Vendita aliud pro alio, azione di risoluzione e interpretazione dell’atto negoziale

La fattispecie si riferiva ad una vendita di un immobile sito ad ufficio che, a seguito di verifiche effettuate dall'acquirente attraverso un tecnico incaricato, risultava inidoneo all'uso in quanto la destinazione non poteva essere ad ufficio ma solo commerciale (magazzino): pertanto, l'immobile consegnato risultava essere un bene diverso da quello pattuito.

In primo grado il Tribunale accoglieva la domanda di risoluzione del contratto proposta dal compratore, condannando il venditore al risarcimento del danno. In appello, tuttavia, la Corte rilevava che i difetti inerenti alla situazione catastale dell'immobile, lamentati e accertati dal CTU, attenevano più propriamente a vizi della cosa alienata o che ne potevano diminuire in modo apprezzabile il valore (ex art. 1490 c.c.), ma non erano tali da determinare la risoluzione del contratto per aliud pro alio, atteso che il bene consegnato non era completamente diverso da quello pattuito.

Il compratore proponeva quindi ricorso per cassazione, lamentando l'erronea interpretazione del contratto da parte della Corte di merito, in quanto quest'ultima non aveva ricavato dall'atto negoziale le promesse sulle qualità dell'immobile, e nemmeno le indicazioni delle qualità essenziali che questo doveva possedere, ignorando l'obbligo di valutare la lettera del contratto ex art. 1362 c.c. al di sopra di ogni diverso criterio ermeneutico.

La Corte di cassazione ha ricordato che «sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo a un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita» (Cass. civ. n. 5199/2025; Cass. civ. n. 13214/2024; Cass. civ. n. 26897/2023; Cass. civ. n.  7557/2017; Cass. civ. n. 2313/2016).

Ha inoltre sottolineato che il motivo puntava a censurare l'interpretazione dell'atto negoziale che, per pacifica giurisprudenza della Suprema Corte, costituisce «un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità, se non nella ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui all'art. 1362 e segg. c.c. o di vizio di motivazione, nei limiti in cui rilevante in sede di legittimità» (cfr., ex multis, Cass. n. 9461/2021, Cass. n. 28319/2017, Cass. n. 17168/2012; Cass. n. 13242/2010).

Nella specie, la Corte territoriale aveva fatto corretta applicazione di tali principi, ritenendo che l'incertezza sulla legittimità dell'accatastamento dell'immobile venduto non bastava a mutarne il genere, la natura, l'individualità, la consistenza, la destinazione e la funzionalità; ciò, anche considerando le più recenti vicende del bene, utilizzato dopo l'acquisto per circa quattro anni dal compratore per lo svolgimento della sua attività professionale.

Inoltre, la Corte di merito non aveva violato i canoni legali di ermeneutica contrattuale, avendo fondato il suo ragionamento sul canone letterale (assenza di clausole espresse sulle qualità dell'immobile ovvero su quelle essenziali) e considerando il criterio logico-sistematico, dando rilievo al comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto (utilizzo prolungato nel tempo dell'immobile per l'attività artigianale da parte dell'acquirente).