Il pignoramento immobiliare

Breve premessa

A differenza dell'espropriazione mobiliare, dove la scelta del bene da pignorare è compiuta direttamente dall'ufficiale giudiziario, nel pignoramento immobiliare è il creditore ad indicare all'ufficiale giudiziario il cespite oggetto dell'azione esecutiva.

Quanto al contenuto necessario dell'atto di pignoramento, il comma 1° dell'art. 555 c.p.c. richiede, oltre innanzitutto l'ingiunzione di cui all'art. 492 c.p.c. e cioè l'ingiunzione di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all'espropriazione e i frutti di essi. (Nel senso che ove venga omessa l'ingiunzione di cui al comma 1° dell'art. 492 c.p.c., il g.e. dichiara la nullità del pignoramento cfr. Cass. 12 aprile 2011, n. 8408). L'atto di pignoramento deve contenere anche gli avvisi e gli avvertimenti previsti dall'art. 492 c.p.c. (in relazione alla possibilità di proporre la conversione e l'opposizione all'esecuzione ed il rispettivo termine ), l'indicazione del credito per il quale si procede, del titolo esecutivo e del precetto, l'esatta descrizione del cespite e dei diritti da pignorare, nel rispetto delle norme in materia di ipoteca (la natura del bene, il comune in cui si trova, i dati di identificazione catastali, che per i fabbricati in corso di costruzione sono quelli del terreno su cui insistono, i confini, ecc.). La mancata o erronea indicazione non ha conseguenze sull'atto di pignoramento che rimane validamente attuato se la quota o i dati possono desumersi con chiarezza dalla nota di trascrizione (Cass. 15 settembre 2020, n. 19123; Cass. 3 aprile 2015, n. 6833). Gli errori o le imprecisioni di identificazione del bene negli atti di provenienza sono di per sé irrilevanti rispetto ai terzi di buon fede che hanno eseguito il pignoramento dopo aver diligentemente verificato i registri immobiliari, né l'indicazione di dati catastali non aggiornati nel pignoramento o nella nota di trascrizione ha effetto invalidante, se non vi è comunque incertezza sulla fisica identificazione dei beni e sussiste continuità tra i dati catastali precedenti e quelli corretti al momento dell'imposizione del vincolo (Cass. 7 marzo 2022, n. 7342). Coerentemente, il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c. — ove individui l'immobile con dati catastali aggiornati, ma diversi rispetto a quelli indicati nell'atto di pignoramento e nell'avviso di vendita — non è viziato, purché non vi sia incertezza sulla identità fisica tra i cespiti trasferiti e quelli oggetto dell'espropriazione (Cass. 8 giugno 2023, n. 16336).

L'oggetto del pignoramento

Quanto all'oggetto di tale tipologia di pignoramento: ad essere colpiti sono i beni immobili di cui all'art. 812 c.c. e, quindi, i diritti immobiliari, quali la piena proprietà, la nuda proprietà, i diritti reali di godimento minori suscettibili di alienazione autonoma come l'usufrutto (ad eccezione di quello legale che è inalienabile), il diritto di superficie, il diritto dell'enfiteuta e del concedente sul fondo enfiteutico. Non sono pignorabili l'uso e l'abitazione che non si possono cedere o dare in locazione (art. 1024 c.c.).

Il vincolo si estende automaticamente agli accessori, alle pertinenze e ai frutti dell'immobile pignorato ex art. 2912 c.c., anche se tali beni non sono stati espressamente indicati (per Cass. 18 maggio 2023, n. 13701 il pignoramento di un terreno comporta, in mancanza di un'espressa previsione contraria, il pignoramento e il conseguente trasferimento del fabbricato ivi insistente). Discorso diverso se le pertinenze e/o gli accessori presentino dati catastali difformi da quelli del bene principale (ad esempio, un box individuato a catasto con un proprio numero, diverso da quello dell'abitazione di cui è pertinenza). In queste ipotesi, in mancanza dell'indicazione dei dati catastali propri di tali beni, la pertinenza non viene attinta dal pignoramento (Cass. 21 maggio 2014, n. 11272). Laddove poi il pignoramento abbia ad oggetto un diritto reale di provenienza ereditaria, ai fini della verifica della titolarità del diritto staggito in capo al debitore è irrilevante che la trascrizione dell'accettazione dell'eredità manchi al momento del pignoramento, purché essa intervenga prima della liquidazione del cespite; tuttavia, la vendita forzata eseguita senza che sia stata trascritta l'accettazione dell'eredità non è invalida, né inefficace, ma eventualmente assoggettabile a evizione (con gli effetti dell'art. 2921 c.c.), e fatta sempre salva, senza limite temporale alcuno, la possibilità di ripristino della continuità delle trascrizioni con effetto retroattivo ex art. 2650, comma 2, c.c. (Cass. 13 febbraio 2023, n. 4301).

Va ancora precisato che quando il pignoramento abbia per oggetto un immobile locato, restano assoggettati al vincolo anche i canoni di locazione, quali frutti civili ai sensi dell'art. 820, comma 3, c.c., tant'è che laddove detti canoni siano colpiti da un pignoramento presso terzi, il giudice di tale espropriazione è tenuto a trasmettere il fascicolo al giudice dell'esecuzione immobiliare, affinché questi disponga la parziale riunione delle procedure, onde consentirne la prosecuzione in un unico contesto, assumendo il pignoramento presso terzi successivo al pignoramento immobiliare il valore di un intervento (Cass. 30 aprile 2024, n. 11698). Qualora, invece, il pignoramento immobiliare sia stato promosso dopo l'emissione dell'ordinanza di assegnazione ex art. 553 c.p.c. dei canoni di locazione, poiché detto provvedimento produce, quale effetto tipico, la fuoriuscita del credito assegnato dal patrimonio del debitore e il suo ingresso in quello del creditore assegnatario, il pignoramento immobiliare non si estende ai canoni di locazione dell'immobile staggito, quand'anche scaduti in epoca successiva alla pronuncia dell'ordinanza di assegnazione e all'esecuzione del pignoramento immobiliare (Cass. 26 giugno 2025, n. 17195).

La struttura

Da un punto di vista dinamico, il pignoramento immobiliare è strutturato come una fattispecie a formazione progressiva. In prima battuta l'atto di pignoramento è predisposto e sottoscritto dal creditore. Segnatamente, l'atto di pignoramento va sottoscritto dall'avvocato munito di procura speciale rilasciata con atto separato o apposta in calce o a margine dello stesso atto di pignoramento, oppure dal creditore pignorante, se questi sta in giudizio personalmente. La sottoscrizione, prevista espressamente dall'art. 170 disp. att. c.p.c., è necessaria in quanto l'atto ha natura e valore di domanda giudiziale introduttiva del processo di espropriazione (Cass. 5 aprile 2003, n. 5368) ed attribuisce la paternità dell'atto alla parte che l'ha redatto (Cass. 17 marzo 2006, n. 5910). La sottoscrizione va apposta sia nell'originale, sia nella copia da notificare. L'invalidità dell'atto di pignoramento privo di sottoscrizione è deducibile mediante tempestiva opposizione agli atti esecutivi avverso il pignoramento o avverso gli atti esecutivi successivi allo stesso collegati; sicché in difetto di tempestiva opposizione il vizio viene sanato (Cass. 27 gennaio 2003, n. 1186).

Il suddetto atto è, quindi, consegnato all'ufficiale giudiziario che, a sua volta, sottoscrive l'ingiunzione ( Cass. 13 febbraio 2015, n. 2859 ha ritenuto valido l'atto di pignoramento recante un'unica sottoscrizione dell'ufficiale giudiziario, apposta in calce alla relazione di notificazione stilata di seguito all'ingiunzione al debitore, garantendo tale sottoscrizione la provenienza dall'ufficiale giudiziario anche dell'ingiunzione), gli avvisi e gli avvertimenti previsti dall'art. 492 c.p.c. e provvede alla notifica personalmente al debitore ex artt. 137 ss. c.p.c. anche a mezzo del servizio postale o a mezzo PEC ( salvo precisare che il vizio di notificazione è di regola sanato dalla proposizione dell'opposizione, a meno che l'opponente non deduca contestualmente un concreto pregiudizio ai suoi diritti di difesa - verificatosi prima che egli abbia avuto conoscenza dell'espropriazione - o che la notificazione sia radicalmente inesistente Cass. 12 giugno 2020, n. 11290).

Dopo tale momento l'atto è trascritto nei registri immobiliari.

Ad evitare che il debitore compia atti dispositivi sul bene prima della trascrizione del vincolo, l'ufficiale giudiziario consegna immediatamente copia dell'atto al conservatore dei registri immobiliari. Il creditore, per evitare eventuali ritardi imputabili all'ufficiale giudiziario, può domandare egli stesso la trascrizione, previa richiesta all'ufficiale giudiziario medesimo di rilascio di copia dell'atto di pignoramento da consegnare al competente conservatore dei registri immobiliari. La nota di trascrizione del pignoramento deve indicare: 1) le generalità ed il codice fiscale di creditore e debitore; la denominazione o la ragione sociale, la sede ed il numero di codice fiscale se si tratta di persone giuridiche e associazioni non riconosciute. Per i condomìni vanno riportati l'eventuale denominazione, l'ubicazione ed il codice fiscale; 2) il pignoramento di cui si chiede la trascrizione e la sua data, con l'indicazione dell'Unep che ha eseguito il pignoramento e il relativo codice fiscale; 3) la natura e la situazione dell'immobile con gli estremi richiesti ex art. 2826 c.c.

Posto che il pignoramento immobiliare consta di due diverse attività (notifica dell'atto prima e trascrizione del vincolo poi) va precisato che (in linea con l'art. 492 c.p.c. per cui il pignoramento consiste in un'ingiunzione) gli effetti si producono già con la notifica dell'atto.

È proprio questo momento a scandire per il creditore la decorrenza del termine di quarantacinque giorni per il deposito dell'istanza di vendita, pena l'inefficacia del pignoramento (quanto alla prescrizione: l'effetto interruttivo permanente determinato dall'atto di pignoramento si protrae fino a quando il processo esecutivo ha fatto conseguire al creditore procedente, in tutto o in parte, l'attuazione coattiva del suo diritto oppure fino alla chiusura anticipata del procedimento determinata da una causa non imputabile al creditore medesimo. Diversamente, all'interruzione si riconosce effetto istantaneo ex art. 2945, comma 3, c.c.: Cass. 9 maggio 2019, n. 12239).

Da questo momento sorge, per il debitore il vincolo dell'indisponibilità , con conseguente responsabilità penale ex art. 388 c.p. in caso di violazione dello stesso.

La trascrizione

Quanto alla funzione della trascrizione va ribadito che rileva solo rispetto ai terzi, atteso che per costoro l'opponibilità del vincolo prende data dal compimento di tale attività ex art. 2913 c.c. Sappiamo, infatti, che gli atti che limitano la circolazione dei diritti sugli immobili risultano opponibili ai terzi solo se viene eseguita la trascrizione nei pubblici registri; conseguentemente l'ufficiale giudiziario deve, a norma dell'art. 555 c.p.c., provvedervi immediatamente. Ciò ad evitare che il debitore possa compiere atti dispositivi sul bene nel periodo intercorrente tra la notifica dell'ingiunzione e la trascrizione.

Da un punto di vista applicativo se la notificazione dell'ingiunzione al debitore segna l'inizio del processo esecutivo e produce, tra gli altri, l'effetto dell'indisponibilità del bene pignorato, ormai attinto dal vincolo, la trascrizione dell'atto completa il pignoramento e, oltre a consentire la produzione degli effetti sostanziali, anche nei confronti dei terzi, e quelli di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti, è indispensabile perché il giudice dia seguito all'istanza di vendita (Cass. 6 settembre 2017, n. 20872). Nel caso di espropriazione di un bene in comunione legale per crediti personali di un solo coniuge, la trascrizione del pignoramento va eseguita anche nei confronti del coniuge non debitore, in quanto anch'egli soggetto passivo dell'espropriazione, considerato che nella struttura di fattispecie a formazione progressiva del pignoramento immobiliare la formalità pubblicitaria ha la funzione di completare il pignoramento e di renderlo opponibile ai terzi, dovendosi dar conto della natura di cespite in comunione legale nel quadro "D" della nota di trascrizione  ( Cass. 7 aprile 2023, n. 9536 ).

Si comprendono così le ragioni per cui il pignoramento è costruito come una fattispecie complessa, i cui effetti sostanziali nei confronti dei terzi (art. 2913 c.c.) si producono al momento del suo perfezionamento e cioè con la sua trascrizione (cfr., sul punto, Cass. 18 gennaio 2024, n. 2020, in una fattispecie in cui il giudice dell'esecuzione aveva illegittimamente disposto, a seguito della rinuncia dei creditori, la cancellazione del pignoramento anziché la dichiarazione d'estinzione del processo esecutivo, stante l'avvenuta aggiudicazione del bene e la contestuale insorgenza dello ius ad rem dell'aggiudicatario).

La trascrizione del pignoramento immobiliare perde efficacia ex art. 2668-ter c.c. dopo venti anni, salva la rinnovazione prima della scadenza del termine (nel senso che la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento nel termine ventennale è rilevabile anche d'ufficio dal giudice e determina l'estinzione del processo esecutivo cfr. Cass. 11 marzo 2016, n. 4751; nel senso che la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento ex artt. 2668-ter e 2668-bis c.c. determina l'improseguibilità del processo esecutivo, senza che possa operare la sanatoria di cui all'art. 156 c.p.c., perché l'omissione non produce la nullità del pignoramento, bensì la sua sopravvenuta inefficacia v. Cass. 6 giugno 2025, n. 15143. In termini analoghi v. Cass. 7 giugno 2025, n. 15241, che nel confermare la decisione di rigetto dell'opposizione avverso l'ordinanza del g.e. dichiarativa della chiusura della procedura adottata sul presupposto che la sospensione del giudizio esecutivo non esonerava il creditore dall'onere di rinnovazione della trascrizione nel termine ventennale, ha ritenuto irrilevante ai fini della decisione e privo di effetti il provvedimento di aggiudicazione provvisoria del bene, avvenuta nel regime anteriore alla novella del 2006 ). La rinnovazione può essere richiesta sia dal creditore procedente, sia dai creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo ed anche dall'aggiudicatario, se il termine ventennale decorre tra l'aggiudicazione e la trascrizione del decreto di trasferimento.

La trascrizione carente o erronea dell'atto di pignoramento non consente il perfezionamento del pignoramento e determina l'improseguibilità dell'espropriazione forzata (Cass. 7 aprile 2023, n. 9536 cit.; Cass. 22 dicembre 2022, n. 37558; Cass. 20 aprile 2015, n. 7998. Per Cass. 14 marzo 2024, n. 6873, l'omessa o tardiva trascrizione del pignoramento o l'omesso o tardivo deposito del documento che la dimostra configura una ipotesi di estinzione atipica; pertanto, il provvedimento che dispone la predetta chiusura anticipata o che la nega (anche omettendo di provvedere sulla questione) va impugnato (non con il reclamo ex art. 630 c.p.c., rimedio per le sole ipotesi di estinzione tipica dell'esecuzione, ma) esclusivamente con l'opposizione agli atti esecutivi).

La rettifica di una trascrizione carente o erronea sana i vizi della trascrizione ex nunc, rimanendo opponibili al creditore i diritti acquistati nel frattempo da terzi che hanno trascritto i rispettivi acquisti nell'intervallo tra la prima trascrizione del pignoramento (invalida) e la rinnovazione della notifica e della trascrizione (Cass. 8 marzo 2017, n. 5780 ).

Eseguita l'ultima notifica, l'ufficiale giudiziario consegna l'originale dell'atto di pignoramento al creditore, insieme all'originale della nota di trascrizione. È compito del creditore iscrivere a ruolo il processo presso il tribunale competente per l'esecuzione, depositando telematicamente le copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, della nota di trascrizione e dell'atto di pignoramento entro quindici giorni dalla consegna dell'atto di pignoramento, a pena di inefficacia del pignoramento stesso.

L'attestazione di conformità

È questione discussa se la mancanza dell'attestazione di conformità delle copie di titolo, precetto e pignoramento ex artt. 557 c.p.c. e 196-novies, comma 2, disp. att., c.p.c., sebbene prodotte nel termine ivi prescritto, costituisca causa di inefficacia del pignoramento, ovvero rivesta carattere di mera irregolarità sanabile. Per la giurisprudenza di merito ove il creditore abbia depositato, all'atto dell'iscrizione a ruolo, nel termine di quindici giorni dalla consegna da parte dell'ufficiale giudiziario dell'atto di pignoramento notificato, le copie di precetto e pignoramento prive dell'attestazione di conformità all'originale, va dichiarata l'estinzione del processo esecutivo. Per altro orientamento l'attestazione di conformità non deve essere necessariamente contestuale al deposito delle copie in parola (titolo, precetto e pignoramento), potendo depositarsi anche successivamente sempre che la copia semplice di queste sia stata comunque depositata nel termine perentorio fissato dalla norma. Sul punto non si rinvengono ancora precedenti di legittimità e la Prima Presidente della Cassazione ha ritenuto, con ordinanza del 7 febbraio 2025, ammissibile il rinvio pregiudiziale di cui all'art. 363-bis c.p.c. e investito della soluzione della questione la sezione terza della Corte. Ciononostante, un'utile indicazione proviene da Cass., sez. un., 24 settembre 2018, n. 22438, per cui il deposito in cancelleria, nel termine di venti giorni dall'ultima notifica, di copia analogica del ricorso per cassazione predisposto in originale telematico e notificato a mezzo PEC, senza attestazione di conformità del difensore ex art. 9, commi 1-bis e l-ter, l. n. 53/1994 o con attestazione priva di sottoscrizione autografa, non comporta l'improcedibilità ove il controricorrente (anche tardivamente costituitosi) depositi copia analogica del ricorso ritualmente autenticata ovvero non abbia disconosciuto la conformità della copia informale all'originale notificatogli ex art. 23, comma 2, d.lgs. n. 82/2005. Viceversa, ove il destinatario della notificazione a mezzo PEC del ricorso nativo digitale rimanga solo intimato (come quando non tutti i destinatari della notifica depositino controricorso) ovvero disconosca la conformità all'originale della copia analogica non autenticata del ricorso tempestivamente depositata, il ricorrente - per evitare di incorrere nella dichiarazione d'improcedibilità - deve depositare l'asseverazione di conformità all'originale della copia analogica entro l'udienza di discussione (o adunanza in camera di consiglio).

Nel dubbio e in attesa del dictum della Cassazione, a noi pare vada privilegiata quest'ultima impostazione — e cioè quella della mera irregolarità sanabile — perché improntata alla salvaguardia del diritto di azione (e, quindi, anche di impugnazione) e di difesa (art. 24 Cost.) e al rispetto del principio dell'effettività della tutela giurisdizionale (anche esecutiva).