L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Lombardia, con il provvedimento del 1° dicembre 2025, n. 5450 (pubblicato nel B.U.R. Lombardia del 12 febbraio 2026, n. 7), disciplina l'approvazione delle linee di indirizzo e coordinamento per l'esercizio delle funzioni trasferite ai Comuni in materia sismica denominati: istanza di autorizzazione sismica e comunicazione di deposito sismico/istanza di certificazione alla sopraelevazione.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• La legittimazione del singolo condomino

Parte ricorrente contestava il provvedimento per avere il giudice d'appello negato al singolo condomino la legittimazione della tutela e l'esercizio dei diritti reali su parti o servizi comuni. Secondo la Suprema Corte, invece, il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio. In particolare, è stato rilevato che il singolo condomino ha anche il potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamente dall'amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di tale organo rappresentativo unitario (Cass. civ., sez. III, 10 febbraio 2026, n. 2984).

• La compravendita eterogenea di un immobile

Parte ricorrente aveva acquistato un'unità immobiliare a uso ufficio per ivi svolgere la propria attività di artigiano orafo. A seguito di verifiche effettuate da un tecnico da lui incaricato emergeva che la destinazione d'uso non poteva essere a ufficio ma solo commerciale (magazzino); pertanto, l'immobile consegnato risultava essere un bene diverso, assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente. Secondo la Suprema Corte, invece, la consegna di un bene in una compravendita immobiliare può essere qualificata come aliud pro alio solo se il bene consegnato è completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito per natura, individualità, consistenza e destinazione. Solo in tali casi, si dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e al risarcimento del danno (Cass. civ., sez. II, 13 febbraio 2026, n. 3198).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• La ripartizione delle spese secondo il criterio estetico dei balconi

L'attore eccepiva la nullità della delibera, sostenendo che l'assemblea avrebbe deliberato su beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, e come tale esclusi dalla competenza deliberativa dell'assemblea. Secondo il giudice, il balcone costituisce una estensione dell'unità immobiliare esclusiva; tuttavia, in materia di lavori da eseguirsi sui balconi aggettanti per la determinazione della competenza delle spese, si segue il criterio estetico nonché la funzionalità dei lavori rispetto la facciata dello stabile. In tal senso, difatti, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Nel caso di specie, in particolare, gli interventi oggetto della delibera impugnata interessavano elementi che contribuivano al decoro della facciata, sebbene semplice e lineare e, pertanto, rientranti nella competenza dell'assemblea e nella ripartizione millesimale di tutti i condomini. Invece, in merito all'asserita violazione del regolamento di condominio che non contempla i balconi tra i beni comuni. Il giudicante ha sottolineato che “nel silenzio prevale il criterio legale che tiene conto della funzionalità dei balconi rispetto all'estetica della facciata condominiale” (Trib. Milano 9 febbraio 2026, n. 1131).

• L'opposizione del condominio al precetto dell'avvocato

Era stato intimato con precetto di pagare una determina somma riveniente dalla sentenza. Il condominio si era opposto vantando in compensazione contro l'intimante un credito certo, liquido ed esigibile portato dai precedenti provvedimenti azionati con precetto notificato all'avvocato. Nel costituirsi, invece, l'intimante avvocato in via preliminare invocava l'inammissibilità dell'opposizione a precetto, in quanto già avviata in odio al condominio opponente con quel precetto esecuzione presso terzi. Secondo il giudice, qualora siano contemporaneamente pendenti l'opposizione a precetto (art. 615, comma 1, c.p.c.) e l'opposizione all'esecuzione già iniziata (art. 615, comma 2, c.p.c.) sulla base di quello stesso precetto, i due giudici hanno una competenza mutuamente esclusiva quanto all'adozione dei provvedimenti sospensivi di rispettiva competenza:  sebbene l'opponente possa in astratto rivolgersi all'uno o all'altro giudice, una volta presentata l'istanza innanzi a quello con il potere “maggiore” (il giudice dell'opposizione a precetto), egli consuma interamente il suo potere processuale e, pertanto, non potrà più adire al medesimo fine il giudice dell'esecuzione, neppure se l'altro non sia ancora pronunciato. Nel caso di specie era incontroverso che l'esecuzione mobiliare presso terzi venne notificata una settimana prima che lo stesso condominio radicasse l'opposizione a precetto; ne deriva che quest'ultimo poteva e doveva opporsi, sia alla esecuzione che agli atti esecutivi, incardinando ritualmente l'opposizione alla esecuzione; ad esecuzione nota già iniziata non può seguire, come scelta del debitore esecutato, una esecuzione a precetto, per il chiaro disposto dell'art. 615 c.p.c. (Trib. Bari 11 febbraio 2026, n. 964).

• La richiesta di restituzione contro l'ex amministratore

Il condominio conveniva in giudizio l'ex amministratore, deducendo pagamenti e/o trattenute non dovuti. Quest'ultimo, invece, invocava l'approvazione dei rendiconti consuntivi non impugnati, sostenendo la sussistenza di idonei giustificativi a fondamento dei pagamenti contestati. A tal proposito, secondo il giudice, la vincolatività di tali deliberazioni non esclude che il condominio possa agire nei confronti dell'amministratore per far valere il diritto al risarcimento del danno o alle restituzioni aventi fondamento negli obblighi nascenti dal mandato; difatti, in tal caso, è irrilevante l'obbligatorietà della deliberazione condominiale per i condomini. Per le ragioni esposte, una volta accertata la carenza di causa giustificativa, il convenuto amministratore è stato condannato al pagamento delle somme (Trib. Ravenna 10 febbraio 2026, n. 86).

• La posa di nuovi davanzali in sovrapposizione a quelli esistenti

I condomini, tra le varie contestazioni, eccepivano che i lavori approvati avrebbero inciso su porzioni di proprietà esclusiva e, in particolare, sulla sostituzione dei davanzali. Secondo il giudice, la valutazione se determinate parti di un edificio condominiale - nel caso di specie il c.d. 'davanzale' - siano necessarie all'uso comune ovvero siano determinate al servizio o all'ornamento della proprietà di un determinato condominio non può essere generalizzata, ma va fatta caso per caso, attenendosi al criterio della determinazione particolare e prevalente delle parti dell'edificio in esame. Difatti, in merito agli aspetti pratici, il Tribunale ha ritenuto che i 'davanzali' in questione rappresentavano parti comuni dell'edificio condominiale in quanto servivano all'armonia della facciata dell'intero edificio e, altresì, a 'gocciolatoi'. Pertanto, l'intervento in questione, che prevede la posa di nuovi davanzali 'in sovrapposizione' agli esistenti (e non 'in sostituzione'), non costituisce rimozione permanente di proprietà esclusiva (Trib. Monza 9 febbraio 2026, n. 260).

• L'alterazione della destinazione del portone dell'edificio

Il condomino contestava la delibera assembleare con la quale i condomini avevano deciso di lasciare sempre aperto il portone d'ingresso dello stabile poiché, in tal modo, la decisione privava il portone della sua funzione essenziale di protezione dell'edificio. Secondo il giudice, con la deliberazione in esame, si alterava la destinazione del portone, in violazione dell'art. 1102 c.c., che consente ai condomini di utilizzare le parti comuni solo nel rispetto della loro funzione e senza impedire agli altri il pari uso. Per questo motivo, la decisione contestata è stata annullata nella parte in cui aveva escluso la chiusura del portone (Trib. Taranto 10 febbraio 2026, n. 252).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• La realizzazione di posti auto nell'area cortilizia

I ricorrenti avevano acquistato, ciascuno per la propria quota, un compendio immobiliare in vista di una operazione immobiliare che prevedeva la sua ristrutturazione e la realizzazione di posti auto nell'area cortilizia per accedere alla quale era prevista la apertura di un nuovo accesso carraio. Il Comune, tuttavia, dopo un parere preventivo favorevole, apriva un procedimento di autotutela per l'annullamento della SCIA motivato sull'assunto che il transito veicolare in doppio senso di marcia costituiva una soluzione pericolosa per la sicurezza stradale anche in considerazione delle ridotte dimensioni della carreggiata. Secondo il giudice amministrativo, invece, la mancata valutazione della compatibilità del flusso veicolare proveniente dal compendio con le dimensioni della strada era dovuto non alle carenze del progetto presentato, ma ad un difetto di istruttoria del Comune. Inoltre, il Collegio ha ritenuto prive di fondamento anche le affermazioni difensive contenute nelle memorie del Comune, secondo le quali il termine annuale per l'esercizio del potere di autotutela sarebbe decorso non dal consolidamento della SCIA ma dal deposito della successiva pratica edilizia integrativa che avrebbe costituito titolo per l'accesso carrabile, poiché solo con il deposito di quest'ultima l'Ente avrebbe acquisito piena contezza della soluzione proposta in merito agli accessi. Infatti, la richiesta del passo carrabile nulla aggiungeva rispetto a quanto i ricorrenti avevano già prospettato al Comune nella richiesta di parere preventivo e nella relazione allegata alla SCIA. In conclusione, il ricorso dei ricorrenti, è stato accolto, ferma restando la possibilità del Comune di garantire la sicurezza del tratto di strada mediante soluzioni tecniche o un'apposita disciplina del traffico veicolare (T.A.R. Toscana-Firenze 9 febbraio 2026, n. 297).

Riferimenti

Linee di indirizzo e coordinamento per l'esercizio delle funzioni trasferite ai comuni in materia sismica, in Bollettino.Regione.Lombardia.it, 12 febbraio 2026.