Trasformazione del tetto comune in terrazza ad uso esclusivo: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
20 Febbraio 2026
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Chieti 5 febbraio 2026, n. 48), il condominio e il proprietario di un immobile convenivano in giudizio il proprietario dell'immobile sovrastante, chiedendo al giudicante la condanna del convenuto al ripristino della copertura rimossa nonché ad ogni altra attività idonea alla ricostituzione dell'originaria funzionalità del tetto. Difatti, secondo gli attori, il condomino del piano sovrastante aveva illegittimamente fatto eseguire i lavori edili di rimozione di parte del tetto al fine di ricavarvi una “terrazza a tasca” (terrazza scoperta) a proprio uso esclusivo; tale opera era illegittima in quanto era stata eseguita senza previo avviso ai condomini e senza previa delibera assembleare autorizzativa, così alterando le funzioni di copertura, di coibentazione del tetto nonché del decoro architettonico dell'edificio. Parte convenuta, invece, riteneva la legittimità del manufatto in seguito all'uso consentito della cosa comune; in ogni caso, chiamava in giudizio il precedente proprietario (dante causa) per essere da questo manlevato, poiché quest'ultimo aveva assicurato che l'esecuzione delle opere erano avvenute nel rispetto delle norme urbanistiche, di quelle civilistiche e dei diritti dei condomini e dei terzi. La questione giuridica Il proprietario dell'ultimo piano può trasformare il tetto condominiale in terrazza praticabile ad uso esclusivo invocando l'art. 1102 c.c., oppure tale intervento integra un'innovazione vietata? Il ragionamento del magistrato A seguito dell'istruttoria di causa era emerso che prima che venisse effettuata la terrazzo "a tasca", oggetto di causa, il fabbricato era dotato in copertura già di un piccolo terrazzino di dimensioni più piccole ed accessibile soltanto da alcuni vani del piano sottotetto. Successivamente, il precedente proprietario (terzo chiamato), al fine di frazionare in due unità residenziali l'intero piano sottotetto di proprietà, realizzata una terrazza esclusiva, ricavata in occasione dei lavori di ristrutturazione effettuati dalla stessa, rimuovendo una porzione di copertura e trasformando il solaio sottostante la copertura in un'ampia terrazza a tasca funzionale alla parte giorno dell'appartamento. Tale spazio esterno allo stato attuale rappresentava certamente un ambiente comodamente vivibile ed utilizzabile con un tavolo da pranzo esterno e/o come zona stenditoio. Tuttavia, durante i summenzionati lavori di ristrutturazione, era stata inviata una raccomandata di diffida dal condominio di sospensione di ogni attività edilizia sul tetto comune e del conseguente ripristino nello stato originario in quanto l'opera non deteneva l'autorizzazione dei condomini. Premesso ciò, come sottolineato dal giudicante, era evidente la illegittimità della realizzazione della terrazza a tasca attraverso la previa rimozione di parte dell'originario tetto condominiale e senza alcuna autorizzazione assembleare, eseguito a beneficio e servizio esclusivo dell'unità immobiliare abitativa. Invero, attraverso un siffatto unilaterale abbattimento di parte del tetto comune (innovazione vietata), non solo era stata alterata la destinazione originaria della cosa comune (solaio di copertura), ma ne era stata eliminata una porzione; per l'effetto, si era al cospetto di una vera e propria “soppressione” di una parte del bene comune. Ulteriore profilo di antigiuridicità della innovazione edile eseguita discendeva dalla comprovata incidenza negativa della stessa sull'originario decoro architettonico dell'edificio condominiale. Infine, la unilaterale esecuzione costituiva esecuzione di una opera espressamente vietata dal regolamento condominiale, il quale espressamente prevedeva il divieto “ai condomini di apportare qualsiasi tipo di modifica ai prospetti degli edifici, a meno di opere tecnologiche necessarie ai fabbisogni dei locali stessi”. In conclusione, in accoglimento del ricorso, il Tribunale ha condannato il convenuto alla rimozione della terrazza a tasca con ripristino dello status quo ante e con l'obbligo del terzo chiamato (precedente proprietario) a manlevare il convenuto di tutti i costi sostenuti per l'esecuzione dei lavori summenzionati. Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. Dal punto di vista dell'IA, il cuore della sentenza è la qualificazione giuridica della trasformazione del tetto in terrazza a tasca: si tratta di capire se l'intervento rientri nell'uso più intenso della cosa comune (art. 1102 c.c.) o se configuri un'innovazione vietata (art. 1120 c.c.) con soppressione parziale del bene comune e lesione di interessi condominiali protetti (copertura, coibentazione, decoro). In questo ragionamento, l'analisi dell'IA si sviluppa attraverso una griglia sistematica fondata su tre direttrici: qualificazione del bene comune; natura della modifica apportata; verifica della compatibilità con il parametro dell'art. 1102 c.c. Dunque, l'IA giunge a una conclusione coerente con l'impostazione del giudice, cioè la trasformazione del tetto in terrazza esclusiva costituisce innovazione vietata. Tuttavia, l'IA individua una possibile area intermedia nei casi in cui: non vi siano modifiche strutturali rilevanti; l'accesso resti comune; non vi sia alterazione della funzione primaria di copertura. In tali ipotesi, potrebbe configurarsi un uso più intenso legittimo. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista L'oggetto della pronuncia del Tribunale di Chieti è rappresentato dalla qualificazione giuridica della trasformazione del tetto comune in terrazza praticabile ad uso esclusivo del proprietario dell'ultimo piano. Il punto centrale non è tanto la legittimità edilizia dell'intervento, quanto la sua compatibilità con la disciplina civilistica della comunione e del condominio, in particolare con l'art. 1102 c.c. e con i limiti derivanti dagli artt. 1117 e 1120 c.c. Il caso si colloca nel perimetro delle controversie in cui si confrontano due interessi contrapposti: da un lato, l'interesse individuale del singolo condomino a valorizzare al massimo la propria unità immobiliare; dall'altro, l'interesse collettivo alla conservazione della funzione originaria del bene comune. Combinando i diversi profili - violazione del regolamento, innovazione vietata ex art. 1120 c.c., inapplicabilità dell'art. 1102 c.c., pregiudizio alla coibentazione, lesione del decoro - il Tribunale dichiara l'illegittimità della terrazza a tasca realizzato dal dante causa del convenuto e accoglie la domanda principale di riduzione in pristino, condannando il convenuto al ripristino della copertura rimossa e alla ricostituzione dell'originaria funzionalità del tetto. Quanto ai rapporti interni tra convenuto e venditore, il giudice esamina il patto di manleva contenuto nell'atto di compravendita, valutandone la validità e l'eventuale operatività, ma il fulcro della decisione, per il nostro tema, resta la tutela della cosa comune e il divieto di appropriazione del tetto mediante terrazza esclusiva. In ciò, la sentenza sottolinea un punto critico: l'acquirente di un immobile risponde delle violazioni dei limiti di comproprietà anche se non ha commesso l'illecito. Dunque, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale.
È noto che costituisce innovazione ex 1120 c.c. soggetta ad approvazione con la maggioranza assembleare di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite (e come nella specie) una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere (Cass. civ., sez. II, 22 aprile 2025, n. 10473). Inoltre, costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (Cass. civ., sez. II, 11 settembre 2020, n. 18928). In tal caso, la tutela del decoro architettonico attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità. Ne consegue che il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell'intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso (Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2004, n. 17398).
Qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda (parimenti come nella specie) a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l'art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; nè assume rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile (Cass. civ., sez. VI, 4 febbraio 2013, n. 2500). Tale orientamento è consolidato, difatti la giurisprudenza ha sempre escluso che un condomino potesse trasformare il tetto in terrazza ad uso esclusivo, essendo in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, la quale viene sottratta all'utilizzazione da parte degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2006, n. 972), anche quando tale trasformazione riguarda solo una parte del tetto (Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950). Pertanto, ove le opere realizzate da un condomino abbiano annesso alla proprietà esclusiva porzione del tetto comune ricostruito, deve intendersi fondata la pretesa del condominio volta alla riduzione in pristino relativamente al bene comune illegittimamente occupato (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2021, n. 2126). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
