L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in ambito normativo, si osserva che la Regione Trentino Alto Adige con il provvedimento del 6 febbraio 2026, n. 115 (pubblicato nel B.U.R. Trentino Alto Adige 19 febbraio 2026, n. 2), disciplina i criteri per la concessione di contributi a enti e organizzazioni per iniziative in materia di edilizia abitativa sovvenzionata, agevolata e convenzionata. Le modifiche riguardano le iniziative nell’ambito di un servizio informativo per la condivisione di alloggi, nonché la fissazione di un termine straordinario per la presentazione delle domande di contributo.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• Lo scioglimento del condominio e la modifica delle tabelle

L'assemblea del condominio, accogliendo la proposta transattiva del condomino, deliberava la gestione autonoma e separata dal resto dell'edificio dei locali commerciali di quest'ultimo e approvava nuove tabelle millesimali conformi a tale separazione. In esecuzione di tale delibera, il condominio e il condomino sottoscrivevano un verbale di transazione con cui il condominio dichiarava di acquisire convenzionalmente le modifiche delle tabelle millesimali. Secondo la Corte territoriale, le nuove tabelle millesimali, approvate con la delibera e recepite nella transazione, contrastavano con le norme imperative in materia di condominio. Difatti, anche secondo la Suprema Corte, la costituzione di condomini separati ai sensi dell'art. 61 disp. att. c.c. è consentita solo se un edificio può dividersi in parti autonome, previa delibera approvata a maggioranza qualificata o pronunciamento giudiziario. L'introduzione della gestione separata dei locali commerciali del condomino, in assenza di scioglimento del condominio e senza che questi locali abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, costituisce deroga non consentita ai criteri di ripartizione delle spese condominiali di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. (Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2026, n. 3445).

• Il trasferimento coattivo di un immobile con difformità edilizie

A seguito di un contratto preliminare di compravendita, i ricorrenti avevano agito in giudizio ai sensi dell'art. 2932 c.c. per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre a carico della società promittente venditrice. Inoltre, veniva evidenziato che l'immobile promesso in vendita non comprendeva l'uso residenziale per tutta la superficie immobiliare e, quindi, per tutto il sottotetto, i cui locali dovevano piuttosto essere conformati in termini tali da potere essere apprezzati come aventi vocazione ad assumere idoneità abitativa. Nonostante le contestazioni di parte resistente, secondo la Suprema Corte, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita ai sensi dell'art. 2932 c.c., la pronuncia di trasferimento coattivo può essere emanata anche in presenza di parziali difformità edilizio-urbanistiche dell'immobile, purché non incidenti sulla commerciabilità del bene e sulla validità della compravendita (Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 2026, n. 3753).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• L'estraneità del condomino ai crediti del precedente amministratore

Nel presente giudizio veniva contestato il decreto ingiuntivo emesso a titolo di compenso per l'attività di amministrazione svolta in favore del condominio. Secondo la prospettazione difensiva fornita da parte attrice, l'intimazione opposta risultava nulla per carenza di legittimazione passiva sostanziale in capo alla stessa intimata. Parte opponente, nello specifico, aveva dedotto di aver assunto la qualità di condomino solo a seguito del trasferimento di due unità immobiliari in condominio per atto di compravendita; dunque, riteneva non sussistente una solidarietà nell'obbligazione con il precedente dante causa condomino. Secondo il giudice, l'opponente non rivestendo la qualità di condomino né al momento di cui era sorto il diritto, né all'atto dell'originaria delibera di approvazione del bilancio recante il credito per il mandato ricoperto, né al momento dell'emissione e della successiva notifica del decreto ingiuntivo, non poteva dirsi sussistente alcuna obbligazione pro quota in capo alla stessa opponente. Pertanto, se la sentenza di condanna del condominio, in via generale, ha efficacia e costituisce titolo esecutivo nei confronti dei condomini, sia con riguardo alla esistenza che all'ammontare del credito, per ciò stesso non resta precluso in modo assoluto al singolo condomino il diritto di opporre, in sede di esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell'ente condominiale (Trib. Napoli 18 febbraio 2026, n. 2711).

• Il parcheggio abusivo dello scooter in condominio

Tra le varie contestazioni, il ricorrente eccepiva la reintegrazione nel possesso della porzione di corridoio condominiale, ⁠la rimessione in pristino di finestre e balconi oggetto di modifiche eseguite dal resistente, nonché

⁠la cessazione immediata del parcheggio abusivo dello scooter di proprietà del resistente dinanzi ai garage di altri condomini, parcheggio che, secondo il ricorrente, di fatto impediva il libero transito e l'accesso dei box ai legittimi proprietari. In relazione a tale ultimo aspetto, la condotta suddetta, provata dalle dichiarazioni rese dall'amministratrice condominiale e dai documenti acquisiti, integrava senza dubbio un atto di “spoglio”, atteso che il resistente, mediante il parcheggio abusivo del proprio motoveicolo di fronte ai garage altrui, ne aveva impedito integralmente l'ingresso e l'uscita da parte dei rispettivi proprietari. Nel caso di specie, pertanto, la condotta non era qualificabile come molestia del possesso, non incidendo soltanto sulle modalità di esercizio del possesso (ad esempio costringendo i legittimi possessori dei box a compiere manovre difficoltose per accedere o uscire dagli stessi), ma determinava la totale privazione di un area comune per tutti i condomini; anche per detta condotta andava ravvisata la sussistenza del requisito della violenza dello spoglio, poiché il parcheggio abusivo dello scooter era  avvenuto in consapevole e reiterata opposizione alla volontà del condominio ricorrente, chiaramente manifestata nel contesto di “continue liti condominiali” (Trib. Padova 18 febbraio 2026).

• Le infiltrazioni provenienti dal balcone sovrastante e dalle parti comuni

Alcuni condomini agivano contro il condominio e contro il proprietario dell'appartamento sovrastante, eccependo le infiltrazioni che avevano danneggiato intonaci, pareti e arredi. La domanda veniva fondata, in particolare, sulla provenienza delle infiltrazioni dal balcone dell'unità superiore e alla mancata manutenzione della porzione esclusiva sia a carenze di manufatti esterni condominiali. Il proprietario del piano sovrastante, invece, attribuiva la causa delle infiltrazioni al pessimo stato conservativo del rivestimento della facciata in corrispondenza dell'aggetto e della zona pluviale. Secondo il giudice, invece, il condominio era tenuto alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, alla verifica tecnica periodica del fabbricato e alle riparazioni tempestive in caso di segnalazioni; inoltre, il proprietario esclusivo avrebbe dovuto custodire il proprio immobile in modo tale da non arrecare danni a terzi. In coerenza con tale ricostruzione è stata dichiarata la responsabilità concorrente del condominio e del proprietario esclusivo (Trib. Napoli 17 febbraio 2026, n. 2671).

• Gli effetti della convocazione indirizzata solo ad un coniuge

Un condomino impugnava la deliberazione assembleare contestando la convocazione perché l'avviso era stato veicolato con un'unica raccomandata gestita dal coniuge. Secondo il giudice, quando l'unità appartiene a più contitolari, l'avviso deve essere inviato a ciascuno di essi con comunicazioni distinte poiché ciascun contitolare è legittimato a tutelare il bene anche mediante impugnazione delle delibere. Difatti, tutti i comproprietari devono essere individualmente convocati all'assemblea mediante distinte comunicazioni; nel caso di specie, invece, l'avviso era stato indirizzato a entrambi coniugi con un'unica raccomandata, sottoscritta per ricezione dalla sola coniuge. Dunque, tale modalità di comunicazione non risultava conforme ai criteri legali poiché la comunicazione deve essere inviata singolarmente a ciascun coniuge. In conclusione, la convocazione assembleare deve essere verificabile per ciascun avente diritto (Trib. Viterbo 17 febbraio 2026, n. 136).

• La sospensione dei servizi comuni nei confronti del condomino moroso

Con giudizio ordinario, il condominio chiedeva l'autorizzazione a sospendere/interrompere l'erogazione di tutti i servizi comuni suscettibili di godimento separato, e in ogni caso in particolare sospendere/interrompere l'erogazione del servizio di fornitura di acqua calda e fredda, nonché del gas per il riscaldamento, degli impianti comuni all'appartamento di proprietà del condomino moroso. A sostegno di tale richiesta il ricorrente evidenziava di essere creditore nei confronti del resistente per spese condominiali scadute. Premesso ciò, secondo il giudice, l'accumulo dell'esposizione debitoria induceva a ritenere che il debito poteva crescere ancora in futuro e divenire sempre più gravoso per il condominio. In tal senso, il condominio non può essere costretto a continuare a sostenere i costi di gestione facenti capo all'unità immobiliare inadempiente e, in difetto, a sobbarcarsi il rischio di poter a sua volta subire il distacco dei servizi da parte del gestore centrale, nel caso in cui non riesca a supplire a tale rilevata deficienza contributiva, vertendosi in un ambito meramente privatistico e non rinvenendosi nell'ordinamento vigente la possibilità di imporre, per fini solidaristici surrettiziamente imposti ad altri soggetti privati, l'adempimento di obbligazioni altrui. Inoltre, in àmbito giuspubblicistico, ove il preminente interesse pubblico sovente autorizza deviazioni dal paradigma di diritto comune, non è rinvenibile un riconoscimento generalizzato, in funzione della tutela del diritto alla salute, di un limite all'esercizio dell'autotutela contrattuale nei confronti dell'utente moroso (Trib. Modena 20 febbraio 2026, n. 211).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• Il recupero abusivo del sottotetto

Il proprietario di un immobile aveva richiesto il rilascio di un permesso a costruire per lavori di recupero abitativo del "sottotetto", in riscontro alla quale la P.A. aveva comunicato il preavviso di diniego in quanto parte della consistenza del manufatto era risultata mai assentita. A seguito di ulteriori contestazioni, secondo il giudice amministrativo, l'istanza di accertamento di conformità, da cui tale permesso di costruire era scaturito, riguardava opere già realizzate e concluse e non contemplava alcuna opera a farsi, potendo essere sanato soltanto lo stato dell'immobile così come si presentava al momento della proposizione della richiesta; pertanto, si trattava di un intervento realizzato in assenza di permesso di costruire. Del resto, com'è noto, il conseguimento del permesso di costruire in sanatoria richiede che l'intervento edilizio risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria; corollario di ciò è che il titolo in sanatoria non può contenere alcuna prescrizione, in particolare sub specie di previsione di interventi modificativi dello stato di fatto rilevato al momento dell'accertamento degli abusi, poiché un simile titolo "condizionato" postulerebbe, in contrasto con l'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, non già la "doppia conformità" delle opere abusive, ma una sorta di conformità ex post, condizionata all'esecuzione delle prescrizioni; quindi, non esistente né al momento della realizzazione delle opere, né al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, bensì eventualmente solo alla data futura e incerta in cui il ricorrente abbia ottemperato a tali prescrizioni. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (T.A.R. Campagna- Salerno 18 febbraio 2026, n. 338).

Riferimenti

Iniziative in materia di edilizia abitativa, in Bollettino.Regione.Taa.it, 19 febbraio 2026.