Procedimento per convalida di sfratto: è applicabile al comodato c.d. precario?

Massima 

Il rito speciale di cui all’art. 657 c.p.c. è utilizzabile anche in materia di comodato precario, considerato che in tale fattispecie la scadenza contrattuale coincide con la richiesta di restituzione del bene immobile concesso in godimento senza alcun termine, ad nutum, con la conseguente successiva possibilità di fare ricorso al novellato art. 657 c.p.c. in caso di mancata restituzione del bene in oggetto, in quanto la condizione di risolubilità ad libitum è espressamente prevista dall’art. 1810 c.c.

Il comodante iniziava un procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione per ottenere il rilascio dell’immobile oggetto di comodato precario stipulato verbalmente. Il giudice rigettava l’istanza per la mancanza della registrazione del contratto e, previa conversione del rito, assegnava un termine per lo svolgimento della procedura di mediazione.

Il procedimento di mediazione terminava con esito negativo, ma successivamente le parti si accordavano per la riconsegna del locale.

Il Tribunale, quindi, pronunciava la cessata materia del contendere.

In seguito alla riforma Cartabia (d.lgs. n. 149/2022) che ha modificato l’art. 657 c.p.c. ci si chiede se il procedimento di convalida di licenza o sfratto per finita locazione sia esperibile anche nell’ipotesi di comodato senza l’indicazione di un termine di scadenza (c.d. comodato precario).

Prima della riforma, il comodante di un contratto di comodato, così come il concedente in un contratto di affitto d’azienda, per ottenere la liberazione dell’immobile dovevano procedere instaurando una causa ordinaria, molto più lunga e complicata rispetto ad una causa a cui si applica il rito locatizio.

La riforma ha invece esteso la possibilità di ricorrere al procedimento di sfratto anche per i contratti di comodato di beni immobili e di affitto d’azienda; tuttavia, la novella legislativa non ha stabilito altro in proposito, lasciando alla giurisprudenza il compito di affrontare e risolvere ogni ulteriore questione interpretativa.

La giurisprudenza di merito ha in più occasioni ribadito che non vi è alcuna ratio legis logica nel limitare la portata della riforma solo ai contratti di comodato con indicazione del termine di scadenza, sfavorendo, in modo incomprensibile i contratti di comodato precario, ad nutum, senza la previsione di alcun termine di scadenza.

Anche dal punto di vista esegetico, si evidenzia come il legislatore abbia inserito la parola «comodato» in modo generico, senza alcuna limitazione, mentre ove avesse voluto limitarne l’applicabilità, ben avrebbe potuto inserire la locuzione comodato con termine di scadenza.

Pertanto, interpretando il testo integrato dell’art. 657 c.p.c. in virtù dell’antico brocardo latino ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit, si ritiene ammissibile lo speciale procedimento azionato anche nell’ipotesi di comodato senza l’indicazione di un termine di scadenza (cfr. Trib. Civitavecchia, 10 giugno 2025, in Questa Rivista, 30 giugno 2025, con nota di G. Cicalese; Trib. Bologna n. 4749/25; Trib. Ragusa n. 3286/25; Trib. Cosenza n. 158/25; Trib. Bergamo n. 155/25; Trib. Firenze n. 226/25; Trib. Latina n. 252/25; Trib. Fermo n. 182/25; App. Brescia 30 ottobre 2024, n. 991; Trib. Brescia 18 marzo 2024; Trib. Milano, 25 ottobre 2023, n. 8325; Trib. Roma 23 maggio 2023).

Non sembra vi siano dubbi nell’affermare che l’intimazione di licenza possa riguardare la sola ipotesi in cui sia fissato il termine di durata e, prima della scadenza, il comodante voglia munirsi di un titolo per il rilascio. 

In particolare, per quanto riguarda il comodato c.d. precario deve ritenersi che «la scadenza contrattuale coincide con la richiesta di restituzione del bene immobile concesso in godimento senza alcun termine, ad nutum, con la conseguente successiva possibilità di fare ricorso al novellato art. 657 c.p.c. in caso di mancata restituzione del bene in oggetto, in quanto la condizione di risolubilità ad libitum è espressamente prevista dall’art. 1810 c.c. In proposito la Suprema Corte ha statuito che il comodato precario è caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti è rimessa in via potestativa alla sola volontà del comodante, che ha facoltà di manifestarla ad nutum con la semplice richiesta di restituzione del bene, senza che assuma rilievo la circostanza che l'immobile sia stato adibito a casa familiare» (Cass. civ., sez. III, sent., 7 luglio 2010, n. 15986).

Ne consegue che la semplice richiesta del comodante di ottenere la restituzione dell’immobile ha l’effetto di provocare la scadenza immediata del contratto e, laddove la riconsegna non avvenga, trattandosi di un contratto scaduto, sarà applicabile il procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione.

Il Tribunale di Vicenza ha premesso che la mancata registrazione del contratto di comodato concluso verbalmente non osta all’accoglimento della domanda di rilascio, dovendo la stessa avvenire solo in caso di menzione del contratto in altro atto soggetto a registrazione e, allineandosi alla giurisprudenza di merito formatasi sulla questione e già richiamata, ha ritenuto legittima la procedura ex art. 657 c.p.c. promossa dal comodante per ottenere il rilascio dell’immobile, conclusasi poi consensualmente con la riconsegna del locale.