Infiltrazioni dal balcone sovrastante e dalle parti comuni: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
06 Marzo 2026
L’approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l’integrazione dell’intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L’obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l’IA, se ben integrata con l’esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all’approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell’applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Napoli 17 febbraio 2026, n. 2671), la proprietaria di alcuni immobili evidenziava la presenza di infiltrazioni di acqua le quali, nel corso del tempo, avevano causato gravi danni agli intonaci, alle pareti ed agli arredi degli appartamenti. In particolare, le infiltrazioni provenivano dal balcone della proprietà posta al piano superiore ed erano da addebitare alla cattiva manutenzione dello stesso. Nonostante tali fenomeni fossero stati prontamente denunciati sia al condominio che al proprietario dell’immobile posto al piano superiore, nessuno aveva mai provveduto ad eliminare le cause delle infiltrazioni. Tanto premesso, la condomina aveva chiesto la condanna dei convenuti, ciascuno per quanto di ragione, all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni, nonché al risarcimento di tutti i danni subiti. Costituendosi in giudizio, il condominio eccepiva l’assenza di beni comuni; l’altro convenuto, invece, evidenziava che le infiltrazioni non erano imputabili allo stato della pavimentazione presente sul balcone di sua proprietà, ma al pessimo stato conservativo dei klinker posti sulla facciata in corrispondenza dell’aggetto del pluviale del suo balcone, con conseguente responsabilità esclusiva del condominio. La questione giuridica In presenza di infiltrazioni derivanti dal degrado della facciata e da difetti di impermeabilizzazione dei balconi, la responsabilità deve essere imputata al proprietario dell’immobile sovrastante o al condominio quale custode delle parti comuni? Il ragionamento del magistrato Nel caso di specie, la condomina agiva innanzitutto nei confronti del proprietario dell’immobile sovrastante e, in via subordinata, nei confronti del condominio per l’accertamento della cattiva manutenzione di parti comuni. A seguito della CTU, il tecnico incaricato accertava l’esistenza di fenomeni di degrado diffuso sulla facciata esterna condominiale rivestita in mattoncini che si presentava in più punti priva di rivestimento e fessurata, con la presenza di fori di scarico non impermeabilizzati e, in corrispondenza dello spessore di base lungo gli infissi con distacco di intonaco, espulsione del copriferro e marcata ossidazione delle armature. Le condizioni di questa porzione di involucro edilizio esterno determinavano l’aggressione ad opera della pioggia battente e delle acque di laminazione con conseguenti apporti infiltrativi negli ambienti interni che degradavano i supporti murari favorendo anche la proliferazione di muffa; oltre a ciò, i rilievi strumentali evidenziavano che le infiltrazioni provenivano anche dal balcone (sovrastante) per effetto di assenza di risvolto impermeabile fuori pavimento sulla muratura a tergo del pluviale, per la presenza di una cassetta con sportello bianco (vano impianti) non a tenuta idraulica, per assenza di impermeabilizzazione sulla faccia interna del parapetto che subiva gli effetti della pioggia di rimbalzo. Premesso ciò, secondo il giudicante, il condominio era tenuto alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, alla verifica tecnica periodica del fabbricato e alle riparazioni tempestive in caso di segnalazioni; allo stesso modo, anche il proprietario esclusivo dell’appartamento soprastante, avrebbe dovuto custodire il proprio immobile in modo tale da non arrecare danni a terzi e, segnatamente, al proprietario dell’immobile sottostante rispetto al suo. In conclusione, per le ragioni esposte, è stata dichiarata la concorrente responsabilità del condominio nella misura del 70% e, il proprietario dell’immobile sovrastante, nella misura del 30% nella causazione dei danni lamentati dalla parte attrice. Pertanto, i convenuti sono stati condannati, ognuno per quanto di ragione, al risarcimento del danno in forma specifica, sub specie di condanna all’esecuzione dei lavori necessari a rimuovere le cause delle infiltrazioni. L’utilizzo dell’IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all’IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l’IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. Dal punto di vista dell’IA, nell’àmbito degli edifici condominiali, il custode delle parti comuni è il condominio, rappresentato dall’amministratore. Quindi, chi subisce danni da infiltrazioni deve normalmente agire nei confronti del condominio quando il fenomeno è riconducibile a parti dell’edificio comuni o comunque funzionali alla struttura. La decisione evidenzia, tuttavia, come nelle controversie edilizie, il fulcro della prova sia rappresentato dall’individuazione dell’origine tecnica del danno. In tale contesto, il giudice ha valorizzato la consulenza tecnica come strumento essenziale per stabilire il nesso causale tra bene in custodia e danno e, in tal senso, l’IA interpreta tale approccio come espressione di una metodologia ormai consolidata nella giurisprudenza civile. Invero, l'interpretazione della decisione del giudice è vista come "conservativa": il magistrato ha voluto sanzionare l'inerzia delle parti. Oltre a ciò, l’IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La sentenza del Tribunale di Napoli affronta il tema della responsabilità per infiltrazioni d’acqua all’interno di unità immobiliari collocate in edificio condominiale, soffermandosi sul corretto inquadramento della fattispecie nell’àmbito della responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. Il giudice ricostruisce il rapporto tra proprietà esclusiva dei balconi e parti comuni dell’edificio, valorizzando le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio che individua l’origine dei fenomeni infiltrativi nel degrado della facciata condominiale e nella mancanza di adeguata impermeabilizzazione. Il provvedimento assume rilievo sistematico perché delimita l’àmbito della responsabilità del condominio rispetto alle infiltrazioni provenienti da elementi strutturali esterni dell’edificio e ribadisce i criteri probatori applicabili nelle controversie edilizie. Invero, nel merito, il giudice inquadra la fattispecie nell’ambito dell’art. 2051 c.c., evidenziando la responsabilità di natura oggettiva e di cui l’attore deve provare l’evento dannoso e il nesso causale con la cosa in custodia; in tal contesto, difatti, il custode risponde indipendentemente dalla colpa, salvo che provi il caso fortuito, inteso in senso ampio, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato. Su questa base, il giudice afferma che il titolare di un’unità immobiliare danneggiata da infiltrazioni deve agire nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore, quale custode del fabbricato; ma, nel caso concreto, ha agito sia contro il condominio sia contro il proprietario sovrastante, prospettando un concorso di responsabilità del 70% (condominio) e del 30% (proprietario dell’immobile sovrastante). Dunque, l’analisi del provvedimento da parte dell’IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un’argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un’IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale.
La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, prevista dall'art. 2051 c.c., ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode. Difatti, la funzione della norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, intendendosi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta, salva la prova, che incombe a carico di tale soggetto, del caso fortuito, inteso nel senso più ampio di fattore idoneo ad interrompere il nesso causale e comprensivo del fatto del terzo o dello stesso danneggiato (Cass. civ., sez. III, 19 maggio 2011, n. 11016; Cass. civ., sez. III, 30 novembre 2005, n. 26086). Pertanto, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (Trib. Caltanissetta 22 aprile 2025, n. 282).
Le opere di manutenzione dei balconi aggettanti competono esclusivamente al proprietario dell'appartamento dal quale protendono. Di talché nel caso in cui il cattivo stato di manutenzione degli elementi di finitura dell'estradosso delle solette del balcone, da individuarsi nei correntini coevi alla pavimentazione, comportino problemi di infiltrazioni all'appartamento sottostante, è onere del proprietario del balcone ripristinare lo stato di salubrità e sanare il danno (Trib. Firenze 15 settembre 2016, n. 3017).
In materia di infiltrazioni d'acqua, il condominio è responsabile in solido per i danni subiti da un'unità immobiliare qualora la mancata manutenzione delle parti comuni, come il frontalino del balcone, abbia contribuito al pregiudizio subito dall'immobile. Il proprietario dell'unità sovrastante è parimenti responsabile se l'infiltrazione è imputabile a una cattiva impermeabilizzazione del balcone di sua proprietà esclusiva (Trib. Napoli 17 ottobre 2024, n. 8857). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
