Agevolazione “prima casa”: la Cassazione sulla vendita infaquinquennale e acquisto di nuovo immobile

La questione nasce da un avviso di accertamento con il quale l’Ufficio aveva ripreso nei confronti di contribuente maggiore IVA, interessi e sanzioni, revocando l’aliquota agevolata “prima casa” del 4% applicata sull’acquisto di un immobile non di lusso, poi rivenduto prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, senza aver adibito a propria abitazione principale l’immobile acquistato successivamente entro l’anno dall’alienazione.

L’Ufficio aveva rilevato, in particolare, il mancato rispetto dell’art. 1, comma 4, nota II bis, parte prima, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/86, secondo cui, «In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. […] Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.”

Contro l’avviso, il contribuente aveva promosso ricorso davanti alla CGT di Foggia, che lo aveva rigettato. La CGT di II grado della Puglia rigettava a sua volta l’appello, ritenendo legittima la revoca dell’IVA agevolata sull’immobile acquistato. In particolare, il giudice d’appello rilevava che il contribuente aveva trasferito la residenza nel nuovo immobile soltanto a seguito della notifica dell’avviso di liquidazione e che, tra l’altro, dall’analisi del certificato storico di residenza risultava che egli aveva poi nuovamente trasferito la propria residenza nella abitazione nella quale era stato residente negli ultimi vent’anni. Contro tale pronuncia il contribuente ha promosso ricorso per cassazione.

Con il terzo motivo di ricorso, il contribuente contestava la pronuncia della CGT pugliese segnalando, in breve, che egli non solo aveva acquistato un altro immobile entro un anno dall’alienazione, ma aveva anche destinato il nuovo immobile ad abitazione principale entro il termine triennale (stabilito dalla giurisprudenza) decorrente dall’acquisto. In tale ottica, sarebbe caduta in errore la Corte di II grado nel ritenere il contribuente decaduto dall’agevolazione solo per aver trasferito la residenza del nuovo immobile solo dopo la notifica dell’avviso di liquidazione.

La Corte, con ordinanza n. 5016 del 6 marzo 2026, ribadendo suoi precedenti arresti, ricorda che la giurisprudenza della Corte - secondo la quale il termine di decadenza deve essere identificato con lo stesso termine triennale previsto per l’esercizio dei controlli – si riferisce a quelle agevolazioni rispetto alle quali (a differenza da quella che qui interessa) il legislatore non abbia fissato uno specifico termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio.

Ciò detto, viene richiamato il principio di diritto formulato dalla Corte con l’ordinanza n. 3704 del 13 febbraio 2025, che si riporta di seguito: «In tema di agevolazioni per l'acquisto della "prima casa", la previsione contenuta nell'art. 1, nota II bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986 - nella parte in cui dispone che il contribuente che, entro cinque anni dall'acquisto dell'immobile con i benefici "prima casa", lo trasferisca a titolo oneroso o gratuito, conserva detti benefici, se (e solo se) entro un anno dall'alienazione dello stesso proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale - deve essere intesa nel senso che entro l'anno deve intervenire non solo il nuovo acquisto, ma anche la destinazione effettiva del cespite ad abitazione principale ed il trasferimento della residenza in quell'immobile; ne deriva che il "dies a quo" della decorrenza del termine triennale di decadenza del potere dell'Ufficio di revoca dell'agevolazione va individuato nel giorno di scadenza dell'anno dall'alienazione del precedente immobile per il quale il contribuente ha goduto dei benefici prima casa, perché solo allo spirare di tale termine il contribuente perde, in via definitiva, il diritto all'agevolazione, provvisoriamente goduta sul primo acquisto».

Ritenuto, in applicazione di tali principi, che la sentenza impugnata avesse correttamente giudicato legittima la revoca dell’agevolazione prima casa, il ricorso è stato rigettato dalla Suprema Corte.