L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Umbria, con il provvedimento del 26 febbraio 2026, n. 2 (pubblicato nel B.U.R. Umbria del 4 marzo 2026, n. 1), disciplina i requisiti soggettivi di accesso e di permanenza nell’edilizia residenziale. La norma mira a garantire il diritto all’abitazione, considerandolo prioritario per la comunità, specie rispetto alle categorie disagiate; le modifiche approvate tendono alla revisione di requisiti di accesso e permanenza, per perseguire l’obiettivo di restituire ed assegnare la maggior parte del patrimonio degli alloggi ERS.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• La sopraelevazione vietata

I proprietari in comunione legale di un appartamento con garage all'interno del condominio lamentavano che i convenuti, senza autorizzazione del condominio, avevano sopraelevato di circa 17 cm la porzione di area comune di accesso al loro garage e realizzato una rampa di raccordo con la loro abitazione. Pertanto, avevano chiesto al giudicante il ripristino dello spazio esterno comune prospiciente la loro abitazione nonché al risarcimento dei danni. Secondo la Suprema Corte, invece, l'intervento su una parte comune condominiale che determini un innalzamento della quota originaria, rendendo più difficile il comodo uso della di detta parte da parte degli altri condomini, non può essere considerato espressione della facoltà prevista dall'art. 1102 c.c., confermando la condanna al ripristino dello status quo ante (Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2026, n. 4458).

• La rivendicazione del bene condominiale

Il proprietario di una unità immobiliare nel condominio propose nei confronti di altri condomini e dello stesso condominio, domanda di accertamento del diritto di proprietà condominiale su un vano-ripostiglio già adibito a vano tecnico contatori e ora a questo adiacente, attraverso l’accesso ad un cortile interno di uso esclusivo dei convenuti. Secondo la Suprema Corte, i c.d. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani contatori, ascensore, caldaia, autoclave), rientrano tra le parti comuni, per essere vincolati all'uso in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio. Inoltre, sottolineano i giudici, in una controversia relativa alla rivendicazione di un bene condominiale, è onere del condomino convenuto dimostrare la proprietà esclusiva del bene stesso, specialmente quando il bene oggetto del contenzioso risulta essere destinato all'uso comune. La mancata produzione dell'atto costitutivo del condominio, o del primo atto di vendita da parte dell'originario proprietario contenente espressa riserva di proprietà esclusiva del suddetto bene, indirizza la presunzione di condominialità. Per le ragioni esposte, il ricorso del condominio è stato accolto (Cass. civ., sez. II, 3 marzo 2026, n. 4727).

• La revisione delle tabelle millesimali

La proprietaria di un appartamento di un edificio condominiale proponeva domanda di revisione delle tabelle millesimali allegate al regolamento del condominio. Secondo l’attrice, l'appartamento di alcuni condomini aveva avuto un incremento della superficie originaria, avendo annesso le sovrastanti soffitte, trasformate da locale tecnico e di sgombero in locali abitati/abitabili; in particolare, le soffitte, essendo state collegate agli appartamenti mediante una scala interna, erano divenute parte integrante degli appartamenti, aumentandone

la superficie. La Corte di legittimità, confermando i provvedimenti di merito, sottolinea che la revisione delle tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., è giustificata dall'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, non costituendo un errore vizio del consenso ex artt. 1428 e ss. c.c., ma una modificazione obiettiva delle condizioni di una parte dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 3 marzo 2026, n. 4827).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• L’accertamento della mala gestio dell’amministratore

I condomini avevano chiesto di accertare la responsabilità dell’ex amministratore per mala gestio e grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali nello svolgimento dell’incarico professionale e, per l’effetto, la condanna dello stesso al rimborso delle somme e al risarcimento dei danni. Secondo il giudicante, nel caso di addebiti di "mala gestio" mossi all'amministratore condominiale, i condomini devono fornire la prova degli addebiti ascritti allo stesso e dimostrare gli effettivi pregiudizi subiti dal condominio in conseguenza del comportamento inadempiente. L'amministratore, di contro, è onerato della prova della corretta amministrazione che, nella specie, deve sostanziarsi nella prova dell'effettivo e accorto impiego di tutte le somme riscosse, con puntuale registrazione degli incassi e degli esborsi, supportata da adeguata documentazione giustificativa. Premesso ciò, nella vicenda, era emersa una gestione non corretta e trasparente a causa della mancata approvazione annuale del rendiconto e, in ogni caso, dell’assenza dei requisiti dei criteri di redazione; oltre a ciò, l’amministratore non aveva registrato puntualmente le entrate e le uscite e operava quasi sempre utilizzando denaro contante. Per le ragioni esposte, la domanda è stata accolta (Trib. Foggia 5 marzo 2026, n. 457).

• La distanza tra i balconi dell’edificio

Il condominio contestava al proprietario dell'unità immobiliare sovrastante la violazione delle distanze e la lesione del decoro architettonico, nonché la riduzione aria e luce e conseguente peggioramento della prestazione dell’immobile. Dunque, l’azione scaturiva dalla realizzazione di un “balcone” nell’appartamento in corrispondenza verticale con una delle finestre che si aprivano dall’appartamento sottostante; sicché, l’attore riteneva che la realizzazione del balcone avrebbe arrecato pregiudizio al proprio appartamento, sotto diversi profili.  Secondo il giudice, dopo l’espletata CTU, la realizzazione di tali balconi risale era stata oggetto di sanatoria edilizia. Invece, la realizzazione contestata era un’addizione ai balconi preesistenti, consistente nella mera congiunzione a livello degli stessi, onde riunirli in un unico balcone con accesso dalle due stanze dell’appartamento. Ciò posto, a parere del giudice, le domande di parte attrice non meritavano accoglimento in quanto anche se non era stata rispettata la distanza, tuttavia, la disciplina dettata dall’art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute non trova applicazione in ambito condominiale. Nel caso di specie, era pacifico che si trattava di opere eseguite “in ambito condominiale”, sicché la normativa citata non era applicabile, atteso che le opere erano state rese possibili grazie all’uso della cosa comune (la facciata condominiale che le sorreggeva) ed erano inoltre strumentali al migliore godimento dell’appartamento di proprietà senza arrecare danno alle altrui proprietà in considerazione delle caratteristiche dei luoghi (Trib. Roma 3 marzo 2026, n. 3195).

• La richiesta della documentazione in possesso dell’amministratore revocato

Il condominio aveva chiesto con urgenza la restituzione della documentazione in possesso del precedente amministratore revocato. Secondo il giudicante, tra il condominio e l’amministratore intercorre un rapporto negoziale qualificabile come mandato con rappresentanza, sicché  sussiste il requisito del periculum in mora, tenuto conto che, nel tempo necessario alla parte ricorrente per far valere il proprio diritto in via ordinaria, potrebbe essere pregiudicata la gestione del condominio a causa di un’inevitabile incertezza dei rapporti giuridici che coinvolgono lo stesso, mettendolo nell’impossibilità di ricostruire la situazione giuridica ed economico finanziaria e, quindi, di redigere il bilancio consuntivo e quello preventivo di spesa per la gestione futura ed esponendolo al rischio di azioni risarcitorie di terzi. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Trib. Catania 2 marzo 2026).

• La penale a carico del condominio per il ritardo dei nominativi dei condomini morosi

I creditori avevano chiesto al condominio i dati dei condomini morosi. Il condominio, invece, sosteneva l’inesistenza del credito della società ricorrente, non documentato e inerente a forniture di combustibile erogate e fatturate a favore del supercondominio. Secondo il giudice, le eccezioni del condominio (asseriti errori materiali presenti nelle fatture azionate ovvero la mancanza di giustificativi del credito) avrebbero dovuto essere dedotti in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, proposto, nel perentorio termine prescritto dall’art. 641 c.p.c. o al più, ove ne fossero esistenti i presupposti con opposizione tardiva ex art. 650 c.p.c.  In assenza di ciò, sussisteva la piena legittimazione della società ricorrente all’azione intrapresa. Pertanto, oltre all’accoglimento della richiesta, il giudicante ha precisato che la mancata cooperazione dell'amministratore rappresenta un comportamento che ostacola il creditore nella tutela del proprio credito, e rende meritevole di accoglimento la richiesta del ricorrente tesa a fissare, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., una "penale" a carico dell'obbligato per l'eventuale ritardo nella esecuzione della condanna (Trib. Roma 24 febbraio 2026, n. 2858).

• Le spese di assicurazione in capo al condominio

I locali veniva esercitata l’attività commerciale del ricorrente era stata oggetto infiltrazioni d’acqua proveniente dall’immobile soprastante facente parte del condominio. Nonostante l’attivazione della polizza dl condominio, tuttavia, non era stato possibile risolvere bonariamente la controversia. A seguito dell’istruttoria, era emerso che le tubazioni erano di natura condominiale essendo poste al di fuori degli appartamenti sovrastanti e, per cui, vi è una responsabilità del nei confronti della parte attrice. Secondo il giudice, quanto alle spese per l’intervento dell’assicurazione, queste (spese c.d. di resistenza) spettano all’assicurato, prescindono dall’esito della lite e costituiscono un effetto naturale del contratto di assicurazione della responsabilità civile; sicché, l'obbligo di rimborso sorge oggettivamente per la sola circostanza che il detto assicurato sia stato costretto ad agire o a difendersi in una controversia che abbia causa in situazioni rientranti nella garanzia assicurativa. Tuttavia, le spese di resistenza sono dovute all'assicurato sempre che egli ne abbia fornito adeguata prova e nei limiti di quanto effettivamente provato. Detto ciò, nella vicenda, pur essendo riconosciuto il diritto ad ottenere il rimborso delle spese e competenze legali sostenute per resistere alla domanda di parte attrice, la terza chiamata non può essere condannata a tanto non essendo documentate le competenze legali effettivamente sostenute dall’assicurato condominio (Trib. Nocera Inferiore 26 febbraio 2026, n. 563).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• La verifica preliminare delle violazioni edilizie sugli immobili

A seguito di sopralluogo della Polizia Municipale nell'immobile di proprietà del ricorrente, era stata riscontrata la realizzazione di opere in difformità alla normativa vigente ricadenti nel centro storico e in quanto (copertura del vano scala con struttura in acciaio scatolare; parte di terrazza chiusa con struttura in scatolare di acciaio zincato, vano ripostiglio modificato; ecc.); sicché, per le ragioni esposte, era stata emessa l'ordinanza di demolizione con la rimessione in pristino. Secondo il ricorrente, invece, l'ordinanza si fondava erroneamente sulla normativa che sanzionava gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, ipotesi non riscontrabile nel caso di specie. Difatti, anche secondo i giudici amministrativi, parte ricorrente non solo aveva presentato il procedimento di sanatoria per il ripristino dello stato dei luoghi, ma aveva anche comunicato l'ultimazione dei lavori. Pertanto, il Comune, in presenza dei dubbi sull'effettiva realizzazione dell'intervento, prima di adottare l'ordinanza di demolizione, era tenuto a verificare l'adempimento degli obblighi tramite un sopralluogo o con altri strumenti alternativi. Per le ragioni esposte, il ricorso è stato accolto (T.A.R. Sicilia-Catania 3 marzo 2026, n. 672).

Riferimenti

Norme di riordino in materia di edilizia residenziale sociale, in Bur.Regione.Umbria.it, 4 marzo 2026.