Luci ed ombre sulla nuova riforma del condominio di cui al ddl n. 1816/2026

Il quadro normativo

Con la l. n. 220/2012, esattamente dopo settanta anni dall’entrata in vigore del vigente codice civile, si procedeva a riformare le norme concernenti il Condominio e più precisamente gli articoli da 1117 a 1139, nonché gli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Si è parlato di una “riforma epocale”, in quanto, per molti aspetti, si è messo mano a quasi tutto il sistema normativo in considerazione del fatto che quello originario, con il passaggio del tempo, doveva essere adeguato alle diverse esigenze nate dall’evoluzione del concetto di proprietà e che, proprio per tale motivo, non reggeva più agli inevitabili cambiamenti.

In tal modo, l’immobilismo del legislatore è stato superato con l’introduzione di nuove disposizioni che, per i profili più differenti, si sono focalizzate sugli organi del condominio (amministratore, assemblea), senza dimenticare una lunga lista di modifiche che riguardano la complessità dell’amministrazione condominiale. Non si è più, infatti, di fronte solo al condominio classico, inteso come “singolo edificio”, diviso per piani o porzioni di piano appartenenti in via esclusiva ai singoli, ma deve essere considerato, come figura nuova, anche il “supercondominio”, già esistente di fatto, non sottoposta ad una disciplina specifica e proprio per questo necessitante di una sua collocazione nell’ambito dell’istituto del condominio. Una presa d’atto condivisibile che, tuttavia, lascia serie perplessità circa il modo con il quale tale realtà è stata disciplinata.

Giova sempre ricordare che l’approdo del legislatore non è solo un suo merito ma è il risultato, in molti casi, dell’evoluzione della giurisprudenza che, nel corso degli anni, ha dato forma ad alcune attuali modifiche, che hanno trovato fondamento proprio nelle decisioni e nell’orientamento determinato dalla Corte di Cassazione nei suoi provvedimenti, tutti improntati a recepire i nuovi panorami che si sono delineati nell’ambito del c.d. “Pianeta Condominio”.

Ora, tralasciando lo scivolone che precede l’attuale proposta legislativa, altra forza politica si prefigge, con il ddl n. 1816/2026, l’obiettivo di cambiare alcune norme del codice civile superando le criticità esistenti ed auspicando “un cambio di prospettiva: considerando che attualmente la disciplina del condominio è fortemente ancorata al diritto di proprietà [n.d.a. “per cui”] si propone una riforma che veda il condominio non solo come complesso di beni materiali ed interessi economici, ma anche come luogo dove la gran parte dei cittadini si trova a vivere e lavorare”. Questa la finalità della nuova proposta che andiamo ad esaminare caratterizzata, a nostro modesto parere, da chiari e scuri.

Le vicende dell’amministratore

La parte della normativa maggiormente soggetta a modifica sarebbe l’art. 1129 c.c., sul quale si interviene in modo rilevante e non sempre condivisibile.

• la possibilità di chiedere la nomina dell’amministratore giudiziario viene limitata ai condominii con un numero di partecipanti superiori ad otto. Si è così ignorato il disposto dell’art. 1105, comma 4, c.c. che, come da rinvio dell’art. 1139 c.c., pur se concernente l’istituto della comunione si applica anche al condominio. Secondo il dettato della norma, per quanto di specifico interesse, nella fattispecie ci si verrebbe a trovare nell’ipotesi in cui “non si forma una maggioranza”, per effetto della quale “ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria, che provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”. Peraltro, il limite indicato dall’art. 1129 c.c. vale solo in relazione all’obbligatorietà della nomina, ma non elimina il diritto dei condòmini che siano otto o in un numero inferiore ad ottenere la nomina di un amministratore. Da ultimo, se è pacifico che addirittura al condominio minimo (ovvero quello formato da due partecipanti) si applica la disciplina del Codice civile anche per la sua regolamentazione interna (a partire da Cass. civ., sez. un., 31 gennaio 2006, n. 2046), riesce difficile ipotizzare di uscire da questi canoni per i condomìni formati da meno di nove partecipanti;
• corretto l’inserimento dell’obbligo per l’amministratore di pubblicare sul sito internet del condominio l’estratto conto trimestrale (entro 30 giorni dalla fine del trimestre) sottoponendo il medesimo, in caso di inadempimento, al rischio di revoca ai sensi dell’art. 1129, comma 12, c.c. ma, contestualmente, avrebbe dovuto esserne implementata la casistica; 
• fissazione del termine, perentorio, di trenta giorni per lo svolgimento, da parte dell’ex amministratore, di attività urgenti a far data dalla cessazione dell’incarico. Non sembra che il legislatore abbia tenuto conto del fatto che i tempi necessari per la nomina del nuovo rappresentante condominiale potrebbero essere più lunghi e dilatati, soprattutto ove fosse necessario chiedere la nomina di un amministratore giudiziario.  Sarebbe stato opportuno aggiungere, dopo il termine indicato, la frase “e comunque fino alla nomina del nuovo amministratore”, con la previsione che il compenso sarebbe sempre commisurato all’ulteriore espletamento dell’attività amministrativa;
• esenzioni di responsabilità per l’amministratore che dimostri di “non aver potuto ottemperare ai propri obblighi a causa della morosità dei condomini, laddove dimostri di avere correttamente adempiuto agli obblighi di cui all’ottavo comma” (attività urgenti). Trattasi di novità limitata solo alle emergenze che si manifestano dopo la cessazione del mandato;
• la durata dell’incarico sarebbe automatica anno per anno. Quello che non è chiaro è se la voce “conferma” debba essere sempre indicata nell’ordine del giorno, con conseguente approvazione dell’assemblea e decadenza del criterio di automaticità;
• il compenso rimarrebbe inalterato e valido fino al momento in cui l’amministratore dovesse presentare all’assemblea, per l’approvazione, nuovi preventivi. La violazione comporta non più la nullità della nomina, ma la sua annullabilità. Resta il fatto che la mancata indicazione del compenso rende annullabile anche la relativa delibera assembleare.

Interventi obbligatori sul fabbricato: nuova maggioranza

Corretto stabilire (art. 2 del ddl n. 1816/2026) che interventi resi obbligatori da leggi speciali (sicurezza degli edifici e degli impianti) richiedano un quorum deliberativo semplice (un terzo dei presenti pari ad un terzo dei valori millesimali). È auspicabile, tuttavia, che nella stesura definitiva del testo sia contestualmente abrogato l’art. 1120, comma 2, n. 1), c.c. che prevede la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. (interventi per sicurezza e salubrità di edifici ed impianti), considerando che anche questi ultimi dovrebbero essere portati sotto l’egida della nuova disposizione.

Polizza assicurativa obbligatoria

Le decisioni sulla polizza assicurativa del fabbricato (ivi art. 3), che costituiscono atti di amministrazione straordinaria, sono di competenza dell’assemblea e, per evitare dubbi, sarebbe stato opportuno che venissero inquadrate, quanto al quorum deliberativo, nell’art. 1136, n. 4), c.c. come ipotesi aggiuntiva.

Morosità condominiali

L’art. 63 disp. att. c.c. è stato modificato sotto due profili.

• Morosità protratta per oltre un semestre. La sospensione della fruizione dei servizi separabili (ivi, comma 3) sarebbe “indipendente dalla natura del servizio”. Sulla questione la giurisprudenza è altalenante, ma un punto di riferimento al quale molte decisioni si sono saldamente richiamate può essere individuato nel d.P.C.M. in data 29 agosto 2016, che ha previsto una garanzia in favore del moroso che versi in comprovata situazione di disagio economico-sociale, al quale deve essere assicurata la fruizione di un minimo di erogazione del servizio idrico.
• Rapporto venditore/acquirente. Della modifica del citato art. 63, comma 4, è immediatamente evidente la contraddittorietà quanto alla solidarietà tra i due soggetti per il pagamento degli oneri condominiali: l’esercizio in corso e i due precedenti, oppure solo questi ultimi? Inoltre, potrà essere solo il notaio rogante (il quale nella compravendita svolge il ruolo di pubblico ufficiale) ad acquisire dall’amministratore e per conto dell’acquirente, l’attestazione dell’eventuale morosità pendente sull’immobile.

Requisiti per svolgere l’incarico di amministratore

A questo proposito è stata richiamata (art. 7) la norma UNI 10801:2024 la cui finalità è ben precisa: assicurare che l’amministratore abbia uno standard qualitativo elevato nell’esercizio della sua professione, che deve essere connotata da trasparenza, responsabilità, conoscenza, abilità e autonomia. Si tratta di requisiti che dovrebbero valere per tutti gli amministratori, indipendentemente dal budget gestito e dal numero dei condomini da cui l’edificio è costituito, sempre considerando che l’obbligatorietà della nomina è prevista quando i partecipanti sono superiori ad otto. Incomprensibile, quindi, fissare dei limiti al di sotto dei quali l’amministratore è liberato dall’obbligo del rispetto di parametri finalizzati alla corretta esecuzione del mandato.

Conduttore e mancato pagamento degli oneri accessori

È stato, altresì, modificato l’art. 10, comma 1, della l. n. 392/1978, nel senso che il conduttore “risponde in solido con il proprietario delle spese relative a tali servizi”, ovvero gestione del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, per i quali il soggetto ha diritto di voto.

Con tale novità, il decreto ingiuntivo potrà essere richiesto anche nei confronti dell’inquilino. L’amministratore, implicitamente, viene chiamato ad effettuare la ripartizione degli oneri condominiali tra locatore e conduttore, là dove tali spese sono configurate come obbligazioni propter rem, proprie del condomino. Precisazione non di poco conto, poiché l’art. 10 citato parla di “oneri accessori”, che sono funzionali al rapporto di locazione e in questo si esauriscono.

Nulla in termini di legittimazione all’impugnativa da parte del conduttore quanto a tali voci.

Violazione del regolamento da parte del conduttore

Le sanzioni previste dall’art. 70 disp. att. c.c. per violazione del regolamento di condominio, attualmente applicabili al condomino sono state estese, in via solidale a “chiunque abbia in uso il bene, anche a titolo di ospitalità”.  Primo fra tutti il conduttore, che non può godere di privilegi maggiori rispetto a quelli riservati al condomino/locatore.

Nulla da dire, infine, sulle ulteriori modifiche presenti nel disegno di legge esaminato.

In conclusione

Dall’esame del testo del disegno di legge contenente le “nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici”, comunicato alla Presidenza del Senato in data 24 febbraio 2026 ed i cui lavori non sono stati ancora programmati, emerge un quadro rispetto al quale le modifiche più rilevanti presentano - come rilevato - delle criticità, facili da eliminare ove vi fosse un attento esame della normativa vigente nella quale le nuove disposizioni si vanno ad inserire e dalla quale non possono prescindere.

La cosa positiva è che i proponenti hanno fatto tesoro dei precedenti e gravi errori, tanto da indurre gli estensori del testo a ritirarlo a stretto giro. Questo non significa che non ci sia ancora molto da lavorare.

Guida all’approfondimento

Celeste - Tarantino - Amendolagine, L’amministratore di condominio, Milano, 2025, 343;

Bordolli, Nomina giudiziale dell'amministratore anche nei piccoli condomini in caso di conflitto, in Condominioweb.com, 28 giugno 2025;

Bordolli, Condomino moroso: possibile la sospensione del servizio riscaldamento, in Diritto.it, 8 gennaio 2025;

Mari, È obbligatoria la polizza di tutela legale nel condominio? in La legge per tutti, 2 aprile 2024;

Greco, Cosa succede se l’inquilino non paga le spese condominiali? in La legge per tutti, 3 luglio 2023;

Longhi, La solidarietà tra venditore e acquirente per le spese condominiali, in NT+Condominio&Immobili, 4 gennaio 2018;

Nuzzo, Sito internet condominiale, problemi e responsabilità dell'amministratore, in Condominioweb.com, 8 settembre 2015.