Realizzazione di una struttura di collegamento tra due balconi preesistenti: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
20 Marzo 2026
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l’integrazione dell’intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L’obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l’IA, se ben integrata con l’esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all’approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell’applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Roma 3 marzo 2026, n. 3195), l’attore, sulla premessa di essere proprietario dell’appartamento facente parte di un palazzetto d’epoca seicentesca, evidenziava che il proprietario dell’unità immobiliare sovrastante aveva realizzato un balcone, in corrispondenza delle finestre dell’appartamento attoreo, presso la facciata che prospettava su un cortile interno del fabbricato. Secondo parte attrice, l’opera realizzata era illegittima e pregiudizievole in quanto non rispettava la distanza minima dalla finestra attorea in quanto realizzata a circa un metro; alterava il decoro architettonico del fabbricato e riduceva la superficie illuminante ed il volume di ventilazione naturale dell’appartamento; infine, peggiorava la prestazione energetica e riduceva anche il valore di mercato e la vocazione locativa dello stesso. Nonostante i ripetuti solleciti dell’amministratore del condominio, il convenuto non avere effettuato il ripristino e, dunque, l’eliminazione del balcone; sicché, l’attore agiva nel merito per ottenere l’accertamento dell’illegittimità delle sopra descritte opere e la condanna del convenuto al ripristino dello stato dei luoghi, ossia all’eliminazione del balcone e delle altre opere. La questione giuridica La realizzazione o modifica di balconi affacciati sul cortile interno, a distanza inferiore a tre metri dalle vedute di altre unità immobiliare, giustifica l’ordine di demolizione? Il ragionamento del magistrato Preliminarmente, il giudicante ha osservato che non era rilevante nel presente procedimento la valutazione circa la conformità, o meno, dei due precedenti balconi al condono, atteso che la preesistenza che poteva rilevare civilisticamente ai fini dell’odierno giudizio era soltanto quella dei due balconi, per come erano, a prescindere dalla loro rispondenza. Quindi, restavano estranei alla giurisdizione ordinaria i profili di asserita illegittimità/illiceità amministrativa-urbanistica, salva però l’incidenza della stessa sull’astratta integrazione dell’illecito civile in ogni caso da escludere in concreto per quanto di seguito esposto. Invero, a seguito dell’istruttoria di causa era emerso una distinzione fondamentale: due balconcini laterali realizzati negli anni 1974-1975 e una porzione centrale di collegamento realizzata nel 2017 dal convenuto, il quale aveva unificato le strutture preesistenti. Il manufatto attuale (in contestazione) era dunque il risultato di una modificazione successiva e non di una costruzione ex novo. Oltre a ciò, il CTU aveva rilevato l’assenza di incidenza significativa sul decoro architettonico e di rilevanti effetti su ventilazione e valore commerciale; la presenza di una lieve riduzione di luminosità era imputabile al canale di gronda e non al balcone. Oltre a ciò, dalle risultanze tecniche, era emerso che i balconi dell’appartamento che affacciavano sul cortile condominiale interno erano stati realizzati nel 1975 e, da allora, non risultava che questi avessero mai arrecato pericolo alla stabilità dell’edificio condominiale, né specificamente alcun pregiudizio alla proprietà attrice. Invero, l’attore aveva acquistato il proprio appartamento nel 2000, quando i balconi in questione già esistevano; quanto, poi, al manufatto del 2018 (congiunzione a livello dei balconi preesistenti), gli accertamenti peritali svolti avevano escluso la concreta alterazione del decoro del fabbricato e il pericolo alla staticità dell’edificio condominiale. In sostanza, l’esistenza dei due balconi realizzati nel 1975 e la più recente realizzazione della congiunzione a livello degli stessi non erano in alcun modo idonei a compromettere la stabilità del fabbricato condominiale, con esclusione pertanto del paventato pericolo per la sicurezza dello stabile condominiale. Quanto al decoro, invece, la mera congiunzione a livello di due balconi preesistenti di fatto non arrecava alcuna rilevante alterazione al decoro dell’edificio considerato altresì che si trattava di balconi insistenti sulla facciata del cortile interno del condominio e, pertanto, era da escludersi anche l’asserita diminuzione di luminosità e ventilazione. Infine, non ricorrevano presupposti per l’applicabilità legale sulle distanze (costruzione del balcone in violazione della distanza di 3 metri) in quanto, dagli accertamenti peritali espletati, pur non essendo stata rispettata la distanza indicata, tuttavia, secondo il giudice, la disciplina dettata dall’art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute non poteva trovare applicazione in ambito condominiale. Difatti, nel caso di specie, era pacifico che si trattava di opere eseguite “in ambito condominiale”, atteso che le opere erano state realizzate grazie all’uso della cosa comune (la facciata condominiale che le sorregge) ed erano inoltre strumentali al migliore godimento dell’appartamento di proprietà senza arrecare danno alle altrui proprietà in considerazione delle caratteristiche dei luoghi. In conclusione, la domanda è stata rigettata. Dopo aver sottoposto il provvedimento all’IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l’IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. Dal punto di vista dell’IA, il caso è paradigmatico: l’attore tenta di usare l’art. 907 c.c. come norma “assoluta” per ottenere la demolizione di un balcone posto a meno di tre metri dalla sua finestra; il giudice, invece, ricorda che in condominio la facciata è bene comune e che l’opera del singolo va valutata come esercizio dell’uso della cosa comune, non come costruzione su fondo vicino. L’IA legge qui una scelta sistematica: riportare il conflitto nel perimetro del condominio, dove il criterio non è la distanza legale, ma il bilanciamento tra pari uso e tutela della struttura e del decoro. Oltre a ciò, l’intelligenza artificiale osserva che il caso non è una semplice lite sulle distanze, ma un problema di "stratificazione normativa" in cui il convenuto tenta di estendere la "protezione" del vecchio abuso alla nuova opera e, in ciò, l'IA analizza la porzione centrale non come accessorio, ma come nuova volumetria/superficie che crea una nuova soggezione per il fondo sottostante. Oltre a ciò, l’IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La sentenza del Tribunale di Roma affronta una controversia tra proprietari di unità sovrapposte avente ad oggetto la realizzazione e successiva modifica di un balcone affacciato su cortile interno condominiale. A tal proposito, il Tribunale apre chiarendo il perimetro della propria cognizione: i profili di conformità urbanistico–edilizia (condono, titoli edilizi, autorizzazione sismica, pareri della Soprintendenza) sono estranei alla giurisdizione ordinaria, se considerati in sé, e rilevano solo in quanto possano integrare un illecito civile o un danno risarcibile. La “preesistenza” rilevante ai fini civilistici è quella materiale dei due balconcini laterali, a prescindere dall’esito del condono. Il giudice esamina, in particolare, la compatibilità tra disciplina delle distanze legali ex art. 907 c.c. e normativa condominiale, giungendo ad escludere l’applicabilità della prima in favore del criterio dell’uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. Il giudice romano affronta quindi il nodo centrale: nella fattispecie, il manufatto insiste nella parte superiore della finestra dell’attore, ma da quella finestra non si esercita alcuna veduta diretta sull’appartamento, ma solo verso il cortile interno e, pertanto, la conformazione sovrapposta degli appartamenti esclude una veduta tutelabile sull’area occupata dal balcone. La decisione si fonda su una ricostruzione tecnica dettagliata (CTU) e su un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, con rilevanti implicazioni operative in tema di azioni demolitorie e tutela della proprietà immobiliare in ambito condominiale. Premesso ciò, l'analisi di questa sentenza ha evidenziato limiti strutturali dell'intelligenza artificiale nel processare il "diritto vivente": la prima criticità è stata la valutazione della "tolleranza" e, in ciò, l'IA legge che l'opera è abusiva dal punto di vista sismico e tende a concludere per la demolizione totale; tuttavia, il diritto civile italiano opera su un binario separato in cui il giudice deve valutare se quella specifica violazione leda un diritto del vicino. Dunque, l’analisi del provvedimento da parte dell’IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un’argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un’IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale.
In materia di distanze, l'art. 907 c.c., impone la distanza minima di 3 metri delle "costruzioni" dalle vedute. Ai fini dell'anzidetta norma costituisca "costruzione" qualsiasi opera di qualsiasi natura che si elevi stabilmente dal suolo e che ostacoli l'esercizio della veduta. Premesso ciò, la regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 19 dicembre 2017, n. 30528; Trib. Roma 27 gennaio 2021, n. 1446). Premesso ciò, come rilevato dal Tribunale con il provvedimento in commento, in adesione all’orientamento soprariportato, la realizzazione ed il mantenimento dei balconi in oggetto, come anche della loro congiunzione, non erano soggetti alla distanza legale minima, ma semmai soltanto alle condizioni imposte dall’art. 1102 c.c., violazione che nella fattispecie non era né allegata, né tantomeno dimostrata dall’attore.
In ogni caso, come rilevato dal giudicante romano, quand’anche si ritenesse astrattamente applicabile al caso di specie la distanza minima prevista, le domande di parte attrice sulla presunta violazione dovevano comunque considerarsi respinte. Difatti, le previsioni di cui all’art. 907 c.c. trovano applicazione anche alle vedute in “appiombo”, ossia verticali (notoriamente la veduta in “appiombo” è per definizione quella rivolta verso la base dell’edificio); nella fattispecie, invece, il manufatto oggetto di causa insisteva nella parte superiore della finestra dell’appartamento dell’attore, il quale dunque non poteva vantare alcun diritto di veduta verso l’area ove era collocato il balcone. Difatti, secondo il pacifico orientamento della giurisprudenza, l’obbligo ex art. 907 c.c. di mantenere la distanza minima di tre merti dai lati della finestra da cui si esercita la veduta diretta e la veduta obliqua sussiste soltanto se la veduta diretta e la veduta obliqua sono esercitate sul medesimo fondo (Cass. civ., sez. II, 6 giugno 2024, n. 15906; Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 2013, n. 79); invece, nel caso in oggetto, la conformazione dello stabile condominiale e la collocazione sovrapposta dei due appartamenti de quibus facevano sì che dalla finestra dell’appartamento di proprietà non era possibile esercitare alcuna veduta diretta sull’appartamento. Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
