L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Lombardia, con il provvedimento del 9 marzo 2026, n. 5821 (pubblicato nel B.U.R. Lombardia del 13 marzo 2026, n. 11), disciplina i criteri e delle modalità di presentazione della domanda per la decadenza e contestuale apposizione del vincolo di destinazione a servizio abitativo. Il provvedimento prevede tale facoltà per i Comuni proprietari di alloggi destinati al servizio abitativo pubblico, con esclusivo riferimento ad alloggi che risultano non assegnati e ubicati in edifici dove sono presenti altre unità immobiliari di proprietà dello stesso ente destinate a funzioni dell’Amministrazione pubblica; alloggi non assegnabili in quanto in stato di grave degrado.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• L’obbligo di concludere la compravendita immobiliare

Parte attiva chiedeva il trasferimento ex art. 2932 c.c. di un appartamento, previo pagamento del saldo del prezzo attraverso compensazione con il risarcimento dei danni. A seguito del rigetto della domanda, la Corte di legittimità, invece, sottolinea che in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto (art. 2932 c.c.), allorché le parti del preliminare di vendita immobiliare abbiano stabilito che il pagamento del prezzo debba avvenire al momento del definitivo, il requisito dell'offerta di cui al comma 2 dell'art. 2932 c.c. deve ritenersi soddisfatto con la sola proposizione della domanda giudiziale di trasferimento, nella quale l'offerta è implicita; non ne esclude l'idoneità il fatto che il promissario acquirente abbia chiesto di compensare il residuo prezzo con un proprio asserito credito risarcitorio, trattandosi di profilo attinente esclusivamente alle modalità di adempimento dell'obbligo di pagamento, che sorge quale effetto dell'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2026, n. 6381).

• L’uso del muro comune

Il proprietario di un immobile confinante aveva presentato istanza di sanatoria per alcune opere consistenti nella realizzazione di alcune nicchie nei muri perimetrali, a confine con le proprietà vicine, per una profondità superiore alla metà dello spessore della muratura. Per queste ragioni, i proprietari confinanti rivendicavano la proprietà esclusiva di detta area e, di conseguenza, chiedevano la chiusura delle nicchie. Secondo la Suprema Corte, invece, in tema di muro divisorio comune, la disciplina di cui all'art. 884 c.c. costituisce lex specialis rispetto all'art. 1102 c.c. e regola in via specifica l'uso del muro da parte dei comproprietari. Ne consegue che ciascun partecipante alla comunione può praticare nel muro comune incavi, nicchie o altre infissioni solo entro il limite della metà dello spessore del muro, e sempreché non ne sia compromessa la stabilità né ne derivino danni alla struttura, potendo l'altro comproprietario agire in via petitoria o possessoria per ottenere l'arretramento delle opere eccedenti tale limite o la loro eliminazione (Cass. civ., sez. II, 10 marzo 2026, n. 5355).

• L’accesso al lastrico solare per le attività urgenti

Il Tribunale, a seguito del ricorso ex art. 700 c.p.c. del condominio, aveva ordinato ai resistenti di consentire l'accesso al lastrico solare di loro proprietà per permettere l'esecuzione di lavori urgenti di riparazione resisi necessari a causa delle copiose infiltrazioni verificatesi negli appartamenti sottostanti. A seguito dell’opposizione dei resistenti, conformemente al ragionamento dei giudici di merito, la Suprema Corte ha precisato che la terrazza a livello che svolge funzione di copertura - anche solo in parte – dei vani sottostanti, pur costituendo elemento di pregio e pertinenza dell'appartamento cui si accede esclusivamente, è soggetta alla presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., al pari del lastrico solare. Tale presunzione può essere vinta solo da uno specifico titolo (atto di divisione, atto di acquisto, atto di destinazione) che contenga una chiara ed espressa deroga al regime comune, non essendo sufficiente il maggior godimento o la destinazione pertinenziale a favore di una singola unità immobiliare (Cass. civ., sez. II, 9 marzo 2026, n. 5253).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• Il contratto di appalto firmato senza l’autorizzazione del condominio

Il ricorrente proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale era stato ingiunto il pagamento della somma in favore della ditta, dovuti in forza del contratto d'appalto di fornitura intercorso con il condominio.

Lamentava l’opponente la inopponibilità nei propri confronti del contratto d'appalto in quanto era stato stipulato dall'amministratrice senza autorizzazione assembleare e senza successiva. Secondo il giudice, l'assemblea non aveva mai autorizzato l'amministratore alla firma dell'appalto e, nel caso in esame, sottoscritto per un corrispettivo molto più elevalo rispetto a quello che era stato oggetto dell'offerta presentata dall'impresa; neppure, successivamente, era intervenuta un'eventuale ratifica. Per queste ragioni, il contratto non era opponibile al condominio, il quale, pertanto, aveva diritto alla restituzione delle somme sin lì versate indebitamente oltre alla revoca del decreto opposto. Di conseguenza, l’impresa ha preteso l’importo dall’amministratore (Trib. Siracusa 12 marzo 2026, n. 489).

• La rimozione della pergotenda

Con ricorso, il condominio eccepiva che le opere effettuate dai resistenti contravvenivano al regolamento condominiale e pregiudicavano il decoro architettonico dell’edificio, oltre che il diritto di affaccio di altro condomino, condannando gli stessi allo smantellamento della struttura pergotenda e dell’insegna posta davanti al balcone condominiale, nonché alla rimozione della chiusura del passaggio indicato come portico, con obbligo di ripristino dello status quo ante. I resistenti, invece, ritenevano che la pergotenda si trovava sulla proprietà esclusiva dei resistenti. Secondo il giudicante, l'opera realizzata dai resistenti (sistemi di chiusura laterali mediante pannelli avvolgibili ai lati del portico), seppur costituiti da sistema retraibile, ostruivano il passaggio pedonale e, di conseguenza, trovava conferma la violazione del regolamento condominiale, indipendentemente dal fatto che i pannelli fossero in pvc e avvolgibili. Inoltre, anche se il fabbricato non presentava caratteristiche architettoniche di pregio, la costruzione dei convenuti costituiva comunque un'alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio e, di conseguenza, doveva essere rimossa

(App. Roma 18 marzo 2026, n. 2242).

• L’amministratore nominato senza specifico ordine del giorno

All’assemblea mancava all’ordine del giorno la nomina del nuovo amministratore, sicché il nuovo professionista era stato nominato tramite la voce “varie ed eventuali”. Secondo il giudice, tale voce non può essere utilizzata per assumere decisioni che abbiano un carattere vincolante per i proprietari poiché tale spazio potrà essere utilizzato solamente con finalità informative, programmatiche o di confronto reciproco da parte dei condomini, con la conseguenza che posso ritenersi ad esempio ammissibili, le comunicazioni da parte dall’amministratore, le richieste formulate dai condomini in ordine a preventivi da richiedere e da approvare in altra sede, gli aggiornamenti su questioni non all’ordine del giorno, le piccole richieste di intervento da parte dei condomini ma, se a seguito della discussione dovesse emergere la necessità di adottare una decisione. Pertanto, assumere delle delibere che vadano al di fuori di tali argomenti contravviene al principio secondo cui ogni condomino deve essere adeguatamente informato circa i punti posti all’ordine del giorno al fine di permettere ai proprietari una partecipazione consapevole alla discussione (Trib. Velletri 17 marzo 2026, n. 683).

• Le spese di manutenzione dell’impianto anticendio

Alcuni condomini contestavano la delibera che aveva approvato il preventivo per la manutenzione ordinaria semestrale dell'impianto antincendio, sostenendo che tale impianto serviva solo le unità destinate all'attività ricettiva e non anche quelle ad uso abitativo privato. Secondo il giudice, l'impianto antincendio mira alla conservazione e protezione dell'intero edificio, quindi sia delle parti comuni che delle proprietà ad uso esclusivo, arrecando utilità a tutte le unità abitative. Atteso che ciò che è decisivo per valutare la natura condominiale di un bene e l’obbligo di contribuzione dei condomini è l’oggettiva destinazione del bene a servire tutti i condomini, non poteva predicarsi la violazione del principio di proporzionalità (art. 1123, comma 2, c.c.), atteso che l’impianto, come accertato dalla CTU, era funzionale in egual modo alle esigenze di tutte le unità abitative del plesso condominiale, né appariva ricorrere un condominio parziale (art. 1123, comma 3, c.c.), posto che le caratteristiche strutturali rendevano l’impianto al servizio di tutte le unità abitative del condominio (Trib. Grosseto 13 marzo 2026, n. 192).

• La ricollocazione dell’impianto GPL

Alcuni proprietari dell’edificio avevano chiesto in via d'urgenza la rimozione del manufatto e delle bombole di gas con il relativo impianto, deducendo che l'installazione era stata eseguita in uno spazio comune non censibile, senza adeguato fondamento autorizzativo e, soprattutto, in condizioni incompatibili con la sicurezza dei luoghi. Nel presente procedimento, secondo la CTU, era assente la dichiarazione di conformità e la posizione delle bombole non risultava conforme ai criteri di sicurezza e di corretta installazione prescritti dalla normativa vigente, in particolare dalla norma UNI 7131:2023; sicché, ciò aumentava significativamente il rischio di accumulo di gas in caso di perdita, con potenziale formazione di un letto di gas' altamente infiammabile. Per le ragioni esposte, il Tribunale ha quindi ordinato a riallocazione e messa a norma della nicchia/armadio per bombole GPL (Trib. Vallo della Lucania 16 marzo 2026).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• La messa in sicurezza dell’impianto del condominio

Il ricorrente impugnava il provvedimento con il quale il Sindaco aveva ordinato di eseguire ad horas gli interventi occorrenti nell’immobile a "ripristinare lo stato di sicurezza" "relativamente all'impianto di approvvigionamento del gas", presentando all'amministrazione condominiale entro 5 giorni un progetto d'intervento sottoscritto da un tecnico abilitato da eseguirsi entro 10 giorni dalla notifica dell'ordinanza ad opera di "idonea impresa di costruzioni/impianti". Secondo il giudice amministrativo, pur non essendo a norma l'impianto del gas del condominio ricorrente (di fatto lo stesso condominio aveva manifestato la disponibilità ad eseguire l'intervento di "messa in sicurezza" chiedendo tuttavia al Comune tempi "più lunghi" affinché fosse possibile programmare l'intervento), tuttavia, dal verbale di sopralluogo eseguito non risultava l'esistenza di una situazione di pericolo per l'incolumità pubblica tale da giustificare l'ordine di eseguire la messa in sicurezza nei tempi ristrettissimi previsti dal provvedimento impugnato. Pertanto, in accoglimento del ricorso, il giudicante ha annullato l'ordinanza sindacale (T.A.R. Campania-Napoli 18 marzo 2026, n. 1866).

Riferimenti

Disciplina regionale dei servizi abitativi, in Bollettino.Regione.Lombardia.it, 13 marzo 2026.