Pergotende lesive del decoro dell’edificio: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
02 Aprile 2026
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l’integrazione dell’intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L’obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l’IA, se ben integrata con l’esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all’approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell’applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (App. Roma 18 marzo 2026, n. 2242), con ricorso, il condominio aveva chiesto di accertare l’illegittimità delle opere realizzate dai resistenti in quanto contrarie al regolamento condominiale, nonché in contrasto al decoro dell’edificio oltre che lesive del diritto di affaccio di altro condomino. Pertanto, parte ricorrente aveva chiesto la condanna dei condomini allo smantellamento della struttura della pergotenda e dell’insegna posta davanti al balcone condominiale, nonché alla rimozione della chiusura del passaggio indicato come portico, con obbligo di ripristino dello status quo ante. Nel giudizio di primo grado, in accoglimento del ricorso, il giudicante ha ritenuto che l’amministratore aveva la rappresentanza dei partecipanti e, quindi, poteva agire in giudizio anche nell’interesse dei condomini lesi dalla pergotenda. Quanto agli altri aspetti, a nulla rilevava che i resistenti avessero ottenuto tutte le autorizzazioni amministrative, in quanto le stesse devono sempre fare salvi i diritti dei terzi; inoltre, l'ambito di valutazione civilistico è autonomo e distinto rispetto a quello amministrativo. In definitiva, sussisteva la violazione del regolamento di condominio essendo state alterate le linee e le parti dell’edificio e, di conseguenza, è stata disposta la rimozione della pergotenda compresa l’insegna apposta sulla stessa; mentre con riguardo all’insegna sulla facciata la stessa, trattandosi di attività commerciale non alterava il decoro architettonico, trattandosi appunto di stabile costituito al piano terra da attività commerciali. Avverso questo provvedimento, i resistenti (oggi appellanti) contestavano il provvedimento innanzi alla Corte territoriale, evidenziando, tra i vari aspetti, il difetto di agire dell’amministratore e la legittimità della pergotenda. La questione giuridica La pergotenda con sistemi di chiusura laterali mediante pannelli avvolgibili in PVC, pur insistendo sulla proprietà esclusiva, è idonea ad alterare il decoro architettonico dell’edificio? Il ragionamento del magistrato Nelle conclusioni dell’atto introduttivo si faceva riferimento al diritto di affaccio di altro condomino, ma esso era stato inserito come inciso rispetto ad una domanda diversa proposta dal condominio. Pertanto, il thema decidendum riguardava alla lesione del decoro architettonico, lamentata dai condomini con formale contestazione nell’assemblea, sede in cui gli stessi, ai sensi dell’art. 1131 c.c., avevano conferito incarico all’amministratore affinché procedesse nei confronti degli odierni appellanti, prima con la mediazione e, poi, con il contenzioso; sicché, per le ragioni esposte, era sussistente la legittimità ad agire in giudizio in capo al condominio appellato. Quanto agli altri aspetti, la Corte territoriale ha condiviso i rilievi del Tribunale che aveva ritenuto sussistente la violazione del regolamento di condominio, stante l’alterazione delle linee e delle parti dell’edificio ove insistevano le opere realizzate dagli appellanti. Invero, il giudice di prime cure aveva aderito alle risultanze derivanti dalla consulenza tecnica di ufficio; in particolare, per ciò che attiene la chiusura del portico, era emerso che l’opera realizzata dai resistenti (sistemi di chiusura laterali mediante pannelli avvolgibili ai lati del portico), seppur costituiti da sistema retraibile, nel momento in cui questi venivano chiusi ostruivano il passaggio pedonale all’interno dello stesso. Dunque, il CTU, pur evidenziando la chiusura della struttura con dei pannelli avvolgibili in PVC, tuttavia, ne evidenziava comunque l’ostruzione del passaggio pedonale al suo interno, con conseguente violazione del regolamento condominiale. Infine, i giudici della Corte del gravame hanno altresì confermato che la costruzione dei convenuti costituiva un’alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, per sagoma ed aspetto visivo. In conclusione, l’appello è stato rigettato e, per l’effetto, è stato confermato il provvedimento di rimozione della pergotenda. Dopo aver sottoposto il provvedimento all’IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l’IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L’oggetto principale della sentenza si identifica, dunque, nella verifica della legittimità di interventi realizzati dal singolo condomino su una porzione di sua esclusiva titolarità, ma idonei a produrre effetti esterni sull’organismo edilizio nel suo complesso. La pergotenda e la chiusura del portico costituiscono, in tale prospettiva, due fattispecie emblematiche, in quanto si collocano al confine tra intervento interno e incidenza sulle parti comuni. Il ragionamento sviluppato dall’IA muove dalla considerazione per cui, nel sistema codicistico, il diritto di proprietà, pur mantenendo la sua pienezza, subisce una significativa compressione in àmbito condominiale, ove si confronta con esigenze di tutela collettiva. In tale contesto, il decoro architettonico assume la funzione di limite “trasversale”, operante indipendentemente dalla natura comune o esclusiva del bene interessato dall’intervento. L'IA sintetizza il caso come un conflitto tra stabilità dell'opera e dinamicità del diritto d'uso. Oltre a ciò, l’IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista Il provvedimento in commento affronta in modo sistematico tre profili centrali del contenzioso condominiale: la legittimazione dell’amministratore ad agire per la tutela del decoro architettonico, la qualificazione giuridica della pergotenda e dei sistemi di chiusura del portico, nonché il rapporto tra autorizzazioni amministrative e limiti privatistici derivanti dal regolamento condominiale. Il cuore della vicenda è un conflitto condominiale “classico” ma tecnicamente denso: l’installazione di una pergotenda e la chiusura di un portico mediante pannelli avvolgibili, interventi ritenuti lesivi dell’armonia estetica dell’edificio e dell’uso delle parti comuni. La Corte d’Appello di Roma sviluppa il proprio percorso argomentativo muovendo da una precisa delimitazione dell’oggetto del giudizio, chiarendo che la controversia non verte primariamente sul diritto di affaccio del singolo condomino, bensì sulla violazione del regolamento condominiale e sulla lesione del decoro architettonico dell’edificio. Con riferimento alla chiusura del portico, la Corte osserva che, sebbene i pannelli utilizzati siano tecnicamente retraibili, essi, nel momento in cui vengono abbassati, determinano una concreta ostruzione del passaggio pedonale, comportando una limitazione dell’uso di uno spazio destinato alla fruizione comune, in violazione della funzione propria del portico. La valutazione del giudice si fonda, dunque, su un criterio sostanzialistico, che privilegia l’effetto concreto dell’opera rispetto alla sua qualificazione formale. La Corte affronta, inoltre, il tema delle autorizzazioni amministrative, precisando che esse non incidono sui rapporti tra privati e non possono sanare eventuali violazioni del regolamento condominiale o dei diritti degli altri condomini. Si ribadisce così il principio di autonomia tra il piano pubblicistico e quello civilistico: il titolo amministrativo non sana la violazione del regolamento condominiale e, di conseguenza, la pergotenda installata su una porzione di proprietà esclusiva non è sottratta, per ciò solo, al controllo civilistico del condominio quando, per caratteristiche costruttive, impatto visivo e modalità di collocazione, altera le linee dell'edificio o viola il regolamento condominiale, può esserne ordinata la rimozione. Dunque, l’analisi del provvedimento da parte dell’IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un’argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un’IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale.
La pergotenda è una tenda retrattile sorretta da una struttura, la quale può anche essere fissata ai muri perimetrali dell’edificio e al pavimento del terrazzo su cui si erge. Secondo i giudici, la pergotenda è qualificabile come mero arredo esterno quando è di modeste dimensioni, non modifica la destinazione d’uso degli spazi esterni ed è facilmente ed immediatamente rimovibile, con la conseguenza che la sua installazione si va ad inscrivere all’interno della categoria delle attività di edilizia libera e non necessita quindi di alcun permesso (Cons. Stato 11 aprile 2014, n. 1777). Quindi, la sussumibilità di un manufatto nella categoria della pergotenda, caratterizzata dal regime di c.d. edilizia libera, si individua nel fatto che l'opera principale sia costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all'estensione della tenda (Cons. Stato 5 febbraio 2026, n. 948). Tale opera quindi si differenzia dalla tettoia per presentare una struttura più leggera, non stabilmente infissa al suolo e con una funzione meramente accessoria, consistente nel sostegno e nell'estensione della tenda stessa, presentando elementi di copertura e chiusura facilmente amovibili e completamente retraibili (Cons. Stato 22 ottobre 2025, n. 8199).
La realizzazione di opere stabili su proprietà esclusiva di un condomino, anche se configurate come pergolati o pergotende, deve rispettare le distanze legali dagli edifici confinanti e tutelare le vedute in appiombo ai sensi degli artt. 873 e 907 c.c. Qualsiasi deroga a tali limiti è valida solo se prevista in maniera chiara e specifica mediante servitù o accordi convenzionali; sicché, il mancato rispetto legittima il vicino a ottenere la rimozione del manufatto e il ripristino dello stato dei luoghi, indipendentemente dalla natura smontabile dell’opera, autorizzazioni comunali o deliberazioni condominiali generiche (Trib. Trani 26 gennaio 2026, 86: la vicenda trae origine dalla costruzione, da parte della convenuta, di una pergola bioclimatica sul proprio balcone, collocata a soli 28 cm dalla portafinestra dell’appartamento sovrastante di proprietà dell’attore. Anche se le lamelle erano orientabili, la struttura nel suo complesso rappresenta un ostacolo permanente). Pertanto, salvo diversa previsione del regolamento condominiale, il proprietario di un'unità immobiliare non necessita di autorizzazione preventiva dell'assemblea condominiale per installare una pergotenda, sempre che l'opera non incida sul decoro architettonico dell'edificio né comprometta la stabilità delle parti comuni (Trib. Foggia 18 febbraio 2025, n. 352).
In materia di condominio negli edifici, le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista. Difatti, mentre la nozione dell'aspetto, contenuta nell'art. 1127 c.c., relativo alla facoltà dei condomini di costruire in sopraelevazione, coinvolge una serie di valutazioni connesse alla compatibilità con lo stile architettonico dell'edificio, diversamente il decoro dell'immobile, come richiamato dall'art. 1120 c.c., si esprime nell'omogeneità delle linee e delle strutture architettoniche, ossia nell'armonia estetica dell'edificio (Cass. civ., sez. VI, 25 agosto 2016, n. 17350: fattispecie relativa all'azione intrapresa da alcuni condomini per far rimuovere una tettoia di copertura). Vi è alterazione del decoro se si intende per tale l'inserimento di diverse e nuove linee architettoniche che possano conferire al fabbricato nuova identità; l'installazione della pergotenda rientra in tale casistica (Trib. Cosenza 15 novembre 2025, n. 1724). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
