Il diritto dell’amministratore di condominio e dei singoli condomini ai documenti bancari

Il quadro normativo

In questo articolo, ci occupiamo del diritto del condominio e del distinto diritto dei singoli condomini di ottenere dalla banca copia dei documenti bancari. Non c’è una disposizione del diritto condominiale che, in modo diretto, afferma che l’amministratore e il singolo condomino hanno diritto a ottenere dalla banca copia dei documenti bancari. Tuttavia, esaminando nel loro complesso le varie norme distribuite tra il diritto condominiale e quello bancario, la giurisprudenza afferma che sia il condominio (a mezzo del suo amministratore) che il singolo condomino hanno diritto di consultare la documentazione bancaria. Vediamo qui di seguito quali sono le relative disposizioni.

La base normativa principale del diritto dell’amministratore di condominio a ottenere i documenti bancari è l’art. 119, comma 4, t.u.b., secondo cui «il cliente, colui che gli succede a qualunque titolo e colui che subentra nell’amministrazione dei suoi beni hanno diritto di ottenere, a proprie spese, entro un congruo termine e comunque non oltre novanta giorni, copia della documentazione inerente a singole operazioni poste in essere negli ultimi dieci anni. Al cliente possono essere addebitati solo i costi di produzione di tale documentazione».

Il condominio è un cliente della banca, nel senso che ha aperto presso l’istituto di credito un conto corrente, e - come tale - ha diritto di accesso alla documentazione bancaria. Che il condominio sia cliente “necessario” della banca risulta dal disposto dell’art. 1129, comma 7, c.c.: «l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio». Non è insomma consentito che un condominio non abbia un proprio conto, del tutto separato da quello dell’amministratore di condominio. I sempre più rari casi in cui - ancora oggi - un condominio non ha un proprio conto, e le entrate e le uscite vengono regolate mediante il conto dell’amministratore, sono situazioni che si pongono contra legem, e che possono fondare la responsabilità dell’amministratore.

Nella stragrande maggioranza dei casi, l’unico tipo di rapporto bancario esistente tra condominio e banca è il conto corrente. In alcuni casi, però, i rapporti bancari possono essere di natura più complessa. Ci si sta riferendo alle ipotesi in cui il condominio contragga dei debiti con una banca, sotto forma di mutuo oppure di apertura di credito. Anche in questi casi il condominio è “cliente” della banca, ai sensi e per gli effetti dell’art. 119, comma 4, t.u.b.

L’art. 119, comma 4, t.u.b. dice che il cliente (nel nostro caso il condominio) ha diritto di avere copia della documentazione bancaria. Si tratta però solo della documentazione “inerente a singole operazioni”. Un discorso diverso vale per gli estratti conto. Secondo una parte della giurisprudenza, gli estratti conto sono disciplinati dal comma 2 dell’art. 119, secondo cui «per i rapporti regolati in conto corrente l’estratto conto è inviato al cliente con periodicità annuale o, a scelta del cliente, con periodicità semestrale, trimestrale o mensile». La differenza è che qui non ci sono limiti temporali. Teoricamente il condominio può chiedere gli estratti conto anche per un periodo risalente a oltre 10 anni.

Finora ci siamo occupati di singoli documenti e di estratti conto. La richiesta da parte del condominio o del singolo condomino potrebbe però riguardare anche i testi dei contratti in forza tra condominio e banca. A questo riguardo si può osservare che, secondo un orientamento giurisprudenziale, il diritto del cliente a ottenere copia del contratto trova il proprio fondamento non tanto nell’art. 119 t.u.b., bensì nell’art. 117 t.u.b. (che regolamenta i contratti bancari). Ad ogni conto, il condominio ha diritto di ottenere - oltre che copia degli estratti conto - anche copia del contratto bancario.

La richiesta del singolo condomino rivolta all’amministratore

A chi spetta chiedere alla banca copia dei documenti bancari? Siccome il diritto statuito dall’art. 119 t.u.b. è un diritto del condominio, quale cliente della banca, spetta all’amministratore - in nome e per conto del condominio - farne richiesta all’istituto di credito. Una volta ottenuti i documenti, l’amministratore può trasmetterli al singolo condominio richiedente. L’art. 1129, comma 7, c.c. prevede che “ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”. La disposizione si riferisce alla rendicontazione periodica. All’interno di questa nozione può però farsi rientrare anche la documentazione bancaria.

Una sentenza di merito di un magistrato campano (Trib. Napoli 31 maggio 2024) ha affermato che il diritto del singolo condomino di ottenere dall’amministratore copia dei documenti bancari non ha una precisa base normativa, ma può farsi ricavare dal più generale obbligo di rendicontazione dell’amministrazione. Rendicontazione periodica significa riferire anche sui movimenti in entrata e in uscita dal conto condominiale.

Nella prassi, generalmente, la prima richiesta di estratti conto da parte del singolo condomino è rivolta all’amministratore. Questi può avere i documenti e dunque consegnarli al richiedente. Può anche darsi che l’amministratore non disponga dei documenti richiesti, e allora provvederà a chiederli prima alla banca, per poi trasmetterli al singolo condomino.

Potrebbe, però, capitare che l’amministratore si rifiuti di consegnare la documentazione bancaria in suo possesso. In questo caso, il condomino può agire in giudizio contro l’amministratore, quale gestore dell’ente condominiale. Siffatta azione in giudizio prende spesso le forme, dal punto di vista processuale, di un ricorso per decreto ingiuntivo. Lo strumento previsto dall’art. 633 c.p.c. concerne difatti non solo il pagamento di somme di danaro, ma anche la consegna di cose mobili. I documenti possono reputarsi cose mobili, alla cui consegna l’amministratore è tenuto.

Un giudice capitolino (Trib. Roma 6 giugno 2024) si è occupato di un caso in cui un condomino ha chiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo contro l’amministratore per la consegna di documenti vari, tra cui gli estratti del conto condominiale. Il condominio presenta, però, opposizione e il giudice entra nel merito della vicenda. L’opposizione presentata dal condominio viene accolta, in quanto risulta che il richiedente non è un condomino. Il ricorrente aveva acquistato due locali commerciali siti nello stabile. Tuttavia, dal regolamento condominiale emerge che i due locali commerciali non sono ricompresi nel condominio. Tanto è vero che, essendo i due locali autonomi dal resto dell’edificio, non devono nemmeno contribuire alle spese condominiali. Per queste ragioni, l’opposizione viene accolta e il decreto ingiuntivo viene revocato. Il proprietario dei due locali non è uno dei condomini e non può dunque consultare l’estratto conto condominiale.

La richiesta del singolo condomino rivolta direttamente alla banca

Abbiamo esaminato nel capitolo precedente il caso in cui il singolo condomino chiede i documenti bancari all’amministratore. Si tratta dell’iter ordinario, che dovrebbe essere seguito di norma. Una questione diversa è se il singolo condomino possa chiedere direttamente alla banca i documenti. L’esigenza può nascere in caso di omissione da parte dell’amministratore: questi si rifiuta di consegnare al condomino i documenti. Oppure si potrebbe verificare il caso in cui il singolo condomino chiede direttamente alla banca copia dei documenti concernenti il condominio.

Sul punto, ci sono diversi interventi giurisprudenziali, che meritano di essere analizzati, per formarsi un’idea sullo stato del diritto vivente. Sono numerosi in particolare gli interventi dell’Arbitro Bancario Finanziario, che è un organismo di risoluzione delle controversie specializzato in materia bancaria, e incardinato presso la Banca d’Italia.

Di recente, un giudice ligure (Trib. Imperia 31 luglio 2025) ha accolto la richiesta di un singolo condomino all’esibizione dei documenti bancari. Il condominio chiede un decreto ingiuntivo finalizzato a controllare l’operato dell’amministratore. Per questo obiettivo, è necessario avere copia degli estratti conto. Seppure i documenti non siano stati prima chiesti all’amministratore, il giudice imperiese accoglie la domanda e ordina alla banca presso la quale è tenuto il conto corrente condominiale di esibire e di rilasciare direttamente al condomino copia degli estratti conto.

Tra gli interventi più recenti dell’Arbitro Bancario Finanziario merita menzione una decisione (ABF 18 febbraio 2025, n. 1793), in cui un condomino chiede all’amministratore del suo condominio copia degli estratti conto. Poiché l’amministratore non li trasmette, il condomino si rivolge direttamente alla banca dove il condominio ha il conto. La banca risponde positivamente alla richiesta di estratti conto, ma li invia all’amministratore. L’amministratore si rifiuta nuovamente di consegnarli al singolo condomino. Il condomino si rivolge allora all’Arbitro Bancario, chiedendo che questa autorità ordini alla banca di consegnare direttamente al condomino medesimo gli estratti conto, vista l’inerzia dell’amministratore. L’ABF accoglie la domanda del condomino, specificando solo che il condomino deve prima chiedere i documenti all’amministratore. Nel caso di specie, il presupposto della previa richiesta all’amministratore è soddisfatto, in quanto il condomino aveva già chiesto per ben due volte i documenti.

Può essere segnalata anche un’altra decisione dell’Arbitro Bancario Finanziario, di poco anteriore (ABF, decisione n. 279 del 13 gennaio 2025). L’amministratore chiede a un condomino il pagamento di un certo credito che il condominio vanta. Il condomino afferma di avere già pagato e chiede all’amministratore copia dell’estratto conto condominiale. L’amministratore però non fornisce l’estratto conto. Il condomino scrive allora alla banca, ma anche questa non fornisce copia dell’estratto conto. Per questa ragione, il condomino si rivolge infine all’Arbitro Bancario. L’Arbitro accoglie la domanda, ricordando che - secondo la giurisprudenza sviluppata dall’ABF - se l’amministratore non fornisce i documenti bancari richiesti, il singolo condomino può rivolgersi direttamente all’istituto di credito.

La richiesta alla banca di documenti diversi da quelli di natura bancaria

L’art. 119 t.u.b. concerne i documenti di natura bancaria. Va considerato, infatti, che si tratta di una disposizione contenuta nel testo unico bancario e che riguarda i rapporti tra cliente e istituto di credito. La norma non si applica invece a documenti di natura diversa da quelli di natura bancaria, di cui l’istituto di credito - per qualche ragione - possa essere in possesso.

L’Arbitro Bancario Finanziario è intervenuto sul punto, con una decisione particolarmente generosa (lato cliente), che ha statuito l’obbligo in capo alla banca di consegnare anche documenti che non sono di stretta natura bancaria. La decisione dell’Arbitro Bancario è molto recente (ABF, decisione 12 marzo 2025, n. 2646) e può essere illustrata come segue. Un condominio chiede direttamente alla banca due gruppi di documenti: gli estratti conto condominiali e il verbale di nomina dell’amministratore. L’istituto di credito consegna gli estratti conto. Il condomino però insiste, volendo anche copia del verbale di nomina dell’amministratore. L’Arbitro verifica in primo luogo la legittimazione del richiedente. Emerge, in effetti, che si tratta di un condomino. La prova risulta dal fatto che produce la sua convocazione a un’assemblea condominiale: se è stato convocato, così ragiona l’Arbitro Bancario, deve trattarsi di un condomino. Può il singolo condomino chiedere documenti alla banca? L’Arbitro risponde affermativamente sulla base dell’assunto che il condominio non può essere considerato come un soggetto autonomo. Secondo l’ABF, ciascun condomino deve considerarsi cliente della banca. Affermata la legittimazione astratta del richiedente, verrebbe però spontaneo negare il diritto a ottenere copia del verbale di nomina dell’amministratore. Si tratta difatti di un documento che non pare avere nulla a che fare con i rapporti bancari. L’Arbitro Bancario accoglie invece il ricorso, in considerazione del fatto che l’amministratore può operare sul conto del condominio. Ne consegue che i singoli condomini, come titolari “sostanziali” del conto, hanno diritto di controllare l’operato dell’amministratore anche visionando gli estratti conto.

In conclusione

Il diritto del condominio e del singolo condomino di ottenere documentazione bancaria non ha una precisa base normativa. Tuttavia, anche alla luce dei doveri di rendiconto che fanno capo all’amministratore, questi deve trasmettere su richiesta dei singoli condomini copia degli estratti conto. La giurisprudenza arriva a dire che il singolo condomino, almeno nei casi di inerzia dell’amministratore, può rivolgersi direttamente alla banca per farsi consegnare la documentazione di natura bancaria relativa al condominio.

Guida all’approfondimento

Nuzzo, Il conto corrente condominiale tra diritto di accesso e tutela della privacy. I rimedi contro l’amministratore inadempiente, in Condominioweb.com;

Quattrini, Come ottenere l’estratto conto corrente del condominio, in L’amministratoredicondominio.it.