Procedimento per convalida di sfratto e comodato senza previsione di termine (cd. precario)

La risposta al quesito non è scontata come potrebbe sembrare, infatti la nuova formulazione dell’art. 657 c.p.c. prevede che: 

«Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. 

Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione».

Sia nel caso della cosiddetta licenza per finita locazione, da utilizzarsi prima della scadenza del termine contrattuale, sia nella cosiddetta convalida di sfratto, da utilizzarsi dopo la scadenza del termine per il rilascio, il legislatore fa riferimento, appunto, al termine contrattuale che, nel comodato «precario» non vi è, per sua natura.

A prescindere dalla evidente imprecisione linguistica della nuova norma, a questo punto ci si è chiesti se la nuova previsione, introdotta dalla riforma Cartabia (d.lgs. n. 149/2022), si potesse riferire a tutti i tipi di comodato, con o senza termine per il rilascio del bene, dato che l’indicazione normativa si riferisce al comodato tout court.

Sul punto numerose pronunce di merito hanno affermato l’applicabilità della nuova formulazione dell’art. 657 c.p.c. ad entrambe le fattispecie di comodato ed in specie, per ovvie ragioni, quanto al comodato «precario», la convalida di sfratto per decorso del termine per il rilascio.

Da ultimo si veda Trib. Vicenza, sez. I, 25 settembre 2025, n. 1350 che, in motivazione, afferma che «L'orientamento più recente della giurisprudenza di merito in materia di utilizzabilità della procedura di cui all'art. 657 c.p.c. in materia di comodato precario è nel senso che in tale fattispecie «la scadenza contrattuale coincide con la richiesta di restituzione del bene immobile concesso in godimento senza alcun termine, ad nutum, con la conseguente successiva possibilità di fare ricorso al novellato art. 657 c.p.c. in caso di mancata restituzione del bene in oggetto, in quanto la condizione di risolubilità ad libitum è espressamente prevista dall'art. 1810 c.c. In proposito la Suprema Corte ha statuito che il comodato precario è caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti è rimessa in via potestativa alla sola volontà del comodante, che ha facoltà di manifestarla ad nutum con la semplice richiesta di restituzione del bene, senza che assuma rilievo la circostanza che l'immobile sia stato adibito a casa familiare (Cass. civ., sez. III, sent., 7 luglio 2010, n. 15986)» così, in termini condivisibili, Trib. Brescia del 18 marzo 2024. Nello stesso senso Trib. Civitavecchia, 10 giugno 2025.

Di poco precedente, conclude allo stesso modo App. Brescia, sez. III, 30 ottobre 2024, n. 991, per la quale «Anche laddove il contratto non contenga la pattuizione di un termine espresso, la procedura accelerata per il rilascio di immobili di cui all'art. 657 c.p.c., può essere utilizzata anche nei casi di comodato precario di beni immobili disciplinati dall'art. 1810 c.c. A riprova di ciò, la fine del vincolo contrattuale discende dalla volontà espressa dal titolare del bene, il quale può avvalersi del rito speciale per ottenere il rilascio».​