L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che il Ministero del Lavoro, con il provvedimento del 26 marzo 2026, n. 23, ha aggiornato il costo medio orario del lavoro per il personale dipendente da imprese del settore dell’edilizia e attività affini e delle cooperative. Il costo del lavoro è determinato, a livello provinciale, per operai e impiegati in relazione a: benefici (contributivi, fiscali o di altra natura) di cui l’impresa usufruisce ai sensi delle disposizioni vigenti; oneri derivanti da interventi relativi a infrastrutture, attrezzature, macchinari e altre misure connesse all’attuazione delle previsioni di cui al d.lgs. n. 81/2008.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• Il compenso dell’amministratore di nomina giudiziale

Il condominio si era opposto al decreto ingiuntivo con cui gli era stato ingiunto di pagare la somma a titolo di corrispettivo per l'attività di amministratore di nomina giudiziaria. L'opponente, in particolare, contestava la quantificazione del compenso ingiunto e, di conseguenza, proponeva nei confronti della controparte domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni derivanti da iniziative dell'amministratore non autorizzate dall'assemblea dei condomini. Secondo la Suprema Corte, invece, il compenso dell'amministratore - anche se nominato dal Tribunale ex art. 1129 c.c. - è regolato dall'art. 1709 c.c. e, in difetto di specifico accordo tra le parti, deve essere determinato in base a tariffe o usi e, in mancanza, dal giudice. La mera approvazione, da parte dell'assemblea, del preventivo annuale delle spese con indicazione di una voce "amministrazione" non

integra, di per sé, deliberazione vincolante di determinazione del compenso, né proposta contrattuale nei confronti dell'amministratore (Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2026, n. 8426).

• L’accertamento della comproprietà delle parti comuni

Alcuni condomini avevano promosso azione per chiedere l'accertamento della comproprietà del piazzale adiacente all'edificio nel quale era collocata la loro unità immobiliare in proprietà esclusiva, sull'assunto che quell'area scoperta fosse bene comune ex art.1117 c.c. Gli altri condomini, invece, sostenevano che in un precedente giudizio tra le medesime parti era stata riconosciuta agli attori la sola servitù di passaggio pedonale e carraio sul piazzale, laddove gli stessi attori avevano in quella sede negato di essere comproprietari; oltre a ciò, tra le contestazioni, vi era quella in base alla quale l'azione doveva essere volta ad accertare con efficacia di giudicato la posizione anche degli altri comproprietari che dovevano perciò essere convenuti in giudizio. Secondo la Suprema Corte, su tale ultimo aspetto, in tema di condominio, l'azione promossa dal singolo condomino per l'accertamento della natura comune ex art. 1117 c.c. di un bene non implica litisconsorzio necessario di tutti i condomini, qualora i convenuti si limitino a eccepire la proprietà esclusiva del bene senza proporre domanda riconvenzionale diretta a una pronuncia con efficacia di giudicato sulla posizione degli altri partecipanti (Cass. civ., sez. II, 2 aprile 2026, n. 8253).

• La richiesta della documentazione condominiale

La proprietaria di un appartamento di un edificio condominiale, tra i vari aspetti, aveva chiesto la condanna del condominio ad esibire la documentazione contabile inerente agli esercizi condominiali e la condanna al risarcimento del danno non patrimoniale per l'illegittima verbalizzazione di alcuni aspetti. Secondo la Suprema Corte, il diritto del singolo partecipante di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della documentazione giustificativa di spesa e dei registri di cui all'art. 1130 c.c. (artt. 1129, comma 2, e 1130-bis c.c.) non è subordinato all'uso di formule sacramentali: è sufficiente qualunque richiesta idonea a manifestare la volontà di accedere ai documenti, anche se redatta in termini lessicalmente diversi ("comunicarle", "farle avere", ecc.), gravando sull'amministratore e sul condominio che resista all'impugnazione della delibera l'onere di provare l'inesigibilità o l'incompatibilità della richiesta con le modalità di consultazione previamente comunicate (Cass. civ., sez. II, 31 marzo 2026, n. 7823).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• L’aggravamento della servitù

Il proprietario di una pizzeria lamentava che i due cancelli installati dal condominio impedivano la libera fruibilità della rampa di accesso destinata ai disabili, per raggiungere il locale commerciale, violando la normativa sul superamento delle barriere architettoniche. Secondo il Tribunale, i cancelli erano stati legittimamente installati dal condominio per ragioni di sicurezza e non incidevano su alcun diritto dell'attore, il quale non aveva dimostrato l'esistenza di una servitù di passaggio né la necessità di consentire l'accesso ai clienti attraverso gli spazi comuni. A parere della Corte territoriale, invece, la rampa era stata realizzata dal costruttore per garantire l'accesso ai locali commerciali e, con la successiva alienazione delle unità immobiliari, si era costituita una servitù di passaggio che non poteva essere resa più gravosa dall'installazione dei cancelli. Pertanto, in accoglimento dell’appello, la Corte ha ordinando al condominio di mantenere i cancelli aperti durante l'orario di apertura del locale (App. Cagliari 1° aprile 2026, n. 137).

• La rimozione delle piante dell’edificio confinante

Il condominio confinante con altro edificio contestava l'irregolarità del muro posto sulla linea di separazione tra le proprietà, in parte ostativo alla veduta panoramica; dall'altro, la presenza di piante collocate a distanza inferiore a quella legale. Secondo il giudice, le due piante di canfora non rispettano la normativa e precludevano parzialmente la vista del lago. Quanto al muro di cinta, il giudicante non riteneva la richiesta di demolizione; invero, nonostante le criticità, il muro poteva essere abbassato sino ad una determinata altezza. Dunque, una volta accertato che la normativa locale imponeva la distanza di 1,50 m, non vi era spazio per sostituirla con le distanze suppletive dell'art. 892 c.c. Infine, nelle aree interferenti con visuali panoramiche, osserva il giudicante che "la superficie trasparente non potrà prevedere occlusioni di nessun tipo, nemmeno di quinte arboree o siepi, fino ad una altezza massima di 1 m da terra" (Trib. Brescia 27 marzo 2026, n. 3255).

• La sottrazione indebita delle somme dal conto comune senza giustificativi documentali

Al precedente amministratore era stato richiesto il risarcimento dei danni in relazione alla mala gestio delle operazioni del conto corrente, in quanto le operazioni erano state effettuate senza causale o senza documentazione idonea a giustificarne la riferibilità a spese o obblighi gestori. Secondo il giudice, il prelievo privo di tracciabilità causale documentata non integra un adempimento difettoso degli obblighi gestori tipici del mandato, bensì un atto estraneo al perimetro della prestazione dovuta, che lede l'integrità del patrimonio condominiale in violazione del dovere di buona fede. A tal proposito, l'ex amministratrice aveva confermato di avere attinto dal conto del condominio per motivi personali e di non essere stato in grado di offrire una ricostruzione contabile. Pertanto, poiché l'obbligazione inadempiuta del professionista non era quella di restituzione delle somme ricevute a causa del mandato ai sensi dell'art. 1713, comma 2, c.c. bensì quella di buona fede che impone all'amministratore mandatario di preservare l'integrità del patrimonio, il credito ha natura risarcitoria ed è, pertanto, di valore. Dunque, l’amministratore è stato condannato al risarcimento del danno causato al condominio (Trib. Trieste 30 marzo 2026, n. 679).

• La responsabilità soldale per i debiti del condominio

Il condominio aveva ottenuto decreto ingiuntivo nei confronti della promissaria acquirente e della società venditrice sulla base del consuntivo e del preventivo approvati dall'assemblea. L'acquirente deduceva la propria carenza di legittimazione passiva, sostenendo che il trasferimento non si era ancora perfezionato per difetto di trascrizione della sentenza ex art. 2932 c.c.; inoltre, nelle more del giudizio l'unità abitativa veniva anche trasferita a terzi in sede esecutiva. Secondo il giudice, invece, poiché il giudicato era intervenuto il durante la gestione (preventivo e consuntivo), l'opponente era divenuta responsabile in solido con la precedente proprietaria per le quote riferite all'anno in corso e a quello precedente in applicazione dell'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. Difatti, i consuntivi approvati e non impugnati costituiva ragione sufficiente per escludere l'estinzione del credito verso la precedente proprietaria (Trib. Milano 31 marzo 2026, n. 2675).

• L’invalidità della delibera per irregolarità dei bilanci

Il proprietario di un immobile impugnava la delibera condominiale contestando, in particolare, l'irregolarità dei bilanci consuntivi perché prive del registro di contabilità nel rendiconto dei lavori di manutenzione e con l'erronea esposizione di una posizione debitoria già integralmente estinta prima dell'approvazione dei bilanci. A seguito della CTU, a parere del giudicante, sussisteva una irregolare tenuta dei registri degli anni in contestazioni che presentavano annotazioni cumulative, senza indicazione cronologica e del tutto generiche, senza neppure indicare le quote dei singoli condomini. Inoltre, dall’esame documentale era emerso che non compariva alcun atto dell'amministratore da cui emergevano i debiti di alcuni condomini e, di conseguenza, non era stato provato un ulteriore debito della parte attrice della stessa quantificazione di quella pagata. Pertanto, la delibera è stata annullata (Trib. Napoli 1° aprile 2026, n. 5359).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• La rimozione della pergotenda

Parte ricorrente aveva installato sul balcone due "pergotende" affiancate. A seguito di un sopralluogo dei vigili, il Comune contestava al ricorrente la realizzazione di tali opere senza il necessario titolo abilitativo e, di conseguenza, avviava un procedimento volto all'adozione di un'ingiunzione di demolizione delle pergotende per mancanza di titolo edilizio. Avverso il provvedimento, il ricorrente presentava puntuali osservazioni, evidenziando la genericità degli addebiti, il difetto di istruttoria e, soprattutto, l'inquadramento normativo dell'opera nell'ambito dell'edilizia libera. Dall’istruttoria, invece, era emerso che la predetta struttura per le sue dimensioni, risultava di entità tale da determinare un sensibile incremento della superficie fruibile dell'immobile, non risultando essere costituita dalla tenda, ma piuttosto da elementi di supporto ad essa; inoltre,  per i materiali utilizzati, costituiti da elementi rigidi (quali travi e coperture in metallo di colore grigio scuro), non poteva qualificarsi come struttura leggera né tantomeno amovibile; infine, la struttura risultava essere stabilmente ancorata al suolo e/o alle murature del fabbricato, mediante supporti fissi, e non presentava quei (asseriti) requisiti di amovibilità propri degli arredi mobili da esterni. Premesso ciò, secondo il giudice amministrativo, il manufatto metallico installato non costituiva un semplice elemento di supporto a una tenda - peraltro inesistente - ma è una struttura che, una volta tamponata, era in grado di generare uno spazio abitativo ulteriore rispetto a quello principale. Era evidente, pertanto, che la sua funzione non era quella di offrire un riparo dagli agenti atmosferici - tipica della pergotenda -, ma quella di creare un ambiente aggiuntivo, peraltro di rilevanti dimensioni, suscettibile di utilizzo stabile e continuativo. Pertanto, il ricorso del ricorrente è stato rigettato (T.A.R. Lazio - Roma 2 aprile 2026, n. 6143).

Riferimenti

Costo medio orario del lavoro per il personale dipendente da imprese del settore dell’edilizia, in Lavoro.Gov.it, 26 marzo 2026.