Estinzione del processo esecutivo e sorte dei corrispettivi della locazione dell'immobile pignorato

Massima

Il contratto di locazione stipulato dal custode giudiziario ex art. 560 c.p.c. perde automaticamente efficacia con l’estinzione del processo esecutivo, ma i frutti maturati sino a quel momento (canoni, indennità, penali) fanno parte del compendio pignorato che, alla chiusura della procedura, ai sensi dell’art. 632 c.p.c., è trasferito all’esecutato tornato in bonis, il quale, pertanto, è legittimato – a norma dell’art. 111 c.p.c. – a proseguire l’azione già autonomamente intrapresa dal custode per conseguire o recuperare detti frutti.

Il caso

Il custode giudiziario di un immobile pignorato concludeva con la società che lo occupava un contratto di locazione, scaduto il quale la conduttrice non rilasciava l’immobile e non provvedeva al pagamento delle indennità di occupazione dovute ai sensi dell’art. 1591 c.c.

Il custode giudiziario, quindi, agiva per ottenere il pagamento di quanto dovuto dalla società occupante, promuovendo innanzi al Tribunale di Napoli un giudizio nel quale interveniva anche il debitore esecutato.

Nelle more di detto giudizio, era dichiarata l’estinzione del processo esecutivo.

Il Tribunale di Napoli, con sentenza confermata all’esito del giudizio di appello, rigettava le domande proposte dal custode giudiziario e negava che l’esecutato fosse legittimato a subentrare nelle pretese dallo stesso azionate, ovvero a rivendicare diritti derivanti da un rapporto contrattuale concluso nell’interesse della procedura esecutiva ormai estintasi.

La sentenza di secondo grado era impugnata con ricorso per cassazione.

La questione

La Corte di cassazione è stata chiamata a stabilire se il debitore esecutato, una volta estintosi il processo esecutivo avente per oggetto un immobile concesso in locazione dal custode giudiziario, abbia diritto di fare propri i corrispettivi e ogni altro importo dovuto dal conduttore in virtù del rapporto locatizio, ovvero di pretenderne il pagamento.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di legittimità, accogliendo il ricorso proposto dall’esecutato tornato in bonis, hanno affermato che questi, una volta dichiarata l’estinzione del processo esecutivo, è legittimato a proseguire l’azione promossa dal custode giudiziario per il pagamento di quanto dovuto dal conduttore dell’immobile pignorato in forza della locazione stipulata in pendenza dell’esecuzione, subentrandogli a norma dell’art. 111 c.p.c.

Osservazioni

La pronuncia che si annota risulta di particolare interesse perché affronta due tematiche di rilievo nell’ambito del processo di espropriazione forzata:

- la qualificazione giuridica del custode giudiziario;

- la sorte dei corrispettivi della locazione conclusa in pendenza del processo esecutivo, una volta che questo sia stato dichiarato estinto.

La Corte di cassazione ha, innanzitutto, rilevato che il custode giudiziario:

- non è un rappresentante legale o un sostituto universale del debitore, il quale, a seguito del pignoramento, non perde né la proprietà dell’immobile assoggettato a espropriazione forzata (ma solo il potere di disporne con atti opponibili ai creditori partecipanti all’esecuzione, giusta quanto stabilito dagli artt. 2913 e 2915 c.c.), né la propria capacità giuridica o di agire (né, deve aggiungersi, la legittimazione processuale rispetto ad azioni che riguardino precipuamente il diritto di proprietà o l’altro diritto reale pignorato, almeno fino a quando, con l’emissione del decreto di trasferimento, tale diritto sia passato in capo all’aggiudicatario);

- non è un mandatario, un procuratore o un sostituto processuale dei creditori, considerato che, pur svolgendo il proprio incarico nell’interesse della procedura esecutiva e, quindi, dei creditori che vi partecipano, rimane un ausiliario del giudice dell’esecuzione, nei confronti del quale risponde del suo operato (ferma restando la sua responsabilità risarcitoria, ai sensi dell’art. 67, comma 2, c.p.c., qualora non eserciti la sua funzione osservando la diligenza del buon padre di famiglia);

- non deriva i propri poteri processuali dall’aggiudicatario o dall’acquirente, sia perché sono soggetti terzi rispetto al processo esecutivo (del quale non sono parti), sia perché potrebbero non essere ancora identificabili, allorché il custode giudiziario pone in essere atti o esercita i poteri connessi al suo ruolo.

Il custode giudiziario, che non è titolare di un diritto reale sugli immobili pignorati e non esercita su di essi un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale, è, quindi, il titolare di un munus publicum, in virtù dell’incarico conferito dal giudice dell’esecuzione (all’istituto vendite giudiziarie o a un professionista iscritto nell’elenco tenuto presso ogni tribunale ai sensi dell’art. 179-ter disp. att. c.p.c.), avente per oggetto la conservazione, l’amministrazione e la gestione dei beni assoggettati a espropriazione forzata, durante la sua pendenza.

Sotto questo profilo, Cass. civ., sez. III, 31 luglio 2025, n. 22105, ha posto in risalto il ruolo fondamentale che il custode giudiziario riveste attualmente nel processo di esecuzione forzata, avendo il compito non solo di vigilare affinché siano assicurati l’integrità del bene e il suo valore di scambio, ma anche di svolgere una serie di incombenti essenziali per garantire la fruttuosità dell’espropriazione, ponendo in essere quanto necessario od opportuno sia per promuovere la vendita dell’immobile pignorato alle migliori condizioni possibili, sia per ricavare da esso tutte le utilità idonee ad accrescere la massa attiva da dividere tra i creditori che partecipano all’esecuzione.

Nell’ordinanza che si annota si sottolinea, quindi, che la legittimazione sostanziale e processuale del custode giudiziario è il riflesso del suo ruolo istituzionale di ausiliario di giustizia ed è strettamente correlata ai compiti che gli sono affidati, i quali, nel contempo, ne fissano il perimetro.

Pertanto, i poteri e la legittimazione del custode giudiziario esistono e possono essere spesi fino a quando dura l’incarico, che cessa fisiologicamente con la pronuncia del decreto di trasferimento (fatta salva soltanto la legittimazione straordinaria ad attuare l’ordine di liberazione dell’immobile, in virtù di quanto disposto dall’art. 560, comma 10, c.p.c.), ovvero con l’estinzione (anticipata) del processo esecutivo.

Proprio per questo motivo, la Corte di cassazione evidenzia che, se il custode giudiziario il quale – debitamente autorizzato dal giudice dell’esecuzione, in ossequio a quanto disposto dall’art. 560, comma 2, c.p.c. – abbia concesso in locazione l’immobile pignorato, ha una legittimazione esclusiva a esercitare le azioni che hanno titolo nel rapporto locatizio per quanto concerne, in particolare, l’incasso dei canoni e di ogni altra somma dovuta in forza di esso, che esclude quella del debitore esecutato, quest’ultimo la riacquista ed è, quindi, titolato a fare valere i diritti che dalla locazione scaturiscono, a una duplice condizione:

- che il processo esecutivo si sia estinto anticipatamente, sorgendo il conseguente diritto dell’esecutato di ottenere la restituzione dell’immobile pignorato e dei frutti di esso fino a quel momento maturati e che, inizialmente asserviti all’esecuzione ai sensi dell’art. 2912 c.c., gli vanno del pari consegnati, in forza della regola dettata dall’art. 632 c.p.c.;

- che tali diritti siano venuti in essere in pendenza dell’esecuzione, posto che, con la sua estinzione, cessa l’efficacia della locazione conclusa dal custode giudiziario, la cui durata è naturaliter destinata a non superare i limiti temporali propri del processo esecutivo (come affermato, in particolare, da Cass. civ., sez. un., 16 maggio 2013, n. 11830), al punto da non essere soggetta in parte qua alla disciplina vincolistica di cui alla l. 392/1978 (per gli immobili a uso non abitativo) e dalla l. 431/1998 (per gli immobili a uso abitativo).

Se, dunque, i canoni (e gli altri corrispettivi) regolarmente incassati dal custode giudiziario, a fronte dell’estinzione del processo esecutivo, vanno attribuiti all’esecutato, questi può corrispondentemente proseguire l’azione promossa dal custode nei confronti del conduttore inadempiente per il recupero di quelli non pagati fino a quando la locazione ha conservato efficacia; se così non fosse, negandosi la legittimazione a coltivare tale azione tanto del custode giudiziario (che, essendo cessato dall’incarico, si vede privato dei poteri all’uopo necessari), quanto dell’esecutato tornato in bonis, si assisterebbe a una sostanziale remissione del debito, che premierebbe indebitamente il conduttore che abbia violato i propri obblighi contrattuali.

Proseguendo nel ragionamento svolto dalla Corte di cassazione, dovrebbe anche affermarsi che il debitore, una volta dichiarato estinto il processo esecutivo, non solo può proseguire l’azione già promossa dal custode giudiziario, ma, qualora quest’ultimo fosse rimasto inerte e non l’avesse introdotta, potrebbe farsene promotore in prima persona: non sembra, infatti, che vi siano ragioni per sostenere che il diritto dell’esecutato tornato in bonis di incassare i canoni dovuti dal conduttore inadempiente sia condizionato, da un lato, alla preventiva iniziativa del custode giudiziario e, dall’altro lato, a un intervento in essa da parte dell’esecutato medesimo (che pure era stato svolto nel caso di specie ed è stato qualificato come autonomo – in quanto diretto a fare valere il proprio personale interesse nel caso in cui il processo esecutivo si fosse estinto, ovvero alla massima esdebitazione nel corso dello stesso – e non ad adiuvandum).

Del resto, il debitore esecutato, così come non perde la proprietà dell’immobile pignorato, non perde nemmeno la titolarità del diritto di percepire i frutti civili dello stesso, anche se maturati durante l’esecuzione: questi, infatti, al pari della somma ricavata dalla vendita del bene staggito, su cui si trasferisce il vincolo derivante dal pignoramento una volta emesso il decreto di trasferimento, escono dalla sfera giuridica e patrimoniale dell’esecutato solo quando, all’esito della fase distributiva, sono assegnati in pagamento ai creditori aventi diritto, indipendentemente dal fatto che la locazione sia stata conclusa prima del processo esecutivo (dall’esecutato medesimo) o durante lo stesso (dal custode giudiziario).

Se così non fosse, nel secondo caso non si giustificherebbe la consegna al debitore dei canoni ai sensi dell’art. 632 c.p.c. (mentre la recente pronuncia di Cass. civ., sez. III, 4 febbraio 2026, n. 2309, ha escluso che l’esecutato possa vantare diritti sul credito avente per oggetto la multa irrogata all’aggiudicatario decaduto ai sensi dell’art. 177 disp. att. c.p.c., sebbene sorto nell’ambito del processo esecutivo di cui è parte).

In altri termini, a seguito del pignoramento, l’esecutato non viene privato del diritto ai frutti dell’immobile pignorato, ma della legittimazione a incassarli, per effetto e in conseguenza della nomina del custode giudiziario, che deve apprenderli e accantonarli perché non vadano dispersi e non vengano sottratti alla soddisfazione dei creditori partecipanti all’esecuzione.

Di conseguenza, ferma restando la condivisibilità della soluzione prospettata nell’ordinanza annotata dal punto di vista sostanziale, residua qualche perplessità sul meccanismo processuale che la sorregge, individuato nella successione a titolo particolare nel diritto controverso di cui all’art. 111 c.p.c.

Infatti, sulla scorta di quanto osservato, una volta estinto il processo esecutivo, il diritto alla percezione dei canoni non si trasferisce al debitore tornato in bonis, che ne è già titolare (essendo rimasto tale anche nel corso dell’esecuzione), riacquistando egli la (mera) legittimazione a farlo valere, sicché si fatica a ravvisare il trasferimento sotteso alla regola dettata dall’art. 111 c.p.c.

Un meccanismo alternativo di subentro o di sostituzione del debitore al custode giudiziario presupporrebbe una qualificazione dell’ausiliario del giudice dell’esecuzione diversa da quella proposta nell’ordinanza annotata, nella quale si è escluso che i poteri derivino al custode da una posizione di rappresentanza o di sostituzione processuale (se non altro perché manca una disposizione che espressamente gli consenta di esercitare in nome proprio un diritto altrui e di individuare un soggetto sostituito), non mancando – in effetti – pronunce che hanno qualificato il compendio staggito quale patrimonio separato, costituente un centro di imputazione di rapporti giuridici rispetto al quale il custode si trova nella posizione di sostituto processuale (Cass. civ., sez. III, 2 agosto 2025, n. 22322; Cass. civ., sez. III, 26 aprile 2024, n. 11219).