Servitù di passaggio e abbattimento delle barriere architettoniche: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
17 Aprile 2026
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l’integrazione dell’intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L’obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l’IA, se ben integrata con l’esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all’approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell’applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (App. Cagliari 1° aprile 2026, n. 137), il proprietario di un locale commerciale situato al piano terra di un complesso condominiale lamentava che due cancelli impedivano la libera fruibilità della rampa di accesso destinata ai disabili, rampa che costituiva l'unico percorso privo di barriere per raggiungere la sua pizzeria. A sostegno delle proprie domande, l’attore deduceva che i cancelli installati violavano le norme urbanistiche e pregiudicavano la servitù di passaggio di cui il locale godeva per destinazione del padre di famiglia da parte del costruttore all’atto della conformazione dello stabile. Quindi, parte attrice chiedeva al Tribunale la rimozione dei cancelli in questione, previo accertamento incidentale dell’invalidità delle delibere assembleari che ne avevano disposto il posizionamento. Secondo il giudice di primo grado, la barriera in questione sarebbe stata facilmente eliminabile installando una piccola rampa; il condominio, infatti, aveva del tutto legittimamente installato le cancellate a tutela degli spazi condominiali che prima erano liberamente accessibili a chiunque dalla strada. A detta del Tribunale, quindi, il proprietario del locale avrebbe dovuto adeguare il proprio locale al divieto di barriere architettoniche, in modo tale da non pregiudicare il condominio. Con riguardo, invece, alla servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia, ciò che risultava dagli atti era che il proprietario del locale poteva accedervi dal condominio attraverso una rampa, la quale, però, non sarebbe stata di per sé idonea ad affermare che vi fosse una servitù di passaggio, né, tantomeno, ad affermare che la stessa potesse consentire l’accesso a terzi estranei al condominio. In conclusione, trattandosi di rampa che aveva base negli spazi comuni condominiali, il Tribunale ha ritenuto che fosse stata concepita solamente per l’accesso del proprietario al locale commerciale, e non anche per quello di eventuali clienti. Avverso il provvedimento in esame, il proprietario del locale proponeva appello, sostenendo che la rampa era stata realizzata dal costruttore proprio per garantire l'accessibilità ai locali commerciali e che, con la vendita delle singole unità, si era costituita una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia. Oltre a ciò, parte appellante riteneva che il giudice di primo grado non aveva considerato che, avendo ad oggetto, le delibere un diritto esclusivo facente capo al proprietario del locale commerciale, queste non potevano essere assunte a maggioranza e, pertanto, erano affette da nullità. La questione giuridica L’assemblea, a maggioranza, può decidere di installare cancelli dotati di serratura che limitano l’uso di una rampa per disabili costituente servitù di passaggio a favore di un locale commerciale? Il ragionamento del magistrato Preliminarmente si evidenzia che la domanda introduttiva proposta rinveniva il suo presupposto fattuale e giuridico nella costituzione per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.) di una servitù di passaggio pedonale in favore del locale ad uso commerciale di proprietà dell’appellante, avente accesso indipendente attraverso l’area condominiale, costituita attraverso la creazione, da parte del costruttore, di una rampa di pendenza volta a consentire il libero e autonomo accesso alle attività commerciali, anche da parte della clientela affetta da disabilità motorie. A tal proposito, la legislazione relativa ai portatori di disabilità motoria (l. n. 13/1989 e l. n.104/1992) non si è limitata ad innalzare il livello di tutela in favore di tali soggetti, ma ha segnato un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i problemi delle persone affette da invalidità, tali da dover essere assunti dall'intera collettività. Con le leggi citate sono state, infatti, introdotte disposizioni generali per la costruzione di edifici privati e per la ristrutturazione di quelli preesistenti, intese alla eliminazione delle barriere architettoniche, indipendentemente dalla effettiva utilizzazione degli edifici stessi da parte delle persone disabili (Corte cost. 10 maggio 1999, n. 167). Premesso ciò, s seguito dell’istruttoria di causa era emerso che i due cancelli, installati dal condominio, di fatto impedivano la libera accessibilità al locale commerciale alle persone portatrici di disabilità motoria e, quindi, in violazione delle citate normative a garanzia dell’assistenza, dell’integrazione sociale e della “vivibilità” quanto più possibile agevolata delle persone disabili. Del resto, era del tutto pacifico, in quanto non contestato e provato documentalmente, che nel vialetto che conduceva al locale commerciale era esistente una rampa sin dalla costruzione degli edifici e che l’accesso alla stessa era stato fortemente limitato dall’installazione dei due cancelli metallici. Pertanto, secondo i giudici della Corte territoriale, non aveva rilevanza le argomentazioni del condominio in merito della consegna delle chiavi, atteso che non era possibile ragionevolmente pretendere che al fine di consentire l’ingresso alle persone con disabilità, il proprietario del locale doveva allontanarsi dallo stesso per aprire e chiudere il cancello; piuttosto, la presenza di cancelli chiusi da una parte e di una rampa di scale dall’altra finiva per sortire un effetto “dissuasivo” in capo all’utente portatore di handicap rispetto alla possibilità di fruire del servizio offerto dal locale medesimo. In conclusione, accertata nei termini esposti l’illegittima compressione della servitù oggetto del contendere quale desunta dalla lettura costituzionalmente orientata della previsione contenuta nell’art. 1067, comma 2, c.c., i giudici di appello hanno ritenuto che le delibere assembleari assunte a maggioranza per installare i cancelli metallici chiusi con lucchetto (non direttamente impugnate nel presente giudizio) non possano comprimere la servitù in questione; difatti, sono nulle le delibere dell’assemblea che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini salvo che siano assunte all’unanimità. Per le ragioni esposte, in accoglimento dell’appello, il condominio è stato condannato al ripristino della situazione antecedente alla loro assunzione, o quantomeno a garantire che i cancelli restino aperti fino a tutto il tempo in cui l’esercizio commerciale resta aperto al pubblico. Dopo aver sottoposto il provvedimento all’IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l’IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L’oggetto principale della sentenza, per come emerge dalla lettura integrale del provvedimento, è il rapporto tra servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia e disciplina delle barriere architettoniche, nel contesto condominiale. Il nodo non è solo se esista una servitù, ma come questa debba essere interpretata e tutelata alla luce della normativa speciale e della giurisprudenza costituzionale e di legittimità. Nel ricostruire il caso, l’IA individua tre piani intrecciati: il piano reale (esistenza e contenuto della servitù ex art. 1062 c.c.), il piano condominiale (limiti ai poteri dell’assemblea e nullità delle delibere che incidono su diritti individuali) e il piano pubblicistico-sostanziale (tutela dell’accessibilità dei disabili come valore costituzionale e come requisito edilizio essenziale). La sentenza, infatti, non si limita ad un’analisi interna al codice civile, ma innesta la disciplina delle servitù in un contesto normativo più ampio. L’IA, in definitiva, legge la decisione come un tassello di un processo di “umanizzazione” del diritto delle servitù, in cui il dato tecnico (rampe, cancelli, percorsi) è costantemente filtrato attraverso la lente dei diritti fondamentali e della dignità delle persone con disabilità. Oltre a ciò, l’IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La Corte d’Appello di Cagliari con sentenza 1° aprile 2026, n. 137, affronta il conflitto tra poteri dell’assemblea condominiale e tutela dell’accessibilità dei disabili in relazione a una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia a favore di un locale commerciale. La Corte rilegge gli artt. 1062e 1067 c.c. alla luce della l. 13/1989, della l. 104/1992 e della sentenza della Corte costituzionale del 10 maggio 1999, n. 167, estendendo la “relativizzazione” della tutela della disabilità anche alle servitù costituite per destinazione del padre di famiglia. Sul piano pratico, la sentenza ha implicazioni rilevanti per la gestione dei condominii che ospitano attività aperte al pubblico evidenziando, in sostanza, che le esigenze di sicurezza e di controllo degli accessi non possono tradursi in barriere architettoniche di fatto, soprattutto quando esiste una servitù funzionale all’accessibilità. Ciò impone agli amministratori e ai progettisti di considerare fin dall’origine la compatibilità tra sistemi di chiusura (cancelli, portoni, varchi elettronici) e percorsi accessibili. Ad esempio, casi analoghi si sono già visti in giurisprudenza in relazione a cancelli automatici che rallentano o rendono più difficoltoso il passaggio dei disabili, o a modifiche del cortile condominiale che ostacolano l’uso di rampe o ascensori. La tendenza è quella di riconoscere una sorta di “prevalenza funzionale” delle esigenze di accessibilità, purché non si giunga a sacrificare in modo irragionevole la sicurezza o altri interessi meritevoli. In conclusione, il provvedimento della Corte d’Appello di Cagliari mostra come il diritto delle servitù e il diritto condominiale siano oggi attraversati da istanze di tutela dei diritti fondamentali, in particolare delle persone con disabilità: l’IA è in grado di cogliere questa trasformazione e di restituirla in forma argomentata, ma resta essenziale il ruolo del giurista nel calare tali princìpi nella concretezza dei casi, nel dialogo con la tecnica edilizia e con la realtà sociale dei condomini. Dunque, l’analisi del provvedimento da parte dell’IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un’argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un’IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale.
È costituzionalmente illegittimo l'art 1052, comma 2, c.c., nella parte in cui non prevede che il passaggio coattivo di cui al 1° comma possa essere concesso dall'autorità giudiziaria quando questa riconosca che la domanda risponde alle esigenze di accedibilità - di cui alla legislazione relativa ai portatori di handicap - degli edifici destinati ad uso abitativo (Corte Cost. 10 maggio 1999, n. 167).
In tema di servitù prediali, i princìpi scaturenti dalla sentenza della Corte cost. n. 167 del 1999, dichiarativa dell'illegittimità costituzionale dell'art. 1052, comma 2, c.c. a tutela della accessibilità in favore dei portatori di "handicap", pur riferendosi alla disciplina della costituzione coattiva della servitù di passaggio, vanno estesi anche al divieto di aggravamento di cui all'art. 1067, comma 2, c.c., avendo essi introdotto nell'ordinamento una relativizzazione della tutela della disabilità in astratto, che deve essere valorizzata in un'ottica interpretativa da adattare alle specifiche situazioni configurabili in concreto e che impone di addivenire ad una soluzione proporzionale degli interessi coinvolti (Cass. civ., sez. II, 15 maggio 2023, n. 13164; Cass. civ., sez. II, 6 giugno 2018, n. 14477).
La costituzione di una servitù coattiva di passaggio a favore di un fondo non intercluso, può avvenire non solo in presenza di esigenze dell'agricoltura o dell'industria, come espressamente contemplato dall'art. 1052 c.c., ma anche quando sia in generale accertata la inaccessibilità al fondo di qualsiasi soggetto portatore di handicap, ovvero con ridotta capacità motoria, risultando, per converso, del tutto irrilevante la inesistenza di una disabilità in capo al titolare del fondo servente. La determinazione del luogo di esercizio di una servitù di passaggio deve essere, in ogni caso, compiuta alla stregua dei criteri di cui all'art. 1051, comma 2, c.c., ovvero della maggiore brevità dell'accesso alla via pubblica e dal minor aggravio del fondo asservito, da valutarsi ed applicarsi contemporaneamente ed armonicamente, mediante un opportuno ed equilibrato loro contemperamento, altresì rilevato che, vertendosi in tema di limitazione del diritto di proprietà, deve farsi applicazione, in modo ancora più accentuato di quanto accade per le servitù volontarie, del principio del minimo mezzo (Trib. Ivrea 7 febbraio 2012, n. 92: nella specie, ha trovato accoglimento la domanda attorea, limitatamente alla costituzione di una servitù di passo carraio sugli immobili di proprietà dei convenuti, da esercitarsi esclusivamente con veicoli furgonati, ovvero di grosse dimensioni, adibiti al trasporto della figlia degli attori, in quanto soggetto affetto da malattia di natura permanente determinante in essa una invalidità al 100%). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
