L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la provincia autonoma di Bolzano, con il provvedimento del 13 aprile 2026, n. 10 (pubblicato nel B.U.R. Trentino Alto Adige del 16 aprile 2026, n. 16), disciplina le modalità per il rilevamento, la definizione del limite massimo e l'assegnazione di posti letto di immobili adibiti all’esercizio ricettivo. In particolare, per i nuovi esercizi ricettivi, la persona interessata è obbligata a conseguire, entro il termine di 2 anni dall’avvio dell’attività ricettiva, una certificazione di sostenibilità, quale il Marchio Sostenibilità Alto Adige. Infine, non deve essere superata la capacità ricettiva massima di 150 letti.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• L’occupazione abusiva della corte comune

Alcuni proprietari avevano chiesto al giudicante l'accertamento della violazione della clausola dell'atto di divisione e, in subordine, l'accertamento della violazione dell'art. 1102 c.c., con ordine di cessazione dell'occupazione della corte e condanna del convenuto al risarcimento del danno. Controparte, invece, contestava il litisconsorzio. Secondo la Suprema Corte, invece, la domanda dell'attore era volta a far valere una limitazione convenzionale imposta sulla cosa comune e la violazione dell'art. 1102 c.c., con richiesta di risarcimento del danno, senza domandare l'esecuzione di opere sulle parti comuni. Quindi, in tale caso, in cui un condomino si limita a far valere nei confronti di altro condomino l'illegittima occupazione della proprietà condominiale (diversamente da quello in cui si domanda l'esecuzione di opere sulle parti comuni) non è necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, poiché si tratta di azione diretta (semplicemente) alla tutela della proprietà comune, che ogni comproprietario può (è legittimato a) esercitare in modo disgiunto dagli altri (Cass. civ., sez. II, 13 aprile 2026, n. 9261).

• La spesa relativa alla prestazione del riscaldamento comune agli edifici del supercondominio.

La condomina aveva impugnato la delibera deducendo di avere distaccato la propria unità immobiliare dall'impianto centralizzato e di non avere usufruito da tale data del riscaldamento e che, ciò nonostante, il supercondominio aveva continuato ad addebitarle integralmente il servizio di riscaldamento; deduceva inoltre che la delibera era nulla per impossibilità dell'oggetto, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini, ai quali non potevano essere addebitati oneri e spese per un servizio non fruito. Secondo la Suprema Corte, l’amministratore del supercondominio può chiedere e ottenere un decreto che ingiunga al singolo condomino il pagamento della quota a lui spettante in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii in misura proporzionale al valore millesimale della sua proprietà e non può invece proporre azione nei confronti dell’amministratore del singolo condominio. Rientra nella competenza dell’assemblea del supercondominio adottare una delibera di ripartizione in capo ai singoli condomini di ciascun edificio della spesa relativa alla prestazione di un servizio, nel caso in esame di riscaldamento, comune agli edifici del supercondominio (Cass. civ., sez. II, 13 aprile 2026, n. 9309).

• L’accertamento della comproprietà delle parti comuni

I comproprietari dell'unità immobiliare contestavano altro condomino che aveva trasformato abusivamente la copertura di proprietà condominiale destinata a verde e a giardino in un lastrico solare calpestabile ritenuto di sua proprietà esclusiva. Secondo la Suprema Corte, la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un lastrico solare avente esclusivamente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell'acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350, n. 3), e 2643, n. 3), c.c., recante l'inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Cass. civ., sez. II, 14 aprile 2026, n. 9465).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• L’invalidità del rendiconto

I condomini impugnavano la delibera assembleare con cui erano stati approvati il rendiconto consuntivo ordinario e il relativo riparto spese. In particolare, gli attori contestavano i vizi formali della convocazione e l'erroneità del saldo finale riferito alle proprie unità immobiliare e l'inserimento di notule pro forma emesse da un soggetto diverso da quello effettivamente incaricato della gestione. Secondo il Tribunale, il rendiconto non può più essere redatto per sola cassa ma deve essere redatto anche per competenza; inoltre, in tema, il giudicante ha evidenziato che la documentazione deve essere idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa e a consentire la conoscenza concreta dei reali elementi contabili. Nonostante tali premesse, l'inserimento nel rendiconto di notule pro forma emesse da una società diversa dal soggetto che, in quell'esercizio, era realmente titolare dell'incarico di amministratore aveva comportato la non coincidenza tra soggetto incaricato e soggetto fatturante e, su questa considerazione, il bilancio consuntivo non era veritiero e, quindi, invalido  (Trib. Roma 10 aprile 2026, n. 5527).

• La sottoscrizione del verbale di passaggio di consegne da parte del nuovo amministratore

Il condominio proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo richiesto da una società che aveva in precedenza amministrato lo stabile per un periodo limitato. In particolare, il condominio opponente contestava che non risultava alcuna cessione del credito da parte della precedente amministratrice. La società opposta, invece, eccepiva l'improcedibilità dell'opposizione per difetto di autorizzazione assembleare. Secondo il giudice, il credito azionato si riferiva alle spese sostenute dall'amministrazione condominiale nelle annualità antecedenti con la conseguenza che le stesse si riferiscono alla precedente gestione e non alla società odierna convenuta. Allo stesso modo era irrilevante il documento allegato da parte opposta denominato “passaggio di consegne”, non costituendo prova del debito vantato nei confronti del condominio. Di conseguenza, dal mero documento di passaggio di consegne non poteva trarsi la prova del credito in capo alla società opposta: il verbale di passaggio di consegne non vale come prova del credito dell'amministratore (Trib. Tivoli 10 aprile 2026, n. 436).

• Il mancato pagamento dell’IMU da parte dell’amministratore

Il condominio conveniva in giudizio il precedente amministratore chiedendone la condanna alla restituzione di un disavanzo di cassa e il risarcimento corrispondente alle somme che il condominio aveva dovuto pagare per l’incompleto versamento dell'IMU relativa a beni di proprietà condominiale. Nel giudizio di primo, il Tribunale accoglieva solo la domanda connessa all’IMU. Anche i giudici di secondo grado ritenevano che l'approvazione dei rendiconti non esoneravano l’amministratore da responsabilità verso i condomini per avere malamente calcolato l'ammontare dell'imposta da versare. Difatti, spetta al contribuente e, per esso all'amministratore che ne cura gli adempimenti, procedere al corretto conteggio in base alle aliquote comunali e agli altri elementi rilevanti. Dunque è stata confermata la responsabilità dell'amministratore (App. Napoli 10 aprile 2026, n. 2701).

• L’occupazione illegittima del vialetto dell’edificio

La proprietaria di un locale commerciale lamentava che alcuni proprietari della palazzina adiacente utilizzavano il vialetto di accesso come parcheggio, violando il diritto di servitù di passaggio, pedonale e carrabile, a favore della sua unità. Per queste ragioni era stato richiesto di rilasciare libera l'area, deducendo che la sosta delle autovetture impediva il pieno godimento. I convenuti, invece, ritenevano l’ingresso era di pertinenza esclusiva e, quindi, non creavano intralcio al passaggio per il carico e lo scarico delle merci. Secondo il giudice, l'area non era proprietà esclusiva poiché il vialetto era "un bene comune non censibile, a servizio di tutte le particelle che ivi afferiscono e di proprietà, pertanto, di tutte le proprietà afferenti". Pertanto, risultando il vialetto utilizzato dai convenuti come parcheggio e tenuto conto della chiarita funzione di quell'area, la stessa deve essere utilizzata solo per il carico e lo scarico, e non per la sosta permanente, non potendo, quindi, né l'attrice né i convenuti, utilizzare lo spazio in questione per il parcheggio delle macchine (Trib. Roma 8 aprile 2026, n. 5382).

• L’opposizione al decreto ingiuntivo richiesto dal condominio

Il condomino, dopo aver ricevuto il decreto ingiuntivo per il pagamento a titolo di contributi condominiali, si era opposto deducendo l'erroneità dei conteggi eseguiti dall'amministratore nella determinazione dei conguagli, oltre all'avvenuto pagamento di importi già versati prima dell'emissione del decreto. Secondo il giudice, l'eventuale erroneità nel calcolo dei contributi condominiali doveva essere fatta valere dall'appellante in sede di impugnazione delle delibere assembleari che li avevano approvati - costituendo questa una causa di mera annullabilità della delibera che non può essere recuperata in sede di opposizione a decreto ingiuntivo a causa del maturato termine di decadenza - e il fatto che questi non avesse contestato le predette delibere rendeva, sotto questo profilo, insuscettibile di censura il decreto ingiuntivo. Diversa, invece, la valutazione dei pagamenti successivi alla delibera di approvazione del bilancio e, quindi, oggetto di valutazione del giudice (Trib. Messina 8 aprile 2026, n. 701).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• L’ammonimento del Questore in caso di stalking condominiale

I due ricorrenti, marito e moglie, con separati ricorsi avevano impugnato i provvedimenti con i quali la Questura aveva disposto, a carico di ciascun ricorrente, l’ammonimento ai sensi dell’art. 8 del d.l. n. 11/2009, originato dalla richiesta della vicina di casa. Difatti, quest’ultima, aveva lamentato comportamenti molesti e persecutori da parte dei due ricorrenti, tali da ingenerare, a suo danno, un perdurante stato di ansia o paura, nonché timore per la propria incolumità e per quella della figlia, costringendole ad alterare le proprie abitudini di vita (c.d. stalking condominiale). Secondo il giudicante, ai fini dell’ammonimento, il Questore non è tenuto a sentire come testimoni tutti gli inquilini del condominio - ancorché indicati – essendo la procedura di prevenzione amministrativa un accertamento differente rispetto ad eventuali accertamenti svolti in sede penale. Altrimenti opinando, si aggraverebbe un procedimento preventivo che, invece, proprio perché adottato in circostanze di urgenza dovrebbe essere il più celere possibile. Infatti, lo “stalking” non è necessariamente legato a comportamenti anomali nella gestione di rapporti affettivi, ma esiste anche il c.d. “stalking condominiale” che consiste nel turbamento della tranquillità domestica e si esprime in forme molto diverse: si configura come un insieme di atti ripetuti volti ad arrecare volontariamente a uno o a una pluralità di condomini un disturbo intollerabile per un periodo prolungato di tempo, tale da condizionarne la vita di tutti i giorni. In conclusione, risultava priva di rilevanza la censura di parte ricorrente relativa al fatto che la donna avrebbe rapporti difficili non solo con i ricorrenti, ma con tutto il vicinato “poiché la circostanza che le condotte, reiterate nel corso di un periodo apprezzabile di tempo, si inseriscano in un contesto di reciproca conflittualità, originata da rapporti di vicinato, non è in grado di dequotare tali azioni a fatti privi di offensività”. D’altra parte, la reciprocità dei comportamenti molesti non esclude la configurabilità del delitto di atti persecutori. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (T.A.R. Emilia-Romagna Bologna 15 aprile 2026, n. 670).

Riferimenti

Limite massimo e l'assegnazione di posti letto, in Bollettino.Regione.Taa.it, 16 aprile 2026.