Il conferimento dell’incarico di amministratore di condominio ad una società

Il quadro normativo

Prima della Riforma del 2013, i condomini erano completamente liberi di far cadere la scelta dell’amministratore su chiunque, avendo sempre presente, però, il generale interesse della comunità, con esclusione, comunque, che fosse necessario il possesso di un determinato titolo professionale o l’iscrizione a particolari albi professionali, tuttavia, qualora nel regolamento condominiale esistessero precise indicazioni relative ai soggetti che tale funzione dovevano ricoprire, l’assemblea era tenuta ad osservarle.

La possibilità, per l’assemblea, di nominare come amministratore di condominio una società è stata oggetto di un acceso dibattito giurisprudenziale.

In particolare, in ordine alla questione relativa ai requisiti soggettivi inerenti alla figura del suddetto amministratore, si è discusso se tale funzione potesse essere esercitata anche da una persona giuridica oppure, per contro, dovesse essere appannaggio esclusivo di una persona fisica.

Le divergenti opinioni dei giudici di merito

Sul punto, si era registrato sùbito un contrasto nella giurisprudenza di merito.

Per la soluzione positiva (Trib. Piacenza 24 gennaio 1991; Trib. Roma 31 maggio 1989), si riteneva ammissibile l’incarico, per la cura e la gestione delle cose comuni, ad una società, in quanto il condominio era dotato di autonomia organizzativa finalizzata al perseguimento di scopi specifici, per cui i compiti dell’amministratore apparivano delineati e circoscritti dalla legge, dall’assemblea e dal regolamento; inoltre, non sussisteva, nella specie, l’intuitus personae, potendo l’amministratore, nell’inerzia dell’assemblea, essere nominato dall’autorità giudiziaria; si aggiungeva, infine, che l’elemento fiduciario non era ontologicamente incompatibile con la struttura societaria.

A favore dell’opposta tesi (Trib. Genova 15 ottobre 1992; Trib. Milano 15 marzo 1990; Trib. Monza 22 dicembre 1988), si affermava che l’impossibilità della nomina di una società era data dal fatto che sarebbe venuto meno il principio personale della fiducia e della sovrapposizione di due soggetti, l’uno dipendente dal condominio e l’altro dall’assemblea della società stessa; si rilevava, poi, che la mancanza dell’esatta individuazione del titolare, quale amministratore del condominio, comportava la volontà di attribuire l’incarico a tutti i partecipanti, indistintamente, promiscuamente e alternativamente, a meno che fosse indicata la persona fisica che la rappresentava; da ultimo, si osservava che la normativa sul condominio presupponeva che l’amministratore fosse, comunque, una persona fisica.

L’apparente contrasto nella giurisprudenza di legittimità

Il Supremo Collegio è intervenuto, nel 1994, con due sentenze in “apparente contrasto”.

In una (Cass. civ., sez. II, 24 dicembre 1994, n. 11155), si trattava di stabilire se l’amministrazione condominiale potesse essere assunta da una società di fatto tra due soggetti personificati, e la risposta è stata affermativa sul presupposto che nessuna norma poneva il divieto di nominare una pluralità di amministratori con la ripartizione eventuale degli incarichi da parte dell’assemblea per una migliore organizzazione al fine di evitare conflitti nell’azione dei vari amministratori.

Non vi era, pertanto, preclusione alcuna a che amministratore di condominio fosse una società di persone, e nella specie, nella persona dei due soci, e la pluralità di amministratori veniva a configurarsi per il dettato dell’art. 1106 c.c., applicabile in materia condominiale per il richiamo di cui all’art. 1139 c.c.; peraltro, la ratio che giustificava la delega dell’amministrazione della comunione a più partecipanti, ossia la maggiore tutela degli interessi dei singoli partecipanti rimessa alla loro volontà, era valida anche in tema di condominio.

Nell’altra sentenza (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1994, n. 5608), si escludeva espressamente la possibilità che l’amministratore condominiale potesse essere una società di capitali, in quanto la disciplina del codice civile presupponeva necessariamente l’amministratore come persona fisica, come si desumeva dal fatto che, in caso di richiesta, da parte di un condomino, tesa alla revoca dell’incarico qualora emergessero sospetti di gravi irregolarità ai sensi dell’(allora) comma 3 dell’art. 1129 c.c., il controllo del giudice sugli atti dell’amministratore era esercitato - con la necessaria garanzia del contraddittorio - su fatti concretamente riferibili a singole persone fisiche, e, vertendosi in tema di responsabilità personale, l’amministratore non poteva sottrarsi richiamandosi a regole proprie di un’organizzazione sociale e presentando al giudice un soggetto che era semplice esecutore di direttive e rappresentante di interessi altrui; il fatto, poi, che la struttura societaria fosse incompatibile con l’incarico di amministrare un condominio, si evinceva dal decisivo rilievo per cui il predetto incarico doveva inquadrarsi nell’àmbito del rapporto di mandato - sia pure collettivo - che era un istituto basato essenzialmente sulla fiducia.

E’ vero che, in generale, il mandato, pur essendo caratterizzato dall’elemento della fiducia, non era tuttavia basato necessariamente sull’intuitus personae, potendo il mandatario avvalersi dell’opera di un sostituto (art. 1717 c.c.), salvo che il divieto fosse espressamente stabilito o si tratti di attività rientranti nei limiti di un incarico fiduciario affidato ad un determinato soggetto, conseguendone che, stante la qualificazione dell’amministratore condominiale come mandatario, doveva ammettersi che questi potesse, in difetto di contraria manifestazione nell’atto di nomina, delegare le proprie funzioni ad un terzo, se del caso anche con attribuzione di rappresentanza processuale, sempre che questa fosse conferita unitamente alla rappresentanza sostanziale.

Ma era altrettanto vero che, nel caso dell’amministratore di condominio, si registrava il conferimento di un incarico attribuito in considerazione della fiducia riposta nella singola persona designata, considerando, tra l’altro, i particolari compiti affidatigli dalla legge (v., soprattutto, le attribuzioni elencate nell’art. 1130 c.c.), l’obbligo del rendiconto al termine del periodo fissato dalla legge (un anno) ed il potere della collettività di verificare il risultato della gestione, in modo da poter rinnovare la fiducia o designare altra persona reputata più idonea per capacità e professionalità, salva sempre la possibilità di revoca “in ogni tempo dall’assemblea”.

L’intervento del Supremo Collegio

Su questo acceso dibattito è intervenuta, in modo risolutivo, la Cassazione (Cass. civ., sez. II, 24 ottobre 2006, n. 22840), la quale ha affermato che anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici.

Il ragionamento adottato segue sostanzialmente due direttrici: da un lato, si è cercato di smontare l’assunto secondo cui il mandato e, in particolare, quello collettivo conferito dai condomini all’amministratore, fosse necessariamente ricollegabile ad una persona fisica e, dall’altro, si è tentato di enfatizzare la generale capacità giuridica della persona giuridica e, in particolare, della società.

Sotto il primo profilo, il Supremo Collegio prende le mosse da quell’indirizzo giurisprudenziale sopra delineato (Cass. n. 5608/1994, cit.), secondo cui la disciplina del condominio sembrava supporre necessariamente la figura dell’amministratore come persona fisica, per sostenere, invece, che i suesposti argomenti non risultavano convincenti.

Invero, si era revocato in dubbio il nesso tra il rapporto di mandato e la fiducia e, ad un tempo, l’imputabilità della responsabilità alla sola persona fisica; d’altra parte, non aveva persuaso l’asserto che la disciplina del condominio negli edifici supponesse necessariamente la figura dall’amministratore come persona fisica.

Al contrario, si era osservato che, in tanto può parlarsi di fiducia o di intuitus personae, in quanto si riscontravano regole della disciplina positiva dettata per il mandato che fossero sorrette dall’elemento fiduciario e, per conseguenza, si potessero isolare specifici effetti del regime giuridico del mandato riconducibili alla fiducia e all’intuitus; ma la natura fiduciaria del mandato veniva ridimensionata, se non del tutto esclusa, dal momento che gran parte delle norme, la cui ratio veniva in passato rinvenuta nella fiducia, ad una più approfondita indagine, risultavano estranee alle esigenze legate al peculiare affidamento che un soggetto riponesse sull’altro, oppure rivestivano un significato diverso da quello che loro si attribuiva.

In realtà, la fiducia in senso proprio era cosa diversa dall’affidamento nel corretto adempimento dell’obbligazione dell’altra parte: in tanto aveva un senso parlare di negozio intuitus personae, in quanto l’affidamento di un contraente verso l’altro divenisse così intenso da giustificare la produzione di conseguenze giuridiche; al contrario, nel mandato, la particolare rilevanza della persona o delle qualità del mandatario non influiva sulla disciplina, posto che il mandato, come tipo legale, non era caratterizzato dalla personalità della prestazione del mandatario.

Sotto il secondo profilo, si osservava che il sistema non conosceva disposizioni limitative della capacità o della legittimazione della persona giuridica, se non nei casi tassativamente previsti; tali disposizioni, per la verità, sarebbero state in contrasto con le finalità e con l’evoluzione dell’istituto dell’amministratore di condominio, ragion per cui negare alla persona giuridica la facoltà di essere amministratore con l’addurre che le attività inerenti a tale ufficio esigevano attribuiti propri dell’uomo appariva del tutto infondato.

D’altra parte, si evidenziava che, per quanto attiene all’esatto adempimento di tutte le obbligazioni, le persone giuridiche presentassero coefficienti di affidabilità non minori e diversi da quelli della persona fisica: la qualità dell’oggetto sociale (laddove era prevista l’amministrazione dei condomini), la congruenza di esso rispetto alla situazione dell’ambiente e del tempo in cui l’oggetto doveva essere perseguito, la razionale coordinazione degli elementi personali e patrimoniali della persona giuridica, il credito sociale derivante alla funzionalità del complesso, il modo statutario dell’elezione degli organi sociali, la pubblica stima che solitamente accompagnava gli organi personali di amministrazione e di controllo, costituivano, tutti, elementi che si traducevano, in sintesi, nella valutazione di affidabilità della persona giuridica, e tutto ciò portava a collocare sul medesimo piano - per quanto concerne l’affidabilità circa l’esatto adempimento delle obbligazioni e l'imputazione della responsabilità - la persona fisica e la persona giuridica.

Concludevano i giudici di legittimità nel senso che, non esistendo alcuna disposizione di legge, la quale aveva escluso che la persona giuridica potesse esercitare l’incarico di amministratore di condominio, la soluzione della questione, che non poteva essere decisa con una precisa disposizione di legge e nemmeno avendo riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe, doveva ricavarsi dai principi generali dell’ordinamento giuridico dello Stato (art. 12 disp. prel.); in quest’ottica, la capacità generalizzata delle persone giuridiche doveva considerarsi come principio dell’ordinamento e, nell’àmbito della capacità generalizzata, in difetto di specifiche disposizioni contrarie, si comprendeva, quindi, “la possibilità di una persona giuridica di essere nominata amministratore di condominio”.

L’avallo della disciplina di riforma

Avallando i rilievi espressi autorevolmente dagli ermellini, il nuovo art. 71-bis disp. att. c.c. - introdotto dalla l. n. 220/2012 - al comma 3, prevede espressamente che possa essere nominata amministratore di condominio una società, precisando, però, che i requisiti ivi contemplati devono essere posseduti da tutti i soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti della società incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la medesima società presta i servizi.

In tal senso, la norma risulta particolarmente gravosa allorché l’incarico di amministrazione voglia essere affidato ad una società di persone, poiché, in questa eventualità, i requisiti soggettivi dovranno essere posseduti da tutti soci illimitatamente responsabili; del resto, non vi sono ostacoli ontologici a che una società di persone svolga attività di amministrazione di condominio, ma in esse, in virtù degli artt. 2257 e 2266 c.c., risulta attribuita disgiuntamente a ciascuno dei soci l’amministrazione degli affari sociali e, quindi, la rappresentanza nei rapporti esterni; quanto al possibile ingresso di nuovi soci nella società, incaricata dell’amministrazione condominiale, anche gli stessi dovranno garantire il possesso dei necessari requisiti.

L’eventuale previsione del regolamento

In argomento, più di recente, i magistrati di Piazza Cavour (Cass. civ., sez. II, 30 novembre 2016, n. 24432) hanno chiarito che non sussiste alcuna violazione di legge nella previsione del regolamento condominiale che stabilisca i requisiti ed i titoli che deve avere l'amministratore del condominio: invero, l'art. 1138, comma 4, c.c., pur dichiarando espressamente non derogabile dal regolamento - tra le altre -  la disposizione dell'art. 1129 c.c., la quale attribuisce all'assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata dell'incarico, non preclude, però, che il regolamento condominiale possa stabilire che la scelta dell'assemblea debba cadere su soggetti (persone fisiche o persone giuridiche) che presentino determinare caratteristiche.

In buona sostanza, rimane consentito all’assemblea, competente in via primaria sulla nomina/revoca ex art. 1129 c.c. e, a monte, al regolamento, di stabilire requisiti di eleggibilità dell’amministratore (e correlate cause di decadenza) diversi ed ulteriori rispetto a quelli indicati nel citato art. 71-bis; e in quest’ottica va letta la recente pronuncia di legittimità, nel senso che attualmente è possibile nominare una società come amministratore di condominio, ma nulla esclude che i condomini possano prevedere l’esclusiva di tale incarico soltanto a favore di persone fisiche (d’altronde, il comma 3 stabilisce che “possono”, non devono, svolgere l’incarico di amministratore anche le società).

Le possibili ipotesi elusive

Una possibile ipotesi elusiva è stata, di recente, esaminata dalla Corte territoriale ligure (App. Genova 10 ottobre 2024)

Revocato in sede giudiziaria l'amministratore di un condominio (incarico svolto da una società) per gravi inadempimenti, l'assemblea, ad un mese di distanza dalla sentenza, rinnovava il mandato alla stessa società. La delibera veniva impugnata da un condomino per asserita invalidità, in quanto la nuova nomina violava il disposto dell'1129, comma 13, c.c. che vieta di rinominare l'amministratore di condominio revocato dal giudice.

Riunito l'incardinato giudizio con altro avviato da altri condomini nei confronti della stessa delibera, il Tribunale dichiarava cessata la materia del contendere, avendo preso atto del fatto che, dopo la delibera impugnata, a distanza di circa due anni, ne era stata approvata una ulteriore con la quale l'assemblea aveva rinominato come amministratore la stessa società.

Rispetto a tale seconda nomina, pertanto, non sussisteva un problema di violazione del divieto posto dall'art. 1129 c.c. poiché - come ritenuto dalla giurisprudenza - l'impedimento in questione vincola solo l'assemblea immediatamente successiva all'intervenuta revoca giudiziale.

La sentenza ha costituito oggetto di appello da parte del condomino soccombente il quale, limitatamente a quanto di specifica ragione, aveva rivendicato il suo interesse alla dichiarazione di nullità/annullabilità della delibera impugnata, indipendentemente dall'approvazione di quella seconda delibera che il giudice di prime cure aveva ritenuto essere estranea al disposto di cui all'art. 1129 c.c.

Infatti, ad avviso di parte attrice, la delibera da prendere in considerazione era solo quella, originaria, oggetto dell'azione di impugnativa, in forza della quale la società, illegittimamente nominata, aveva rivestito la carica di amministratore per due anni e questo dava il diritto al condominio di ottenere la restituzione dei compensi alla stessa versati.

La Corte d'Appello ha esaminato in via primaria questo motivo che, ritenuto fondato, ha prodotto l'assorbimento delle ulteriori ragioni di gravame, con conseguente dichiarazione di nullità della delibera assembleare oggetto di impugnativa, affermando che, in caso di revoca giudiziale per inadempimento di una persona giuridica nella qualità di amministratore del condominio, la responsabilità non può non coinvolgere anche le persone fisiche tramite cui la persona giuridica ha svolto le funzioni gestorie, cui è imputabile il venir meno del rapporto di fiducia, sicchè anche le persone fisiche indicate dall'art. 71-bis disp. att. c.c. incorrono nel divieto di cui all'art. 1129, comma 12, c.c., con la conseguenza che il divieto di rinomina dell'amministratore riguarda non solo la società ma anche le persone che sono chiamate a svolgere l'attività di amministratore.

Ad ogni buon conto, premesso che la legge non richiede di specificare chi dei soci, di fatto, svolgerà le relative mansioni, secondo una parte della giurisprudenza non costituisce motivo di nullità la circostanza che, nel verbale di nomina, non sia stato indicato specificamente il soggetto a questo deputato (Trib. Novara 25 gennaio 2022: nella specie trattavasi di una s.n.c. formata da due soci), apparendo corretto ritenere che la specifica indicazione dei soggetti che operano per conto della società che amministra il condominio comporti, altresì, che tutti siano dotati dei requisiti di legge per esercitare il mandato; e questo non solo in ragione della precisazione formulata dal Tribunale in merito alle caratteristiche verso l'esterno, formali e sostanziali, in capo alla stessa persona giuridica nell'àmbito del rapporto amministrativo, ma anche considerando che, in tale caso, è inevitabile che l'intera attività gestionale possa essere seguita da più persone, anche se, poi, all'esterno il formale responsabile sia individuato o individuabile in un solo soggetto.

La figura dell’agente immobiliare

Per completezza, atteso che l’attività di agente immobiliare spesso viene esercitata in forma societaria, si rammenta che, originariamente, il Ministero dello Sviluppo Economico, con una decisione del 14 giugno 2007, aveva posto fine ad una controversia che opponeva la Camera di commercio di Torino e una società iscritta al ruolo dei mediatori dedita anche all'amministrazione di condomini.

La società era stata cancellata dal ruolo d'ufficio per violazione della l. n. 39/1989, come modificato dalla l. n. 57/2001 che, all'art. 5, comma 3, stabilisce che l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile: a) con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone società o enti privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione, e b) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.

Secondo la Camera di Commercio, quella di amministratore è un'attività imprenditoriale e professionale a tutti gli effetti e come tale incompatibile con quella di mediatore professionale.

Il Ministero dello Sviluppo Economico ha, però contestato questa tesi e, ribadendo un'interpretazione già avanzata con circolare del 4 luglio 2003, ha affermato che quella di amministratore non può essere considerata come una vera e propria professione in quanto non riconosciuta come tale dalla legge, aggiungendo che l'iscrizione al registro delle imprese della società era obbligatoria per esercitare l'attività di intermediazione, mentre quella di amministratore condominiale non necessita di alcuna iscrizione.

In questo contesto, è venuto inserirsi un nuovo orientamento: infatti, il MISE ha operato una distinzione tra attività di amministratore di condominio “svolta saltuariamente o a titolo di passatempo” e come tale estranea all'àmbito di regolamentazione della CCIAA, dall'attività esercitata con un'organizzazione anche minima di mezzi al fine di trarne un utile svolta secondo criteri di professionalità, inquadrando tale seconda ipotesi come un’attività di impresa sottoposta agli obblighi di iscrizione al registro imprese, con conseguente incompatibilità con l'attività di agente immobiliare in base al citato art. 5, comma 3, della l. n. 39/2009, in quanto, laddove l'amministratore di condominii ha una qualificazione pluridimensionale a seconda della fattispecie, qualora venisse accertato l'esercizio dell'attività in modo professionale e abituale, questa sarebbe incompatibile con l'esercizio dell'attività di agenti di affari in mediazione.

Da ultimo, si segnala che, con una recente decisione (v. n. 242 del 4 ottobre 2024), la Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha chiarito che non vi è alcuna incompatibilità tra le professioni di agente immobiliare e di amministratore di condominio; in tal senso, si è posto anche il massimo consesso amministrativo (Cons. Stato 7 marzo 2025, n. 1925), affermando che un’incompatibilità stabilita a priori dell’esercizio congiunto delle attività di amministratore di condomini ed agente immobiliare è contraria ai princìpi ed al diritto dell’Unione europea, sicchè sussiste la compatibilità delle citate professioni, anche esercitate congiuntamente, fatto salvo il divieto di intermediare un immobile amministrato.

In conclusione

In tempi meno recenti, l’incarico di amministratore dall’assemblea veniva conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo a disposizione, di solito, gli anziani ed i pensionati (una volta, si diceva, senza ovviamente alcuna offesa per le colf, che bastasse “fare i conti della serva”).

Da qualche tempo, invece, l’incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all’amministratore delle leggi speciali; è ragionevole pensare - avuto riguardo al continuo incremento dei compiti - che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società di servizi che, nel loro àmbito, annoverano specialisti nei diversi rami.

La tesi sostenuta nella sentenza della Cassazione del 2006, con l’avallo del legislatore del 2012, del resto, si pone in linea con gli altri Paesi (sia riguardo agli Stati Uniti che all’Europa, Francia in testa), dove si è passati dal professionista singolo alla società (di persone o di capitali), sempre in attesa che il legislatore metta mano alla regolamentazione della professione di amministratore di condominio.

Tuttavia, occorrerà fare bene attenzione al momento del conferimento del mandato alla società, nel senso di specificare dettagliatamente le persone che, agendo in nome e per conto della medesima società, potranno effettivamente svolgere l’incarico e, quindi, individuare con precisione le loro correlate responsabilità, specie penali, alla luce della rilevanza “pubblica” che sta oggi assumendo il condominio (v., per tutte, la legislazione speciale in tema di tutela della salute nei luoghi di lavoro e di sicurezza nell’utilizzo degli impianti).

Guida all’approfondimento

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