L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Veneto, con il provvedimento del 28 aprile 2026, n. 1 (pubblicato nel B.U.R. Veneto 30 aprile 2026, n. 54), disciplina il regolamento regionale in materia di edilizia residenziale pubblica. In particolare, la modifica riguarda il requisito soggettivo della residenza anagrafica o dell’attività lavorativa ai fini dell’attribuzione dei punteggi per la formazione della graduatoria finalizzata all’assegnazione degli alloggi.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• Le responsabilità da allagamento in condominio

La domanda era finalizzata ad ottenere la condanna del condominio al risarcimento dei danni patiti dal condomino. Difatti, come ritenuto da parte ricorrente, il condominio era rimasto completamente allagato per effetto di un nubifragio verificatosi il giorno precedente e successivamente qualificato come calamità naturale dalle autorità competenti. In tale circostanza, l’attore, mentre transitava nel locale interrato, aveva posto il piede in un pozzetto per la captazione delle acque, risultato privo di grata di protezione e ricoperto da 40 cm. di acqua fangosa e melmosa, pertanto non visibile. Secondo la Suprema Corte, in tema di responsabilità da cosa in custodia ex art. 2051 c.c., una volta accertato il nesso causale tra la res e il danno (nella specie tombino privo di grata, occultato da acqua fangosa nel seminterrato condominiale allagato), il custode va esente da responsabilità ove dimostri il caso fortuito che può consistere nella condotta del danneggiato; tale condotta integra caso fortuito idoneo ad interrompere il nesso causale quando, avuto riguardo alle concrete condizioni dei luoghi ed alla percepibilità del pericolo, risulti gravemente imprudente, irragionevole o inaccettabile secondo un criterio di regolarità causale, a nulla rilevando che fosse astrattamente prevedibile. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. III, 29 aprile 2026, n. 11649).

• La restituzione delle anticipazioni dell’amministratore

Gli eredi del precedente amministratore convenivano in giudizio il condominio, chiedendo la condanna dello stesso al pagamento delle somme corrispondenti ad anticipazioni fatte al medesimo condominio. Secondo la Suprema Corte, il credito dell'amministratore per il rimborso delle somme anticipate nell'interesse del condominio trova titolo nel contratto di amministrazione e, in applicazione dell'art. 1720 c.c., è l'amministratore-mandatario a dover provare gli esborsi effettuati, mentre i condomini, quali mandanti, devono dimostrare l'avvenuto adempimento dell'obbligo di tenerlo indenne da ogni diminuzione patrimoniale. A tal fine, la mera approvazione del rendiconto consuntivo, pur se recante un disavanzo tra entrate e uscite, non prova neppure in via indiretta che tale differenza sia stata anticipata dall'amministratore con denaro proprio, occorrendo una chiara e specifica ricognizione di debito da parte dell'assemblea in relazione a poste passive determinate. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. II, 27 aprile 2026, n. 11249).

• Le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo che copra una sola unità immobiliare  

Gli attori, rappresentando di aver subìto danni occasionati dalle numerose infiltrazioni provenienti dal sovrastante terrazzo a livello annesso all'appartamento di proprietà della convenuta, chiedevano l'accertamento della responsabilità esclusiva della stessa. I giudici di merito ritenevano che la ripartizione dei costi di riparazione andava effettuata sulla base dei criteri di cui all'art. 1126 c.c. Secondo la Suprema Corte, invece, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall'art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all'art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest'ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa (Cass. civ., sez. II, 21 aprile 2026, n. 10534).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• Il riconoscimento della servitù coattiva di scarico tra il condominio e altri edifici

Il condominio subiva ripetuti allagamenti e disfunzioni del proprio sistema di scarico causati dallo schiacciamento di una tubazione fognaria che attraversava il cortile confinante di una scuola appartenente ad un terzo.  Ritenendo che l'ostruzione fosse stata causata dall'intervento edilizio, il condominio chiedeva al Tribunale la condanna del vicino al ripristino della condotta e al risarcimento dei danni. Secondo il giudice, nella vicenda non erano sussistenti i requisiti della richiesta risarcitoria poiché non era emersa una prova certa del nesso causale tra i lavori della convenuta e l'ostruzione della condotta. Nonostante ciò, il giudicante ha riconosciuto la necessità della servitù coattiva di scarico lungo il tracciato preesistente, ritenendola la soluzione tecnicamente più conveniente e meno pregiudizievole per il fondo servente. Di conseguenza è stata costituita una servitù coattiva a favore del condominio, subordinata al pagamento di un'indennità, determinata in via equitativa, tenendo conto del sacrificio imposto al fondo servente e del disagio temporaneo dei lavori (Trib. Avellino 24 aprile 2026, n. 858).

• La decisione di tagliare la pianta rampicante collocata nel giardino comune

I proprietari di un appartamento avevano impugnato la decisione assembleare con cui il condominio aveva disposto il taglio di una vite rampicante collocata nel giardino comune e sviluppatasi sulla facciata dell'edificio. Secondo gli attori, l'eliminazione doveva essere qualificata come innovazione, con conseguente necessità di un quorum deliberativo diverso da quello utilizzato dall'assemblea. Secondo il giudice, invece, il taglio di un rampicante che interessa la facciata del condominio costituisce un intervento di manutenzione della cosa comune e non già un'innovazione poiché quest'ultima è integrata non da qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune ma, solamente, da quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. Del resto, il condominio non aveva deliberato l'eliminazione per ragioni meramente estetiche o arbitrarie, ma aveva indicato esigenze collegate alla cura del bene comune. Pertanto, la domanda è stata rigetta (Trib. Trieste 28 aprile 2026, n. 1062).

• La ripartizione delle spese di un tetto che copre una sola parte dell’edificio

I condomini contestavano la delibera con la quale erano stati addebitati i costi per i lavori di riparazione di uno dei tetti del fabbricato in palese violazione dell’all'art. 1123, comma 3, c.c. Secondo il giudice, l’immobile condominiale era composta da due corpi, uno più basso e l’altro più alto. Il tetto, interessato dai lavori di manutenzione ed impermeabilizzazione, era quello che insisteva unicamente sull’immobile più basso, non svolgendo alcuna funzione di copertura per il resto dell’immobile che aveva invece una copertura autonoma. Tale funzione di copertura interessava i soli condomini sottoposti al tetto, per i tre piani sottostanti oltre il piano terra e i sotterranei, per i soli quali vigeva la presunzione di condominialità del tetto in oggetto; la struttura di copertura, invero, come evincibile dalle foto, non svolgeva funzione di copertura della restante parte dell’immobile e pertanto poteva ritenersi integrata l’ipotesi delineata di bene potenzialmente comune ma oggettivamente asservito, in modo esclusivo, ad una sola parte con conseguente applicazione dell’art. 1123, comma 3, c.c. (Trib. Avellino 22 aprile 2026, n. 837).

• Le responsabilità dell’amministrazione in caso di mancata denuncia dei vizi

Il tecnico incaricato dal condominio aveva riscontrato l'errata realizzazione della rampa di accesso alle autorimesse interrate e la posa non a regola d'arte del sistema di coibentazione termica a cappotto. Nonostante i vizi in esame e le raccomandazioni dell’amministratore per la denuncia, il professionista aveva inoltrato la richiesta ad un soggetto non più titolato alla gestione della pratica; inoltre, non aveva conferito alcun incarico legale per la denuncia dei vizi. A seguito della richiesta di risarcimento del danno, secondo il giudice, l’amministratore non conferiva alcun incarico legale per coltivare le iniziative necessarie alla denuncia dei vizi e alla tutela del condominio, nonostante quanto deliberato dall'assemblea. Né risultava che il medesimo avesse dato seguito alla disponibilità manifestata dall'impresa costruttrice. Tale condotta integrava inadempimento degli obblighi gravanti sull'amministratore condominiale, tenuto, quale mandatario, ad agire con la diligenza richiesta dalla natura dell'incarico e a dare esecuzione alle determinazioni assembleari dirette alla tutela degli interessi comuni. Il pregiudizio risarcibile (a carico dell’amministratore) è stato dunque qualificato come danno da perdita di chance, ossia perdita di una concreta e apprezzabile possibilità di conseguire un risultato utile (Trib. Brescia 29 aprile 2026, n. 4214).

• L’opposizione al decreto ingiuntivo richiesto dal condominio

Il condominio eccepiva eccepito l'inammissibilità delle opposizioni sostenendo che le delibere di approvazione del bilancio preventivo e del piano di riparto delle spese, poste a fondamento dei ricorsi monitori, non erano state tempestivamente impugnate. In particolare, i condomini avevano dedotto che alcuni versamenti erano intervenuti nel periodo compreso tra il deposito del ricorso per ingiunzione e la notifica dei decreti, in un momento in cui l'esposizione debitoria non poteva ritenersi cristallizzata, anche perché il prospetto contabile era stato redatto prima della chiusura dell'esercizio. Ebbene, secondo il giudice le censure dei condomini opponenti, risolvendosi in una contestazione delle modalità di calcolo,  senza in alcun modo incidere sui profili di legittimità delle delibere assembleari di approvazione dei bilanci e dei rendiconti condominiali, né tanto meno sui criteri di riparto delle spese tra i condomini, dovevano ritenersi ammissibili in sede di opposizione a decreto ingiuntivo pur in assenza di una previa e tempestiva impugnazione delle delibere assembleari di approvazione dei bilanci condominiali azionati in via monitoria (Trib. Crotone 29 aprile 2026, n. 267).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• L’istanza di accesso agli atti da parte dei proprietari degli edifici confinanti

I ricorrenti, comproprietari dell'unità immobiliare ubicata al secondo piano del fabbricato condominiale, avevano presentato, in relazione ad alcune opere abusivamente realizzate presso detto fabbricato, istanza di sanatoria respinta dal Comune. Pertanto, evidenziavano di aver chiesto all'Amministrazione l'accesso ai titoli abilitativi con i quali erano stati assentiti i fabbricati frontisti all'edificio degli stessi ricorrenti, al fine di verificare il rispetto delle distanze legali tra gli immobili, anche allo scopo di contestare il diniego di sanatoria opposto dal Comune: l'istanza, tuttavia, trovava solo un parziale accoglimento, sicché con il gravame in oggetto si chiedeva la condanna dell'Amministrazione alla completa ostensione dei documenti richiesti. Secondo il giudice amministrativo, ai fini dell'esercizio del diritto di accesso in materia edilizia e della configurabilità dell'interesse diretto per legittimare l'istanza di accesso agli atti, è sufficiente il requisito della vicinitas che sussiste in capo al confinante ma anche al frontista e a coloro che si trovano in una situazione di stabile collegamento con la zona in cui si trova l'edificio, che sono direttamente tutelati dai limiti imposti all'esercizio dello ius aedificandi, e che rivestono, pertanto, una posizione differenziata rispetto agli altri appartenenti alla collettività in ordine al rispetto di tali limiti. Pertanto, in accoglimento del ricorso, è stato ritenuto che l'interesse fatto valere era dotato dei necessari connotati di attualità, concretezza e collegamento con una situazione meritevole di tutela, mentre il diniego non si fondava sull'allegazione di interessi apprezzabili ma solo su una generica opposizione dei controinteressati (T.A.R. Campagna-Napoli 24 aprile 2026, n. 2625).

Riferimenti

Regolamento regionale in materia di edilizia residenziale pubblica, in Bur.Regione.Veneto.it, 30 aprile 2026.