La nuova norma sulle locazioni non abitative nelle aree danneggiate di Calabria, Sardegna e Sicilia

Il quadro normativo

Il comma 5 dell’art. 8 del d.l. 27 febbraio 2026, n. 25, recante “Interventi urgenti per fronteggiare l'emergenza provocata dagli eccezionali eventi meteorologici che, a partire dal giorno 18 gennaio 2026, hanno colpito il territorio della regione Calabria, della regione autonoma della Sardegna e della Regione siciliana, nonché ulteriori misure urgenti per fronteggiare la frana di Niscemi e di pro­tezione civile” - decreto-legge che è stato convertito in legge con modificazione dalla l. 27 aprile 2026, n. 59 - dispone che «sono regolate dal codice civile le locazioni stipulate dai titolari di attività economiche colpite dagli eventi meteorologici verificatisi a partire dal 18 gen­naio 2026,  aventi ad oggetto immobili situati nei territori dei Comuni di cui al comma 1 in cui l’attività si svolgeva, al fine di utilizzarli per la ripresa dell’attività medesima».

In sede di conversione in legge è stata disposta l’aggiunta rispetto al testo originario delle parole «ivi compresi i lavoratori autonomi e i liberi professionisti». 

Esamineremo qui di seguito il contenuto della nuova norma.

I profili specifici della nuova disposizione

La norma concerne, dunque, «le locazioni stipulate dai titolari, ivi compresi i lavoratori autonomi e i liberi professionisti, di attività economiche colpite dagli eventi meteorologici verificatisi a partire dal 18 gennaio 2026, aventi ad oggetto im­mobili situati nei territori dei comuni di cui al comma 1 in cui l’attività si svolgeva, al fine di utiliz­zarli per la ripresa dell’attività medesima».

Come si vede, vengono indicati numerosi elementi ciascuno dei quali va considerato ed analizzato.

I soggetti e le attività considerate

Sono prese in esame le “locazioni stipulate dai titolari di attività economiche”: viene così in rilievo il profilo soggettivo proprio di coloro i quali assumono il ruolo di soggetti che stipulino la locazione.

Se ci chiediamo se la norma sia diretta a prendere in considerazione la posizione di entrambe le parti del contratto di locazione o consideri invece solamente la posizione del conduttore, pare chiaro che ciò che rileva è solamente la posizione del conduttore: è infatti solamente rispetto alla po­sizione del conduttore che viene in evidenza lo svolgimento dell’attività nell’immobile.

Ciò trova conferma nel testo che è stato aggiunto alla norma in sede di conversione in legge: con le parole «ivi compresi i lavoratori autonomi e i liberi professionisti», a chiarimento e completamento dell’espressione «ai titolari … di attività economiche», il legislatore ha evidentemente inteso sottolineare appunto l’ampiezza della previsione, riferita peraltro solo ai conduttori. 

Da notare, poi, che deve trattarsi di “attività economica”: definizione molto generica che comprende non solo l’attività del commerciante, ma anche quella del professionista, dell’artigiano, dell’indu­striale, ecc.: nella sostanza il riferimento è, dunque, ad ogni locazione di immo­bile ad uso non abita­tivo considerata dall’art. 27 della l. n. 392/1978. 

Non sembra rientrino, invece, nell’àmbito di previsione della norma - che riguarda solo le attività economiche - le “particolari attività” previste dall’art. 42 della l. n. 392/1978 (e cioè «i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri Enti pubblici territoriali in qualità di conduttori»): tali attività infatti di norma non hanno carattere “economico”. 

La condizione di pregiudizio considerata

La norma non prende in considerazione tutte le attività economiche come sopra individuate ma so­lamente le «attività economiche colpite dagli eventi meteorologici verificatisi a partire dal 18 gen­naio 2026».

La condizione appare pienamente coerente con la ratio della disposizione, atteso che l’obiettivo di questa è la prestazione di aiuto nei confronti delle attività e degli operatori che abbiano patito danno dai recenti eventi calamitosi individuati dalla norma stessa.

Va notato, peraltro, che la previsione in esame è formulata in modo assai generico ed elastico quanto all’aspetto costituito dal pregiudizio patito dalle attività individuate: il riferimento al solo fatto che debba trattarsi di attività “colpite” dai fatti calamitosi indicati fa ritenere che ogni situazione che in qualsiasi modo ed in qualsiasi misura abbia risentito in chiave nega­tiva degli eventi anzidetti rientri nella previsione della norma.

La condizione rappresentata dalla “ripresa” dell’attività danneggiata

Elemento da segnalare è che la disposizione è finalizzata alla “ripresa” dell’attività.

L’aspetto consente di individuare - quale requisito per l’applicazione della norma - la con­dizione che debba trattarsi della continuazione e dunque della prosecuzione di un’attività che fosse già in corso.

Resta esclusa ogni ipotesi di iniziativa diretta invece a dare inizio ad un’attività che in precedenza non fosse stata già intrapresa e dunque fosse già esistente.

Da notare, però, che le modalità operative relative alla “ripresa” dell’attività non sono indicate o limi­tate dalla norma: deve considerarsi, pertanto, che ogni modalità che sia collegata e finalizzata alla revivi­scenza, al potenziamento, alla stessa riconversione di un’attività economica che in precedenza fosse in corso e che fosse stata in qualche modo toccata in chiave negativa dagli eventi previsti rientri nell’àmbito di applicazione della norma. 

L’ambito territoriale

Quanto all’ambito territoriale di applicazione della disposizione, questa fa riferimento agli “immobili situati nei territori dei comuni di cui al comma 1”. Ed il comma 1 così richiamato dispone che «per le società e le imprese che, alla data del 18 gennaio 2026, avevano la sede legale od operativa o unità locali nei territori dei comuni interessati dagli eventi meteorologici verificatisi a partire dal 18 gennaio 2026, per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza con delibera del Consiglio dei mi­nistri del 26 gennaio 2026, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 26 del 2 febbraio 2026, fatte salve le misure di maggiore favore recate nelle ordinanze di protezione civile di cui all'art. 25 del codice della protezione civile, di cui al decreto legislativo 2 gennaio 2018, n. 1».

Da notare, tuttavia, che, con la delibera del Consiglio dei Ministri del 26 gennaio 2026, che viene richia­mata è stato dichiarato «ai sensi e per gli effetti dell'art. 7, comma 1, lett. c) e dell'art. 24, comma 1, del decreto legislativo n. 1 del 2018, …per 12 mesi dalla data di deliberazione, lo stato di emergenza in conseguenza degli eccezionali eventi meteorologici che, a partire dal giorno 18 gennaio 2026, hanno colpito il territorio della Regione Calabria, della Regione Autonoma della Sardegna e della Regione Siciliana».

Il richiamo viene ad essere così operato all’intero territorio delle tre Regioni e non solamente a singoli e determinati Comuni individualmente segnalati.

Le finalità

Collegandoci a quanto detto a proposito del requisito relativo alla “ripresa” dell’attività, conside­riamo le finalità che la disposizione è diretta a perseguire.

La norma - come si è visto - concerne i contratti di locazione «aventi ad oggetto immobili situati nei territori dei comuni di cui al comma 1 in cui l’attività si svolgeva, al fine di utilizzarli per la ripresa dell’attività medesima».

La finalità della disposizione (l’utilizzazione dell’immobile per la ripresa dell’attività) viene espressa, dunque, in chiave assai generica. Ciò conduce a ritenere che sia compresa ogni ipotesi di utilizzazione di un immobile indirizzata a dare luogo - o comunque a con­tribuire - alla rinascita o anche allo svi­luppo di una qualsiasi attività economica (commerciale, indu­striale, profes­sionale, artigianale, ecc.) in precedenza esistente che fosse stata pregiudicata dagli eventi segnalati.

Si aggiunga che le possibili utilizzazioni che potranno rilevare in questo senso non saranno solo quelle volte all’esercizio diretto dell’attività, ma anche quelle comunque strumentali all’esercizio di questa (quali le utilizzazioni a deposito, a magazzino o a qualunque altro uso collegato all’eser­cizio anzidetto).

Importante poi è notare che l’elemento chiave ai fini dell’applicabilità della norma è dato dalla fina­lità della “ri­presa” delle attività economiche: ed il fatto che la norma faccia richiamo al concetto di “ri­presa” induce a pensare - come già si è detto - che nell’ambito dell’applicabilità della norma pos­sano rientrare solo le si­tuazioni e le fattispecie proprie di un riavvio o di uno sviluppo di una attività che già fosse esi­stente ed attiva in precedenza. Deve escludersi che rientrino nell’ambito di appli­ca­zione della norma le lo­cazioni che vengano stipu­late per lo svolgimento da parte del conduttore di un’attività del tutto nuova, attività che in precedenza non fosse stata esercitata.

Le nuove locazioni

Alla luce di quanto emerge dal testo della norma e di quanto si ricava dall’esame della ratio della disposizione, questa risulta essere diretta ad interessare solo le nuove locazioni.

La norma infatti concerne «le locazioni stipulate…per la ripresa dell’attività…».

Ciò significa che, per tutte le locazioni già stipulate dalle parti che proseguano il loro corso dopo la verifica degli eventi calamitosi previsti dalla norma, continueranno a trovare applicazione le prece­denti norme. A questa conclusione pare debba pervenirsi anche nel caso in cui la vecchia locazione prosegua pur dopo un’eventuale intesa circa la sospensione o la riduzione dell’obbligo di paga­mento del canone da parte del conduttore o dopo eventuali modifiche (che peraltro non dovrebbero avere portata novativa) del contratto originario.

Resterà, dunque, esclusa nel caso la necessità di fare ricorso alla previsione dell’art. 80 della l. n. 392/1978 relativa al mutamento del regime giuridico del rapporto di locazione che intervenga medio tem­pore nel corso della durata del rapporto (si ricordi che la disposizione ora ricordata pone problemi dalla soluzione non agevole sul piano del raccordo e del coordinamento delle distinte di­scipline che nel caso si succedano: v., in giurisprudenza in argomento, Cass. civ., sez. III, 19 gennaio 2010, n. 699; Cass. civ., sez. III, 20 settembre 2006, n. 20331).

Il precedente fornito dal comma 4-bis dell’art. 11 del d.l. 1° giugno 2023, n. 61

Anche alla luce dell’analisi che si è compiuta fino ad ora, emerge evidente che la norma in esame ha un diretto antecedente nella previsione di altra norma emanata qualche tempo fa: si tratta del comma 4-bis dell’art. 11 del d.l. 1° giugno 2023, n. 61, convertito in legge con modifica­zioni dalla l. 31 luglio 2023, n. 100, disposizione indirizzata a fronteggiare l’emergenza provocata dagli eventi alluvionali verificatisi in Romagna del maggio 2023.

Tale norma aveva disposto infatti che «sono regolate dal codice civile le locazioni stipulate dai titolari di attività eco­nomiche colpite dagli eventi alluvionali verificatisi a far data dal 1° maggio 2023, aventi ad oggetto immobili situati nel territorio della provincia in cui l’atti­vità si svolgeva o di una provincia confinante, al fine di utiliz­zarli per la ripresa dell’attività mede­sima».

Le osservazioni che abbiamo formulato relativamente alla norma che qui stiamo esaminando sono per buona parte le medesime che avevamo potuto formulare a proposito della precedente dispo­si­zione dell’anno 2023 ora ricordata.

Anche in quel caso, infatti, si era osservato che «in considerazione del contesto del quale la norma fa parte e soprattutto in consi­derazione della ratio della norma medesima deve ritenersi che il legisla­tore - ponendo l’accento sull’attività che sia stata pregiudicata dall’alluvione e sulla ri­presa di tale attività - abbia voluto con­siderare e tute­lare la posizione del conduttore, che è il soggetto che svolge nell’immo­bile oggetto della locazione l’attività che viene presa in consi­de­ra­zione dalla norma».

Quanto, poi, alle attività interessate, si era notato come la norma del 2023 facesse riferimento alle “attività economiche colpite dagli eventi alluvionali” e come dunque essa fosse «molto ampia con­si­derando qualunque attività di carattere economico: non solo le attività com­merciali, ma anche quelle industriali, artigianali, professionali, turistiche, ecc.». Anche in quel cosa appariva dunque cor­retto ritenere che la norma concernesse «ogni attività com­presa tra quelle elencate nell’art. 27 della l. n. 392/1978».

Da osservare, inoltre, che anche nella disposizione del 2023 il riferimento concerneva le atti­vità “colpite” dagli eventi allora considerati: la previsione normativa era dunque in quel caso esatta­mente identica alla presente.  

Quanto, invece, all’aspetto relativo all’àmbito territoriale di applicazione della norma, va notato che invece l’odierno decreto è differente dal precedente decreto del 2023 che aveva fatto riferimento alle pro­vincie nelle quali aveva avuto svolgimento l’attività che era stata pregiudicata dagli allaga­menti ed anche alle provincie confinanti. L’odierna previsione invece riguarda l’intero territorio delle tre Regioni indicate, nelle quali sono si­tuati gli immobili interessati dalle locazioni previste.

La disciplina del contratto di locazione da applicare

Dobbiamo chiederci, a questo punto, quale sia la disciplina che dovrà trovare applicazione nei con­fronti dei contratti di locazione indicati dalla norma.

La risposta al quesito sarà la medesima che è stata data in sede di esame della precedente disposi­zione dettata dal comma 4-bis dell’art. 11 del d.l. 1° giugno 2023, n. 61: la disciplina che dovrà trovare applicazione nei confronti delle locazioni in questione sarà la disciplina fornita dal codice civile per il contratto di locazione (ar­tt. 1571 ss. c.c.). Non si applicheranno, invece, le regole fissate per le loca­zioni non abitative dalla l. n. 392/1978 (a meno che queste non siano richiamate pat­tiziamente dalle parti del contratto con specifiche clausole con­trattuali).

Ne deriva pertanto che:

• la durata del contratto sarà affidata alla scelta delle parti in relazione alle esigenze che il con­tratto di locazione sarà desti­nato a soddisfare: non si applicheranno affatto le regole fis­sate dall’art. 27 della l. n. 392/1978 in tema di durata del contratto;
• per la rinnovazione del contratto si applicheranno gli artt. 1596e 1597 c.c.: non troveranno applicazione invece le regole fissate dagli artt. 28 e 29 della l. n. 392/1978;   
• resteranno estra­nee alla disciplina del rapporto le previsioni della l. n. 392/1978 in tema di re­cesso (che tali disposizioni consentono - peraltro in favore del solo conduttore - quale re­cesso per gravi motivi, con possibilità però anche della convenzione che stabilisca il recesso ad nutum nel caso in cui le parti lo prevedessero con­trat­tualmente);
• quanto alla misura del canone ed all’aggiornamento di questo, non si applicherà la norma (art. 32 l. n. 392/1978) che fissa per l’aggiornamento il limite mas­simo del 75% della percentuale di variazione degli indici Istat e fissa le con­dizioni per l’ope­ratività della clausola che lo preveda: non soltanto il canone sarà lasciato alla libera deter­mi­nazione delle parti ma queste potranno prevedere l’eventuale aggiorna­mento del corrispettivo della locazione indi­viduandone misura e modalità di appli­cazione;
• resta esclusa l’applicabilità delle norme della l. n. 392/1978 in tema di indennità per la perdita dell’avviamento commerciale;
• né si applicheranno le norme della l. n. 392/1978 in tema di prelazione e di riscatto relativamente all’acquisto dell’immobile locato (artt. 38 e 39 della legge);
• non troveranno applicazione le regole fissate dall’art. 36 della l. n. 392/1978 in tema di cessione del contratto di locazione e di sublocazione nel caso di cessione o di affitto dell’azienda a mezzo della quale il conduttore operi nell’immobile locato;
• nemmeno le regole fissate dall’art. 37 della l. n. 392/1978 in tema di successione nel con­tratto di locazione troveranno applicazione nel caso;
• saranno escluse anche le regole fissate dalla l. n. 392/1978 in tema di oneri accessori e rapporti condominiali (artt. 9 e 10 l. n. 392/1978) ed in tema di cauzione (art. 11 stessa legge): la disciplina che troverà applicazione in materia sarà quella propria del codice ci­vile, disciplina ispirata alla piena libertà delle parti di fissazione delle regole per il singolo contratto;
• infine, troveranno applicazione anche nei confronti dei contratti di locazione indicati dalla norma in esame anche tutte quelle norme che sono dettate dal codice civile nelle materie per cui non è prevista una specifica disciplina dalla l. n. 392/1978 (si pensi all’art. 1578 c.c. in tema di vizi del bene locato, all’art. 1584 c.c. in tema di ripa­razioni del bene locato, all’art. 1590 c.c. in tema di rilascio del bene locato, all’art. 1591 c.c. in tema di ritardo nel rilascio dell’immobile locato, agli artt. 1592 e 1593 in tema di migliorie e addizioni, ecc.; disposizioni tutte che però di regola sono de­rogabili dalle parti).  

In conclusione

Ciò che appare davvero importante segnalare è che, con la nuova norma, è l’intero orientamento normativo della materia che muta. Nel caso delle locazioni considerate dalla nuova norma l’intera disciplina dettata dalla l. n. 392/1978 (disciplina vi­gente oramai da quasi 45 anni connotata da particolare rigidità) non dovrà essere presa in conside­razione.

E’ proprio questo l’aspetto di grande importanza della nuova norma. Ciò che va notato in questo caso - come del resto era stato notato con tutta chiarezza a proposito della legge del 2023 - è che la disposizione postula la conside­razione che per dare tutela al con­duttore in difficoltà la disciplina che deve adottarsi è quella del codice civile. Il che significa - in altre parole - che viene riconosciuto che la disciplina più idonea a dare aiuto al conduttore che versi in condizioni di difficoltà non è la disciplina fissata dalla l. n. 392/1978, ma è invece la disciplina fissata dal codice civile.

Si tratta di considerazione davvero di grande rilievo. Per la verità, questa osservazione avrebbe dovuto essere formulata già con riguardo alla previsione del d.l. n. 74/2012 (disposizione che presentava - con riguardo alle condizioni di pre­giudizio derivate dagli eventi sismici che avevano interessava il territorio di una serie di Province - un contenuto analogo a quello della norma che stiamo qui esaminando) ed a maggior ragione deve essere formulata con riguardo alle previsioni del d.l. n. 61/2023: certo è che il fatto che anche in questo caso - in presenza di una situazione che ha visto i conduttori subire grandi danni e che ha reso pertanto neces­sario un inter­vento di aiuto nei loro con­fronti - si ritenga che la strada da seguire sia quella del ricorso alla disci­plina del codice civile (e non quella della disciplina della l. n. 392/1978) è dav­vero significativo e consente di individuare un preciso indi­rizzo nella materia.

Il principio così individuato, peraltro, è pienamente condivisibile: la disciplina delle loca­zioni non abi­tative dettata dalla l. n. 392/1978, infatti, è davvero troppo rigida e risulta oramai obsoleta perché conformata ad una realtà che oggi sotto molti profili non esiste più. La disciplina dettata dal codice civile appare assai più elastica e più duttile (tale, dunque, da con­sentire mag­gior­mente l’adattamento del contenuto del contratto di locazione alle esigenze delle parti).

Si pensi - per esempio - alle questioni che concernono la durata del contratto: l’esigenza che può avere il conduttore di stipulare un contratto di locazione la cui durata sia fissata in modo elastico (esigenza che nel caso della locazione finalizzata alla ripresa dell’attività è assai probabile che possa essere presente) potrà essere soddisfatta solo con un contratto che segua le regole del codice civile. Non sarà compatibile la condizione ora indicata con il rispetto delle rigide regole fis­sate dalla l. n. 392/1978 in tema di durata del contratto.

Quello che abbiamo ora prospettato è, però, solo un esempio: anche altri sono gli aspetti del con­tratto di locazione rispetto ai quali il ricorso alla maggiore elasticità della disciplina del codice civile appare più idoneo a soddisfare le esigenze del conduttore (si pensi - sempre in via di esempio - agli aspetti relativi alla misura del corrispettivo ed alla possibilità della modifica o dell’adatta­mento di questo nel corso del rapporto locatizio, aspetti che possono essere presenti solo sulla base della disciplina dettata dal codice civile).

Ed è assai importante notare che, in questo caso, il legislatore non ha optato (come aveva rite­nuto di fare nel caso delle locazioni aventi un canone superiore ai 250.000 euro annui) per la previ­sione della dero­gabilità delle disposizioni della l. n. 392/1978, ma ha invece ritenuto di dovere di­sporre addi­rittura l’adozione diretta ed esclusiva della disci­plina del co­dice civile, considerata strumento di disciplina idoneo a dare tutela al conduttore in difficoltà, escludendo così l’applicabilità della l. n. 392/1978.

Quanto qui osservato consente di vedere nella nuova norma un passo ul­teriore - ed assai impor­tante proprio perché le consi­de­razioni dette con­cernono una situazione nella quale l’esigenza è quella della tutela e dell’aiuto in favore di conduttori in difficoltà - nella direzione del superamento della disciplina - rigida e non più collegata alla situa­zione reale esistente nel mondo del commercio e delle attività - data dalla l. n. 392/1978 in tema di locazioni non abitative. 

Riferimenti

Spaziani Testa, Va ridata la libertà alle parti, in Italia Oggi, 1° aprile 2026;

Scalettaris, La nuova norma sulle locazioni non abitative nelle aree alluvionate della Ro­magna, in IUS- Condominioelocazione.it, 20 settembre 2023.