La servitù coattiva di scarico del condominio prevale sulla negatoria servitutis dell’edificio confinante: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
15 Maggio 2026
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l’integrazione dell’intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L’obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l’IA, se ben integrata con l’esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all’approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell’applicazione del diritto.
Il caso pratico La controversia esaminata dal giudice (Trib. Avellino 24 aprile 2026, n. 858), trae origine da un conflitto insorto tra un condominio e un ente proprietario di una struttura scolastica, avente ad oggetto la funzionalità di una condotta fognaria interrata che attraversa il cortile della scuola. In particolare, il condominio addebitava la responsabilità della parte convenuta nello schiacciamento di una tubazione di scarico delle acque reflue a servizio del fabbricato attoreo avvenuto durante i lavori di rifacimento della pavimentazione del cortile della scuola. Tale danneggiamento aveva determinato il progressivo schiacciamento della condotta e l’insorgere di ripetuti fenomeni di allagamento e malfunzionamento dell’impianto fognario a servizio dell’edificio condominiale. L'attore chiedeva, pertanto, la condanna al ripristino della condotta e al risarcimento dei danni; nel corso del giudizio, inoltre, formulava domanda riconvenzionale per l'accertamento e la costituzione di una servitù coattiva di scarico ex art. 1043 c.c. sul fondo della convenuta, previa determinazione della relativa indennità. Costituendosi in giudizio, parte convenuta contestava integralmente le pretese avversarie, eccependo in via preliminare la prescrizione del diritto al risarcimento del danno ex art. 2947 c.c. e, nel merito, negava ogni addebito di responsabilità, contestando il nesso di causalità tra i lavori eseguiti nel proprio cortile e l'ostruzione della tubatura, ipotizzando cause alternative addebitabili allo stesso condominio. Inoltre, con domanda riconvenzionale ai sensi dell'art. 949 c.c., chiedeva di dichiarare l'inesistenza di qualsiasi diritto di servitù di scarico a favore del sul proprio fondo e, conseguentemente, di ordinare la rimozione della condotta abusiva a cura e spese dell'attore. La questione giuridica Il condominio può ottenere la costituzione coattiva di una servitù di scarico anche quando non riesca a dimostrare la responsabilità del vicino per il danneggiamento della preesistente condotta fognaria? Il ragionamento del magistrato A seguito dell’istruttoria di causa, il CTU aveva accertato l'effettiva ostruzione della condotta fognaria nel tratto che attraversava la proprietà della convenuta. La videoispezione rilevava la presenza di "materiale di risulta dovuto a schiacciamento/cedimento della condotta". Tuttavia, il CTU non era stato in grado di stabilire con certezza la causa diretta e univoca di tale ostruzione, e sebbene la coincidenza temporale tra i lavori di pavimentazione (ammessi dalla convenuta) e l'insorgere dei problemi di scarico costituiva un grave indizio, essa non assurgeva a prova piena del nesso eziologico; sicché, in assenza di una prova certa e incontrovertibile del nesso causale tra la condotta della convenuta e il danno lamentato, la domanda di risarcimento ex art. 2043 c.c. non poteva trovare accoglimento. Quanto invece alle altre domande di actio negatoria servitutis (art. 949 c.c.) di parte convenuta e della domanda subordinata di costituzione di servitù coattiva (art. 1043 c.c.) di parte attrice, le stesse sono state trattate congiuntamente. Invero, la CTU aveva rilevato la presenza della condotta, ma ciò non costituiva titolo (contrattuale o di altra natura) idoneo a costituire una servitù di scarico a favore del condominio. Pertanto, allo stato degli atti, il passaggio della tubazione fognaria del condominio nel fondo risultava privo di fondamento giuridico e, di conseguenza, a parere del giudice, la domanda riconvenzionale della convenuta ex art. 949 c.c. poteva, in linea di principio, considerarsi fondata. Tuttavia, la fondatezza della negatoria servitutis è stata valutata alla luce della domanda subordinata del condominio di costituzione di una servitù coattiva ex art. 1043 c.c. A tal proposito, secondo il Tribunale, i presupposti per la costituzione di tale servitù includono: l'impossibilità per il fondo dominante di scaricare le proprie acque senza il passaggio coattivo, o la possibilità di farlo solo con eccessivo dispendio o disagio; la valutazione comparata degli interessi dei fondi, scegliendo il passaggio "più conveniente e il meno pregiudizievole per il fondo servente". Pertanto, in applicazione dei suesposti princìpi, sussistevano i presupposti per la costituzione di una servitù coattiva di scarico lungo il tracciato originario, in quanto rappresentava la soluzione tecnicamente più conveniente per il fondo dominante e, se realizzata a regola d'arte, di minor pregiudizio complessivo. In conclusione, per le ragioni esposte, la domanda principale di risarcimento del è stata rigettata. La domanda riconvenzionale di negatoria servitutis della convenuta, invece, è stata superata dall'accoglimento della domanda subordinata del condominio per la costituzione di servitù coattiva con conseguente indennità che il condominio dovrà corrispondere alla parte convenuta prima dell'inizio dei lavori di ripristino della condotta. Dopo aver sottoposto il provvedimento all’IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l’IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L’analisi della sentenza del Tribunale di Avellino consente di sviluppare una riflessione particolarmente significativa sul modo in cui l’intelligenza artificiale interpreta il diritto civile immobiliare e, soprattutto, sui limiti che emergono quando la controversia coinvolge diritti reali, valutazioni tecniche e bilanciamenti tra interessi costituzionalmente rilevanti. Il caso affrontato dal giudice campano costituisce infatti un esempio paradigmatico di controversia nella quale il dato normativo non è sufficiente, da solo, a determinare automaticamente la soluzione finale, essendo necessario un percorso argomentativo complesso fondato sulla comparazione degli interessi coinvolti. L’intelligenza artificiale, nell’esaminare questa vicenda, tende inizialmente a scomporre il caso in distinti nuclei problematici: la responsabilità per il danneggiamento della condotta; l’esistenza o inesistenza della servitù; la possibilità di costituire coattivamente un diritto reale di scarico; il bilanciamento tra diritto dominicale e necessità funzionali del fondo vicino. Tale scomposizione costituisce un vantaggio metodologico dell’IA, poiché consente di ordinare logicamente il materiale normativo e giurisprudenziale; tuttavia, proprio il successivo processo di ricomposizione delle questioni evidenzia le principali difficoltà interpretative:
Oltre a ciò, l’IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La sentenza del Tribunale di Avellino affronta una questione particolare: il rapporto tra la tutela del diritto di proprietà e le necessità funzionali del fondo vicino in presenza di infrastrutture essenziali, quali le reti di scarico delle acque reflue. L’oggetto principale della controversia non coincide soltanto con il danneggiamento di una condotta fognaria; in realtà, il vero nucleo problematico della decisione riguarda l’individuazione del punto di equilibrio tra due interessi contrapposti: da un lato, il diritto del proprietario del fondo servente di opporsi all’attraversamento della propria area da parte di una tubazione priva di titolo; dall’altro, il diritto del fondo dominante di poter usufruire di un sistema di scarico tecnicamente adeguato e non eccessivamente oneroso. L’oggetto del giudizio si articola quindi su tre piani:
Sul piano pratico, la sentenza tocca nodi ricorrenti nella prassi immobiliare e, in particolare, le questioni riguardanti le condotte fognarie che attraversano fondi altrui senza titolo scritto e la difficoltà di prova del nesso causale in caso di danneggiamento di tubazioni interrate. In particolare, nel caso in esame, per quanto riguarda la domanda risarcitoria, il giudice ha applicato il principio dell'onere della prova (art. 2697 c.c.); nonostante la CTU avesse confermato lo schiacciamento, non era stato possibile provare che tale danno fosse stato causato dai lavori della convenuta e, di conseguenza, mancando la prova certa del nesso di causalità tra la condotta della scuola e l'evento dannoso, la domanda di risarcimento e ripristino è stata rigettata. Invece, sulla questione della servitù, il Tribunale ha accertato che il condominio non aveva un titolo (contratto o usucapione) per mantenere la tubazione nel fondo altrui, rendendo l'azione negatoria della convenuta fondata "in linea di principio". Tuttavia, tale pretesa è stata vinta dalla domanda subordinata di servitù coattiva: il punto focale è stato il concetto di disagio e dispendio in quanto, sebbene il condominio avesse creato uno scarico alternativo tramite garage, questo è stato giudicato "gravoso" e "tecnicamente non ideale" rispetto al tracciato originario. Dunque, l’analisi del provvedimento da parte dell’IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un’argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un’IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale.
Il Legislatore, con l’art. 1043 c.c., ha precisato che le disposizioni del Codice civile riguardanti il passaggio delle acque si applicano anche se il passaggio è domandato al fine di scaricare acque sovrabbondanti che il vicino non consente di ricevere nel suo fondo. Inoltre, secondo la norma in esame, lo scarico può essere anche domandato per acque impure, purché siano adottate le precauzioni atte a evitare qualsiasi pregiudizio o molestia. Difatti, secondo i giudici, la servitù coattiva di scarico può essere domandata per liberare il proprio immobile sia da acque sovrabbondanti potabili o non potabili, provenienti da acquedotto o da sorgente esistente nel fondo o dallo scarico di acque piovane, sia dalle acque impure, risultanti dal funzionamento degli impianti agricoli od industriali o degli impianti e servizi igienico-sanitari degli edifici; l'art.1043 c.c. non autorizza alcuna distinzione tra acque impure ed acque luride o "nere", intese quest'ultime come acque di scarico delle latrine, dovendosi, piuttosto, intendere il riferimento alle acque impure, contenuto nel secondo comma, come volto unicamente a stabilire che, in questo caso, la servitù coattiva è subordinata all'adozione di opportune precauzioni per evitare inconvenienti al fondo servente (Cass. civ., sez. VI, 6 maggio 2021, n. 11840; Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 2013, n. 22990).
I presupposti per la costituzione di una servitù di scarico coattivo ex art. 1043 c.c. non differiscono, compatibilmente con il diverso contenuto della servitù, da quelli contemplati dall' art. 1037 c.c. per la costituzione della servitù di acquedotto coattivo, applicabili in virtù del richiamo operato dalla prima di dette norme alle disposizioni degli articoli precedenti per il passaggio delle acque, occorrendo, pertanto, come per l'acquedotto coattivo che il passaggio richiesto -sempre che il proprietario del fondo non abbia altre alternative per liberarsi dalle acque di scarico, anche con la creazione di una servitù volontaria- sia il più conveniente ed il meno pregiudizievole per il fondo servente, avuto riguardo alle condizioni dei fondi vicini, al pendio e alle altre condizioni per la condotta, per il corso e lo sbocco delle acque e riferendosi il criterio del minor pregiudizio esclusivamente al fondo servente e quello della maggior convenienza anche al fondo dominante il quale non deve essere assoggettato ed eccessivo disagio o dispendio (Cass. civ., sez. II, 1° dicembre 2021, n. 37828; Cass. civ., sez. II, 14 maggio 2003, n. 7410). Pertanto, nella controversia per la costituzione di una servitù di scarico coattivo, qualora l'interclusione del fondo sia tale da consentire più soluzioni per il collegamento alla pubblica fognatura e il proprietario del fondo intercluso convenga in giudizio il proprietario di uno solo dei fondi circostanti, non occorre l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri proprietari, dovendo il giudice limitarsi a verificare le condizioni di asservimento del terreno indicato dall'attore (Trib. Belluno 28 marzo 2019, n. 134). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
