L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che è stato pubblicato il d.l. n. 66/2026 recante “Disposizioni urgenti per il Piano Casa”. Il decreto, in vigore dall’8 maggio 2026, contiene misure per la realizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinati alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato, anche tramite interventi di sostituzione edilizia, di recupero e riconversione di immobili del patrimonio immobiliare pubblico non redditizi e non in uso e progetti di contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• La legittimazione dei singoli condomini

I condomini impugnavano la delibera assembleare. Proposto appello, la Corte territoriale ha riformato la decisione del Tribunale e ha annullato la delibera, ritenendo che costituissero vizi della delibera la mancata convocazione del proprietario di un locale a pian terreno dell'edificio e, in ogni caso, la mancata convocazione degli altri proprietari aventi unità immobiliari nello stabile, sull'assunto che anche le unità alle quali si accedeva dal portone su piazza facessero capo all'edificio condominiale. Secondo la Suprema Corte, in relazione alle questioni della legittimazione, nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare ex art. 1137 c.c., la legittimazione passiva spetta esclusivamente all'amministratore del condominio; il singolo condomino, anche quando intervenga nel processo per sostenere la validità della deliberazione, assume la veste di interveniente adesivo dipendente e non è, pertanto, legittimato a proporre autonomo ricorso per cassazione avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. II, 12 maggio 2026, n. 13784).

• La ripartizione spese del cavedio condominiale

Il proprietario di due unità immobiliari nell'edificio condominiale ha impugnato le delibere assembleari con le quali, rispettivamente, erano state dapprima deliberate opere edili sui cavedi dello stabile e, poi, ripartite le correlate spese tra tutti i condomini, senza considerare che dalle sue unità immobiliari, accessibili direttamente e unicamente dalla strada, non si aveva accesso ai cavedi e che essi erano del tutto estranei alla sua proprietà esclusiva. Secondo la Suprema Corte, i muri che circondano il cavedio/chiostrina interna – pur ove la chiostrina sia, in ipotesi, attribuita in proprietà esclusiva ad alcuni condomini– svolgono funzione strutturale a servizio dell'intero fabbricato e rientrano tra i beni comuni ex art. 1117 c.c.; ne consegue che alle relative spese di conservazione e manutenzione devono contribuire tutti i condomini, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., in proporzione ai millesimi di proprietà, senza che rilevi la mancanza di accesso al cavedio da parte di talune unità immobiliari né l'assenza di utilità  particolare per esse (Cass. civ., sez. II, 11 maggio 2026, n. 13620).

• La locazione di una parte del marciapiede dell’edificio

La proprietaria di un appartamento dell'edificio ha impugnato la delibera assembleare del condominio con la quale era stata autorizzata la locazione, per cinque mesi nel periodo estivo, di una parte del marciapiede condominiale (quella posta davanti ad un locale al pian terreno adibito a ristorante). Secondo la Suprema Corte, l'occupazione parziale e temporalmente limitata del marciapiede comune mediante collocazione di tavoli e sedie, autorizzata dall'assemblea e disciplinata da contratto di locazione che garantisca il corridoio di passaggio ai condomini, integra un uso indiretto della cosa comune legittimamente deliberabile a maggioranza, non costituendo né innovazione ex art. 1120 c.c. né mutamento di destinazione d'uso ex art. 1117-ter c.c., in difetto di alterazione strutturale del bene e di impedimento al pari uso degli altri partecipanti. (Cass. civ., sez. II, 11 maggio 2026, n. 13618).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• Il divieto di parcheggio negli spazi comuni

Un condomino impugnava la deliberazione che aveva stabilito la possibilità di parcheggiare liberamente un motorino per unità abitativa, indicando alcune postazioni ricavate in diversi punti delle aree comuni. La contestazione riguardava la violazione del regolamento, il quale prevedeva che i viali e gli spazi di terreno di proprietà comune dovevano essere mantenuti liberi e sgombri, così da consentire l'ingresso e l'uscita degli automezzi dagli accessi senza particolari manovre; da tale prescrizione discendeva un divieto espresso di sosta e parcheggio per qualsiasi veicolo, a trazione animale o meccanica. Secondo il giudice, nella vicenda era evidente, alla luce della clausola sopra citata, che una delibera condominiale la quale consenta la sosta ed il parcheggio dei motorini lungo gli spazi comuni, sia pure se espressamente individuati, deve ritenersi contraria a quanto sancito dal regolamento condominiale, che sul punto aveva stabilito un esplicito divieto assoluto di sosta e parcheggio, con conseguente annullabilità della stessa (Trib. Napoli 7 maggio 2026, n. 7505).

• Le immissioni di rumore provenienti dal poliambulatorio presente in condominio

Il proprietario di un immobile lamentava la presenza di immissioni sonore provenienti dall'unità posta al primo piano, utilizzata per attività sanitaria (poliambulatorio specialistico). Quindi, con ricorso d’urgenza aveva chiesto al giudice di accertare l'intollerabilità delle immissioni e l'ordine di cessazione delle attività rumorose, sino all'adozione di cautele e lavori idonei a eliminarne le cause. Secondo il giudice, il tecnico incaricato aveva registrato fedelmente le immissioni provenienti dal calpestio che non evidenziavano i persistenti superamenti necessari per definire le immissioni intollerabili. Difatti, nella la relazione, nelle misure reali, gli eventi risultavano brevi, episodici, privi di continuità temporale e senza incremento stabile del clima acustico; sicché, il tempo cumulato di presenza degli eventi era rimasto contenuto. Dunque, a parere del Tribunale, il limite della normale tollerabilità delle immissioni ha carattere non assoluto, ma relativo, nel senso che deve essere fissato con riguardo al caso concreto e, di conseguenza, la valutazione dell'intollerabilità delle immissioni non può essere compiuta con criteri astratti, che prescindano dall'ambiente in cui la persona è chiamata a vivere ed operare. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Trib. Roma 15 maggio 2026).

• La rimozione delle tubazioni dell’immobile soprastante

A seguito della demolizione dei controsoffitti lesionati, la proprietaria scopriva la presenza di tubazioni di scarico dell'unità immobiliare soprastante e, di conseguenza, citava in giudizio con actio negatoria servitutis il condomino soprastante, chiedendo l'accertamento dell'illegittimità della servitù e la rimozione delle tubazioni. Secondo il giudice, le tubazioni di scarico non erano collocate nel solaio, ma "nello spazio vuoto posto tra il solaio ed il controsoffitto all'interno dell'appartamento della ricorrente", cioè in uno spazio di pertinenza esclusiva dell'attrice. Di conseguenza, il giudice ha ritenuto che il convenuto avesse illegittimamente gravato l'immobile dell'attrice con una servitù non prevista da alcun titolo. Oltre a ciò, in accoglimento della domanda, il Tribunale ha escluso la servitù per destinazione del padre di famiglia e l'usucapione della servitù di passaggio delle tubazioni (Trib. Messina 13 maggio 2026, n. 1021).

• L’accertamento del credito vantato dall’amministratore

Il condominio proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale gli era stato ingiunto il pagamento a titolo di compensi dell'amministratore. L'opponente contestava la debenza delle somme, deducendo il difetto dei presupposti per l'emissione del decreto ingiuntivo. Secondo il giudice, la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto ha valore di riconoscimento di debito per le poste passive in esso specificamente indicate, ivi compreso il compenso dell'amministratore. Quindi, una volta approvato il bilancio, il credito dell'amministratore diviene certo, liquido ed esigibile e la relativa delibera costituisce titolo sufficiente per l'emissione di un decreto ingiuntivo. Tuttavia, il giudicante ritiene per le annualità non assistite da consuntivo approvato, l'assenza di ratifica assembleare impedisce di attribuire al credito i requisiti di liquidità ed esigibilità propri della fase monitoria, ma occorre comunque accertare l’attività espletata. Quindi, il decreto ingiuntivo è stato revocato, ma il condominio è stato condannato al pagamento della minor somma accertata in giudizio (Trib. Foggia 8 maggio 2026, n. 1036).

• La gestione della liquidità fuori dal conto condominiale comporta la revoca dell’amministratore

L’amministratore aveva proposto reclamo avverso il provvedimento di revoca giudiziale, sostenendo che l'erronea valutazione della grave irregolarità contestata; difatti, la gestione della liquidità fuori dal conto corrente condominiale era temporanea e, soprattutto, per evitare il rischio di pignoramento. Secondo la Corte territoriale, invece, non solo si trattava di violazione talmente grave da comportare ex se la revoca, ma comunque esponeva il condominio ad ulteriori e più gravi conseguenze, ad esempio, in termini di maturazione di ulteriori interessi e accessori oppure di maggiori oneri per spese giudiziali. Il reclamo è stato dunque rigettato con condanna dell'amministratore al pagamento delle spese del procedimento (App. Napoli 8 maggio 2026).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• Gli accertamenti amministrativi sul consenso assembleare

Secondo l'istante supercondominio, la proprietaria società aveva apportato diverse modifiche, talora abusivamente, agli appartamenti di sua proprietà che avevano impattato anche su facciata e prospetti dell'edificio, tanto che la palazzina “C” era l'unica delle quattro a non aver potuto accedere ai benefici del cosiddetto Superbonus. Premesso ciò, il supercondominio eccepiva che gli interventi assentiti con il permesso di costruire in questione, in quanto comportanti modifiche della facciata condominiale avrebbero necessitato dell'approvazione da parte dell'assemblea condominiale. Secondo il giudice amministrativo, invece, gli interventi assentiti in sanatoria con il permesso di costruire non erano stati realizzati su parti comuni dell'edificio, bensì sulle parti di proprietà esclusiva, sicché, sotto tale profilo, non era necessario che il Comune accertasse l'assenso dei condomini. Quanto alle altre questioni, cioè della necessità di acquisire l’assenso per l'asserita idoneità di tali interventi, il Comune aveva agito legittimamente, ossia nei limiti in cui gli era stato demandato il controllo preventivo circa la sussistenza dei presupposti per il rilascio del titolo. Invero, era stato acquisito il regolamento del super-condominio e di una dichiarazione a firma del proprio legale, dai quali si ricavano che le facciate esterne erano di proprietà comune ai singoli corpi di fabbrica" (nella specie, corpo di fabbrica C); sicché, non vi era alcuna violazione in quanto la (società) era proprietaria di n. 20 appartamenti e possedeva, dunque, la maggioranza assoluta dei relativi millesimi, ossia oltre l'80%. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (T.A.R. Marche-Ancona 6 maggio 2026, n. 628).

Riferimenti

Decreto legge 7 maggio 2026, n. 66, in Gazzettaufficiale.it, 7 maggio 2026.