Opposizione a delibera condominiale e specificità dell’ordine del giorno

La clausola regolamentare che, in caso di vertenze o dissidi tra condomini o tra questi e l’amministratore, imponga alle parti di rivolgersi previamente a un’associazione di proprietari per tentare un componimento amichevole non integra clausola compromissoria e non può costituire condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria. I presupposti processuali sono stabiliti dalla legge e non possono essere introdotti dall’autonomia privata; ne consegue che l’azione di impugnazione della delibera condominiale non può essere dichiarata improcedibile per mancato esperimento di tale procedura interna, fermo restando l’obbligo di esperire il tentativo di mediazione ex d.lgs. 28/2010. 

È nulla/annullabile la deliberazione assembleare che introduca decisioni sostanzialmente nuove (approvazione di bilanci “rimodulati”, ratifica generalizzata di incarichi legali, approvazione di parcelle professionali, costituzione di fondi spese in favore dell’amministratore, divieti generali di trasmissione documentale) non specificamente indicate nell’ordine del giorno, ma solo genericamente riconducibili a voci come “stato del contenzioso” o simili. La genericità e l’ambiguità dell’ordine del giorno ledono il diritto del condomino ad essere informato e a partecipare consapevolmente all’assemblea, legittimando l’annullamento delle relative deliberazioni.