Locazione bar/abitazione e disdetta alla seconda scadenza

Quando un unico contratto ha ad oggetto un locale commerciale (bar) e l’abitazione sovrastante destinata a residenza del conduttore, la causa concreta dell’accordo va individuata verificando quale componente assuma rilievo economico prevalente. Se l’interesse principale è l’esercizio dell’attività commerciale, l’intero rapporto è assoggettato alla disciplina delle locazioni ad uso diverso dall’abitazione, restando irrilevante, ai fini della validità del programma negoziale, la presenza dell’unità abitativa annessa, purché sia rispettata la durata minima di cui all’art. 2, comma 1, d.lgs. 431/1998. 

Nelle locazioni ad uso diverso, alla seconda scadenza contrattuale la disdetta comunicata dal locatore con il preavviso di dodici mesi di cui all’art. 28 l. 392/1978 è efficace senza necessità di motivazione e preclude la rinnovazione del rapporto. L’omessa offerta di rinnovo o di vendita non incide sul diritto del locatore di ottenere la cessazione del contratto, poiché la prelazione legale ex artt. 38‑40 l. 392/1978 non comporta il subentro automatico del conduttore in caso di violazione, ma solo le tutele tipiche previste dalla legge. 

In caso di cessazione per finita locazione di immobile destinato ad attività commerciale aperta al pubblico, spetta al conduttore l’indennità per perdita dell’avviamento, da determinarsi in diciotto mensilità dell’ultimo canone complessivamente corrisposto, ai sensi dell’art. 34 l. 392/1978.