Fallimento del locatore: rinnovo del contratto o liberazione dell’immobile?

Massima

In caso di fallimento del locatore e di subentro del curatore, ex art. 80, comma 1, l. fall., nel contratto di locazione immobiliare soggetto al regime vincolistico di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, ai fini della rinnovazione della locazione alla seconda scadenza quadriennale è necessaria l’autorizzazione del giudice delegato, secondo il principio generale di cui all’art. 560 c.p.c., in difetto determinandosi l’estinzione del rapporto; la comunicazione di disdetta da parte del curatore, anche se effettuata in ritardo e, quindi, dopo il termine di sei mesi anteriore alla seconda scadenza, non è conseguentemente necessaria, costituendo mero atto ricognitivo degli effetti già propri della predetta previsione normativa.

Il caso

Dopo avere concesso in locazione un immobile a uso abitativo con contratto concluso ai sensi dell’art. 2, comma 1, l. n. 431/1998, la società locatrice veniva dichiarata fallita quando non era ancora scaduto il primo quadriennio.

Approssimandosi la seconda scadenza quadriennale e dopo che il conduttore aveva contestato la comunicazione del curatore – subentrato nella locazione ai sensi dell’art. 80 l. fall. – diretta a provocare la risoluzione anticipata del contratto in base alla clausola che ne prevedeva lo scioglimento qualora la parte locatrice fosse stata sottoposta a procedure concorsuali, il curatore dichiarava di volere rientrare in possesso dell’immobile.

Il conduttore agiva, quindi, in giudizio perché fosse accertato e dichiarato l’avvenuto rinnovo del contratto per un ulteriore quadriennio, evidenziando che il curatore non aveva mai comunicato la volontà di impedirlo, ovvero di rinunciarvi.

Il giudice delegato, nel frattempo, aveva emesso un provvedimento con cui ordinava, ai sensi dell’art. 560 c.p.c., il rilascio dell’immobile al conduttore, il quale lo impugnava con reclamo ex art. 26 l. fall., deducendo l’esistenza di un valido titolo di detenzione opponibile alla curatela.

Il Tribunale di Roma respingeva il reclamo, con decreto avverso il quale era proposto ricorso per cassazione.

La questione e le soluzioni giuridiche

Con l’ordinanza che si annota, la Corte di cassazione ha respinto il ricorso, affermando che, mentre il contratto di locazione si rinnova automaticamente alla prima scadenza anche in caso di fallimento della parte locatrice, in occasione delle scadenze successive il rinnovo è subordinato all’autorizzazione del giudice delegato, con la conseguenza che, in sua assenza, l’efficacia del contratto viene meno anche se il curatore non abbia comunicato la disdetta, sicché può essere ordinata la liberazione dell’immobile ai sensi dell’art. 560 c.p.c.

Osservazioni

Nella fattispecie esaminata dalla Corte di cassazione si intrecciano profili che riguardano, da un lato, la disciplina sostanziale del contratto di locazione e, dall’altro lato, le conseguenze derivanti dall’assoggettamento dell’immobile locato a un procedimento di liquidazione coattiva (individuale o concorsuale).

Come noto, infatti, la disciplina vincolistica dettata in materia di locazione – sia per quanto concerne gli immobili a uso abitativo, sia per quanto riguarda quelli a uso non abitativo – prevede che:

• in occasione della prima scadenza contrattuale, il contratto si rinnova automaticamente, ossia a prescindere da una manifestazione di volontà delle parti in tale senso, nonché obbligatoriamente, potendo la prosecuzione del rapporto essere impedita dal locatore solo se ricorra una delle ipotesi tassativamente stabilite dalla legge (e, in particolare, dall’art. 3 l. n. 431/1998 per le locazioni a uso abitativo e dall’art. 29 l. n. 392/1978 per quelle a uso non abitativo);
• in occasione delle scadenze contrattuali successive alla prima, il contratto si rinnova alle medesime condizioni per un uguale periodo, salvo che, nel termine all’uopo previsto, sia inviata tempestiva disdetta.

Queste regole vanno coordinate con quelle dettate in materia concorsuale e con le disposizioni che regolano l’espropriazione immobiliare, cui la liquidazione giudiziale ovvero il fallimento sono accomunate per il fatto che, secondo una ricostruzione più che consolidata, la sentenza di apertura della liquidazione giudiziale ovvero la dichiarazione di fallimento attuano un pignoramento generale dei beni del soggetto sottoposto alla procedura concorsuale, sicché i loro effetti si parificano in tutto e per tutto a quelli di un pignoramento (Cass. civ., sez. I, 29 luglio 1997, n. 7078; Cass. civ., sez. I, 19 marzo 2003, n. 4043; Cass. civ., sez. I, 9 luglio 2004, n. 12684; Cass. civ., sez. I, 20 luglio 2007, n. 16158; Cass. civ., sez. I, 7 ottobre 2015, n. 20116; Cass. civ., Sez. VI, 9 dicembre 2020, n. 28105).

L’art. 80 l. fall. (cui corrisponde l’attuale art. 185 c.c.i.i., che reca previsioni sostanzialmente analoghe) stabilisce che il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione avente per oggetto un immobile, in cui il curatore subentra, salvo che comunichi, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento e qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni a fare data dalla medesima dichiarazione di fallimento, il recesso, fermo restando il diritto del conduttore di percepire un equo indennizzo.

L’art. 560 c.p.c., invece, prevede che, pendente l’espropriazione, la concessione in locazione dell’immobile pignorato è subordinata all’autorizzazione del giudice dell’esecuzione; tale regola è ritenuta applicabile anche quando la locazione è già in essere, allorché interviene il pignoramento dell’immobile locato, sicché l’autorizzazione è necessaria per consentirne il rinnovo.

A questo proposito, secondo la ricostruzione operata dalla giurisprudenza (il riferimento è, in particolare, al fondamentale arresto di Cass. civ., sez. un., 16 maggio 2013, n. 11830), occorre distinguere a seconda che si tratti del primo rinnovo (che, come detto, la legislazione speciale prevede come obbligatorio, fatte salve le tassative eccezioni nelle quali è consentito impedirlo) o di quelli successivi.

Poiché, nel sistema delineato dalla legislazione speciale in tema di locazione di immobili urbani, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza costituisce fattispecie speciale e autonoma rispetto a quella prefigurata, in linea generale, dall’art. 1597 c.c., essa si configura come mero effetto automatico legale, che non deriva da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza di disdetta.

In corrispondenza delle scadenze successive, invece, il contratto si rinnova pur sempre in modo automatico, se nessuna parte comunica all’altra tempestiva disdetta, ma, trattandosi di rinnovo non previsto obbligatoriamente ex lege, visto che ciascuna parte è legittimata a impedirlo, a prescindere da qualsiasi condizione o limitazione positivamente imposta, esso consegue a una condotta di carattere negoziale – sebbene omissiva, essendosi in presenza di una fattispecie di silenzio qualificato – delle parti.

In ragione di questa differente configurazione del rinnovo del rapporto locatizio, diversa è la disciplina applicabile:

• nel primo caso, proprio in considerazione del fatto che il rinnovo automatico è conseguenza obbligatoria che discende direttamente dalla legge e non è, quindi, ricollegabile o subordinata alla volontà delle parti, non occorre l’autorizzazione giudiziale affinché esso si verifichi (e, di converso, il custode ovvero il curatore potrà impedirlo soltanto se ricorra una delle situazioni tassativamente previste dalla legge);
• nel secondo caso, invece, trattandosi comunque di rinnovo che, per quanto tacito, presuppone una manifestazione di volontà – in negativo, concretizzantesi nella rinuncia all’invio della disdetta – delle parti, l’autorizzazione giudiziale occorrerà, sicché, in sua mancanza, la protrazione del rapporto locatizio non potrà verificarsi, perché è la legge stessa (e, in particolare, la regola dettata dall’art. 560, comma 2, c.p.c.) a escludere che la prosecuzione possa legittimamente avere luogo.

Corollario di ciò è che, in corrispondenza dei rinnovi successivi al primo e in assenza dell’autorizzazione giudiziale, l’interruzione della locazione si verifica a prescindere dal fatto che al conduttore sia stata inviata disdetta entro il termine all’uopo previsto: più radicalmente, la disdetta non è affatto necessaria, assumendo valore assorbente – al fine di precludere il rinnovo – l’assenza di autorizzazione del giudice, a fronte della quale l’eventuale comunicazione di disdetta assume valore dichiarativo o ricognitivo di un effetto estintivo del rapporto già prodottosi.

Proprio per questo motivo, nella fattispecie esaminata dai giudici di legittimità, non è stato dato rilievo al fatto che il curatore fosse rimasto silente, approssimandosi la seconda scadenza contrattuale, non avendo comunicato al conduttore la disdetta se non a ridosso della stessa (una volta che era già scaduto il termine entro il quale doveva essere inviata), né avendo manifestato in altro modo la volontà di impedire che la locazione proseguisse; ciò che contava era unicamente il fatto che il giudice delegato non aveva autorizzato il rinnovo, ma, al contrario, aveva emesso l’ordine di liberazione dell’immobile, affinché il curatore potesse conseguirne la disponibilità (all’evidente scopo di renderlo maggiormente appetibile nell’ottica di addivenire alla sua liquidazione).

Diverso è il caso in cui la dichiarazione di fallimento o di apertura della liquidazione giudiziale intervenga una volta che, in pendenza del rapporto locatizio, è già scaduto il termine per l’invio della disdetta: in questo caso, infatti, il rinnovo tacito previsto dalla legge si è già verificato, sicché rimane estraneo al perimetro dell’autorizzazione giudiziale e la protrazione del rapporto locatizio per il periodo corrispondente al rinnovo resterà opponibile alla curatela, fermo restando quanto stabilito dall’art. 80 l. fall. (e, corrispondentemente, dall’art. 185 c.c.i.i.).

Conclusioni

È interessante notare come la Corte di cassazione, con l’ordinanza annotata, abbia confermato l’applicabilità, anche in ambito concorsuale, delle disposizioni recate dall’art. 560 c.p.c., compresa quella che consente l’emissione dell’ordine di liberazione dell’immobile assoggettato a espropriazione forzata, affermando la sua impugnabilità con lo strumento del reclamo di cui all’art. 26 l. fall.

Un tanto trova riscontro nell’art. 216 c.c.i.i., il cui comma 2 stabilisce ora espressamente che il giudice delegato ordina la liberazione dei beni immobili occupati dal debitore o da terzi in forza di titolo non opponibile al curatore, il quale attua il provvedimento secondo le disposizioni impartite dal giudice delegato e senza l’osservanza di formalità diverse o ulteriori.

Dal primo punto di vista, va considerato che l’ordine di liberazione disciplinato dall’art. 560 c.p.c. configura un provvedimento caratterizzato dal fatto di essere immediatamente esecutivo e sottratto alle regole dettate per l’esecuzione per rilascio: la norma, infatti, prevede che esso va attuato secondo le disposizioni impartite dal giudice dell’esecuzione (che può anche autorizzare l’intervento della forza pubblica o di ausiliari), senza l’osservanza delle formalità prescritte dagli artt. 605 e seguenti c.p.c., con formulazione che è stata sostanzialmente trasposta nell’art. 216, comma 2, c.c.i.i.

Per questa ragione, l’ordine di liberazione non viene considerato un titolo esecutivo (perché non è propedeutico all’avvio di un procedimento di esecuzione forzata) e la legge parla della sua attuazione (e non della sua esecuzione), al pari di quanto avviene con riguardo ai provvedimenti cautelari (che pure non costituiscono titoli esecutivi nel senso proprio del termine).

L’ordine di liberazione, d’altra parte, esplica la propria efficacia nei confronti di chiunque abbia la materiale disponibilità dell’immobile, a prescindere dal fatto che si identifichi con il debitore esecutato (ovvero con il fallito o il soggetto sottoposto a liquidazione giudiziale) o con un terzo. Pertanto, qualora quest’ultimo non disponga di un titolo legittimante la detenzione opponibile alla curatela, ben potrà essere destinatario dell’ordine di liberazione, non potendovisi sottrarre.

Dal secondo punto di vista, il rimedio impugnatorio previsto per l’ordine di liberazione emesso dal giudice delegato, ossia il reclamo di cui all’art. 26 l. fall., esclude l’ammissibilità di un giudizio ordinario di cognizione promosso dal conduttore per fare accertare l’esistenza di un contratto di locazione opponibile alla curatela; qualora, nondimeno, un tale giudizio sia stato introdotto, esso non assume carattere pregiudicante e non può, dunque, comportare la sospensione di quello di reclamo ai sensi dell’art. 295 c.p.c.