L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Basilicata, con il provvedimento del 29 maggio 2026, n. 17 (pubblicato nel B.U.R. Basilicata 19 maggio 2026, n. 25), disciplina le attività delle ATER verso il recupero e la riqualificazione degli immobili già esistenti, anziché privilegiare la costruzione di nuovi alloggi. In particolare, la normativa prevede che le ATER attivino prioritariamente interventi di recupero, manutenzione straordinaria e riuso degli alloggi esistenti; migliorino le condizioni abitative degli assegnatari e ottimizzino l'utilizzo degli alloggi attualmente inutilizzati o degradati.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• Il terrazzo gravato da servitù pedonale

Alcuni condomini esponevano di aver acquistato un immobile facente parte del condominio, e precisamente di un vano al piano strada con ripostiglio e servizio, oltre a soppalco ed annesse porzione di antistanti marciapiede e terrazzo retrostante. Precisavano poi che la venditrice aveva dichiarato che il terrazzo era gravato da servitù di passaggio pedonale a favore del condominio; inoltre, gli stessi avevano liberamente posseduto il terrazzo dall'acquisto sino a quando il convenuto aveva diviso il negozio di sua proprietà in due unità, una delle quali affacciante sul terrazzo di cui anzidetto, locando quest'ultima a terzi e consentendo al conduttore il transito, per accedervi, attraverso il terrazzo oggetto di causa. Pertanto, lamentavano l'illiceità dell'esercizio del transito e chiedevano al Tribunale di accertare che il terrazzo non fosse gravato da diritto di passaggio in favore dei singoli partecipanti al condominio. Secondo la Suprema Corte, in tema di servitù convenzionali, la clausola con cui si prevede che un terrazzo "è gravato da servitù di passaggio pedonale a favore del condominio", letta in collegamento con il regolamento contrattuale che riconosce "servitù perpetua di passaggio" a favore dei "condomini e aventi causa", va interpretata nel senso che essa costituisce tanti distinti diritti reali di servitù quanti sono i fondi di proprietà esclusiva compresi nel fabbricato condominiale, ciascuno individuabile quale fondo dominante, restando irrilevante, ai fini della esistenza del diritto, il mancato uso da parte di alcuni condomini, che rileva solo sul piano della prescrizione per non uso (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2026, n. 16469).

• Il lastrico solare gravato da servitù di sciorinamento dei panni a favore degli altri condomini

Il proprietario esclusivo del lastrico solare dell'edificio condominiale ha impugnato la delibera con cui l'assemblea aveva stabilito l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria riguardanti il lastrico solare e le modalità di ripartizione delle relative spese. L'attore, in particolare, ha dedotto l'illegittimità dell'imposizione di lavori sul bene di sua proprietà esclusiva, lavori, peraltro, a suo dire, non necessari, e ha sostenuto l'illegittimità della ripartizione dei costi nella misura indicata dall'art. 1126 c.c., diversamente da quanto previsto dal regolamento condominiale e senza che si fosse tenuto conto che tutto il condominio utilizzava il lastrico solare per via di una servitù di sciorinamento dei panni. Secondo la Suprema Corte, invece, la terrazza a livello o il lastrico solare di proprietà esclusiva resta qualificabile come bene di "uso esclusivo" ai sensi dell'art. 1126 c.c. anche se gravato da servitù di sciorinamento dei panni a favore degli altri condomini, poiché tale servitù non può mai tradursi in un diritto di godimento generale sul fondo servente, né svuotare la proprietà del suo nucleo essenziale. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2026, n. 16008).

• La comunicazione al condomino assente tramite mail ordinaria

Il condomino impugnava le delibere assembleari, lamentandone la mancata comunicazione, in qualità di condomina assente. Il condominio, invece, eccepiva a decadenza dalla impugnazione ex art. 1137 c.c.  Secondo la Suprema Corte, invece, ai fini della decorrenza del termine decadenziale per l'impugnazione delle deliberazioni ex art. 1137, comma 2, c.c., la "comunicazione" al condomino assente richiede la prova del recapito del verbale all'indirizzo del destinatario, così da consentirgli una compiuta conoscenza del contenuto della delibera; la mera trasmissione del verbale mediante posta elettronica ordinaria, priva delle garanzie proprie della posta elettronica certificata e non riconducibile, anche per modalità ed intestazione dell'indirizzo, con certezza al destinatario, non è idonea a far scattare la presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c. e, quindi, a far decorrere il termine per l'impugnazione. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2026, n. 15567).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• Le infiltrazioni dal sistema di scarico

I condomini, proprietari di un appartamento seminterrato, proponevano ricorso cautelare poiché l'unità immobiliare subiva diffuse infiltrazioni di acqua piovana provenienti dall'esterno. Sulla base di una perizia di parte, i proprietari individuavano le cause delle infiltrazioni nel cattivo stato di manutenzione del pluviale, nelle carenze di impermeabilizzazione della pensilina e dei prospetti esterni. Secondo il giudice, ciò che rileva non è la formale titolarità delle opere, ma la loro concreta connessione con il fabbricato e il loro ruolo nel sistema di smaltimento delle acque. Difatti, il fatto che le tubazioni o altri elementi del sistema di scarico da cui proviene il danno non risultino formalmente di proprietà del condominio, ciò non è sufficiente, in sede cautelare, per escluderne la responsabilità della custodia. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Trib. Messina 27 maggio 2026).

• La realizzazione della veranda legittima la variazione dei millesimi

Il proprietario di un immobile impugnava il deliberato sostenendo non vi erano i presupposti dell'art. 69 disp. att. c.c.  e, soprattutto, che erano errati i criteri del tecnico, il quale aveva equiparato a vano abitativo la veranda realizzata sul terrazzo. Secondo la prospettazione attorea, il manufatto avrebbe avuto natura amovibile e non avrebbe potuto giustificare l'incremento della quota millesimale attribuita all'unità. Secondo il giudice, invece, l'unità immobiliare di proprietà degli attori aveva subìto una significativa trasformazione per effetto della chiusura del terrazzo mediante la realizzazione di una veranda stabilmente infissa, con conseguente incremento della superficie utile e della volumetria complessiva. Tale intervento, per le sue caratteristiche oggettive, era idoneo ad incidere in modo rilevante sul valore proporzionale dell'unità immobiliare, dovendosi attribuire rilievo, ai fini della determinazione dei millesimi, alla concreta consistenza e utilizzabilità degli spazi, indipendentemente dalla natura dei materiali impiegati o dalla qualificazione urbanistica dell'opera. Pertanto, la domanda è stata rigettata e, per l’effetto, accolta la modifica delle tabelle millesimali (Trib. Torre Annunziata 20 maggio 2026, n. 1454).

• L’obbligo della consegna delle fatture al condominio

L'amministratore cessato proponeva opposizione al decreto ingiuntivo con il quale gli era stato ordinato di consegnare al condominio gli originali delle fatture contabili relative alle spese e alle entrate risultanti dai bilanci. Secondo il giudice, l'amministratore di condominio ha l’obbligo di custodire le scritture e i documenti giustificativi delle entrate e delle spese condominiali per dieci anni dalla data della loro registrazione. L'amministratore di condominio uscente è, per l'esattezza, obbligato a consegnare a quello entrante non solo tutta la documentazione contabile condominiale che si è formata durante la sua gestione, ma anche quella costituitasi precedentemente, nei limiti del decennio dalla sua registrazione. Pertanto, pur dichiarando la cessazione della materia del contendere limitatamente ai bilanci consegnati in corso di causa, il giudice ha condannato l'amministratore cessato alla consegna degli originali, in formato cartaceo o nativo digitale, delle fatture contabili relative alle spese e alle entrate del condominio per gli esercizi indicati nel dispositivo (Trib. Firenze 21 maggio 2026, n. 2582).

• La revoca dell’amministratore per mancata comunicazione del luogo di custodia dei documenti

Un condomino ha chiesto la revoca giudiziale dell'amministratore deducendo una pluralità di irregolarità gestorie, tra queste la mancata comunicazione del luogo di custodia dei registri e della documentazione condominiale. A tal proposito, il giudice sottolinea che l'art. 1129, comma 2, c.c. impone all'amministratore, all'atto della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, di comunicare non solo le proprie generalità e i recapiti professionali, ma anche il luogo di custodia dei registri condominiali e della documentazione, nonché i giorni e le ore in cui ciascun condomino può prenderne visione. Premesso ciò, dalla documentazione versata in atti emergeva che prima della nomina, l'amministratore aveva trasmesso un preventivo recante i propri recapiti, mentre con la successiva convocazione di assemblea risultavano indicati ulteriori recapiti: non risulta tuttavia mai comunicato il luogo di effettiva custodia della documentazione condominiale, né i giorni e le ore per la relativa consultazione. Dunque, secondo il Tribunale, la mera conoscibilità dell'indirizzo o dei recapiti professionali non consentiva di identificare il luogo in cui erano conservati i registri condominiali. Pertanto, la revoca è stata accolta (Trib. Catania 22 maggio 2026).

• La manleva dell’amministratore per le spese giudiziali

Il condominio appellante, tra i vari motivi, contestava la decisione adottata dal giudice di primo grado, evidenziando la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 36 del Codice del Consumo, per impossibile sussunzione del patto di manleva nella disciplina consumeristica e, comunque, inoperatività di tale disciplina nel caso di specie. A tal proposito, secondo la Corte territoriale, l'argomento secondo cui l'amministratore contratta per conto dei condomini, i quali sarebbero tutti qualificabili come consumatori in quanto persone fisiche estranee ad attività professionali, costituisce un'indebita generalizzazione. All'interno di un medesimo edificio possono infatti coesistere condomini che sono persone giuridiche, ovvero persone fisiche che impiegano l'unità immobiliare per finalità connesse alla propria attività imprenditoriale o professionale (i cosiddetti condominii misti). Una visione unitaria e onnicomprensiva che pretenda di estendere sic et simpliciter lo statuto consumeristico a tutti i partecipanti si rivela pertanto irrazionale. In conclusione, in accoglimento del secondo motivo di appello, è stata riformata la sentenza impugnata nella parte in cui prevede che l’assemblea manlevi l’amministratore per tutte le spese civili e/o penali a seguito di cause, querele, esposti nei suoi confronti presentati da condomini e/o terzi relativamente al proprio mandato (App. Firenze 29 maggio 2026, n. 2108).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• L’ampiamento illegittimo della superfice delle singole unità abitative

Con atto di gravame tempestivamente proposto, la società ricorrente contestava il provvedimento che ingiungeva la demolizione delle opere abusivamente realizzate sull'immobile. In particolare, a parere della ricorrente, la demolizione intimata, in quanto relativa a parti dell'edificio che non hanno autonomia strutturale rispetto alle porzioni legittimamente realizzate, avrebbe dovuto essere intimata ai sensi dell'art. 34 del d.p.r. n. 380/2001, previo espletamento, da parte dell'amministrazione resistente, di accurata istruttoria comprensiva di accertamento tecnico teso ad escludere che la riduzione in pristino stato ivi intimata possa determinare pregiudizi per le parti dell'edificio conformi al titolo edilizio. Secondo il giudice amministrativo, invece, gli abusi edilizi contestati non potevano ricondursi alla (più favorevole per il responsabile) fattispecie prevista dall'art. 34 del d.p.r. n. 380/2001, di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio. Essi, infatti, hanno comportato l'ampliamento della superficie delle singole unità abitative di cui si compone il manufatto attraverso la chiusura di spazi condominiali e di terrazze, ossia di ambienti che, in ossequio al titolo edilizio originariamente rilasciato, presentavano impieghi e conformazioni differenti. Pertanto, attraverso gli interventi in questione, si è pervenuti ad un organismo edilizio del tutto diverso dal preesistente, ossia ad un intervento che, in disparte la questione dell'ascrivibilità del medesimo alla categoria degli interventi di nuova costruzione piuttosto che di ristrutturazione edilizia, avrebbe richiesto, per la propria legittima realizzazione, il rilascio di un nuovo titolo edilizio, adempimento cui parte ricorrente non aveva mai ottemperato. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (T.A.R. Lazio-Roma 26 maggio 2026, n. 9709).

Riferimenti

Il recupero del patrimonio edilizio esistente, in Basilicatacsr.it, 19 maggio 2026.