Realizzazione di una veranda e revisione delle tabelle millesimali: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
12 Giugno 2026
L’approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l’integrazione dell’intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L’obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l’IA, se ben integrata con l’esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all’approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell’applicazione del diritto.
Il caso pratico La controversia esaminata dal giudice (Trib. Torre Annunziata 20 maggio 2026, n. 1454), trae origine da una situazione in cui i condomini, comproprietari dell’unità immobiliare sita al settimo ed ultimo piano del fabbricato, impugnavano le delibere condominiali contestando sia la revisione delle tabelle che l’illegittima utilizzazione prima della loro approvazione. Deducevano, inoltre, che il tecnico incaricato dal condominio aveva erroneamente equiparato ad un vano abitativo la veranda realizzata sul terrazzo di proprietà, determinando un ingiustificato incremento della quota millesimale loro attribuita. Costituendosi in giudizio, il condominio confermava che la revisione delle tabelle millesimali era stata adottata con la maggioranza prevista dall’art 1136, comma 2, c.c., trovando giustificazione nelle mutate condizioni dell’edificio derivanti dagli interventi edilizi realizzati su singole unità immobiliari, tra cui la chiusura di terrazzi mediante verande stabilmente infisse, idonee a determinare un incremento della superficie utile e della volumetria tale da incidere sul valore proporzionale delle unità in misura superiore al quinto come previsto dell’art. 69 disp. att. c.c. La questione giuridica La trasformazione di una terrazza di proprietà esclusiva in una veranda, stabilmente chiusa e utilizzabile come nuovo ambiente dell'abitazione, costituisce una modificazione idonea ad alterare il valore proporzionale dell'unità immobiliare oltre il limite di un quinto previsto dall'art. 69 disp. att. c.c.? Il ragionamento del magistrato A seguito dell’istruttoria di causa, risultava documentalmente accertato che l’unità immobiliare di proprietà degli attori aveva subìto una significativa trasformazione per effetto della chiusura del terrazzo mediante la realizzazione di una veranda stabilmente infissa, con conseguente incremento della superficie utile e della volumetria complessiva. Tale intervento, per le sue caratteristiche oggettive, era idoneo ad incidere in modo rilevante sul valore proporzionale dell’unità immobiliare, dovendosi attribuire rilievo, ai fini della determinazione dei millesimi, alla concreta consistenza e utilizzabilità degli spazi, indipendentemente dalla natura dei materiali impiegati o dalla qualificazione urbanistica dell’opera. A tal proposito, il tecnico incaricato dal condominio, nella relazione allegata alle nuove tabelle millesimali e prodotta in giudizio, sottolineava che “In seguito alle modifiche apportate agli appartamenti con trasformazioni radicali, secondo le esigenze dei vari proprietari e agli aumenti di consistenza apportati in alcune unità abitative per effetto di chiusure di balconi in verande e soprattutto, per la trasformazione di parte del terrazzo del settimo piano in veranda con copertura in struttura metallica e lamiere coibentate ed infissi in alluminio, è stato indispensabile effettuare la rettifica delle tabelle millesimali per adattare i millesimi agli attuali valori delle proprietà, in quanto non più rispondenti alla realtà dei valori proporzionali dei vari piani”. Premesso ciò, fermo restando che non si discute sulla validità dell’opera dal punto di vista edilizio, a parere del giudice, la realizzazione della struttura, con la creazione di un nuovo ambiente suscettibile di autonoma utilizzazione, aveva determinato un incremento di superficie utile e di volumetria ai fini dell’aggiornamento delle tabelle millesimali. Difatti, dal momento che l’immobile di parte attorea aveva assunto una estensione di superficie utile pari a quella dei sottostanti due immobili, il valore proporzionale dell'unità immobiliare degli attori era stato alterato per più di un quinto e, quindi, condizione per la revisione. In conclusione, alla luce delle suesposte considerazioni, il giudicante ha ritenuto integrato, nel caso di specie, il presupposto dell’alterazione superiore al quinto del valore dell’unità immobiliare con conseguente legittimità della revisione delle tabelle millesimali deliberata a maggioranza. Invece, le ulteriori contestazioni attoree, relative alla pretesa erroneità dei criteri tecnici adottati dal professionista incaricato, non risultavano supportate da elementi probatori idonei a dimostrare la sussistenza di errori macroscopici o di violazioni dei criteri legali di ripartizione, risolvendosi in una mera contrapposizione valutativa che non poteva trovare ingresso in sede giurisdizionale in assenza di specifici vizi tecnici. In tale contesto, infine, non poteva condividersi l’assunto attoreo secondo cui il manufatto in questione aveva natura meramente amovibile, atteso che per le opere amovibili devono intendersi esclusivamente quelle prive di stabile chiusura e non idonee a determinare una variazione apprezzabile di superficie e volumetria, né a comportare un mutamento della destinazione d’uso da superficie accessoria a superficie utile. L’utilizzo dell’IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all’IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l’IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L'intelligenza artificiale, chiamata ad analizzare la presente fattispecie, identifica quale oggetto principale della sentenza la legittimità della delibera assembleare che ha disposto la revisione e l'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali in conseguenza di innovazioni edili realizzate da un singolo condomino all'interno della propria unità immobiliare. Sul versante sostanziale, l’IA riconosce che il punto centrale è la qualificazione edilizia della veranda e la sua incidenza sulla superficie utile e, in tale contesto, focalizza la propria analisi sull'esegesi letterale e teleologica dell'art. 69 disp. att. c.c.: l'algoritmo rileva che l'unanimità dei consensi per la modifica delle tabelle è richiesta esclusivamente laddove si intendano alterare i criteri convenzionali di ripartizione ovvero in assenza dei presupposti di legge; al contrario, la sussistenza di un incremento di superficie o volumetria che alteri di oltre un quinto il valore proporzionale di una sola unità abilita l'assemblea a deliberare validamente a maggioranza qualificata. Quanto agli aspetti tecnici, l'IA analizza la natura della veranda: rileva che l'installazione di una struttura metallica con infissi e lamiere coibentate su una superficie di oltre 57 mq non può essere sussunta sotto la categoria delle opere precarie o liberamente amovibili; in tale contesto, l’amovibilità meramente teorica o meccanica non elide il dato oggettivo della stabile destinazione d'uso residenziale del nuovo locale, il quale aumenta la superficie utile calpestabile dell'immobile. L’intelligenza artificiale, dunque, ricostruisce il ragionamento del giudice, evidenziando come la veranda sia stata considerata un ampliamento stabile, idoneo a incidere sulla volumetria e sulla consistenza economica dell’immobile, sicché nel provvedimento, l’IA ritiene corretta la conclusione secondo cui la revisione millesimale poteva essere deliberata a maggioranza, poiché la chiusura del terrazzo ha determinato un incremento significativo della superficie utile. Oltre a ciò, l’IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista Il Tribunale di Torre Annunziata affronta l’impugnazione di una delibera assembleare incentrata sulla revisione delle tabelle millesimali approvata a maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c. La pronuncia esamina se la trasformazione radicale di un terrazzo esclusivo mediante la costruzione di una veranda stabile determini un incremento volumetrico e di superficie idoneo ad alterare il valore proporzionale dell'unità per oltre un quinto, integrando il presupposto dell’art. 69 disp. att. c.c. In particolare, l'oggetto principale della controversia non coincide semplicemente con l'impugnazione di una delibera condominiale, ma investe un problema molto più ampio e sistematico: il rapporto tra trasformazioni edilizie eseguite sulle proprietà esclusive e permanenza dell'equilibrio millesimale all'interno del condominio. Ogni tabella millesimale rappresenta infatti una fotografia giuridica ed economica dell'edificio in un determinato momento storico. Quando tale fotografia viene alterata da modificazioni rilevanti delle singole unità immobiliari, il sistema distributivo delle spese comuni rischia di non rappresentare più la reale consistenza delle proprietà. La sentenza affronta proprio questa problematica: da una parte vi sono i condomini proprietari dell'unità immobiliare interessata dalla veranda, i quali ritengono che l'intervento realizzato non possa incidere in misura così significativa sul valore del bene da giustificare una revisione delle quote millesimali; dall'altra parte vi è il condominio che sostiene come la chiusura stabile del terrazzo abbia prodotto un incremento della superficie utile tale da alterare sensibilmente i rapporti proporzionali esistenti tra le diverse unità immobiliari. L'interrogativo centrale può essere formulato nei seguenti termini: quando una modifica effettuata dal singolo condomino sulla propria proprietà esclusiva diventa giuridicamente rilevante per l'intero condominio? È attorno a tale domanda che ruota l'intero ragionamento della decisione: l'unità immobiliare degli attori era stata oggetto di una significativa trasformazione mediante la chiusura del terrazzo e la realizzazione di una veranda stabilmente infissa. Tale intervento, difatti, aveva determinato la creazione di un nuovo ambiente avente una superficie di circa 57,35 mq, delimitato da infissi e concretamente utilizzabile come parte integrante dell'abitazione. Per il giudice, ciò che assume rilievo ai fini millesimali non è tanto la qualificazione urbanistica dell'opera né la natura dei materiali utilizzati, quanto l'effettiva incidenza dell'intervento sulla consistenza economica e funzionale dell'unità immobiliare. La motivazione si inserisce in un orientamento consolidato secondo cui i valori millesimali devono riflettere il valore proporzionale delle singole proprietà esclusive rispetto all'intero edificio; ne consegue che ogni modifica suscettibile di incrementare in modo significativo la superficie utile, la volumetria o la concreta utilizzabilità dell'immobile può incidere sulla misura della partecipazione del condomino alle spese comuni. Sotto questo profilo, il Tribunale attribuisce particolare rilevanza alla relazione predisposta dal geometra incaricato, il quale aveva evidenziato come numerose unità immobiliari avessero subìto modificazioni nel tempo e come, soprattutto, la trasformazione di parte del terrazzo dell'appartamento degli attori in una veranda chiusa avesse alterato i valori proporzionali originariamente esistenti all'interno dell'edificio. La sentenza considera tale accertamento tecnico sufficientemente attendibile e rileva che gli attori non avevano fornito una prova contraria idonea a dimostrare l'erroneità delle conclusioni raggiunte dal professionista. Dunque, l’analisi del provvedimento da parte dell’IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un’argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un’IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale.
La realizzazione di una veranda comporta un aumento di volumetria ed una trasformazione dell’organismo edilizio. Invero, la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda non costituisce una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra, difatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie, con la conseguenza del necessario preventivo rilascio di permesso di costruire: circostanza che conferma l’idoneità di tale intervento ad incidere sulla consistenza economica dell’immobile (Cons. Stato 9 agosto 2022, n. 7024; Cons. Stato 9 ottobre 2018 n. 5801).
Gli errori, di fatto e di diritto, che giustificano la modifica della tabella, espressione dei valori millesimali, sono solo quegli errori attinenti -direttamente o indirettamente- alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari (tra cui l'estensione o l'altezza). Precisamente, tale revisione può essere richiesta (oltre all'ipotesi di errore), ove siano mutate le condizioni dell'immobile, precisandosi, in questo caso, che la mutazione deve comportare un'alterazione di almeno un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare di un singolo condomino (App. Bari 17 maggio 2023, n. 793).
L'approvazione o di revisione delle tabelle millesimali di un condominio non ha natura negoziale, e può pertanto essere adottato a maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, c.c., solo qualora le tabelle si limitino a rendere operativa la quota di proprietà e il criterio di ripartizione legale previsto dalla legge. Tuttavia, se la revisione non si limiti ad un atto meramente ricognitivo di errori di calcolo, ma sia espressione di una precisa volontà modificativa tesa a stabilire regole contrarie alla ripartizione delle spese in base al valore della proprietà, è necessario il consenso unanime di tutti i condomini, poiché tale delibera va a incidere sul diritto di ciascun partecipante sulle parti comuni (App. Ancona 28 marzo 2026, n. 372). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
