Contratto d’appalto condominiale senza delibera: effetti e rimedi

In tema di condominio, la delibera che approva opere di manutenzione straordinaria deve prevedere la costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.; la sua mancanza nel verbale assembleare non comporta nullità ove risulti, in concreto, che l’amministratore abbia istituito un conto dedicato e che i versamenti dei condomini siano stati convogliati in un fondo separato rispetto alla gestione ordinaria, così realizzandosi la funzione di garanzia e separazione della contabilità perseguita dal legislatore. 

L’amministratore non può stipulare validamente, in nome del condominio, un contratto di appalto per lavori straordinari in assenza di preventiva autorizzazione assembleare o di successiva ratifica, salvo il caso di urgenza effettiva, che va rigorosamente provata. In difetto, il contratto non è opponibile ai condomini, non sorge alcun obbligo contributivo a loro carico e gli effetti negoziali restano circoscritti al rapporto tra appaltatore e amministratore, il quale risponde personalmente verso il terzo ai sensi dell’art. 1398 c.c. per avere ecceduto i limiti del mandato. 

I pagamenti eseguiti dall’amministratore in assenza di delibera autorizzativa o di ratifica sono privi di titolo nei confronti del condominio e ripetibili ex art. 2033 c.c. dall’appaltatore, che non può invocare la buona fede quando conosca o possa agevolmente conoscere la difformità tra prezzo contrattuale e delibera assembleare e l’anticipazione ingiustificata dei pagamenti rispetto alle scadenze pattuite.