L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che il Legislatore, con il d.l. n. 100/2026 (pubblicato in G.U. del 12 giugno 2026, n. 134), sposta al 31 ottobre 2027 il trasferimento della materia condominiale alla magistratura onoraria, con l’attribuzione ai giudici di pace dell’intera cognizione delle controversie condominiali, tradizionalmente affidate al tribunale ordinario. Si tratta del sesto rinvio rispetto alla scadenza originaria.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• Le responsabilità del legatario dei debiti condominiali

La ricorrente lamentava la violazione e falsa applicazione dell'art. 756 c.c., dell'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. e dell'art. 633 c.p.c., in quanto sarebbe stata solo condomina apparente, ma non avrebbe avuto il possesso dei beni di sua proprietà. Evidenzia che, in quanto prelegataria, non avrebbe potuto rispondere dei debiti della de cuius. Secondo la Suprema Corte, invece, in tema di obbligazioni condominiali, il legatario (prelegatario) di una unità immobiliare è tenuto, nei confronti del condominio, a rispondere solidalmente con gli eredi dei contributi maturati nell'anno in corso e in quello precedente al suo subentro nella proprietà, ai sensi dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ferma restando, nei rapporti interni, la possibilità di regresso verso gli eredi per i debiti anteriori al trasferimento. Se ne ricava che la ricorrente, secondo la sua prospettazione, non potrebbe dedurre di non rispondere dei debiti della de cuius perché, in realtà, la responsabilità per le obbligazioni precedenti la colpisce non in proprio e, dunque, come legataria, ma in via meramente solidale, spettandole, comunque, il diritto di agire in regresso verso gli eredi della testatrice, ove esistenti (Cass. civ., sez. II, giugno 2026, n. 17647).

• L’accertamento del possesso esclusivo ventennale del bene

La ricorrente contestava alla Corte d'Appello di avere negato il possesso utile per l'usucapione da parte della società senza ammettere le prove orali richieste dall'appellante, tese a dimostrare: l'esistenza di una porta di accesso al sottotetto, chiusa con serratura le cui chiavi erano nel possesso esclusivo della società; l'utilizzazione in via esclusiva del sottotetto e la protrazione di tale utilizzo anche dopo la sostituzione della serratura; infine, la non opposizione da parte del condominio e dei condomini agli atti di vendita del sottotetto e il coinvolgimento degli acquirenti nel funzionamento e nell'economia del condominio. Secondo la Suprema Corte, in tema di usucapione della proprietà del sottotetto da parte dell’originario costruttore, il giudice di merito non può rigettare l’istanza di prova testimoniale diretta a dimostrare il possesso esclusivo ventennale del bene sulla base di mere valutazioni di verosimiglianza o assumendo genericamente che i capitoli non sarebbero idonei a provare il possesso utile, né ritenendo che il riferimento al "possesso esclusivo" integri un giudizio tecnico precluso ai testi. La inverosimiglianza delle circostanze dedotte non giustifica il diniego di prova quando esse siano astrattamente possibili, e il confronto con i capitoli di prova contraria non può costituire criterio per l’inammissibilità; ne consegue la cassazione della sentenza che abbia immotivatamente negato l’ammissione di siffatta prova (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2026, n. 18664).

• La richiesta di sgombero dei beni insistenti sulle superfici esterne dell’edificio

L'assemblea del condominio deliberava l'esecuzione di lavori straordinari di rifacimento della facciata dello stabile condominiale, invitando tutti i condomini a provvedere allo sgombero dei beni insistenti sulle superfici esterne interessate. Secondo la Suprema Corte, invece, l’accertamento della natura condominiale di un bene, compiuto incidenter tantum ai soli fini della decisione su una domanda (nella specie di sgombero) e in assenza

di specifica domanda diretta a definire in via principale l’estensione dei diritti reali, non è idoneo a formare giudicato sostanziale su tale qualità e non determina litisconsorzio necessario di tutti i condomini, configurabile solo quando sia espressamente richiesta una pronuncia sull’esistenza della qualità di condomino o sulla titolarità del diritto reale comune (Cass. civ., sez. II, 13 giugno 2026, n. 19707).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• La revoca dell’amministratore per non aver permesso ai condomini l’esame dei documenti

Un condomino aveva chiesto la revoca dell'amministratore deducendo, in primo luogo, la mancata attivazione per la fruizione del Superbonus relativo ai lavori sulle facciate e l'omessa informazione ai condomini sugli sviluppi della pratica. Secondo il giudice, da un lato, l'obbligo di attivarsi e di verificare lo stato dell'istruttoria della pratica al fine di ottenere il beneficio fiscale e, dall'altro, l'obbligo di informazione nei confronti dei condomini. Ebbene, ritiene il Tribunale che il comportamento dell'amministratore sia stato conforme ai criteri di diligenza e professionalità rispetto al primo profilo mentre sia stato molto carente rispetto al secondo profilo. Invero, la documentazione prodotta aveva consentito di escludere che il mancato accesso al beneficio fosse imputabile all'inerzia dell'amministratore. La gravità viene però riconosciuta sul piano oggettivo in quanto costituiva un comportamento grave la privazione ai condomini della possibilità di esaminare lo stato di avanzamento della pratica e le difficoltà incontrate dall'amministratore al fine di adottare eventuali correttivi al loro iniziale progetto. Pertanto, è stato accolta la richiesta di revoca (Trib. Messina 10 giugno 2026).

• La manutenzione delle aree sovrastanti l’edificio

Gli attori eccepivano le infiltrazioni nonché il passaggio dell'acqua piovana dal giardino soprastante verso gli immobili inferiori, con compromissione della loro fruibilità. Il condominio, invece, chiedeva il rigetto delle pretese, sostenendo che la manutenzione dell'area sovrastante il fabbricato degli attori non ricadeva nella propria sfera di responsabilità. Secondo il giudice, invece, lo scolo delle acque è regolato dall'art. 913 c.c., ai sensi del quale il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente, senza che sia intervenuta opera dell'uomo. Il proprietario del fondo inferiore non può impedire questo scolo, né il proprietario del fondo superiore può renderlo più gravoso. Ciò significa che gli attori non hanno diritto a che il convenuto blocchi lo scolo delle acque dal giardino. Il convenuto non può, con proprie opere, aggravare il naturale deflusso delle acque, che avviene attraverso il terreno, ma non è tenuto ad impedire che le acque entrino nel terreno e colino verso il basso fino a lambire le pareti degli edifici degli attori e della terza intervenuta. Nel caso di specie non vi è stato un aggravamento dello scolo naturale; al contrario, le opere di canalizzazione realizzate hanno limitato la percolazione delle acque, pur non impedendo completamente la discesa verso gli immobili sottostanti, accertata dal perito. Da qui il rigetto delle domande risarcitorie e di condanna all'esecuzione dei lavori (Trib. Napoli 5 giugno 2026, n. 9434).

• L’obbligo dei proprietari all’eliminazione del degrado dei propri balconi

Alcuni proprietari lamentavano che tutti i balconi dell'unità immobiliare sovrastante erano interessati da gravi infiltrazioni, con caduta di calcinacci e pietre sulle aree esterne dell'immobile sottostante e, pertanto, avevano chiesto l'ordine di immediata esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione del pericolo. Gli altri proprietari, invece, contestavano l’avversa domanda. Secondo il giudice i frontalini dei balconi non assolvano a nessuna funzione estetica, decorativa e/o ornamentale del prospetto dello stabile, ma espletino la loro funzione tipica di protezione delle strutture dagli agenti atmosferici, per cui  la responsabilità era da ascrivere integralmente ai resistenti, quali proprietari dei balconi aggettanti In particolare, il coinvolgimento dei frontalini era stato letto come conseguenza del degrado proveniente dalle parti in custodia dei proprietari del balcone, non come causa esclusiva imputabile a un bene comune. Domanda accolta (Trib. Napoli Nord 8 giugno 2026, n. 9051).

• La realizzazione della porta privata sulla corte comune

Il proprietario di un immobile posto al piano terra conveniva in giudizio il proprietario dell'appartamento ubicato al piano seminterrato dello stesso, per chiedere la rimozione della porta da questi realizzata sulla corte comune in sostituzione della finestra esistente. Secondo il giudice, nella vicenda in esame, non sussisteva alcun pregiudizio nei confronti degli aventi diritto dalla avvenuta realizzazione della porta sul pianerottolo, non essendosi configurata una alterazione della destinazione della cosa comune, né una limitazione del pari uso altrui. Invero, a parere del giudicante, non poteva dubitarsi che l'immobile del convenuto insisteva nel medesimo edificio, pertanto l'aver posto in comunicazione il suo immobile con la corte comune determinava solo un uso più intenso della cosa e non una servitù, la cui costituzione, diversamente, sarebbe stata vietata senza il consenso unanime di tutti i condomini (Trib. Nocera Inferiore 1° giugno 2026, n. 1440).

• La caduta dei condomini in prossimità della piscina

La danneggiata aveva introdotto il giudizio con ricorso, chiedendo la condanna del condominio al pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale subìto in occasione della caduta avvenuta all'interno del complesso immobiliare. Secondo la ricostruzione posta a fondamento della domanda, la donna, mentre si trovava nella zona in cui erano presenti una piscina e un bar, era inciampata in una mattonella rialzata. Secondo il giudice, escludono la natura condominiale quei beni, tra cui proprio la piscina (e a maggior ragione il bar), che non risultano avvinti da un nesso di stretta accessorietà rispetto alle singole proprietà immobiliari e che, al contrario, sono suscettibili di autonomo godimento e gestione, oltre che proprietà, discende che, nel caso di specie, il rapporto di custodia tra il convenuto e la res, ossia la mattonella rialzata collocata in prossimità della piscina e del bar, non risulta dimostrato. Esclusa, infatti, in relazione al luogo dell'evento dannoso, la natura necessariamente condominiale, era onere della parte danneggiata dimostrare il rapporto di custodia di tale luogo (Trib. Lamezia Terme 6 giugno 2026, n. 704).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• Il titolo edilizio per gli interventi di manutenzione e restauro dell’edificio

L'amministratore del condominio aveva presentato una C.I.L.A. avente ad oggetto interventi di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo volti alla riqualificazione energetica delle parti comuni dell'edificio. Successivamente, il Comune notificava l’improcedibilità del titolo con "conseguente inefficacia ed archiviazione con esito negativo della pratica edilizia", contestuale diffida dall'esecuzione degli

 interventi e immediata sospensione di lavori eventualmente in corso. A seguito delle contestazioni del condominio, il giudice amministrativo ha evidenziato che ha ritenuto che il condominio avrebbe dovuto munirsi di permesso di costruire. Ed invero, ai sensi dell'art. 10 comma 1, lett. c) del d.P.R. n. 380 del 2001, costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (T.A.R. Campania-Napoli 3 giugno 2026, n. 3484).

Riferimenti

Misure urgenti in materia di giustizia, in Gazzettaufficiale.it, 12 giugno 2026.