Denuncia di danno temuto per infiltrazioni provenienti dai balconi aggettanti: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
26 Giugno 2026
L’approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l’integrazione dell’intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L’obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l’IA, se ben integrata con l’esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all’approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell’applicazione del diritto.
Il caso pratico La controversia esaminata dal giudice (Trib. Napoli Nord 8 giugno 2026, n. 9051), trae origine da una situazione in cui il proprietario di un appartamento al quinto piano dell’edificio lamentava che l’immobile soprastante era interessato da gravissime infiltrazioni con caduta di calcinacci che rendevano impraticabili tutte le aeree esterne con grave minaccia all’incolumità del nucleo familiare. Le infiltrazioni erano iniziate alcuni anni orsono quando, su insistenza del ricorrente, dopo l’intervento dei Vigili del Fuoco, la ditta incaricata dal condominio posizionava le reti al di sotto dei balconi di proprietà per evitare la caduta di pietre nei balconi sottostanti. A seguito di tale intervento, nonostante numerosi solleciti, i resistenti non avevano mai provveduto all’eliminazione del pericolo; con il passare del tempo, la situazione si era aggravata perché le reti poste a protezione erano ormai cadute e strappate anche a causa del peso delle pietre raccolte. Per le ragioni esposte, il ricorrente ha chiesto l’immediata esecuzione delle opere necessarie all’eliminazione della situazione di pericolo, disponendo idonea garanzia per i danni subiti. La questione giuridica In un condominio caratterizzato dalla presenza di balconi aggettanti gravemente ammalorati e fonte di infiltrazioni e caduta di detriti sui balconi sottostanti, la tutela cautelare può essere efficacemente azionata nei confronti del proprietario del balcone sovrastante quale custode della cosa pericolosa? Il ragionamento del magistrato A seguito dell’istruttoria di causa, con riguardo alla fattispecie concretamente dedotta in giudizio e tenuto conto della natura necessariamente sommaria caratterizzante la presente fase, il giudicante ha ritenuto provato un pericolo di danno grave e prossimo per la proprietà del ricorrente nonché per la incolumità fisica dell’istante, oltre che di quella dei terzi, potendo invocarsi, ai fini della richiesta tutela, il provvedimento di cui all’art. 1172 c.c. Difatti, in base a quanto riportato dal CTU, l’appartamento del resistente e specificatamente sui balconi perimetrali l’unità abitativa, era stata rinvenuta la rottura diffusa della pavimentazione; molteplici mattonelle risultavano non più coerenti con il massetto sottostante consentendo, sine dubbio, infiltrazioni di acque meteoriche. Le maggiori criticità erano state rilevate nella parte più esterna dei balconi, ovvero tra il margine esterno della pavimentazione ed i contigui “correntini” posti in sovrapposizione e sporgenza dei frontalini. Questi ultimi, oltre a consentire infiltrazioni di acqua per le lore caratteristiche di porosità, risultavano ormai privi del materiale fugante asportato, nel tempo, dalle intemperie climatiche meteoriche. Nell’individuazione dei danni, il tecnico ha accertato il coinvolgimento diffuso dei frontalini, non escludendo, quindi, il coinvolgimento della sottostante guaina bituminosa avente funzione impermeabilizzante, ad oggi deteriorata per cause di obsolescenza. Dunque, alla stregua delle riferite rilevazioni, appariva evidente la sussistenza del periculum in mora, avendo il CTU riscontrato, tra l’altro, che le infiltrazioni erano tutt’ora in atto unitamente alla cascata di detriti; sicché, la condizione di pericolo a cui era esposta la proprietà del ricorrente non solo ne impediva il sereno utilizzo ma si atteggiava come “grave” in considerazione dei diritti compromessi (ivi compreso il diritto all’incolumità e alla salute) e in relazione al concreto rischio di aggravamento dei danni già verificatesi. Appariva evidente anche la sussistenza del fumus boni iuris, atteso che il pericolo di distacco di materiale risultava causato dall’omessa e/o cattiva manutenzione di parti di proprietà esclusiva dei resistenti con conseguente responsabilità, ex art. 2051 c.c., degli stessi rispetto all'adempimento dei doveri di manutenzione e di custodia del bene di loro proprietà esclusiva. Per meglio dire, da quanto desunto dalla documentazione fotografica, i frontalini dei balconi non assolvevano a nessuna funzione estetica, decorativa e/o ornamentale del prospetto dello stabile, ma espletavano la loro funzione tipica di protezione delle strutture dagli agenti atmosferici, per cui doveva presumersi che la responsabilità era da ascrivere integralmente ai resistenti, quali proprietari dei balconi aggettanti. Del resto, l’ausiliario aveva chiarito che la rottura diffusa della pavimentazione dei balconi dei resistenti consentiva, senza dubbio, infiltrazioni di acque meteoriche e che le maggiori criticità erano state rilevate proprio nella parte più esterna dei balconi, ovvero tra il margine esterno della pavimentazione e i “correntini” posti in sovrapposizione e sporgenza dei frontalini. Pertanto, l’aver riscontrato la presenza di danni anche al di sotto dei correntini, con il conseguente coinvolgimento diffuso dei frontalini, denotava che questi ultimi non erano causa diretta di danno, essendone invece danneggiati dalla scarsa tenuta dei correntini soprastanti di esclusiva competenza dei resistenti. In conclusione, il ricorso è stato accolto e, per l’effetto, il giudice ha ordinato ai resistenti di eseguire, a propria cura e spese gli interventi individuati dal CTU, ad esclusione delle opere relative alla “messa in sicurezza del fabbricato”. L’utilizzo dell’IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all’IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l’IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L'analisi automatizzata di un caso come quello in esame non può limitarsi alla semplice individuazione delle norme applicabili né alla ricerca dei precedenti giurisprudenziali più pertinenti. Al contrario, essa richiede la costruzione di un vero e proprio ragionamento giuridico multilivello, nel quale devono convivere elementi fattuali, valutazioni tecniche, principi civilistici, regole processuali e criteri interpretativi sviluppati dalla giurisprudenza. L'aspetto probabilmente più significativo della vicenda consiste nel fatto che la controversia non riguarda esclusivamente una questione proprietaria, bensì un fenomeno dinamico caratterizzato dal progressivo aggravamento del rischio: l'Intelligenza Artificiale comprende che il centro della controversia non è rappresentato dalle infiltrazioni in quanto tali, bensì dalla situazione di pericolo che esse determinano. Sul piano giuridico, l’IA si muove con maggiore sicurezza: riconosce l’art. 1172 c.c. come norma chiave, richiama la giurisprudenza sulla denuncia di danno temuto per spiegare che il pericolo di danno grave e prossimo comprende anche danni già in atto ma suscettibili di protrazione. Tuttavia, questa sicurezza è in parte illusoria: l’IA tende a trattare le norme come etichette da applicare, più che come strumenti da interpretare alla luce del caso concreto. La distinzione tra danno attuale e pericolo futuro, tra tutela risarcitoria e tutela preventiva, è ripetuta ma non interiorizzata: l’IA può dire che l’azione ex art. 1172 c.c. mira a «eliminare in radice la causa dannosa», ma fatica a cogliere la portata pratica di questa affermazione: l’urgenza di intervenire prima che il solaio perda coesione, prima che la rete si stacchi, prima che un frammento di intonaco colpisca, ad esempio, un bambino che gioca sul balcone. Oltre a ciò, l’IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista L'ordinanza del Tribunale di Napoli Nord affronta uno dei temi più ricorrenti del contenzioso immobiliare e condominiale: la tutela urgente contro le infiltrazioni provenienti dai balconi aggettanti e la conseguente individuazione del soggetto obbligato ad eliminare la situazione di pericolo. Il provvedimento offre un'interessante ricostruzione sistematica dell'azione di danno temuto prevista dall'art. 1172 c.c., chiarendone i presupposti applicativi, e i criteri di imputazione della responsabilità nei confronti del proprietario del balcone. Invero, nel caso che ci occupa, il giudicante procede alla valutazione delle condizioni del periculum in mora e del fumus boni iuris, alla verifica della sussistenza di un pericolo di danno da una cosa ad un’altra, della gravità e della prossimità del danno e della sussistenza del ragionevole timore del pericolo, il tutto sul presupposto che l'azione in discorso non è soggetta a termini di decadenza. In particolare, il Tribunale dedica particolare attenzione alla gravità del danno, precisando che non deve essere interpretato restrittivamente come esclusivo rischio di crollo dell'edificio; al contrario, esso comprende qualsiasi situazione suscettibile di compromettere l'integrità della cosa, la sua normale utilizzazione oppure l'incolumità delle persone che ne fanno uso. In ciò, l'ordinanza evidenzia come il pregiudizio possa riguardare non soltanto la consistenza materiale del bene, ma anche la possibilità di godimento dello stesso e la sicurezza degli occupanti (in tale contesto la nozione di "prossimità" viene, invece, interpretata in senso dinamico). Inoltre, il giudice osserva che il danno deve essere imminente oppure già in corso ma suscettibile di ulteriore aggravamento, sicché, nel caso delle infiltrazioni, proprio la permanenza del fenomeno costituisce la dimostrazione della sua prossimità: il pericolo, infatti, non è eventuale né remoto, esso si rinnova ogniqualvolta intervengano precipitazioni atmosferiche e continua a produrre effetti lesivi sino alla completa eliminazione della causa infiltrativa; pertanto, il requisito della prossimità sussiste anche quando il danno sia già iniziato ma esista il fondato timore della sua prosecuzione. Dunque, l’analisi del provvedimento da parte dell’IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un’argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un’IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale.
La denuncia di danno temuto presuppone il danneggiamento minacciato a una cosa immobile (o anche mobile) da una cosa immobile (o mobile) altrui, tale da comportare il deterioramento della res del denunciante e la menomazione dell'interesse tutelato, ovvero il rischio per le cose ivi collocate, o, ancora, seppure in via mediata e indiretta, per le persone che nell'ambito dell'immobile, oggetto di pregiudizio, agiscono e operano, per la loro incolumità e salute (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2007, n. 1778). Poi è necessario che il danno derivante dall’edificio o da altra cosa sia grave e prossimo: il concetto di pregiudizio espresso dall’art. 1172 c.c. va inteso in senso ampio, riferendosi non solo all'ipotesi di deterioramento o di alterazione della cosa, ma anche alla menomazione od offesa a quei vantaggi, qualunque essi siano, che possono essere ritratti dalla cosa di proprietà o in possesso del denunciante. Difatti, il “pericolo di danno grave e prossimo” cui fa riferimento l’art. 1172 c.c. non è certo il solo pericolo statico, ma qualsiasi fenomeno che metta a rischio la struttura, anche secondaria, e quindi la funzione della “res”; il pericolo assume, poi, caratteristiche di gravità se suscettibile, come insegna la giurisprudenza, di alterare la “res”.
In relazione alla nozione di prossimità, questa mira ad attribuire rilevanza ai cd. danni “imminenti”, ossia suscettibili di verificazione improvvisa per essere già in atto le condizioni che hanno determinato l'insorgenza del pericolo. Ne consegue che il danno è qualificabile come “prossimo” anche quando sia già attuale ed effettivo ma vi sia il ragionevole timore della sua protrazione, in relazione al pregiudizio già prodottosi e verosimilmente verificabile o aggravabile. Il presupposto della “prossimità” del pericolo di danno è concretato dalla prospettica vicinanza temporale del verificarsi del danno effettivo, onde detto requisito sussiste “ipso facto” ove il danno – come nelle infiltrazioni idriche – si sia già verificato e prosegua, con caratteristiche – molte volte – di ingravescenza. È evidente, altresì, che il pregiudizio non va inteso necessariamente come nocumento che incida sulla consistenza fisica della cosa, ma può anche interpretarsi come connesso all'esercizio di facoltà giuridiche inerenti al diritto vantato sulla cosa e che la condizione dell'azione di danno temuto non deve individuarsi in un danno certo, o già verificatosi, bensì anche nel solo ragionevole pericolo che il danno si verifichi (Cass. civ., sez. I, 28 maggio 2004 n. 10282; Cass. sez. II, 25 marzo 1987 n. 2897).
La responsabilità del denunciato è configurabile anche in presenza di una situazione che, pur derivando da un fattore naturale, può essere scongiurata con l'ordinaria diligenza, in ciò concretandosi l'estremo della colpa. In sostanza, se il danno paventato alla stregua dell'art. 1172 c.c. proviene da un evento naturale relativo a una cosa inanimata, non per questo si può escludere il comportamento antigiuridico (sulla scorta del principio stabilito nell'art. 2051 c.c.) di colui al quale la cosa pericolosa appartiene: comportamento che, sebbene non abbia preceduto o accompagnato l'evento, si pone tuttavia, in un secondo momento, come inattività e, quindi, si sostanzia in un atteggiamento che configura una responsabilità per colpa. Con la denuncia di danno temuto, in sostanza, si mira ad eliminare in radice la causa dannosa (ossia il pericolo di danno grave e prossimo), arrestandola nel suo naturale svolgimento mediante l'apprestamento di cautele idonee.
I balconi aggettanti non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, i quali sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura che si siano da essi staccati; invece, i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano, sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. Pertanto è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso (Cass. civ., sez. VI, 31 gennaio 2023, n. 2904; Cass. civ., sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. Il testo del provvedimento commentato Trib. Napoli Nord 8 giugno 2026, n. 9051 sarà disponibile a breve. |
