Redazione del rendiconto condominiale da parte dell’amministratore: criterio di cassa, di competenza o misto?

Il quadro normativo

La riforma della normativa condominiale - l. 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013 - si è occupata espressamente dell’obbligo, da parte dell’amministratore, di redigere il rendiconto condominiale.

In particolare, si è stabilito che lo stesso l'amministratore debba convocare annualmente l’assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, pena la revoca ad opera del magistrato, e si è dedicata una norma ad hoc per chiarire in cosa consista il medesimo rendiconto.

Nello specifico, l’art. 1130 c.c., al n. 1), letto in combinato disposto con il n. 10) dello stesso articolo, prevede, tra le “attribuzioni” dell’amministratore, quella di convocare l’assemblea, almeno una volta l’anno ed entro centottanta giorni dalla fine dell’esercizio finanziario di riferimento, per l’approvazione del rendiconto annuale da redigere a sua cura sulla base delle indicazioni contenute nell’art. 1130-bis c.c.

Inoltre, l’art. 1129, comma 12, n. 1), c.c. contempla, tra le gravi irregolarità che possono giustificare la destituzione giudiziaria dell’amministratore medesimo, “l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale”.

A sua volta, l’art. 1130-bis c.c. - disposizione di nuovo conio - chiarisce che il rendiconto condominiale è quel documento che contiene le voci di entrata e di uscita, ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.

Il rendiconto si compone segnatamente di: a) un registro di contabilità, documento in cui l’amministratore annota in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata in uscita (lo stesso può essere tenuto in modalità informatizzata ricorrendo ai fogli di calcolo o ad appositi programmi gestionali); b) un riepilogo finanziario, documento in cui l’amministratore, al termine di ciascun anno, elenca tutte le spese sostenute per il condominio durante l'anno di gestione appena concluso; c) una nota esplicativa, documento in cui l’amministratore, ad esempio, spiega i criteri contabili adottati per gli  incassi e per le spese, le motivazioni sull'eventuale impiego di fondi di riserva e la loro destinazione, le informative su eventuali controversie giudiziarie in corso, ecc.

Il citato art. 1130-bis, comma 1, c.c. prevede, poi, che l'assemblea condominiale, da un lato, può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio, e, dall’altro lato, può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio, con funzioni di indirizzo e di controllo, composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.

I criteri di redazione

In buona sostanza, il rendiconto è funzionale all'esigenza di porre i condomini in condizione di sapere come sono state concretamente utilizzate le quote versate, cui corrisponde l'obbligo dell'amministratore di mettere a disposizione degli stessi la documentazione giustificativa delle spese ivi indicate.

Costituisce ius receptum, al contempo, che il suddetto rendiconto non debba, però, essere redatto in forma rigorosa, atteso che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte dalla legge per i bilanci delle società (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 29 maggio 2025, n. 14428); ne consegue che, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto, non è necessaria la presentazione, da parte dell'amministratore all'assemblea, di una contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, che contenga in ogni caso l'indicazione delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi eseguiti, come di ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l'individuazione e il vaglio, da parte dell'assemblea, delle modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.

Tuttavia - a ben vedere - il novello art. 1130-bis c.c. non dice nulla in ordine ai criteri di redazione del rendiconto condominiale da parte dell’amministratore.

Secondo alcune pronunce, la riconduzione al criterio della cassa o della competenza rappresenta un aspetto non determinante ai fini della intelligibilità del rendiconto, in quanto è legittimo il rendiconto purché contenga i dati essenziali ed idonei della gestione (v., in motivazione, Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2019, n. 1186; Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892; cui adde, di recente, Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 2023, n. 28257).

Pertanto, il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi ed i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati; affinché la delibera di approvazione del rendiconto, o dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare che, dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c., discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio e quelli di cui il bilancio invece dà conto, oppure che, comunque, dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione.

In quest’ottica, nella tenuta della contabilità, si è sostenuto che l'amministratore può decidere il metodo ritenuto migliore, considerando anche la complessità del condominio gestito, nel rispetto ovviamente di eventuali prescrizioni contenute nel regolamento di condominio o dettate dall'assemblea all'atto della nomina dello stesso amministratore.

Tuttavia, secondo la maggioranza degli operatori del settore, è opportuno stabilire un preciso criterio da seguire per la redazione di tale documento, anche se, in giurisprudenza, si registrano soluzioni non collimanti, tra l’adozione del criterio di cassa, del criterio di competenza e del criterio misto.

In parole semplici, il criterio di cassa si basa sulle movimentazioni effettive, includendo esclusivamente le entrate e le uscite che si sono concretamente verificate nel periodo di riferimento, mentre il criterio di competenza considera, invece, tutte le operazioni che si riferiscono al periodo in esame, a prescindere dal momento in cui i relativi importi siano stati incassati o pagati.

D’altronde, la normativa condominiale contiene elementi caratterizzanti sia l’uno sia l’altro criterio: per un verso, la registrazione dei movimenti entro trenta giorni, e, per altro verso, l’indicazione della situazione patrimoniale e delle eventuali riserve.

Il criterio di cassa

Il criterio di cassa prevede, dunque, che ogni registrazione, tanto in uscita quanto in entrata, avvenga nel momento stesso in cui vi sia l'effettiva entrata o uscita di denaro: trattasi di metodo semplice e immediato, che richiede la sola registrazione tanto per le spese quanto per le entrate.

Secondo un orientamento, il consuntivo della gestione condominiale deve essere redatto secondo il criterio di cassa, considerando rilevanti esclusivamente i costi effettivamente sostenuti ed i ricavi effettivamente percepiti nell'esercizio, indipendentemente dal momento in cui i crediti o i debiti siano sorti; la mancata indicazione di un debito nel bilancio consuntivo è indicativa della sua inesistenza alla data della redazione, salvo specifiche evidenze contrarie; in caso di contestazioni, prevalgono i documenti contabili ed i verbali assembleari che attestino la corretta applicazione del principio di cassa e l'effettiva esistenza di uscite o crediti per il periodo indicato (Trib. Napoli 14 ottobre 2024, n. 4107).

Quindi, il bilancio o, meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa (Trib. Imperia 10 dicembre 2020, n. 690), sicché l'inserimento della spesa va annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione (Trib. Roma 3 luglio 2023, n. 10451).

Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune (Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2018, n. 27639; Cass. civ., sez. II, 4 luglio 2014, n. 15401; Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153).

Il criterio di competenza

Il principio di competenza prevede, invece, che il bilancio elenchi tutte le spese e le entrate che si riferiscono alla gestione corrente, indipendentemente da quando, poi, vengono effettivamente incassate o pagate.

In tal modo, il riepilogo finanziario, che compone il rendiconto condominiale, si risolve nell'illustrazione dei costi e dei ricavi e dell'annotazione finale dell'avanzo o disavanzo di gestione ovvero dello stato patrimoniale del condominio, atto che va redatto secondo il criterio di c.d. competenza (Trib. Imperia 12 luglio 2022, n. 442).

Nel pronunciarsi sul criterio contabile che l'amministratore di condominio deve adottare nella redazione del rendiconto, alcuni giudici, quindi, propendono per il criterio di competenza, affermando che tale criterio è “preferibile al fine di guardare il rendiconto nel suo complesso”, senza perciò limitarsi al solo registro di contabilità (Trib. Potenza 29 giugno 2023, n. 843).

Il criterio misto

Secondo un ulteriore orientamento, il rendiconto condominiale di cui all'art. 1130-bis c.c. è formato da documenti che, per un verso, si adattano al criterio di cassa (registro contabilità) e, per altro verso, al criterio di competenza (riepilogo finanziario), sicché, in presenza di contabilità condominiale completa e redatta con chiarezza, è opportuno applicare un criterio misto di compilazione (App. Milano 21 gennaio 2021, n. 196).

In particolare, il registro di contabilità dovrebbe essere improntato al criterio di cassa, in quanto vi sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita, rappresentando, quindi, il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi, mentre la situazione patrimoniale richiesta dall'art. 1130-bis c.c. e, quindi, il rendiconto generale, dovrebbe essere redatta, invece, secondo il criterio di competenza, in quanto tra le “attività”, devono essere indicati, ad esempio, i crediti verso i condomini, i crediti verso i fornitori, le disponibilità liquide, mentre tra le “passività” devono essere indicati i debiti verso i condomini, i debiti verso i terzi, i fondi accantonati, le riserve (App. Roma 12 marzo 2025, n. 1566; Trib. Udine, 19 agosto 2019, n. 1014; App. Genova 4 luglio 2018, n. 1107)

Questa presa di posizione non è andata esente da critiche, in quanto si è puntualizzato che il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune, mentre, qualora il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa, sia di quello di competenza - cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese e alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro - i condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste (Trib. Torre Annunziata 6 agosto 2024, n. 2345).

Infatti, laddove il rendiconto sia redatto tenendo conto sia del criterio di cassa e sia di competenza - secondo l'orientamento della prevalenza del criterio di cassa - può sussistere confusione qualora le poste indicate non trovino riscontro documentale (App. Napoli 14 ottobre 2024, n. 4107; Trib. Napoli 4 agosto 2023, n. 8012; Trib. Oristano 7 agosto 2023, n. 451; Trib. Roma 28 gennaio 2019, n. 1918).

L’inesistenza di duplicazione dell’obbligo

In argomento, è intervenuto, da ultimo, il Supremo Collegio (Cass. civ., sez. II, 16 settembre 2025, n. 25466), il quale ha operato una chiara scelta di campo, sulla base di considerazioni giuridico-contabili articolate e condivisibili.

Preliminarmente, si è offerto un chiarimento in ordine all’asserita “duplicazione dell’obbligo di rendiconto”, in quanto va dato atto che la riforma attuata con l. 11 dicembre 2012, n. 220 ha reso complessa ed articolata la gestione contabile del condominio, arricchendo la redazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130-bis c.c. - di fatto assimilabile ad un bilancio - con dettagli tecnico-contabili ritenuti necessari per la veritiera e trasparente registrazione degli accadimenti economico-finanziari riguardanti il condominio.

Invero - come sopra accennato - le norme di riferimento (artt. 1129, 1130, 1130-bis c.c.) consentono di identificare i principali elaborati contabili che contribuiscono alla costruzione del rendiconto.

In particolare, l’art. 1130 c.c., norma generale, annovera, tra la documentazione più significativa:

• a) il registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (art. 1130, n. 6, c.c.);
• b) il registro di contabilità, ove sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita (art. 1130, n. 7, c.c.);
• c) la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini, sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio (art. 1130, n. 8, c.c.);
• d) lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.);
• e) il rendiconto condominiale annuale della gestione (art. 1130, n. 10, c.c.).

L’art. 1130-bis c.c., invece, si pone in un rapporto di specialità rispetto alla norma precedente, atteso che le disposizioni ivi contenute si concentrano e sintetizzano la documentazione contabile - in parte anticipata dall’art. 1130 c.c., rispettivamente ai nn. 7) e 10), nel registro di contabilità e nel rendiconto condominiale - che costituisce parte integrante ed indispensabile del rendiconto condominiale annuale, rappresentato da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione.

In quest’ottica, gli ermellini non condividono l’assunto per cui si potrebbe ipotizzare un “doppio rendiconto”: invero, a prescindere da quanti e quali possano essere i documenti contabili utilizzati nel corso della gestione e dalla loro denominazione - scelte quantitative e terminologiche rimesse alla sensibilità e alle competenze ragionieristiche dell’amministratore - ciò che la legge impone all’amministratore è lo svolgimento e restituzione ai condomini delle attività gestionali indicate nell’art. 1130, nn. 6)-10), c.c. e, in particolare - per quel che qui rileva - la tenuta di un’unica rendicontazione annuale composta da tre diversi elaborati tecnici, ciascuno avente funzioni gestionali diverse.

In primo luogo, un prospetto (registro di contabilità, o libro di cassa, o registro cronologico delle entrate e delle uscite) che deve evidenziare i vari movimenti di entrata e di uscita di cassa, in maniera analitica ed in sequenza cronologica riguardo al loro accadimento, in modo da poter consentire ai condomini amministrati un’accurata verifica in ordine alla rispondenza delle entrate e delle uscite, rispettivamente, con le quote incassate da ogni singolo condomino e con le spese pagate ai fornitori.

In secondo luogo, un altro prospetto (riepilogo finanziario, o stato patrimoniale) che puntualizzi e riepiloghi il complesso di informazioni circa lo stato degli elementi dell’attivo e del passivo, tenendo conto anche delle gestioni pregresse, al fine di definire la consistenza patrimoniale del fabbricato e consentire il controllo della tenuta contabile, nel quale saranno riportate le quote condominiali non ancora riscosse (crediti) e gli impegni di spesa non evasi (debiti).

In terzo luogo, un prospetto (nota esplicativa) consistente in una relazione particolareggiata che espone i tratti più salienti caratterizzanti la gestione contabile, e le loro conseguenze, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

In definitiva, il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare, nel registro di contabilità, le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi ed i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie; nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, saranno riportati i dati inerenti alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati (Cass. n. 28257/2023, cit.).

Le possibili invalidità della delibera di approvazione

Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discendere - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della delibera assembleare di approvazione (Cass. civ., sez. VI/II, 20 dicembre 2018, n. 33038).

Nel caso esaminato di recente dai giudici di Piazza Cavour, il ricorrente aveva prospettato ragioni di invalidità della delibera assembleare impugnata, per violazione di norma di diritto consistente, nella specie, nella dedotta illegittimità del rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c. per violazione del criterio di cassa.

Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti - documenti contabili che compongono il rendiconto di cui sopra - sono certamente ispirati dallo scopo di realizzare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall’esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato.

Più precisamente, il rendiconto, nella sua parte economica, precede l’elencazione delle spese eseguite dall’amministratore per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, l’esercizio dei servizi comuni, gli interventi innovativi o di manutenzione straordinaria, mentre, nella sua parte finanziaria, il rendiconto deve rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione.

Pertanto, alla luce della Riforma del 2013 - secondo il giudice di ultima istanza - il rendiconto non può più essere redatto per sola cassa (ossia con la sola indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell’anno), ma deve essere redatto anche per competenza, in quanto quest’ultima modalità contabile prevede che ci sia l’indicazione specifica degli impegni di spesa: sia quelli realizzati nell’anno, pagati nello stesso anno e di competenza del medesimo anno; sia quelli non pagati ma di competenza dello stesso anno (che, quindi, rappresentano debiti); sia l’indicazione specifica delle quote ordinarie e straordinarie previste e deliberate e incassate nell’anno; sia quelle previste e deliberate nell’anno, pertanto di competenza dello stesso, ma non incassate nell’anno (rappresentanti, quindi, i crediti nella situazione patrimoniale).

La sintesi tra rendiconto economico e rendiconto finanziario rappresenta il bilancio, che deve contenere (tra l’altro) il registro cronologico dei movimenti di cassa, risolvendosi, dunque, in un sistema misto cassa-competenza.

In conclusione

In ogni caso, opera il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell’operazione.

Ciò significa - come sopra anticipato - che, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale, non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società: piuttosto, è sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (v., tra le altre, Cass. civ., sez. VI/II, 18 gennaio 2023, n. 1370).

Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l’assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore; pertanto, la documentazione allegata deve dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.

Riferimenti

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