L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Valle D’Aosta con il provvedimento del 29 maggio 2026, n. 603 (pubblicato nel B.U.R. 30 giugno 2026 n. 28), si è occupata del riuso di edifici esistenti finalizzato all'alloggio del personale di imprese alberghiere, commerciali o esercenti attività di somministrazione di alimenti e bevande attive sul territorio regionale, nonché di altre attività strettamente correlate al settore turistico.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• La ripartizione delle spese dei frontalini dei balconi

Con sentenza, il Tribunale aveva rigettato la domanda proposta dal condomino nei confronti del condominio avente ad oggetto l'impugnazione della delibera con riferimento alla ripartizione, ex art. 1123 c.c., a carico di tutti i condomini della palazzina della spesa relativa a un intervento edile di riparazione e ripristino del frontalino (intonaco e marmi di copertura) del balcone del condomino. La Suprema Corte, confermando i provvedimenti di merito, ha osservato che i balconi aggettanti non rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., costituendo prolungamento dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva. Tuttavia, i rivestimenti del parapetto e della parte frontale (frontalino, intonaco e marmi di copertura), ove svolgano una prevalente funzione estetica e si inseriscano nel prospetto della facciata contribuendo al decoro architettonico del fabbricato, rientrano tra le parti comuni. Ne consegue che le spese per il loro rifacimento gravano su tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1123 c.c., e non possono essere poste a carico del singolo proprietario del balcone in assenza di previo accertamento giudiziale della sua responsabilità per i danni. Premesso ciò, nella vicenda, era legittima la delibera in questione (Cass. civ., sez. II, 26 giugno 2026, n. 21865).

• La condanna del condominio al risarcimento per equivalente

I condomini avevano chiesto la condanna del condominio all'esecuzione dei lavori di riparazione o ricostruzione del muro; nelle more del giudizio e nel protrarsi dell'inerzia del condominio, tuttavia, essi hanno dovuto eseguire i lavori necessari per scongiurare il pericolo di crollo del muro e, pertanto, la Corte territoriale ha condannato il condominio all'esecuzione delle opere meglio descritte nella relazione di C.T.U. e al computo metrico allegato o, in alternativa, a corrispondere il valore di tali opere. Secondo la Suprema Corte, così decidendo, la Corte d'Appello non aveva  affatto violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché, come statuito da questa Corte, il risarcimento per equivalente, con il riconoscimento al danneggiato di una somma a titolo di reintegrazione della perdita subita a causa della situazione pregiudizievole di cui era stata chiesta la rimozione, può essere disposto dal Giudice del merito anche d'ufficio, nell'esercizio del suo potere discrezionale: l'attribuzione di una somma per equivalente costituisce, infatti, un minus rispetto alla reintegrazione in forma specifica, con la conseguenza che la relativa richiesta deve ritenersi implicita nella domanda giudiziale di condanna ad un facere (Cass. civ., sez. II, 23 giugno 2026, n. 21411).

• La legittimazione del condomino in via adesiva dipendente

Con sentenza, il Tribunale, precisato che la causa aveva ad oggetto l'impugnativa della delibera assembleare, ha ritenuto fondata la domanda e ha dichiarato la nullità della delibera impugnata. Quest’ultima è stata impugnata dalla condomina che, premesso di essere autonomamente legittimata a appellare in qualità di proprietaria di due appartamenti dell'edificio condominiale, ha affermato con il primo motivo l'erroneità della ritenuta separazione materiale-giuridica del locale terraneo dalla restante porzione dell'edificio realizzato in sopraelevazione, riconosciuta legittima dalla sentenza impugnata; con il secondo motivo ha sostenuto la violazione da parte del primo giudice degli artt. 1117 e 1138 c.c. Secondo la Suprema Corte, nel giudizio di impugnazione della delibera assembleare ex art. 1137 c.c., la legittimazione passiva spetta esclusivamente al condominio, in persona dell’amministratore; il singolo condomino può intervenire solo in via adesiva dipendente, allo scopo di sostenere la validità o invalidità della delibera, ma tale intervento, avendo natura accessoria e subordinata rispetto alla posizione del condominio, non gli attribuisce autonoma legittimazione a proporre impugnazione avverso la sentenza resa nei confronti del condominio stesso (Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2026, n. 20398).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• L’invalidità dell’’esclusione del vincolo solidale previsto nel contratto di appalto

L'impresa aveva ottenuto dal Tribunale il decreto ingiuntivo quale saldo del corrispettivo dovuto per lavori di manutenzione straordinaria eseguiti in forza del contratto d'appalto. Il condominio proponeva opposizione eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, a suo dire, il contratto aveva escluso il vincolo di solidarietà passiva tra i condomini e aveva trasferito sull'impresa l'onere di rivolgersi direttamente ai singoli morosi, previa consegna, da parte dell'amministratore, del prospetto delle relative posizioni debitorie. Secondo il giudice, l'eccezione di difetto di legittimazione passiva non poteva essere accolta perché il contratto era stato stipulato dal condominio, quale parte negoziale, nell'interesse comune dei partecipanti. La clausola invocata dall'opponente non era stata letta come rinuncia preventiva dell'impresa a formare il titolo contro il contraente, ma come regolazione del recupero nella fase esecutiva. L'espressa volontà dei condomini di escludere il vincolo solidale non comportava dunque che la domanda dovesse essere proposta nei confronti dei singoli condomini morosi, attesa la natura parziaria delle obbligazioni nascenti dal contratto di appalto per quanto espressamente previsto tra le parti e in ogni caso alla luce della evoluzione giurisprudenziale e normativa perché la questione rilevava, semmai, solo nella fase esecutiva. Pertanto, la domanda è stata rigettata (Trib. Bari 23 giugno 2026, n. 3852).

• La rimozione delle telecamere di videosorveglianza

Secondo la condomina, la proprietaria di un'altra unità immobiliare aveva installato sulla porta della propria abitazione un dispositivo di videosorveglianza puntato sia verso gli spazi di pertinenza esclusiva, ma anche verso le parti comuni interne dell'edificio. Dunque, con ricorso d’urgenza, la parte chiedeva la rimozione immediata del dispositivo. Secondo il giudice, l'impianto privato può essere mantenuto solo entro un angolo di ripresa circoscritto; sicché, solo in questi più ridotti limiti, quindi, può essere conservato l'impianto di videosorveglianza. Del resto, per stessa affermazione della resistente la videocamera riprendeva, inevitabilmente, anche le parti comuni e, quindi, riprendeva inevitabilmente anche le scale ed il pianerottolo che in ogni caso non assolvono alla funzione di consentire l'esplicazione della vita privata al riparto da sguardi indiscreti. Pertanto, il Tribunale ha aderito alla prospettazione della ricorrente secondo cui la lesione della riservatezza, quale diritto personale non pienamente reintegrabile per equivalente, integra un pregiudizio irreparabile idoneo a fondare la tutela cautelare atipica (Trib. Taranto 19 giugno 2026).

• Il recupero dell’imposta di registro pagata dal condominio

L'amministratore, ricevuto dall'Agenzia delle Entrate l'avviso di liquidazione dell'imposta, aveva informato la condomina e l'aveva invitata a pagare. Pertanto, a seguito del mancato pagamento, il condominio agiva con ricorso ingiuntivo. La condomina, invece, si opponeva sostenendo che l'imposta non fosse dovuta, perché l'avviso di liquidazione era invalido per mancata allegazione della sentenza oggetto di registrazione. A parere del giudicante, il condominio, a seguito della notifica dell'avviso di liquidazione, agiva in sede monitoria, in via di regresso nei confronti della condebitrice solidale per il recupero dell'importo versato a titolo di imposta di registro della sentenza. L'art. 57 del d.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico dell'imposta di registro) prevede, al primo comma, che le parti in causa sono solidalmente obbligate al pagamento dell'imposta di registro. Ebbene, secondo il Tribunale, nei confronti dell’Erario tutte le parti in causa sono solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta di registro sulla sentenza, salvo il diritto della parte che abbia pagato l’intero importo dovuto e in favore della quale, in quanto integralmente vittoriosa nel giudizio a quo, devono essere refuse le spese di lite, di rivalersi in via di regresso ai sensi degli artt. 1298 e 1299 c.c. nei confronti di colui che, in quanto parte soccombente, è civilmente tenuto al pagamento in forza del titolo giudiziario. Sicché, contrariamente a quanto sostenuto dall’opponente, il condominio era senza dubbio obbligato, dal punto di vista tributario, nei confronti dell’Erario a pagare l’importo dovuto a titolo di imposta di registro sulla sentenza e, al contempo, è senza dubbio titolare, dal punto di vista civilistico, nei confronti di del diritto di regresso (Trib. Bari 23 giugno 2026, n. 3870).

• Le immissioni provenienti dall’autoclave dell’edificio confinante

I condomini di un edificio confinante lamentavano immissioni acustiche provenienti da motorini elettrici di adduzione dell'acqua, installati nel cortile del condominio adiacente. Il Tribunale ha escluso che l'art. 2051 c.c. potesse essere interpretato fino a trasformare la custodia del cortile nella custodia di ogni bene privato collocato su di esso. Difatti, il condominio è certamente custode della cosa comune, ma non è la cosa comune la fonte delle immissioni, non è una anomalia della cosa comune in sé che provoca il danno; solo in tal caso il condominio sarebbe tenuto ad ovviare al pericolo derivante da detta res. Né l'uso fatto dai condomini ed assentito dal condominio della cosa comune è qualificabile come, in sé, anomalo. Più condomini, infatti, fruiscono della cosa comune, un cortile condominiale, secondo prassi ed uso paritario ex 1102 cc, allocandovi impianti a servizio dei singoli appartamenti, come quelli in esame che vengono forniti da conduttura principale proveniente dalla pubblica via. La condotta rilevante, quindi, non è la collocazione della cosa sul bene comune, ma il cattivo funzionamento della stessa, ascrivibile ai singoli comproprietari e non, appunto, al resistente. Ricorso rigettato (Trib. Palermo 23 giugno 2026, n. 4569).

• L’invalidità del rendiconto con nota esplicativa priva di informazioni rilevanti

Un condomino impugnava la delibera assembleare con cui erano stati approvati il rendiconto consuntivo dell'esercizio e il preventivo dell'anno corrente. La domanda era fondata su una serie di vizi riguardanti la completezza della nota sintetica, la coerenza tra registro di contabilità e bilancio consuntivo e i criteri di riparto utilizzati. In particolare, il condomino lamentava che la nota sintetica allegata al rendiconto non dava conto di una procedura esecutiva pendente, nonché di altre questioni come il credito vantato dal condominio nei confronti della società debitrice e dei costi legali collegati al contenzioso. Secondo il giudice, il condominio non aveva spiegato perché il registro di contabilità riportasse un saldo iniziale diverso da quello esposto nel bilancio, né giustificava il disallineamento tra i totali delle entrate e delle uscite dei due documenti. La difesa si arrestava all'affermazione secondo cui il dato "corretto" sarebbe ricavabile altrove e che la lettura combinata dei documenti permetterebbe, comunque, di intendere la gestione; tuttavia, il principio di chiarezza del rendiconto non tollera che il condomino debba neutralizzare discrasie interne mediante un'attività ricostruttiva sostitutiva, specie quando il registro di contabilità costituisce esso stesso componente essenziale del rendiconto ai sensi dell'art. 1130-bis c.c. Delibera annullata (Trib. Palermo 18 giugno 2026, n. 4068).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• La preclusione della sanatoria di ampliamento di immobili in area vincolata

I ricorrenti hanno impugnato la nota con la quale Regione aveva dichiarato l'inammissibilità dell'istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria dai medesimi avanzata al Comune unitamente alle rispettive domande di condono edilizio in riferimento all'ampliamento di un unico fabbricato adibito a civile abitazione, ricadente in area paesaggisticamente vincolata ex lege. Secondo i giudici amministrativi, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni - e cioè che le opere siano realizzate prima dell'imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche che vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria di cui all'art. 3 del d.p.r. n. 380/2001). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato. È stato osservato, inoltre, che nell'ambito dei territori vincolati a livello paesaggistico, è da ritenersi preclusa la sanatoria di qualsivoglia nuovo volume, anche di natura tecnica, o di qualsivoglia superficie. Pertanto, stanti i caratteri dell'abuso de quo che ha determinato l'ampliamento di superficie, il rilascio del condono è stato normativamente precluso (T.A.R. Calabria - Catanzaro 16 giugno 2026, n.1168).

Riferimenti

Riuso di edifici esistenti, in Regione.Vda.it, 30 giugno 2026.