L’usucapione è opponibile al curatore anche se accertata dopo la dichiarazione di fallimento

Massima

L’acquisto per usucapione - da parte di un terzo - di beni immobili acquisiti all’attivo del fallimento può essere fatto valere nei confronti del curatore del fallimento nelle forme dell’art. 103 l. fall., costituendo l’usucapione una fattispecie acquisitiva di diritti reali a titolo originario che, in quanto fondata su un fatto giuridico (possesso e decorso del tempo), risulta opponibile al curatore anche nel caso in cui il rivendicante non abbia ottenuto, prima della dichiarazione di fallimento, un titolo a questi opponibile.

Il caso

Con riferimento a un immobile acquisito all’attivo del fallimento di una società in accomandita semplice, veniva proposta domanda di rivendica da parte di colui che affermava di averne acquistato la proprietà per usucapione ventennale.

Avverso il provvedimento di rigetto di detta domanda assunto dal giudice delegato era proposta opposizione, anch’essa respinta dal Tribunale di Nocera Inferiore, sulla base di due concorrenti argomenti: in primo luogo, perché l’azione di accertamento dell’avvenuto acquisto del diritto di proprietà a titolo originario, non essendo di pronta soluzione e risultando, quindi, strutturalmente incompatibile con il procedimento endoconcorsuale diretto alla formazione dello stato passivo, doveva essere introdotta mediante un ordinario giudizio di cognizione; in secondo luogo perché non esisteva alcun titolo anteriore alla dichiarazione di fallimento che accertasse l’avvenuta usucapione.

Il decreto del Tribunale di Nocera Inferiore veniva impugnato con ricorso per cassazione.

Le questioni giuridiche e la soluzione

Con l’ordinanza n. 11423/2026 qui annotata, la Corte di cassazione ha accolto il ricorso, censurando la statuizione di inammissibilità della domanda di rivendica fondata sull’intervenuta usucapione proposta innanzi al giudice delegato e affermando l’opponibilità al curatore dell’acquisto a titolo originario della proprietà di un bene acquisito alla massa fallimentare indipendentemente dalla preesistenza di un provvedimento che lo accerta.

Osservazioni

L’usucapione di un immobile appartenente al fallito può essere fatta valere, proponendo domanda di rivendica ai sensi dell’art. 103 r.d. n. 267/1942, nell’ambito del procedimento di formazione dello stato passivo ed è opponibile al curatore anche se chi afferma di avere acquistato a titolo originario la proprietà del bene non disponga di un titolo che lo accerta formatosi prima della dichiarazione di fallimento.

È questo il principio di diritto affermato, con l’ordinanza che si annota, dalla Corte di cassazione, che ha, in questo modo, sancito il superamento di quell’orientamento giurisprudenziale – invero minoritario – che aveva sostenuto il contrario.

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà o di un altro diritto reale a titolo originario, che si realizza per effetto della protrazione ininterrotta del possesso per il periodo di tempo stabilito dalla legge, accompagnata dall’animus rem sibi habendi (consistente nell’intenzione di comportarsi come proprietario del bene e di disporne come se fosse proprio, indipendentemente dal fatto che vi sia o meno la convinzione di esercitare un proprio diritto o l’ignoranza di lederne uno altrui).

La natura originaria dell’acquisto è la conseguenza del fatto che non vi è alcun rapporto di collegamento o di derivazione tra il diritto del quale diviene titolare chi usucapisce e quello del precedente proprietario: l’acquisto del primo, infatti, discende direttamente dalla legge per il solo fatto che siano integrati i relativi presupposti.

L’usucapione, inoltre, ha efficacia retroattiva, nel senso che chi usucapisce è considerato proprietario (o titolare del diverso diritto reale) a partire dal momento in cui ha iniziato a possedere il bene; alla retroattività dell’acquisto consegue anche l’estinzione dei gravami e dei diritti di terzi costituiti dal precedente proprietario che ha subito l’usucapione, in quanto privato ab origine del potere di disporre del bene usucapito (sicché l’estinzione in questione non è riconducibile al diverso fenomeno della cosiddetta usucapio libertatis).

La sentenza che accerta l’usucapione non ha natura costitutiva, bensì dichiarativa: la pronuncia che, all’esito del giudizio, accerta la sussistenza dei presupposti per usucapire in capo a chi ha proposto la domanda non gli attribuisce il diritto, ma si limita a dichiarare che ne è già divenuto titolare in virtù del meccanismo acquisitivo stabilito dalla legge.

Tant’è vero che la trascrizione della sentenza che dichiara l’intervenuta usucapione, prevista dall’art. 2651 c.c., non produce il tipico effetto di opponibilità dell’atto di acquisto sancito dall’art. 2644 c.c., che, in combinato disposto con l’art. 2650 c.c. (che detta il principio di continuità delle trascrizioni), è funzionale a risolvere i conflitti tra più acquirenti dal medesimo dante causa, ma assolve la diversa funzione di pubblicità-notizia, onde rendere più completo il sistema pubblicitario. L’espletamento o meno della formalità, pertanto, non influisce né sull’acquisto del diritto (che, non essendo frutto di una vicenda a carattere successorio, non è di per sé soggetto a trascrizione), né in relazione alla sua successiva difesa rispetto a pretese di terzi.

Tenuto conto di queste coordinate di riferimento, si comprende perché i giudici di legittimità hanno escluso che, per essere opponibile alla curatela, l’usucapione della proprietà dell’immobile appreso alla massa fallimentare debba necessariamente risultare da un titolo (ovvero da una sentenza) formatosi prima della dichiarazione di fallimento, cioè trascritto prima di essa.

Solo gli acquisti a titolo derivativo, infatti, vanno soggetti alla regola della prevalenza della trascrizione anteriore, in virtù della quale chi ha trascritto prima il proprio titolo prevale su quelli che hanno trascritto il loro successivamente, anche se – per ipotesi – gli uni fossero stati conclusi o stipulati prima dell’altro; analogamente, gli acquisiti o gli atti dispositivi trascritti dopo la trascrizione del pignoramento o della sentenza che ha dichiarato il fallimento (ovvero l’apertura della liquidazione giudiziale) non sono opponibili ai creditori che partecipano all’esecuzione e alla massa dei creditori (nonché a chi ha acquistato l’immobile in sede esecutiva o concorsuale), alla luce di quanto disposto, rispettivamente, dall’art. 2913 c.c. e dall’art. 45 r.d. n. 267/1942 (ovvero dall’art. 145 d.lgs. n. 14/2019).

Per gli acquisti a titolo originario (che, cioè, non derivano da quello del precedente titolare del diritto), tali regole non vengono in rilievo, dal momento che non vi è un conflitto tra chi, da un lato, ha usucapito e chi, dall’altro lato, abbia acquistato il bene da colui che, risultandone proprietario sulla base delle evidenze dei pubblici registri immobiliari, ne sia tuttavia rimasto spogliato in conseguenza dell’accertata usucapione. Manca, dunque, un comune dante causa di entrambi gli acquirenti, essendovene uno solo (quello di chi ha acquistato a titolo derivativo).

Da questo punto di vista, quindi, valgono per il fallimento (e, ora, per la liquidazione giudiziale) gli stessi principi dettati in materia di opponibilità degli atti di disposizione nell’ambito dell’espropriazione forzata, ravvisandosi, ancora una volta, quell’omologia tra la procedura concorsuale maggiore e l’esecuzione individuale che scaturisce dalla qualificazione della prima in termini di pignoramento generale dei beni del fallito (ovvero del soggetto sottoposto a liquidazione giudiziale) affermata, per esempio, da Cass. civ., sez. I, 20 luglio 2007, n. 16158.

D’altra parte, come messo in evidenza dai giudici di legittimità, negare che l’usucapione sia opponibile alla curatela significherebbe esporre chi si fosse reso acquirente dell’immobile in sede concorsuale all’evizione di colui che si affermi proprietario del bene per averlo usucapito e, di conseguenza, la massa dei creditori alla ripetizione del prezzo versato, analogamente a quanto stabilito dall’art. 2923 c.c.

Inoltre, come pure rilevato dalla Corte di cassazione, non occorre nemmeno che le condizioni perché si verifichi l’acquisto per usucapione siano interamente maturate prima della sentenza che ha dichiarato il fallimento (ovvero l’apertura della liquidazione giudiziale), in quanto quest’ultima non è idonea a interrompere il possesso ad usucapendum in conseguenza dell’effetto di spossessamento che essa produce nei confronti del fallito e dell’asservimento dei beni al soddisfacimento della massa dei creditori ammessi al passivo, giacché ciò che può determinare l’interruzione è unicamente una domanda di rilascio del bene o una domanda petitoria proposta dalla curatela (Cass. civ., sez. II, 31 maggio 2021, n. 15137).

Conclusioni

La Corte di cassazione, con l’ordinanza annotata, ha escluso che l’usucapione possa considerarsi inopponibile alla curatela perché non accertata con sentenza trascritta, ai sensi dell’art. 2651 c.c., prima della dichiarazione di fallimento.

Non assume nemmeno rilievo il fatto che la maturazione dei requisiti per l’acquisto a titolo originario ai sensi dell’art. 1158 c.c. si collochi cronologicamente in un momento successivo all’apertura della procedura concorsuale.

Ciò significa che la verifica dell’integrazione dei presupposti perché possa essere dichiarata l’usucapione può avvenire anche una volta che sia stata emessa e trascritta la sentenza di fallimento (ovvero di apertura della liquidazione giudiziale), senza che ciò abbia influenza sull’opponibilità della relativa pronuncia (visto che dalla sua trascrizione non derivano gli effetti previsti dall’art. 2644 c.c.).

Pure in questo caso, l’usucapione dell’immobile appreso al fallimento può essere fatta valere con la domanda di rivendica ai sensi dell’art. 103 r.d. n. 267/1942 (ora art. 210 d.lgs. n. 14/2019), nell’ambito del procedimento deputato alla formazione dello stato passivo.

È questa l’ulteriore conclusione cui sono pervenuti i giudici di legittimità, cassando il decreto impugnato, che, sulla scorta di un precedente rimasto isolato, aveva reputato detto procedimento strutturalmente inidoneo alla trattazione di un giudizio di usucapione implicante accertamenti di non pronta soluzione, salvo che fosse stato prodotto un titolo di acquisto opponibile alla massa (rectius: una sentenza che avesse già accertato l’intervenuta usucapione, la quale, data la sua natura dichiarativa e non costitutiva, non rappresenta il titolo di acquisto del diritto, scaturendo quest’ultimo ipso iure per il semplice fatto della protrazione del possesso per il periodo di tempo stabilito dalla legge, sicché la pronuncia che accoglie la domanda si limita ad accertare e a dichiarare un acquisto già autonomamente perfezionatosi).

Di conseguenza, dopo la modifica dell’art. 24 r.d. n. 267/1942 (che, prima della riforma operata con il d.lgs. 5/2006, escludeva dalla competenza funzionale del tribunale fallimentare le azioni reali immobiliari, per le quali restavano ferme le norme ordinarie di competenza), anche la domanda di rivendica ex art. 103 r.d. n. 267/1942 (ora art. 210 d.lgs. n. 14/2019) fondata sull’acquisto per usucapione di un immobile appartenente al fallito dev’essere veicolata nell’ambito del procedimento di formazione dello stato passivo.

Soluzione pienamente condivisibile, non solo perché al giudice delegato non è affatto precluso acquisire prove costituende o di non rapida soluzione, potendo egli procedere ad atti di istruzione su richiesta delle parti, compatibilmente con le esigenze di speditezza del procedimento (come espressamente previsto dall’art. 95, comma 3, r.d. n. 267/1942 e, corrispondentemente, dall’art. 203, comma 3, d.lgs. n. 14/2019), ma anche perché, in caso di successiva opposizione allo stato passivo, il relativo giudizio è destinato a svolgersi attraverso una cognizione piena ed esauriente, sebbene con forme semplificate, sicché, non essendovi più la necessità di contemperare l’interesse dei creditori alla rapida formazione dello stato passivo con quello del rivendicante all’accertamento dell’usucapione, nulla vieta di acquisire prove eventualmente ulteriori rispetto a quelle già offerte al giudice delegato o da questi assunte.

Al giudice delegato, pertanto, non è consentito respingere la domanda di rivendica proposta da chi afferma di avere usucapito la proprietà dell’immobile appreso al fallimento per il solo fatto che questi non disponga già di una sentenza che lo abbia accertato e che sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento o di apertura della liquidazione giudiziale.