Giurisdizione nei contratti di intermediazione immobiliare online

Una società immobiliare chiamava in giudizio, con atti di citazione separati, davanti al Tribunale di Verona due persone fisiche per ottenerne la condanna al pagamento delle provvigioni maturate per l'attività di intermediazione in un’operazione di compravendita immobiliare. Entrambi i convenuti, costituendosi, eccepivano il difetto di giurisdizione del giudice italiano, indicando la giurisdizione del giudice tedesco (cioè dell’autorità giurisdizionale territorialmente competente dello Stato membro nel cui territorio erano entrambi domiciliati). Riuniti i giudizi, il Tribunale – in applicazione del criterio di collegamento che giustificava la competenza speciale di cui all'art. 7, n.1), Reg. (UE) n. 1215 del 12 dicembre 2012 – rigettava l’eccezione di difetto di giurisdizione e accoglieva la domanda dell’attrice.

Riproposta l’eccezione in appello, questa veniva accolta, dichiarando la Corte territoriale l’inammissibilità della domanda attorea per difetto di giurisdizione dell'autorità giurisdizionale italiana in applicazione dei criteri stabiliti dall’art. 17, comma 1, lett. c), Reg. (UE) n. 1215/2012. Dirimente, secondo la Corte d’appello, sarebbe stato il fatto che la società immobiliare avesse "diretto" la propria attività verso altri Stati membri.

Proprio questo aspetto viene valorizzato dalla Corte di cassazione che, con la sentenza n. 22465 del 30 giugno 2026, ha ritenuto infondato l’unico motivo di ricorso proposto dalla società immobiliare.

In sintesi, la S.C. (che richiama un precedente arresto delle Sezioni Unite relativo ad una vicenda analoga: Cass., S.U., n. 18092 del 2024) ricorda che ai sensi dell’art. 17, comma 1, lett. c), del Reg. (UE) n. 1215 del 2012, la giurisdizione può essere attribuita al foro del consumatore quando l'attività commerciale è diretta verso lo Stato di domicilio del consumatore. La S.C. richiama anche una pronuncia della CGUE (Sez. V, Sent., 27/04/2023, n. 104/22) che ha individuato diversi “indizi” che possono consentire di ritenere che un commerciante diriga le proprie attività verso lo Stato membro di domicilio del consumatore. Venendo al caso di specie, la Corte valorizza – insieme ai diversi elementi individuati dalla Corte d’appello – il fatto che le informazioni pubblicate sul sito internet della società immobiliare fossero state pubblicate non solo nella versione in lingua italiana, ma anche nella versione in lingua tedesca.

Potendosi quindi ritenere che, nel caso di specie, la società immobiliare aveva "diretto" la propria attività verso lo Stato del consumatore, come correttamente statuito dalla sentenza impugnata, la S.C. ha rigettato il ricorso.