L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Marche con la deliberazione del 6 luglio 2026, n. 8 (pubblicata nel B.U.R. Marche del 9 luglio 2026, n. 64), si è occupata del riordino e la semplificazione della normativa regionale in materia di edilizia, con l'obiettivo di promuovere una gestione più efficiente, sostenibile e razionale del patrimonio edilizio esistente. In particolare, il provvedimento ridefinisce i parametri relativi alle altezze interne degli ambienti con coperture a falde inclinate. La nuova disciplina prevede che tali spazi siano considerati conformi qualora presentino un'altezza media ponderata non inferiore a 2,20 metri, valore corrispondente allo standard minimo generalmente riconosciuto ai fini dell'abitabilità degli ambienti, e un'altezza minima di 1,00 metro nelle parti più basse della copertura, in luogo del precedente limite di 1,40 metri.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• L’indennizzo per l’utilizzo dell’alloggio del portiere

L'attrice chiedeva la condanna del condominio al pagamento della somma a titolo di indennizzo (o restituzione) per l'utilizzo dell'alloggio del portiere, di cui deduceva la comproprietà per un decimo, oltre ulteriori importi maturati nel tempo sino alla vendita dell'immobile. A parere della Corte territoriale l'attrice non aveva assolto all'onere di allegazione e prova in ordine ai presupposti necessari per la determinazione dell'indennizzo secondo tale criterio, non avendo prodotto le tabelle millesimali, né il regolamento condominiale, né fornito elementi idonei a individuare la concreta misura della partecipazione millesimale. Secondo la Suprema Corte, invece, è configurabile un diritto all’indennizzo, ai sensi dell’art. 2041 c.c., in favore del condomino comproprietario (anche pro quota) dell’alloggio del portiere quando il condominio goda gratuitamente dell’immobile per adibirlo ad abitazione del portiere, in assenza di valido titolo e a fronte del costante pagamento, da parte del condomino, degli oneri condominiali comprensivi del servizio di portierato: l’indennizzo va determinato in base al valore locativo del bene, limitatamente alla quota di comproprietà del singolo, detraendo il risparmio di spesa dallo stesso conseguito sugli oneri condominiali per la retribuzione del portiere, ripartiti secondo i criteri di cui all’art. 1123 c.c. (Cass. civ., sez. II, 10 luglio 2026, n. 23005).

• L'installazione di una canna fumaria sulla parete perimetrale secondaria dell'edificio

Il condominio deduceva la nullità della delibera per aver, a suo dire, immotivatamente ed illegittimamente negato l'autorizzazione all'installazione di una canna fumaria sulla parete perimetrale secondaria dell'edificio al fine di adeguare il suo immobile alla normativa igienico-sanitaria e munirlo di impianto accessorio per estrazione fumi della cucina e/o dell'impianto termico. Secondo la Suprema Corte, l’appoggio di una canna fumaria sul muro perimetrale comune integra una modifica conforme alla destinazione funzionale della cosa comune e rientra nell’uso più intenso consentito dall’art. 1102 c.c., sicché il singolo condomino può procedervi a proprie cure e spese senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare, purché non impedisca il pari uso degli altri partecipanti, non arrechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio e non alteri il decoro architettonico. L’accertamento della legittimità dell’intervento va svolto in concreto, con riferimento al determinato progetto (per dimensioni, posizionamento e caratteristiche costruttive) oggetto di causa, senza che possa riconoscersi in astratto “diritto all’installazione” sganciato da tali specifiche (Cass. civ., sez. II, 6 luglio 2026, n. 22813).

• La previsione contrattuale che consente all'appaltatore di rivolgersi direttamente ai condomini morosi

Secondo la Corte territoriale, il singolo condomino avrebbe potuto opporre alla società, quale debitore ceduto, le eccezioni che avrebbe potuto sollevare nei confronti del suo creditore originario, il condominio, ma non eventuali doglianze in ordine alla validità e all'esecuzione del contratto di appalto che sarebbero state azionabili soltanto dall'amministrazione condominiale. Secondo la Suprema Corte, invece, nelle obbligazioni assunte dall'amministratore di condominio, nell'ambito dei suoi poteri rappresentativi, per l'esecuzione di lavori sulle parti comuni, la responsabilità dei condomini verso il terzo appaltatore ha natura parziaria, non essendo prevista alcuna solidarietà dalla legge; il debito contrattuale si imputa quindi direttamente ai singoli condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali ex art. 1123 c.c. Ne consegue che il terzo, conseguita la condanna del condominio, può agire ed eseguire individualmente nei confronti di ciascun condomino per la relativa quota, e la previsione contrattuale che consente all'appaltatore di rivolgersi direttamente ai condomini morosi non integra una cessione di credito, ma si limita a ribadire una facoltà già riconosciuta dall'ordinamento. (Cass. civ., sez. II, 3 luglio 2026, n. 22672).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• L’inerzia dell’assemblea convocata tramite WhatsApp

Alcuni condomini avevano convocato l'assemblea attraverso un gruppo WhatsApp, ma nessuno dei partecipanti aveva manifestato la propria disponibilità a intervenire alla riunione. Secondo i ricorrenti, tale comportamento dimostrava l'impossibilità di nominare l'amministratore attraverso l'organo assembleare e giustificava l'intervento sostitutivo previsto dall'art. 1129, comma 1, c.c. Secondo il giudice, invece, la nomina (così come la revoca) dell'amministratore è un potere-dovere funzionale dell'assemblea, nel cui esercizio l'autorità giudiziaria può eccezionalmente sostituirsi, solo quando consti in concreto l'impossibilità da parte dell'assemblea di provvedere sulla nomina suddetta non può ritenersi valida la convocazione assembleare mediante strumenti di messaggistica - anche WhatsApp recante conferme di lettura - in quanto l'art. 66 disp. att. c.c. stabilisce forme tassative attraverso le quali l'avviso di convocazione debba essere portato a conoscenza degli aventi diritto, di talché non può dimostrarsi l'inerzia dell'assemblea condominiale e/o l'impossibilità tramite la stessa di nominare un amministratore, dal momento che non è stata nemmeno validamente convocata. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Trib. Nola 8 luglio 2026).

• La revoca dell’amministratore privo della formazione iniziale

Un condomino chiedeva la revoca dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129 c.c. e la nomina giudiziale di un sostituto. Deduceva che il professionista, già confermato nell'assemblea, non aveva mai trasmesso certificati e attestati idonei a comprovare il possesso dei requisiti necessari per l'esercizio dell'incarico. Secondo il giudice, nel caso in esame, risultava prodotto in atti un attestato relativo alla frequenza di un corso di aggiornamento per amministratori di condominio, ma nulla risultava dimostrato in riferimento all'avvenuta frequenza di un corso di formazione iniziale; né risultava ricorrere, nel caso di specie, i requisiti ex art. 71-bis, ultimo comma, disp. att. c.c., nulla risultando dimostrato in ordine all'attività di amministratore svolta dal resistente per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della disposizione. Accertata la mancata prova del requisito iniziale e dell'esenzione invocabile, il Tribunale ha disposto la revoca dell'amministratore (Trib. Roma 8 luglio 2026).

• Il diritto di rivalsa del nuovo condomino nei confronti del venditore dell’immobile

Il nuovo proprietario proponeva azione monitoria avente ad oggetto le spese condominiali versate al condominio, chiedendo di ingiungere il pagamento delle stesse al precedente proprietario, in quanto relative ad oneri deliberati nei due anni antecedenti al suo acquisto, intervenuto con decreto di trasferimento nel corso di procedura esecutiva immobiliare. Quest’ultimo si opponeva deducendo che le spese versate dal nuovo proprietario erano da ritenersi maturate dopo il trasferimento dell'immobile. Secondo il giudice, l’acquisto in forza di decreto di trasferimento ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato. Resta però fermo il diritto di rivalsa dell’acquirente nei confronti del venditore stesso per il recupero di tutte le somme che sia stato costretto a versare al condominio. Ciò premesso, il decreto ingiuntivo è stato conseguentemente revocato, condannandosi l’opponente al pagamento nei confronti dell’opposto della somma corrispondente ai contributi condominiali dovuti dal nel biennio antecedente il trasferimento della proprietà (Trib. Salerno 29 giugno 2026, n. 3989).

• Il diritto dei condomini alla documentazione condominiale ai fini dell’approvazione del rendiconto

Alcuni condomini avevano impugnato le deliberazioni aventi ad oggetto l’approvazione del rendiconto entrambi riferiti agli originari proprietari e connessi a lavori eseguiti sul fabbricato. Durante l'assemblea, era stata richiesta l'esibizione di alcuni documenti (fatture a scrittura privata); in tale occasione, l'amministratore aveva dichiarato a verbale di non essere in possesso dei documenti, riservandosi di fornire la scrittura privata una volta acquisita. Nel giudizio di primo grado, il Tribunale annullava solo alcuni punti della diversa delibera, respingendo la domanda relativa all'approvazione del rendiconto, ritenendo non provato che il condomino avesse chiesto la documentazione in tempo utile prima dell'assemblea. Il provvedimento è stato impugnato dagli originari attori e, in tale contesto, la Corte territoriale ha evidenziato che sebbene la documentazione non sia stata richiesta prima dell'assemblea condominiale, è pur vero che la finalità da perseguire resta, in ogni caso, sia la conoscibilità e comprensibilità del consuntivo da parte dell'assemblea dei condomini, sia la necessità che la rendicontazione si basi su documenti conosciuti e verificabili, anche dall'autore della redazione. Nella specie, la documentazione non era nella disponibilità dell'amministratore, e non lo sarebbe stata neppure se l'odierno appellante ne avesse fatto richiesta, esercitando il proprio diritto, prima della detta assemblea. E in mancanza di documentazione, o comunque di tutta la documentazione, alcun documento o rendicontazione che sia avrebbe potuto essere approvato. In accoglimento dell’appello, i giudici hanno annullato la delibera (App. Napoli 2 luglio 2026, n. 5257).

• L’accertamento dell’usucapione del cortile utilizzato dai proprietari di attività commerciali

Alcuni condomini impugnavano la delibera assembleare con cui il condominio aveva disposto la chiusura per l'intera giornata del cancello carrabile posto sul retro dell'edificio, limitando l'accesso all'area cortilizia. Secondo l'attore, il cortile era stato utilizzato da tempo per il transito di clienti e fornitori, per le operazioni di carico e scarico e per attività di riparazione, con il cancello lasciato aperto "per facilitare l'accesso alle attività commerciali"; tale attività, integrava una servitù apparente. Il condominio, invece, sosteneva che l'uso del cortile da parte dell'attore rientrava nell'art. 1102 c.c. e non presentava i requisiti dell'usucapione di servitù. Secondo il giudice, l’uso del cortile per l’accesso al proprio immobile, anche per fini commerciali (es. passaggio di clienti, veicoli per carico/scarico), deve essere in linea generale e salvo specifica prova contraria, ricondotto all’esercizio del diritto di uso di cui all’art. 1102 c.c. e tanto finché non venga alterata la destinazione del cortile. Nel caso di specie, appariva in ogni caso dirimente l’assenza di opere visibili e permanenti sul cortile che rendevano apparente e inequivoca la destinazione al passaggio verso l’attività commerciale svolta nei locali dell’attore, non potendo a tal fine valorizzarsi le attrezzature amovibili che venivano utilizzate per la riparazione delle biciclette sul piazzale. Pertanto, la domanda è stata rigettata (Trib. Forlì 30 giugno 2026, n. 607).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• L’impossibilità tecnica di operare un frazionamento catastale del lastrico solare

La ricorrente, proprietaria di un lastrico solare, aveva collocato per la stagione estiva dei manufatti d'arredo di piccole dimensioni. All'epoca della prima collocazione dei manufatti, la ricorrente aveva ritenuto che essi rientrassero nella nozione di "edilizia libera”. Successivamente, il dirigente amministrativo informava dell'avvio di un procedimento finalizzato all'emissione dei provvedimenti sanzionatori e l’ingiunzione della demolizione dei due manufatti entro il termine di novanta giorni. Avverso il provvedimento, parte ricorrente contestava il provvedimento. Secondo i giudici amministrativi, le ragioni risiedevano nella duplice circostanza della impossibilità di accedere ai singoli manufatti abusivi e di operare sugli stessi senza disporre della proprietà dell'intero lastrico solare (che ha un unico accesso dal vano scale condominiale) e - soprattutto - della impossibilità tecnica e funzionale di operare un frazionamento catastale del lastrico solare, "ritagliando" dal mappale - per così dire - le sole porzioni corrispondenti al sedime dei due immobili, e lasciando alla proprietà dei "percorsi" residui. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (T.A.R. Liguria-Genova 2 luglio 2026, n. 866).

Riferimenti

Riordino e semplificazione della normativa regionale in materia di edilizia, in Burc.Regione.Marche.it, 9 luglio 2026.