IMU: l’incidenza del vincolo idrogeologico secondo la Cassazione

Un contribuente impugnava l’avviso di accertamento con cui il Comune di Fiumicino recuperava a tassazione IMU per l’anno 2014 di un’area edificabile di sua proprietà soggetta a vincoli paesaggistici e idrogeologici. La Commissione tributaria provinciale di Roma rigettava il ricorso del contribuente, mentre la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio accoglieva il gravame, reputando decisivo, ai fini dell’esclusione del presupposto impositivo, il vincolo idrogeologico che elimina totalmente ogni possibilità di edificazione dell’area.

La Corte di cassazione (ord. n. 23288 del 15 luglio 2026), adita con ricorso del Comune di Fiumicino, ha ribadito che la presenza di un c.d. vincolo “idrogeologico” imposto da un Piano di bacino o da un Piano stralcio su un dato terreno, di per sé, non comprime ed elide, in modo assoluto e automatico, la relativa natura edificabile, così come prevista dalla qualificazione adottata dal P.R.G. del Comune di riferimento.

Occorre cioè valutare caso per caso, in ragione del concreto atteggiarsi delle misure e delle prescrizioni di natura idrogeologica, adottate in un certo ambito territoriale. È possibile, infatti, che il vincolo «arrivi a comprimere fino ad annullare del tutto la vocazione edificatoria di una parte o di tutta l’area di riferimento, incidendo a tal punto da azzerare, nei fatti, il valore di quel terreno e in tal modo eliderne il presupposto cui è legata l’imposizione tributaria».

La Corte, dunque, accoglie il ricorso, cassa la sentenza e rimette la decisione al giudice del rinvio, formulando il seguente principio:

«In tema di IMU, l'esistenza di vincolo idrogeologico, che condizioni di fatto l'edificabilità del suolo non esclude la natura fabbricabile dell'area - rilevante ex art. 2 del d. lgs. n. 504 del 1992 e desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune - ma incide unicamente sulla concreta valutazione del relativo valore venale, riducendo, quindi, la base imponibile, salvo che le limitazioni alle facoltà del proprietario imposte dal predetto vincolo comprimano fino ad annullare completamente la relativa vocazione edificatoria, traducendosi in vincolo di inedificabilità assoluto».