Le nozioni di locazione, affitto e azienda
In questo articolo, ci occupiamo di locazioni di beni immobili a destinazione commerciale e del loro rapporto con i contratti di affitto di ramo d’azienda comprendenti un immobile. Nei centri commerciali e negli outlet si ha un’unica società proprietaria del complesso immobiliare e si hanno decine di soggetti che, verso un corrispettivo, usufruiscono di uno spazio di vendita. I relativi contratti vengono spesso denominati come “affitti di ramo d’azienda». Ma è corretta questa qualificazione?
Per comprendere il meglio possibile questi temi, è utile partire dalle varie definizioni che sono contenute nel codice civile:
- la locazione è «il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo» (art. 1571 c.c.);
- l’affitto si ha «quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile» (art. 1615 c.c.). L’affitto, dunque, altro non è che una locazione, caratterizzata però dal fatto che il bene oggetto di locazione è in grado di produrre. I due principali beni che possono essere oggetto di affitto sono i fondi (che producono frutti) oppure le aziende.
- L’azienda è «il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa» (art. 2555 c.c.).
Sulla base delle definizioni che abbiamo appena riportato, parrebbe che il rapporto fra le due parti in un centro commerciale o outlet debba qualificarsi come locazione, proprio in quanto viene concesso il godimento di uno spazio (per lo svolgimento di un’attività di vendita) verso un corrispettivo. In realtà, nella prassi operativa, la maggior parte dei negozi inseriti nei centri commerciali/outlet stipulano un diverso contratto di affitto di ramo d’azienda. In questo articolo cerchiamo di comprendere se la denominazione del contratto operata dalle parti sia corretta: si può difatti ipotizzare che il nomen iuris attribuito dalle parti al contratto sia (consapevolmente o inconsapevolmente) errato e che il rapporto contrattuale debba riqualificarsi come locazione.
Quando la locazione ha a oggetto immobili urbani, trova applicazione la normativa speciale. La l. 27 luglio 1978, n. 392 (recante “disciplina delle locazioni di immobili urbani”) regola le locazioni di beni immobili ad uso diverso da quello abitativo. Si tratta di normativa inderogabile.
Più precisamente, l’art. 79 della l. n. 392/1978 distingue fra “piccole-medie” e “grandi” superfici di vendita. Nel caso di piccole-medie superfici, la l. n. 392 deve considerarsi inderogabile. L’art. 79, comma 1, della l. n. 392/1978 prevede difatti che «è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge». Vi è dunque una rigorosa inderogabilità a svantaggio del conduttore. La legge riflette l’idea che il conduttore sia parte debole del rapporto e bisognoso di tutela. In effetti, alcune disposizioni della l. n. 392/1978 sono fortemente vantaggiose per il conduttore (e, per converso, svantaggiose per il locatore); basti pensare a: i limiti minimi di durata (art. 27), i limiti al diniego di rinnovo alla prima scadenza (art. 29), i limiti all’aggiornamento del canone all’inflazione (art. 32), il diritto del conduttore a un’indennità per la perdita dell’avviamento (art. 34).
La l. n. 392/1978 risulta oggi, a distanza di quasi 50 anni dalla sua entrata in vigore, un testo normativo per certi versi superato, e non più sempre adatto alle esigenze dei tempi moderni. Mentre negli anni ‘70 i negozi erano solo piccoli esercizi di vicinato, nei decenni successivi si è sviluppata la grande distribuzione. Nel 2014 è stato inserito un comma 3 all’art. 79 che così recita: «in deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione ... per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000 … è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge». Dal 2014, dunque, per le “grandi” locazioni (ossia quelle per cui è previsto un corrispettivo molto elevato, di oltre 20.000 euro al mese) la legge n. 392/1978 è derogabile.
Come si diceva sopra, nei centri commerciali e negli outlet la maggior parte dei rapporti fra le parti non viene qualificato come contratto di locazione, bensì come “affitto di ramo d’azienda”. Poiché la l. n. 392/1978 è inderogabile a svantaggio del conduttore, i proprietari di centri commerciali e outlet hanno interesse a qualificare il contratto in modo diverso da una “locazione”. Se il rapporto è di affitto, allora non trovano applicazione tutti i vincoli previsti dalla legge per le locazioni. Il punto è che non possono essere le parti a stabilire la qualificazione del contratto. Il contratto è ciò che esso è per effetto delle sue caratteristiche, indipendentemente dal nome che i contraenti gli attribuiscono. E dunque, anche se un contratto viene denominato “affitto” dalle parti, il giudice potrebbe considerarlo una locazione.
La posizione della Corte di Cassazione
La vicenda della natura dei rapporti contrattuali intercorrenti nei centri commerciali e negli outlet fra i proprietari degli immobili e gli utilizzatori degli spazi di vendita è stata oggetto di un’importante sentenza della Corte di cassazione (17 febbraio 2020, n. 3888). ll caso può essere illustrato come segue: in un centro commerciale viene concluso fra la società proprietaria della struttura e un’altra società che intende gestire un punto vendita un contratto di affitto di ramo d’azienda. Poi sorge un contrasto fra le parti, che giunge infine all’attenzione dell’autorità giudiziaria. La tesi dell’affittuario è che il contratto vada considerato non come affitto di ramo d’azienda, ma debba essere riqualificato come locazione.
Il proprietario del complesso immobiliare argomenta nel senso che il fatto di avere sottoscritto un contratto denominato “affitto di ramo d’azienda” impedisce di considerare il contratto in modo diverso da come indicato dalle parti. Più precisamente: il proprietario sostiene che il nome dato al contratto dalle parti valga come confessione in merito alla sua natura. L’art. 2730, comma 1, c.c. stabilisce che «la confessione è la dichiarazione che una parte fa della verità di fatti ad essa sfavorevoli e favorevoli all’altra parte».
La Corte di Cassazione, tuttavia, non aderisce a questa tesi. Bisogna difatti considerare che una confessione può vertere solo su circostanze di fatto, non su qualificazioni giuridiche. La qualificazione giuridica di un contratto spetta sempre al giudice, il quale ben può discostarsi dal modo in cui il contratto è stato denominato dalle parti.
La Corte di Cassazione si chiede, poi, se il rapporto concretamente instaurato fra le parti possa effettivamente essere qualificato come affitto di ramo d’azienda. La Suprema Corte rileva che affinché si possa affittare (o cedere) un’azienda occorre che l’azienda preesista al negozio di affitto (o di cessione). Si può affittare solo qualcosa che si ha, non qualcosa che non si ha. Se si vuole avere affitto di azienda occorre che l’azienda già esista e sia stata organizzata dal cedente. Nel caso esaminato dagli ermellini emerge che oggetto del contratto sono solo gli spazi dentro cui esercitare l’attività. Non vi è alcuna azienda preesistente che il proprietario dell’immobile abbia affittato all’esercente. La Corte di Cassazione conclude allora riqualificando il rapporto come semplice locazione.
Le conseguenze di questa sentenza possono essere significativi: tutte le volte che si dimostri che oggetto del contratto è solo uno spazio di vendita (e non un’azienda preesistente) vi è il rischio per i proprietari che i giudici riqualifichino il rapporto come semplice locazione, con conseguente applicazione di tutti i rigidi vincoli previsti dalla legge n. 392/1978.
Rispetto all’interpretazione offerta dalla Corte di Cassazione, è utile però fare una precisazione. Nei contratti denominati come “affitto di ramo d’azienda”, oltre alla possibilità di godere della superficie di vendita (che viene messa a disposizione dal proprietario dell’immobile), viene messa a disposizione dal proprietario all’affittuario l’autorizzazione amministrativa necessaria per lo svolgimento dell’attività commerciale. L’autorizzazione amministrativa è già stata ottenuta dal proprietario dell’immobile per tutti i negozi presenti nelle gallerie.
Si potrebbe sostenere che l’azienda (affittata) non è il singolo negozio ma il centro commerciale nel suo complesso, di cui viene affittato un ramo. Il centro commerciale consta di diversi rami d’azienda, che sono i singoli negozi. Il proprietario della struttura immobiliare ha già ottenuto tutte le autorizzazioni amministrative al commercio per tutti gli spazi all’interno del centro commerciale. Il proprietario si limita ad affittare un ramo d’azienda, ossia una parte del centro commerciale, mettendo a disposizione anche la corrispondente autorizzazione amministrativa.
Oggetto del contratto di affitto di ramo d’azienda non è, dunque, solo il godimento degli spazi di vendita (fin qui, effettivamente, il contratto potrebbe essere qualificato come mera locazione), ma anche la possibilità di usare l’autorizzazione amministrativa necessaria per l’esercizio del commercio.
Le conseguenze della riqualificazione come semplice locazione
Laddove il contratto di affitto di ramo d’azienda venga riqualificato in contratto di locazione, l’impatto è significativo. Volendo fare alcuni esempi:
- la durata minima del contratto sarebbe di sei anni;
- sussisterebbe la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto per gravi motivi;
- il canone potrebbe essere adeguato al massimo al 75% dell’inflazione;
- il conduttore, alle condizioni previste dall’art. 34 della l. n. 392/1978, avrebbe diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento.
Una delle conseguenze di maggior impatto economico della riqualificazione è che il conduttore (così dovrebbe dunque essere chiamato, e non affittuario) potrebbe chiedere l’indennità per la perdita dell’avviamento. Difatti, l’art. 34, comma 1, l. n. 392/1978 prevede che, «in caso di cessazione del rapporto di locazione…che non sia dovuto a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore…il conduttore ha diritto…ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto».
Molto di recente, la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. III, 3 marzo 2025, n. 5657) ha affrontato proprio questa tematica dell’indennità per la perdita dell’avviamento in un contratto di affitto di ramo d’azienda. Una società (affittuaria) conclude un contratto denominato “affitto di ramo d’azienda” con la s.p.a. (affittante) che gestisce il centro commerciale. Al termine del rapporto, l’affittuaria chiede l’indennità per la perdita dell’avviamento. Secondo la Suprema Corte, il rapporto contrattuale intercorso tra le parti va riqualificato come locazione. Più precisamente, si tratterebbe di una locazione commerciale con pertinenze, laddove le pertinenze non sono tali da far mutare la natura del contratto, che rimane di locazione, senza tramutarsi in affitto. Ne consegue che la conduttrice (e non più affittuaria) ha diritto a percepire l’indennità. Dunque, la società gestrice del centro commerciale viene condannata a pagare 100.470 euro alla società che ha gestito il negozio.
Gli ermellini chiariscono che la collocazione dell’unità concessa in godimento in un centro commerciale non ha alcuna decisività per determinare la qualificazione del rapporto come affitto di azienda. La qualificazione come azienda di un centro commerciale quanto ai servizi che esso assicura determinerebbe una sorta di automatismo quanto alla qualificazione come affitto di azienda dei rapporti inerenti alle singole unità immobiliari. La Corte di Cassazione esclude che ci sia affitto di azienda, in quanto l’affitto di azienda presuppone l’organizzazione - che deve essere antecedente al contratto e imputabile al locatore - di tutti gli elementi necessari per l’esercizio dell’impresa.
Nel caso di specie, l’avviamento non preesisteva alla locazione dell’immobile ma fu apportato esclusivamente dall’azienda della conduttrice che avviò l’impresa negli spazi.
In conclusione
Abbiamo esaminato alcuni precedenti giurisprudenziali. Seppure la Corte di Cassazione in alcune occasioni abbia riqualificato il contratto di affitto di ramo d’azienda come contratto di locazione, il dibattito rimane aperto. Bisogna distinguere in modo preciso tra l’azienda “centro commerciale” e l’azienda “singolo negozio”.
Si può sostenere la tesi che ambedue siano aziende e che ambedue abbiano un proprio avviamento. Il centro commerciale come struttura attira clienti; i singoli negozi - a loro volta - sono attrattori di clientela. Esiste un avviamento autonomo del centro commerciale? La risposta a questa domanda non è facile. Se si ritiene che l’avviamento del centro commerciale altro non sia che la sommatoria degli avviamenti dei singoli negozi, è difficile reputare il centro commerciale come azienda autonoma. Ciò renderebbe impossibile l’affitto di ramo d’azienda.
Riferimenti
Alfonsi, L’attribuzione in godimento di un immobile sito in un centro commerciale: affitto di azienda o locazione commerciale, in Nuova giur. civ. comm., 2025, 1380;
Galluzzo, Sul “discrimen” tra affitto di ramo d’azienda e locazione di immobile con pertinenze: il caso dei centri commerciali, in Giur. comm., 2022, II, 504.
