Condominio “globale” ed esclusione convenzionale del magazzino

In presenza di più unità immobiliari che condividono elementi strutturali (suolo, fondazioni, tetto, lastrico solare), la presunzione di condominio ex art. 1117 c.c. può essere vinta da un titolo che escluda espressamente l’inclusione di una determinata unità nella compagine condominiale. La clausola con cui il costruttore-venditore stabilisce che «il magazzino al piano terra, che resta di proprietà della società venditrice, non parteciperà alla gestione del condominio» va interpretata – in modo coerente con il sistema della comunione/condominio – nel senso di escludere il magazzino stesso dal condominio che si costituisce tra gli appartamenti e i garages sovrastanti, e non già nel senso di un mero esonero dalla sola gestione/amministrazione a parità di oneri.

Accertata la natura non condominiale del rapporto tra magazzino sottostante e corte/rampe sovrastanti, i proprietari delle unità al piano primo rispondono ex art. 2051 c.c. dei danni da infiltrazioni causati dal deterioramento della guaina impermeabilizzante e dal traffico veicolare sulla pavimentazione, in quanto custodi dell’area soprastante. È legittima la condanna al pagamento, in solido, della somma necessaria al ripristino a regola d’arte, da eseguire direttamente dal danneggiato, con obbligo per i custodi di prestare la collaborazione amministrativa necessaria (sottoscrizione di pratiche, ecc.).