La tutela del creditore ipotecario nell’espropriazione forzata

Usucapione e ipoteca

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario: da tanto e dall’efficacia retroattiva dell’usucapione – in virtù della quale chi usucapisce è ritenuto titolare del diritto a partire dal momento in cui ha iniziato a possedere il bene, per quanto la fattispecie acquisitiva si perfezioni solo una volta decorso il termine prescritto dalla legge – si è fatta discendere la conseguenza per cui il bene viene acquistato libero dai vincoli reali su di esso insistenti per effetto di atti dispositivi medio tempore compiuti dal precedente proprietario, che, dunque, vengono travolti e risultano inopponibili a colui che viene dichiarato proprietario per usucapione (così, per esempio, Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 2015, n. 25964).

Questa conclusione è stata messa in discussione da una pronuncia della Corte costituzionale (n. 160 del 3 ottobre 2024), resa in materia di confisca edilizia (anch’essa configurabile alla stregua di acquisto a titolo originario della proprietà dell’immobile abusivo).

In tale sentenza, si è osservato che non vi è, in linea di principio, una sicura e ontologica incompatibilità fra acquisto a titolo originario e permanenza di pregressi diritti e garanzie reali, giacché la loro sorte non può considerarsi in sé pregiudicata dalla natura originaria dell’acquisto, ma dipende dalla funzione dello stesso e da come viene regolamentato dal legislatore.

Sulla scia di questo indirizzo, Cass. civ., sez. III, 9 gennaio 2025, n. 565, ha affermato che l’acquisto a titolo originario per usucapione non ha un effetto estintivo dell’ipoteca precedentemente iscritta e, quindi, non determina la caducazione del diritto reale di garanzia, che, al pari di altri eventuali pesi e vincoli preesistenti e antecedentemente iscritti o trascritti (come, per esempio, le servitù), non è incompatibile con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e del conseguente acquisto della proprietà per usucapione.

Tale principio vale, a maggior ragione, se l’usucapione non sia stata accertata e dichiarata giudizialmente, ma sia l’effetto di un accordo conciliativo, benché trascritto perché raggiunto nell’ambito di un procedimento di mediazione promosso ai sensi del d.lgs. 28/2010, in virtù di quanto previsto dall’art. 2643, n. 12-bis), c.c.: tale accordo, infatti, ha natura negoziale e, come tale non è opponibile al terzo che abbia acquistato dal contraente contro il quale sia stata accertata negozialmente l’usucapione.

Questa soluzione, d’altra parte, è quella che maggiormente si presta a non compromettere la sicurezza dei traffici giuridici, dal momento che, se alla trascrizione dell’accordo conciliativo fosse attribuita efficacia erga omnes, anziché nei soli confronti del soggetto contro il quale viene effettuata, si consentirebbero manovre fraudolente ai danni del terzo acquirente, soprattutto quando l’usucapito avesse in corso procedure esecutive; fermo restando, dunque, che chi reputa o dichiara di essere divenuto proprietario per usucapione può validamente disporre del bene, ciò non significa che chi acquista da lui sia definitivamente al riparo da pretese avanzate dal titolare che dimostri di non avere perduto la proprietà, tant’è vero che potrà invocare la responsabilità del suo dante causa qualora veda pregiudicato il suo acquisto.

In definitiva, solo la sentenza che, dichiarando l’intervenuta usucapione, sia stata trascritta ai sensi dell’art. 2651 c.c. rappresenta lo strumento apprestato dal legislatore per accertare l’acquisto a titolo originario del rivendicante e renderlo opponibile nei confronti non solo dell’ultimo proprietario del bene, ma anche dei soggetti che a tale vicenda acquisitiva sono estranei, mentre la trascrizione dell’accordo conciliativo ai sensi dell’art. 2643, n. 12-bis), c.c., soggiace pur sempre al principio prior in tempore potior in iure evincibile dall’art. 2644 c.c., con conseguente improduttività di effetti rispetto alle formalità precedentemente iscritte o trascritte.

Tuttavia, proprio facendo leva sull’insussistenza di un’ontologica incompatibilità tra acquisto di un bene per usucapione e persistente validità ed efficacia di diritti reali di garanzia sullo stesso precedentemente costituiti ravvisata dalla Corte costituzionale, a essere messo in discussione dalla Corte di cassazione – sia pure in via di obiter dictum – è proprio il principio per cui la sentenza dichiarativa dell’usucapione comporta necessariamente e in via automatica l’estinzione dell’ipoteca, anche se iscritta prima della trascrizione della domanda di usucapione (di per sé non prevista da alcuna norma) o della sentenza che l’abbia accolta.

Principio che, dunque, è destinato a essere superato, indipendentemente dal fatto che il creditore ipotecario abbia partecipato o meno al giudizio diretto ad accertare l’intervenuta usucapione (essendone stata affermata la veste di litisconsorte necessario, proprio in ragione del ritenuto effetto estintivo di preesistenti diritti di terzi associato all’acquisto per usucapione, da Cass. civ., sez. III, 13 novembre 2019, n. 29325, cui hanno fatto seguito, tra le altre, Cass. civ., sez. III, 26 giugno 2023, n. 18185 e Cass. civ., sez. III, 20 luglio 2023, n. 21847).

Confisca edilizia e ipoteca

L’art. 7 l. 47/1985 disciplinava le conseguenze di violazioni particolarmente gravi della normativa urbanistica ed edilizia, consistenti nella realizzazione di opere in assenza di titolo abilitativo, in totale difformità rispetto allo stesso, ovvero con variazioni essenziali, stabilendo che, in caso di mancata ottemperanza all’ingiunzione rivolta al responsabile dell’abuso a demolirlo e a ripristinare lo stato dei luoghi, l’immobile e l’area di sedime – in misura non superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita – fossero acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune.

Analoga disposizione, dopo l’abrogazione dell’art. 7 l. 47/1985 a opera dell’art. 136, comma 3, d.P.R. 380/2001, è ora contenuta nell’art. 31 d.P.R. 380/2001.

L’acquisto così configurato a favore dell’ente pubblico è stato sempre considerato a titolo originario, in ragione del fatto che, nel riferimento all’acquisizione di diritto al patrimonio del comune del bene, è stato ravvisato un meccanismo autonomo, che prescinde da una qualsivoglia vicenda traslativa dal precedente titolare; da ciò si è fatta derivare la conseguente caducazione non solo del precedente diritto dominicale, ma pure delle ipoteche, dei pesi e dei vincoli sull’immobile preesistenti, analogamente a quanto l’art. 2878 c.c. dispone in caso di perimento del bene, senza che rilevasse l’eventuale anteriorità della loro trascrizione o iscrizione.

Reputando irragionevole il sacrificio imposto dal meccanismo acquisitivo a titolo originario al creditore che abbia iscritto ipoteca sul fondo o sull’immobile abusivo e non abbia alcuna responsabilità nell’abuso edilizio, la Corte costituzionale, con la già citata sentenza n. 160 del 3 ottobre 2024, ha affermato che i beni confiscati debbono ritenersi acquisiti al patrimonio disponibile dell’ente pubblico, che va considerato, a tutti gli effetti, quale terzo acquirente del bene ipotecato, ai sensi degli artt. 2858 e seguenti c.c. (nei confronti del quale, pertanto, il creditore ipotecario potrà esercitare il proprio ius sequelae connesso alla garanzia ipotecaria), dichiarando l’illegittimità costituzionale dell’art. 7 l. 47/1985 (e, in via consequenziale, dell’art. 31 d.P.R. 380/2001) nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto in data anteriore alla trascrizione dell’atto di accertamento dell’inottemperanza all’ingiunzione a demolire.

Solo nel caso in cui, a fronte della ravvisata esistenza di prevalenti interessi pubblici al mantenimento dell’immobile abusivo, questo venga acquisito al patrimonio indisponibile del comune, si determina l’estinzione della garanzia reale insistente su di esso, correlata alla sua sopravvenuta inespropriabilità.

La declaratoria di illegittimità costituzionale ha fatto seguito alla presa d’atto circa la peculiare protezione accordata dall’ordinamento al diritto di ipoteca, discendente dalla sua realità e dalla sua accessorietà al credito, che viene a costituire, a tutti gli effetti, una componente del patrimonio del creditore, la cui tutela è attratta nell’alveo protettivo dell’art. 24 Cost., quale strumento volto ad assicurare una tutela preferenziale del credito in sede esecutiva.

A seguito della pronuncia della Corte costituzionale, le Sezioni Unite della Corte di cassazione, con la sentenza n. 10933 del 25 aprile 2025, hanno affermato, in primo luogo, che, a fronte di un provvedimento di confisca edilizia, il giudice dell’esecuzione è tenuto a verificare se residui una porzione di terreno – ulteriore rispetto a quella che forma oggetto di acquisizione da parte del comune, alla stregua di quanto disposto dagli artt. 7 l. 47/1985 e 31 d.P.R. 380/2001, che fissano il limite della superficie non superiore a dieci volte quella complessiva utile abusivamente costruita – che, restando comunque nella titolarità del debitore esecutato, possa essere utilmente posta in vendita (dipendendo ciò, all’evidenza, dalla sua estensione e dal valore che vi si può associare, tenuto conto che, a termini dell’art. 164-bis disp. att. c.p.c., l’esecuzione dev’essere chiusa anticipatamente quando non sussista una ragionevole aspettativa di soddisfacimento dei creditori, tenuto conto anche dei costi da affrontare per la liquidazione coattiva del bene).

In secondo luogo, l’espropriazione forzata intrapresa dal creditore ipotecario potrà proseguire anche dopo la trascrizione dell’atto di accertamento che sancisce l’acquisto al patrimonio disponibile del comune dell’immobile abusivo pignorato, beninteso in quanto l’iscrizione dell’ipoteca sia anteriore (il che appare fisiologico, dal momento che, ove così non fosse, vorrebbe dire che l’ipoteca è stata iscritta contro un soggetto – il debitore esecutato – che non era più proprietario dell’immobile, sicché tale iscrizione sarebbe da considerarsi invalida a termini dell’art. 2822 c.c., essendo così qualificata quella concessa da chi non è proprietario del bene prima di averlo acquistato).

La sopravvenuta confisca edilizia, pertanto, non impedisce l’esperibilità della vendita forzata in danno del Comune che abbia acquisito l’immobile, l’area di sedime e quella circostante, dovendo essere considerato quale terzo acquirente del bene ipotecato nel cui patrimonio disponibile esso è stato acquisito e, come tale, assoggettato all’espropriazione nelle forme previste dagli artt. 602 e seguenti c.p.c., salvo che risulti integrata l’ipotesi del mantenimento dell’opera per prevalenti interessi pubblici (dovendosi, quindi, accertare se sia intervenuta una manifestazione di volontà in tale senso da parte dell’ente pubblico, idonea a imprimere al bene un vincolo – che lo attrae nel patrimonio indisponibile – tale da renderlo inespropriabile).

In terzo luogo, in caso di abuso insanabile, l’avviso di vendita dovrà fare espressa menzione di ciò, dal momento che il bene sarà trasferito all’aggiudicatario unitamente all’obbligazione propter rem di provvedere alla demolizione (con inevitabili riflessi sulla determinazione del valore di stima).

Si tratta, a tutti gli effetti, di una vendita sottoposta alla condizione sospensiva dell’assunzione dell’obbligo di demolizione da parte dell’acquirente, resa concretamente possibile, come osservato dalla Corte di cassazione, dalla recente introduzione della norma che consente al comune di alienare i beni confiscati, quando non contrastino con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, tramite contratto sospensivamente condizionato all’effettiva rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente (art. 31, comma 5, d.P.R. 380/2001, come modificato dall’art. 1, comma 1, lett. d), d.l. 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, in l. 24 luglio 2024, n. 105), evincendosi da tale previsione che la demolizione dell’opera abusiva non è prerogativa esclusiva dell’ente pubblico.

Le pronunce citate testimoniano la particolare sensibilità per la salvaguardia delle tutele accordate al creditore ipotecario e del diritto di sequela insito nella garanzia reale.

Nel diverso caso in cui fosse stata promossa o coltivata dal creditore chirografario, l’espropriazione sarebbe invece destinata a essere dichiarata improseguibile, salvo immaginare che il creditore ipotecario vi sia intervenuto e, disponendo di un titolo esecutivo nei confronti dell’esecutato e vantando verso di lui un credito esigibile, sia legittimato a darvi impulso.

Sequestri penali e ipoteca

In una fattispecie in cui il sequestro conservativo eseguito su immobili gravati da ipoteca si era convertito in pignoramento, il giudice investito dell’opposizione all’esecuzione promossa dal debitore esecutato, rilevata la trascrizione sui medesimi immobili assoggettati a espropriazione forzata di un sequestro preventivo finalizzato alla confisca ordinaria di cui all’art. 322-ter c.p., disponeva rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c., chiedendo che fosse individuato il regime di opponibilità di detto sequestro al creditore che ha iscritto ipoteca o che ha trascritto il pignoramento prima della trascrizione del provvedimento di confisca o del sequestro preventivo a essa preordinato.

Con ordinanza n. 27111 del 9 ottobre 2025, la Corte di cassazione ha sollevato questione di legittimità costituzionale dell’art. 104-bis, comma 1-bis, secondo periodo, disp att. c.p.p., nella parte in cui prevede che, nei rapporti con le procedure esecutive individuali, anche al sequestro preventivo finalizzato alla confisca per equivalente ai sensi degli artt. 321, comma 2, c.p.p. e 322-ter c.p., nonché alla confisca stessa, si applica la disciplina di cui al d.lgs. 159/2011, anziché la regola dell’ordo temporalis delle formalità pubblicitarie.

Il problema attiene specificamente ai rapporti tra l’esecuzione forzata e il sequestro preventivo finalizzato alla confisca cui non sia applicabile – direttamente o per effetto di rinvio – l’art. 55 d.lgs. 159/2011, in merito al quale:

• parte della giurisprudenza si era orientata nel senso della prevalenza della misura cautelare reale, indipendentemente dal fatto che fosse stata trascritta prima o dopo l’iscrizione dell’ipoteca o la trascrizione del pignoramento, stanti le esigenze pubblicistiche sottese alla disciplina penalistica;
• altra parte della giurisprudenza, invece, aveva affermato che dovesse farsi riferimento all’ordo temporalis delle formalità pubblicitarie per sancire la prevalenza o meno della misura cautelare penale rispetto all’ipoteca o al pignoramento, con la conseguenza che, ai sensi dell’art. 2915 c.c., l’improseguibilità dell’esecuzione poteva essere disposta solo se la trascrizione del sequestro penale fosse stata anteriore a quella del pignoramento (orientamento valorizzato e fatto proprio, da ultimo, da Cass. civ., sez. III, 4 dicembre 2025, n. 31612).

Tuttavia, a seguito delle modifiche che hanno interessato l’art. 104-bis disp. att. c.p.p., si è andato formando un indirizzo interpretativo che, affermando la necessità di accordare la prevalenza degli interessi pubblicistici considerati dalle norme penali su quelli privatistici dei soggetti partecipanti all’espropriazione forzata, propendeva per un’applicazione estesa dell’art. 55 d.lgs. 159/2011, da intendersi così valevole per tutti i sequestri penali.

In questo contesto, si è inserito anche l’art. 317 CCII, che, sancendo l’applicabilità delle regole dettate dal d.lgs. 159/2011 per stabilire le condizioni e i criteri di prevalenza delle misure cautelari reali – per tali dovendosi intendere i sequestri delle cose delle quali è consentita la confisca disposti ai sensi dell’art. 321, comma 2, c.p.p. da attuarsi secondo le disposizioni recate dall’art. 104-bis disp. att. c.p.p. – rispetto alle procedure concorsuali, è stato, tuttavia, reputato inidoneo a dirimere i conflitti tra le medesime misure cautelari penali e l’esecuzione individuale.

La Corte di cassazione ha osservato, in proposito, che l’art. 317 CCII si riferisce unicamente alle procedure concorsuali, mentre non contiene alcun elemento che consenta di estenderne la portata precettiva a quelle individuali, sicché una simile operazione ermeneutica, non supportata da un adeguato referente normativo, risulta del tutto arbitraria.

Detto ciò, i giudici di legittimità hanno concentrato la loro attenzione sul già citato art. 104-bis disp. att. c.p.p. e, in particolare, sul comma 1-bis, in virtù del quale, in caso di sequestro disposto ai sensi dell’art. 321, comma 2, c.p.p., ai fini della tutela dei terzi e nei rapporti con la procedura di liquidazione giudiziaria si applicano le pertinenti disposizioni del d.lgs. 159/2011.

Da tale nuova formulazione della norma, che distingue come autonomi concetti, da un lato, la tutela dei terzi (tra i quali vanno fatti rientrare anche i creditori partecipanti all’esecuzione individuale e l’aggiudicatario) e, dall’altro lato, i rapporti con le procedure concorsuali, si è dedotto che, in presenza di ogni tipo di sequestro finalizzato alla confisca, ogni volta che siano coinvolti diritti dei terzi – compresi quelli del creditore ipotecario – occorre ora fare riferimento alla disciplina dettata dal d.lgs. 159/2011.

In altri termini, sia in base a un’interpretazione letterale della disposizione (dove la tutela dei terzi identifica un ulteriore, distinto e autonomo ambito applicativo rispetto alla liquidazione giudiziale), sia in considerazione della tendenza legislativa a estendere le norme del d.lgs. 159/2011 al di là del loro originario campo di applicazione, la Corte di cassazione ha concluso che, in forza del novellato art. 104-bis, comma 1-bis, secondo periodo, disp. att. c.p.p., le regole del d.lgs. 159/2011 disciplinano anche i rapporti tra il sequestro ex art. 321, comma 2, c.p.p. preordinato alla confisca ordinaria (e la stessa confisca) e le procedure esecutive individuali, con conseguente superamento della regola dell’ordo temporalis delle formalità pubblicitarie.

Tale estensione, secondo i giudici di legittimità, rischia di pregiudicare oltre misura la soddisfazione dei creditori ipotecari, visto che:

• al creditore terzo (anche rispetto alle vicende penali) viene imposto l’onere di dimostrare la mancanza di strumentalità del credito all’attività criminale e la propria buona fede rispetto a una confisca per equivalente (come quella cui è teso il sequestro ex art. 321, comma 2, c.p.p.);
• in virtù di quanto previsto dall’art. 53 d.lgs. 159/2011, i crediti per i quali è dimostrata la ricorrenza delle condizioni richieste dal precedente art. 52 sono comunque destinati a subire una non trascurabile falcidia, potendo essere soddisfatti nel limite del sessanta per cento del valore dei beni sequestrati o confiscati, risultante dal valore di stima o dalla minore somma eventualmente ricavata dalla vendita degli stessi, al netto delle spese del procedimento di confisca, di amministrazione dei beni sequestrati e di accertamento dei diritti dei terzi.

Più precisamente, «l’applicazione del Codice Antimafia in caso di sopraggiunto sequestro preventivo finalizzato a confisca “ordinaria” e, quindi, la sottoposizione della soddisfazione del creditore ipotecario alle stringenti condizioni del Codice Antimafia (che impone persino la prova della buona fede) appaiono contrarie agli artt. 3, 24e 42 Cost., poiché irragionevolmente si pregiudica la possibilità del creditore ipotecario, ancorché estraneo a qualsivoglia attività criminale del debitore (come nel caso, lampante, di confisca per equivalente: nella quale la relazione del bene costituito a garanzia ipotecaria con le condotte criminose sanzionate con la confisca è ancora più labile e di indefinibile identificazione), di soddisfarsi in via esecutiva sul bene oggetto di un diritto reale di garanzia, che gli attribuisce lo ius sequelae e il diritto a essere soddisfatto con preferenza in sede espropriativa e senza alcuna limitazione non derivante dall’eventuale incapienza del bene staggito».

Tali considerazioni, unite a quella per cui l’applicazione generalizzata e indiscriminata della disciplina recata dal d.lgs. 159/2011 pregiudica anche il patrimonio dell’aggiudicatario, al quale l’art. 187-bis disp. att. c.p.c. attribuisce il diritto di conseguire il trasferimento del bene, una volta saldato il prezzo, indipendentemente dalle sorti della procedura esecutiva, hanno indotto la Corte di cassazione a dubitare della legittimità costituzionale dell’art. 104-bis, comma 1-bis, secondo periodo, disp att. c.p.p., con conseguente rimessione della questione al giudice delle leggi.

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 126 del 16 luglio 2026, ha reputato fondati i dubbi sollevati con l’ordinanza di rimessione e, per l’effetto, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della disposizione censurata.

La generalizzazione delle disposizioni dettate dal d.lgs. 159/2011 – ispirate alla prevalenza delle misure di prevenzione, quale strumento di contrasto ai fenomeni mafiosi, sui diritti dei creditori del prevenuto, in deroga ai principi in materia di responsabilità patrimoniale – a ogni tipo di confisca e di sequestro a essa preordinato, ovvero a ogni reato che la ammette o la prescrive, per effetto della nuova formulazione dell’art. 104-bis, comma 1-bis, disp. att. c.p.p., determina una compressione irragionevole e sproporzionata dei diritti dei creditori (ipotecari, ma anche chirografari) nell’ambito dell’esecuzione individuale.

Se i limiti e le restrizioni alla soddisfazione delle pretese creditorie dettati dalla disciplina antimafia trovano una giustificazione in relazione alle fattispecie criminose per le quali sono stati originariamente previsti dal legislatore, la loro estensione a tipologie di reato slegati da fenomeni di criminalità organizzata, che non partecipano quindi dei medesimi indici di pericolosità e allarme sociale, si traduce nella compromissione dell’equilibrato bilanciamento tra interesse pubblico e diritto del privato, cui viene imposto un onere eccessivo e, come tale, sproporzionato.

In conseguenza della declaratoria di illegittimità costituzionale, nelle esecuzioni individuali va accordata prevalenza ai diritti reali di garanzia iscritti in epoca anteriore al sequestro preordinato alla confisca ordinaria o alla confisca ordinaria non preceduta da sequestro, ossia non di prevenzione, in forza della regola generale dettata dall’art. 2915 c.c.

Privilegio speciale ex art. 316 c.p.p. e ipoteca

Con la sentenza n. 34681 del 29 dicembre 2025, le Sezioni Unite della Corte di cassazione hanno sancito il diritto del creditore che abbia iscritto ipoteca prima della trascrizione del sequestro conservativo concesso ai sensi dell’art. 316 c.p.p. (che, in virtù di quanto disposto dal comma 4, attribuisce natura privilegiata al credito risarcitorio da reato a garanzia del quale è concessa la misura cautelare) di essere soddisfatto con precedenza sul ricavato dalla vendita dell’immobile ipotecato e sequestrato.

Il comma 4 del menzionato art. 316 c.p.p. prevede che, per effetto del sequestro conservativo autorizzato dal giudice penale, il credito della parte civile al risarcimento del danno conseguente al reato si considera privilegiato rispetto a ogni altro credito non privilegiato di data anteriore e ai crediti sorti posteriormente, fatti salvi i privilegi stabiliti a garanzia del pagamento dei tributi.

La dichiarata prevalenza del credito privilegiato rispetto a ogni altro non assistito da analoga causa di prelazione ha fatto sorgere il dubbio circa la sua antergazione o meno rispetto al credito ipotecario, che, sebbene da considerarsi anch’esso prelazionario, non può definirsi privilegiato.

La questione è stata rimessa alle Sezioni Unite della Corte di cassazione in relazione a una fattispecie in cui, nella fase distributiva di un’espropriazione immobiliare, era stata accordata la prevalenza – una volta soddisfatti i crediti assistiti dal privilegio di cui all’art. 2770 c.c. – al creditore ipotecario, anziché a quello privilegiato ex art. 316, comma 4, c.p.p., in considerazione dell’anteriorità dell’iscrizione ipotecaria rispetto alla trascrizione del sequestro conservativo penale.

I giudici di legittimità hanno confermato la correttezza della soluzione adottata dal giudice dell’esecuzione, rilevando che la nascita del privilegio in questione – il cui presupposto inerisce pur sempre alla causa del credito, com’è a dirsi per qualsiasi privilegio – è subordinata all’esecuzione del sequestro conservativo, che si attua nelle forme stabilite dal codice di procedura civile, cioè mediante trascrizione nei registri immobiliari, se gravante su immobili (art. 317, comma 3, c.p.p.); di conseguenza, se il sequestro non è concesso o non è stato attuato, il credito della vittima del reato è, a tutti gli effetti, chirografario, ponendosi quindi la formalità pubblicitaria non quale causa determinante della prelazione, ma come condizione della sua nascita.

Da un primo punto di vista, le Sezioni Unite hanno affermato che il criterio di priorità temporale dettato dal comma 4 dell’art. 316 c.p.p. – in virtù del quale il credito della parte civile al risarcimento del danno conseguente al reato si considera privilegiato rispetto a ogni altro credito non privilegiato di data anteriore e ai crediti sorti posteriormente – è da intendersi circoscritto al rapporto tra privilegi in senso tecnico e tra crediti privilegiati e crediti chirografari, non già tra privilegi e altre cause legittime di prelazione (ivi compresa, dunque, l’ipoteca).

Ciò in quanto, se così non fosse, la disposizione sarebbe svuotata di significato, giacché, se tra i crediti non privilegiati di data anteriore fossero ricompresi anche quelli garantiti da ipoteca, non condurrebbe a un risultato diverso da quello già previsto dall’art. 2748, comma 2, c.c., che accorda preferenza al privilegio speciale rispetto all’ipoteca gravante sul medesimo immobile indipendentemente dal momento dell’iscrizione.

In questo modo, secondo i giudici di legittimità, il legislatore ha inteso riproporre una regola di concorso tra crediti privilegiati che non fa leva sulla causa, bensì sull’anteriorità cronologica del credito (ovvero della costituzione della causa di prelazione) che ricalca quella dettata dall’art. 189 c.p. del 1930 (che costituisce l’immediato antecedente normativo dell’attuale disciplina delle cause di prelazione per i crediti da reato).

In quest’ottica, con la formula «si intendono privilegiati», l’art. 316 c.p.p. non si limita a munire i crediti derivanti da reato del privilegio e a regolare il loro rapporto con quelli chirografari, ma contempla un criterio di soluzione del conflitto tra privilegi, nel senso che quello afferente ai crediti da reato è esplicitamente posposto rispetto ai privilegi relativi a crediti sorti anteriormente (perché se i crediti derivanti da reato si considerano privilegiati rispetto ai crediti non privilegiati di data anteriore, ne consegue – a contrario – che tale qualità non compete rispetto ai crediti privilegiati sorti anteriormente), mentre prevale su quelli successivi indipendentemente dalla loro causa, in deroga al sistema delineato dall’art. 2745 c.c.

Per quanto concerne, invece, i rapporti con l’ipoteca, le Sezioni Unite hanno affermato che il conflitto con il privilegio speciale immobiliare che, ai sensi dell’art. 316 c.p.p., assiste i crediti da reato della parte civile, è regolato in base all’anteriorità degli adempimenti di pubblicità costitutiva, con la conseguenza che il credito garantito da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del sequestro conservativo ha diritto di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato dalla vendita dell’immobile ipotecato e successivamente sequestrato.

Tale soluzione, secondo i giudici di legittimità, si impone non solo alla luce dei più recenti pronunciamenti della Corte costituzionale e della Corte di cassazione, dai quali si evince che la tutela delle ragioni dei creditori ipotecari non è necessariamente costretta ad arretrare al cospetto di interessi pubblici, nonostante l’indubbio rafforzamento delle istanze di tutela della vittima di reati affermatosi nella legislazione comunitaria, ma anche in ragione del fatto che la risoluzione dei conflitti tra le cause legittime di prelazione deve avvenire ponendo in rapporto le ragioni del danneggiato rispetto a quelle non del reo, ma di terzi titolari di diritti sui suoi beni, attraverso un bilanciamento degli interessi della vittima e dei terzi che dia valore alla conoscenza o conoscibilità dei pesi gravanti sul patrimonio del debitore in relazione agli adempimenti di pubblicità costitutiva, a garanzia della certezza dei rapporti giuridici e della sicurezza dei traffici.

Va segnalato, infine, che Trib. Pescara, 13 novembre 2025, ha affermato che anche il privilegio previsto dall’art. 216 d.lgs. 174/2016 (a mente del quale il credito erariale derivante da condanna comminata dalla Corte dei conti è assistito da privilegio ai sensi dell’art. 2750 c.c., che segue, nell’ordine, quelli per i crediti indicati, rispettivamente, dall’art. 2778 c.c. quanto ai beni mobili e dall’art. 2780 c.c. quanto ai beni immobili) non può essere soddisfatto con preferenza rispetto al credito ipotecario.

Infatti, poiché l’art. 2748, comma 2, c.c. stabilisce che i creditori che hanno privilegio sui beni immobili sono preferiti rispetto ai creditori ipotecari, se la legge non dispone diversamente, il fatto che il credito di cui all’art. 216 d.lgs. 174/2016 prenda grado dopo quelli elencati nell’art. 2780 c.c., tra i quali rientrano i crediti dello Stato per la concessione di acque indicati dall’art. 2774 c.c. e i crediti per tributi indiretti indicati dall’art. 2772 c.c., impone di ritenere che il credito di cui all’art. 216 d.lgs. 174/2016 debba essere postergato all’ipoteca anteriormente iscritta.

I predetti artt. 2772e 2774 c.c., infatti, dispongono che, in deroga a quanto stabilito dal comma 2 dell’art. 2748 c.c., il privilegio che assiste i crediti ivi considerati non può essere esercitato in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili.

Di conseguenza, se il privilegio di cui all’art. 216 d.lgs. 174/2016 prevalesse rispetto all’ipoteca, ne uscirebbe irrimediabilmente alterata la graduazione disposta dall’art. 2780 c.c., risultando preferito anche al privilegio che assiste quei crediti – indicati al n. 3) e al n. 4) – che debbono invece essergli senz’altro antergati e che, a loro volta, non possono pregiudicare il diritto del creditore garantito da ipoteca anteriore.