Servitù aziendale su cortile condominiale e poteri dell'assemblea: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
24 Luglio 2026
L’approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l’integrazione dell’intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L’obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l’IA, se ben integrata con l’esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all’approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell’applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella controversia esaminata dal giudice (Trib. Forlì 30 giugno 2026, n. 607), con atto pubblico, parte attrice aveva acquistato presso il condominio alcune unità immobiliari (negozio, laboratorio e magazzini), con quota millesimale sulle parti comuni ex art. 1117 c.c. e, per oltre 30 anni, tutti i condomini avevano sempre consentito l’apertura permanente del cancello carrabile posto sul retro, al fine di facilitare l’accesso alle attività commerciali e artigianali, utilizzando stabilmente l’area cortilizia per il passaggio di clientela e fornitori e per le operazioni di carico/scarico. Inoltre, la condomina aveva sempre esercitato un uso esclusivo di una parte della predetta area cortilizia e in particolare di quella antistante i propri locali per l’installazione di attrezzature e svolgimento di attività di riparazione. Premesso ciò, la condomina impugnava la delibera assembleare con la quale era stato disposto la chiusura per l’intera giornata del cancello carrabile di accesso all’area cortilizia, chiedendo l’accertamento dell’acquisto per usucapione del diritto di servitù di passaggio (pedonale e carrabile) sull’area cortilizia e di uso esclusivo parziale di detta area. Difatti, il condominio prima aveva stabilito di consentire il transito nell’area cortilizia durante gli orari delle attività commerciali e, successivamente, con successiva delibera (impugnata) aveva invece disposto la chiusura del cancello per l’intera giornata, con accesso limitato mediante chiavi e in violazione della servitù di passaggio. La questione giuridica L'uso ultraventennale del cortile condominiale da parte della clientela e dei fornitori di un'attività commerciale è sufficiente a determinare l'acquisto per usucapione di una servitù di passaggio opponibile al condominio, con conseguente illegittimità della delibera assembleare che dispone la chiusura del cancello carrabile? Il ragionamento del magistrato L’usucapione si perfeziona soltanto con riferimento alle servitù apparenti, ossia assistite da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio ai sensi dell’art. 1061 c.c. Il requisito dell’apparenza non si esaurisce nella mera presenza di un tracciato lungo il cortile, occorre che le opere mostrino in modo inequivoco il peso imposto al fondo servente e il collegamento funzionale con il fondo dominante e l’esercizio deve avvenire uti dominus, non in forza di concessione o mera tolleranza dei comproprietari. Osserva il giudicante che l’usucapione di una servitù di passaggio a favore del negozio di proprietà dell’attore richiedeva un’opera visibilmente e stabilmente destinata al transito verso il negozio (opera apparente), oltre un utilizzo per almeno vent’anni, con continuità rapportata alle esigenze del fondo (negozio) e un comportamento del proprietario del negozio che si manifesti come esercizio di un diritto reale (es. uso esclusivo o comunque qualificato), non come semplice godimento tollerato nell’ambito della comunione, oltre infine un’utilità per il negozio eccedente il normale accesso consentito a tutti i condomini, così da imporre sul cortile un peso ulteriore e diverso rispetto all’uso condominiale ordinario. Di tanto, tuttavia, non era stata fornita prova, essendo piuttosto emerso che negli anni in cui la società dell’attore operava nei locali del piano terra, utilizzava lo spazio esterno anche per le riparazioni, montando a tal fine l’attrezzatura necessaria. Secondo il Tribunale, la disciplina del condominio, fondata sulla reciprocità dei diritti sulle parti comuni, esclude che il mero uso da parte del possa integrare i presupposti per la costituzione di una servitù tra fondi condominiali. L’uso del cortile per l’accesso al proprio immobile, anche per fini commerciali (es. passaggio di clienti, veicoli per carico/scarico), deve essere in linea generale e salvo specifica prova contraria, ricondotto all’esercizio del diritto di uso di cui all’art. 1102 c.c. e tanto finché non venga alterata la destinazione del cortile (es. da area di transito a spazio di uso esclusivo) e non sia impedito agli altri condomini di fruirne pariteticamente. In conclusione, nel caso di specie, appariva dirimente l’assenza di opere visibili e permanenti sul cortile, tali da configurare la destinazione al passaggio verso l’attività commerciale svolta nei locali dell’attore, non potendo a tal fine valorizzarsi le attrezzature amovibili che venivano utilizzate per la riparazione delle biciclette sul piazzale. In conclusione, la domanda è stata rigettata e, per l’effetto, è stata confermata la delibera impugnata. L’utilizzo dell’IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all’IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l’IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L’IA individua come nodo centrale la distinzione tra uso più intenso della cosa comune e la servitù prediale, con particolare attenzione al requisito dell’apparenza e ai limiti dei poteri assembleari. L’IA, leggendo la motivazione, tende a costruire un percorso logico in tre passaggi: - la qualificazione dell’uso del cortile da parte dell’attore (transito di clienti e fornitori, carico/scarico, riparazioni) è, in prima battuta, compatibile con la destinazione tipica del bene comune; - per trasformare l’uso in servitù o uso esclusivo, occorre un quid pluris: opere visibili e permanenti, utilità oggettiva ulteriore, esercizio uti dominus; - se non emergono diritti reali, l’assemblea può legittimamente regolare l’accesso. In questo schema, l’IA riconosce che il giudice ha valorizzato il requisito dell’apparenza e la distinzione tra uso tollerato e esercizio di diritto reale. Oltre a ciò, l’IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La sentenza del Tribunale di Forlì affronta una questione di particolare interesse per il diritto immobiliare e condominiale: il rapporto tra il potere dell'assemblea di disciplinare l'uso delle parti comuni e la pretesa esistenza di una servitù di passaggio acquisita per usucapione a favore di un locale commerciale ubicato all'interno del condominio. La sentenza in esame si segnala per la nitidezza con cui riafferma un principio dogmatico fondamentale: la vita condominiale è retta dal principio di solidarietà e di reciprocità nei godimenti. L'errore prospettico commesso dalla parte attrice – puntualmente intercettato sia dal giudice sia dall'IA – risiede nell'aver scambiato la tolleranza e la flessibilità nell'uso delle parti comuni per il possesso ad usucapionem di un diritto reale limitato: in àmbito pratico, è frequente assistere a controversie nei fabbricati promiscui (residenziali e commerciali) dove i titolari di negozi al piano terra ritengono di vantare diritti primari sull'area cortilizia antistante. Premesso ciò, la decisione offre numerosi spunti in tema di servitù aziendali, utilizzo delle aree condominiali da parte di attività commerciali e limiti delle deliberazioni assembleari. In particolare, il provvedimento ricostruisce i presupposti dell'usucapione delle servitù apparenti, distinguendo il diritto di uso della cosa comune disciplinato dall'art. 1102 c.c. dalla costituzione di un autonomo diritto reale di servitù e chiarisce quando la chiusura di un cancello condominiale costituisca una semplice modalità di regolamentazione del bene comune e quando, invece, possa incidere illegittimamente su diritti reali dei singoli condomini. Il percorso argomentativo seguito dal Tribunale di Forlì si sviluppa secondo una rigorosa successione logica che prende le mosse dalla disciplina delle deliberazioni assembleari concernenti l'uso delle parti comuni, per poi affrontare la natura giuridica dei diritti fatti valere dall'attore e verificare, soltanto all'esito di tale ricostruzione, la legittimità della deliberazione impugnata. La decisione, infatti, non affronta immediatamente il tema dell'usucapione, ma individua preliminarmente il principio generale che governa la materia condominiale, ossia il potere dell'assemblea di disciplinare l'utilizzazione dei beni comuni: secondo il Tribunale, il punto di partenza dell'intera vicenda deve essere individuato nel principio in base la regolamentazione dell'uso della cosa comune costituisce espressione delle ordinarie attribuzioni dell'assemblea. Dunque, l’analisi del provvedimento da parte dell’IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un’argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un’IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale.
In tema di condominio negli edifici, se nell'ambito della relazione di accessorietà supposta dall'art. 1117 c.c., ciascun condomino si avvale delle parti comuni in virtù del diritto di condominio, nondimeno il godimento delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, a vantaggio delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, può attuarsi mediante l'ampliamento delle relative facoltà, altrimenti commisurate al valore della rispettiva proprietà, mediante un titolo attributivo di maggiori diritti ex art. 1118, comma 1, c.c.; diversamente, se a beneficio di una o più unità immobiliari si impone sulle cose comuni un peso, che la destinazione delle cose in sé, o la misura dell'uso, non consentirebbero, vale a dire quando si assoggetta la parte comune, in favore di una o alcuna proprietà esclusiva, a fornire una utilità ulteriore e diversa, si dà luogo al sorgere di una servitù ex art. 1027 c.c. da costituire col consenso di tutti i partecipanti. In altri termini, allorché al partecipante è attribuito convenzionalmente il diritto di utilizzare le cose, i servizi e gli impianti comuni in modo ulteriore e diverso, tale diritto non può che qualificarsi come servitù costituita sulla cosa comune in favore della porzione di proprietà individuale (Cass. civ., sez. II, 4 novembre 2024, n. 28336).
La delibera condominiale che dispone l’apposizione o la chiusura di cancelli o sbarre all’accesso dell’area condominiale per disciplinare il transito ed evitare l’ingresso indiscriminato di estranei, con consegna delle chiavi a tutti i condomini, non costituisce innovazione, ma mera regolamentazione dell’uso della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 16 giugno 2025, n. 16148). È quindi sufficiente la maggioranza ordinaria ex art. 1136, comma 2, c.c. Pertanto, non è nulla la delibera adottata dall'assemblea condominiale che vieta l'uso carrabile ed il posteggio su tutta la parte dell'area antistante l'immobile comune, poiché non preclude l'uso diverso di tale porzione agli altri comproprietari. La possibilità dei comproprietari di usare un'area comune a parcheggio, tranne il caso che sia costituita in forma specifica ed autonoma come diritto di servitù, costituisce solo una facoltà di uso del bene connesso al diritto di comproprietà e rimane pertanto sottoposta alla disciplina dell'uso del bene comune adottata dalla maggioranza dei condomini (Cass. civ., sez. II, 15 settembre 2025, n. 25227).
La regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art.1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene. La delibera non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2025, n. 16398; Cass. civ., sez. II, 21 marzo 2022, n. 9269). Parimenti, l'assemblea può disporre la chiusura del cancello carraio di un'area cortilizia, impedendo ai terzi estranei l'indiscriminato accesso, previa consegna delle chiavi di apertura ad ogni condomino (Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 2015, n. 3509). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
