Il fisco come strumento di incentivo alla rigenerazione urbana: le misure previste nel Piano casa 2026

In tale ottica, si colloca il cd. Piano casa 2026, d.l. 7 maggio 2026, n. 66, convertito con modificazioni in legge 2 luglio 2026, n. 116 (G.U. 3 luglio 2026, n. 152).

Come si legge all’art. 1, comma 1, del predetto provvedimento «il Piano casa di cui al presente decreto contiene misure straordinarie, necessarie e urgenti per favorire la realizzazione e la valorizzazione di immobili di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinati alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato, anche tramite interventi di sostituzione edilizia, di recupero e riconversione di immobili del patrimonio immobiliare pubblico non redditizi e non in uso e progetti di contrasto del degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana, con l'obiettivo di incrementare l'offerta sostenibile di alloggi a prezzi accessibili».

In tale ottica si colloca il Bonus volumetrico del 35% e cambio d’uso: si tratta di una misura agevolativa riconosciuta in caso di interventi di rigenerazione urbana e riconversione di immobili commerciali/direzionali dismessi in residenziali.

Il beneficio volumetrico può arrivare fino al 35%, purché sia soddisfatta una condizione: che almeno il 70% delle superfici sia destinato a edilizia convenzionata/sociale a prezzi o canoni calmierati e, dunque, sia funzionale al perseguimento di un fine istituzionale.

Un’altra misura è il riconoscimento della possibilità di convertire immobili dismessi senza corrispondere oneri di urbanizzazione aggiuntivi, a patto che l’intervento riduca il degrado urbano e eviti nuovo consumo di suolo.

All’ “alleggerimento” del carico fiscale deve, dunque, corrispondere un vantaggio per la “collettività” che si traduce nella riduzione del degrado urbano e nel “risparmio” di suolo.

Il beneficio non viene, allora, riconosciuto sic et simpliciter, ma solo laddove vengano soddisfatti i predetti requisiti.

Tra le misure assumono rilevanza anche quelle relative alla “morosità incolpevole”, per contratti di locazione di edilizia residenziale pubblica che prevedono l’istituzione di un fondo di garanzia in favore dei conduttori di alloggi che si trovino in stato di morosità “incolpevole”.

Accanto agli incentivi di natura fiscale e urbanistica, che agiscono come leva indiretta sulla convenienza dei privati, il Piano Casa 2026 attiva anche uno strumento di intervento finanziario diretto.

Il provvedimento, infatti, prevede che al fine di contrastare il disagio abitativo nel territorio nazionale attraverso interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale, anche mediante la valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente e il contenimento del consumo di suolo, nonché assicurare un impiego delle risorse pubbliche disponibili allo scopo secondo un approccio orientato al risultato, il Dipartimento per le politiche di coesione della Presidenza del Consiglio dei ministri è autorizzato a sottoscrivere nell’anno 2026 quote per un importo pari a 100 milioni di euro di un apposito fondo denominato “Fondo housing coesione”, istituito dalla società Investimenti immobiliari italiani - società di gestione del risparmio (INVIMIT SGR S.p.A).

Il Piano casa 2026 dimostra, dunque, che ancora una volta i pubblici poteri assolvono ad un ruolo determinante nella gestione del territorio e nel caso di specie nella rigenerazione urbana, incentivando i privati al perseguimento di fini istituzionali.

Il provvedimento si pone, dunque, l’obiettivo di creare nuovi alloggi a prezzi sostenibili tramite bonus, premi volumetrici e fondi di investimento (Fondo housing coesione), che delineano una funzione non meramente assistenziale dello Stato, ma di “promozione” e di “indirizzo”, funzionale ad orientare i contribuenti alla destinazione di risorse verso obiettivi di interesse generale, come ad esempio, lo sviluppo “sostenibile” del territorio.