Il rapporto immobiliare 2026 dell’Agenzia delle entrate sulle locazioni abitative

I rapporti immobiliari annuali dell’Agenzia delle Entrate

Come avviene oramai da tempo, l’Agenzia delle Entrate redige annualmente un rapporto diretto a presentare ad analizzare le condizioni del mercato degli immobili in Italia.

Il rapporto ha riguardo alla situazione re­lativa ai contratti di compraven­dita ed ai con­tratti di loca­zione che concernono gli immobili ad uso abitativo quale emersa nell’ultimo anno. L’analisi è com­piuta in base ai dati che si ricavano dai contratti che risultino essere stati sot­toposti a registra­zione.

Il 21 maggio 2026 è stato pubblicato il rapporto immobiliare relativo all’anno 2025.

Formuleremo qui di seguito alcune osservazioni circa il contenuto di tale rapporto con riguardo ai profili che interessano i contratti di locazione.

Atteso che già nel passato avevamo avuto occasione di analizzare il contenuto di precedenti rap­porti im­mo­bi­liari della medesima specie (avevamo esaminato i rapporti relativi agli anni 2018, 2022 e 2023 e - più recentemente - il “quaderno” pre­sentato dall’Agenzia alla fine dell’anno 2024, il quale com­prendeva il mercato delle loca­zioni abitative brevi), potremo cercare di confrontare le conside­razioni che concernono l’ultimo rapporto con le os­servazioni che ave­vamo formu­lato nel passato.

Il rapporto immobiliare 2026

In sede di presentazione del nuovo rapporto viene detto che, nell’anno 2025, il numero com­ples­sivo degli immobili locati per intero con con­tratti di locazione trasmessi telematicamente o pre­sen­tati per la registra­zione è risultato di poco superiore a 1,6 milioni (esattamente 1.622.570).

Le locazioni ad uso abitativo sono risultate complessivamente 1.289.369 (con un aumento del 1,2% rispetto al 2024) mentre quelle non abitative sono risultate complessivamente 333.201 (con una riduzione dello 0,7% rispetto all’anno prece­dente).

Indicati questi numeri, il documento concentra l’esame sulle locazioni abitative per le quali vengono individuare quat­tro fattispecie distinte. Peraltro, è detto che quest’anno il metodo seguito dall’Agen­zia per la ripartizione delle locazioni abi­tative è parzialmente diverso da quello seguito nel passato: infatti, «rispetto alle precedenti edizioni, in questa edizione del rapporto si è proceduto, fermo re­stando i criteri di classi­ficazione, a una parziale ridenominazione dei segmenti di mercato al fine di rendere la denomina­zione maggiormente coerente con il conte­nuto».

Le quattro fattispecie considerate dall’odierno rapporto sono le seguenti.

• ORD_L: ORDINARIO LUNGO PERIODO “Contratti non agevolati con durata a partire da 3 anni”
• ORD_T: ORDINARIO TRANSITORIO “Contratti non agevolati con durata inferiore a 3 anni”
• AGE_L: AGEVOLATO LUNGO PERIODO (ex AGE_C) “Contratti agevolati con durata a partire da 3 anni”
• AGE_T: AGEVOLATO TRANSITORIO (ex AGE_S) “Contratti agevolati con durata inferiore a 3 anni”

L’odierna classificazione presenta appunto differenze rispetto a quella che era stata seguita in prece­denza nei rapporti dell’Agenzia. Nel passato, infatti, la classificazione era in­centrata sulle quat­tro ca­te­gorie: “ORD_T: ORDINARIO TRANSITORIO Contratti non agevolati con durata in­feriore a 3 anni”; “ORD_L: ORDINARIO LUNGO PERIODO Contratti non agevo­lati con durata a partire da 3 anni»; “AGE_S: AGEVOLATO STUDENTI Contratti agevolati con durata inferiore a 3 anni”; “AGE_C: AGEVO­LATO CONCORDATO Contratti agevolati con durata a partire da 3 anni”.

Nell’introduzione del testo, è detto poi che nell’odierno rapporto è stata «affi­nata la metodologia di calcolo del canone annuo per i soli contratti di durata inferiore ai dodici mesi» ed è segnalato che anche quest’anno per l’insieme di immobili considerato «sono stati cal­colati i prin­cipali parametri ed è stata analizzata la loro distribuzione nei diversi ambiti territoriali e nei comuni ad alta tensione abitativa» elaborandosi «per ogni segmento di mercato indivi­duato, oltre al numero di abi­tazioni locate, la superficie degli immobili e il canone stabilito nei con­tratti» calco­landosi anche «la quota dello stock residenziale locata, in un anno e relativamente a cia­scun ambito territoriale ana­lizzato». A quest’ultimo riguardo, è chiarito che «tale parametro, denominato IML, intensità del mer­cato delle locazioni, è stato calcolato come rapporto tra il numero di abitazioni lo­cate (nuovi con­tratti) e il numero di abitazioni potenzialmente locabili» alla luce della considerazione che «le nuove locazioni … non possono incidere su tutto lo stock in quanto parte è utilizzato come abitazione prin­cipale»: ciò comporta che «lo stock di abitazioni potenzialmente locabili è pertanto lo stock depu­rato degli im­mobili utilizzati come abitazioni principali».

I dati complessivi presentati

Nella parte del rapporto che segue, vengono espo­ste le ri­sul­tanze numeriche dell’indagine compiuta con riguardo a ciascuna delle quattro tipologie di loca­zione come sopra individuate.

Viene precisato che su un totale di 1.038.668 contratti presi in considerazione la distribuzione delle fattispecie con­trattuali è risultata nell’anno 2025 la se­guente:

• ORD_L n. 409.986 contratti;
• ORD_T n. 300.003 contratti;
• AGE_L n. 257.636 contratti;
• AGE_T n. 71.043 contratti.

Inoltre, sono indicati i risultati dell’indagine se­condo le diverse tipologie indicate quanto alle dimen­sioni (su­perficie in metri qua­drati) degli immobili oggetto delle loca­zioni e quanto ai canoni (importo unitario al metro quadrato). I dati sono i seguenti:

• quanto alla superficie media degli immobili:

1. ORD_L: mq. 85,3;
2. ORD_T: mq. 80,6;
3. AGE_L: mq. 87,2.
4. AGE_T: mq. 85.5;

• quanto al canone annuo medio al metro quadrato:

1. ORD_L: euro81,5;
2. ORD_T: euro 75.7;
3. AGE_L: euro80,0.
4. AGE_T: euro82.8;

Quelli riportati sono i dati da utilizzarsi per l’analisi della materia quanto al­le quattro tipologie dei contratti individuate.

Aspetti critici della classificazione delle tipologie delle locazioni

Esaminiamo ora gli aspetti critici della classificazione delle locazioni secondo le tipologie di­se­gnate.

Prima di considerare le singole tipologie delle locazioni individuate dal rapporto in esame va ricor­dato che in questo emerge - quale profilo nuovo che rende difficile il confronto con i dati raccolti negli anni precedenti e richiede maggiore sforzo per la comprensione dell’in­sieme dei dati in chiave di evoluzione storica della realtà delle locazioni abitative - il fatto che le classificazioni adottate in questa occasione sono parzialmente modifi­cate rispetto a quelle uti­lizzate in prece­denza.

• Il primo aspetto critico delle risultanze del rapporto deriva dal fatto (peraltro sempre presente nei rapporti annuali del passato) che le tipo­logie dei contratti di locazione utilizzate sono assai lon­tane dalla realtà delle definizioni giuridiche delle ipotesi di loca­zione.

Ave­vamo già formulato l’osserva­zione analizzando i rapporti re­lativi ai dati emersi negli anni 2018, 2022, 2023 e 2024: soprattutto con riguardo all’aspetto proprio della durata dei contratti le defi­ni­zioni delle fattispecie indi­viduate nei rapporti presentati annualmente dall’Agen­zia delle Entrate non corrispon­devano affatto alle pre­visioni delle norme dettate per le loca­zioni abitative dalla l. n. 431/1998 (la legge che disci­plina in via generale le loca­zioni abitative) e dal d.m. 16 gen­naio 2017 (il decreto che detta le regole at­tualmente vi­genti per le locazioni abi­tative agevo­late, transitorie e per studenti univer­si­tari).

Il difetto è presente anche nel nuovo rapporto. Anzi: il fatto che nel rapporto odierno le tipologie anzidette siano state par­zialmente modificate rende ancora più dif­ficile il col­legamento tra i dati resi noti dal rapporto e le definizioni delle locazioni fornite dalla legge n. 431/1998 sì che oggi è ancora più difficile la comprensione del significato dei dati forniti dal rapporto. Nelle definizioni fornite ai fini della descrizione delle fattispecie considerate sono indicati oggi dettagli ulte­riori legati ad aspetti spe­cifici (quali, tra l’altro, la popo­lazione del co­mune - se inferiore o superiore ai 10.000 abi­tanti -, la natura del comune quale comune colpito da eventi calamitosi o altro ancora). Si tratta di aspetti che hanno certamente rilevanza ri­spetto alla disciplina normativa prevista per i sin­goli con­tratti di loca­zione ma che ren­dono ancor più complesso e disomogeneo il quadro fornito dalle quat­tro fatti­specie indi­vi­duate dal rapporto sì che oggi è an­cora più difficile inquadrare in modo preciso e definito ciascuna delle fat­tispecie in que­stione.

• Va fatto cenno poi al profilo dell’indagine che concerne la durata del con­tratto di locazione.

Fino a due anni fa, il rapporto dell’Agenzia delle Entrate non teneva conto delle locazioni aventi du­rata inferiore all’anno: queste venivano definite nei pre­cedenti rap­porti quali “loca­zioni brevi” e ne veniva escluso l’utilizzo alla luce della considerazione che i contratti di loca­zione breve non sono sog­getti a registra­zione. Vi è da dire che quella ora indicata era affermazione certa­mente errata at­teso che solo i contratti di loca­zione di durata infe­riore ai 31 giorni non sono soggetti a regi­strazione, mentre tutti i contratti di durata eccedente i 30 giorni de­vono es­sere registrati.

A fare inizio dall’anno 2024, l’errore anzidetto è stato corretto e l’in­dagine è stata estesa alle loca­zioni di du­rata infe­riore all’anno con esclusione solo delle locazioni di durata in­feriore ai 31 giorni (che corrispondono effetti­va­mente alla definizione di locazione breve dettata dal d.l. n. 50/2017).

Resta però il fatto che l’odierna indagine presenta - come peraltro presentava già l’indagine proposta per l’anno 2024 - rispetto al passato l’ulteriore aspetto di diversità ora indicato. Il che rende il con­fronto tra le risultanze nei diversi anni più difficile.

Prendiamo ora in considerazione le questioni che si pongono con riguardo a ciascuna delle quat­tro tipologie di lo­ca­zione individuate dal rapporto.

• La prima delle definizioni indicate è quella del contratto “ORD_L: ORDINARIO LUNGO PE­RIODO Contratti non agevolati con durata a partire da 3 anni”. Viene precisato che «a que­sto insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli af­fitti di lungo periodo non agevolati a canone libero, ovvero a canone concor­dato laddove l’immobile non fosse ubi­cato in comuni ad alta tensione abitativa o in comuni colpiti da eventi calamitosi».

La descrizione è parzialmente diversa da quella che era fornita dai precedenti rapporti. Allora la definizione del contratto “ordinario lungo periodo” era la seguente: «a que­sto insieme di con­tratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di lungo pe­riodo, tenendo in ogni caso presente che in tale insieme potrebbero ricadere con­tratti a ca­none concordato laddove l’im­mobile non fosse ubicato in comuni ad alta tensione abitativa».

Come si vede, la definizione odierna richiama anche l’ipotesi - il cui peso sul piano della realtà però non è indicato - della locazione agevolata avente ad oggetto immobili ubicati in comuni col­piti da eventi “calamitosi” (si tratta - a quanto si comprende - dei comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emer­genza, nei confronti dei quali l’art. 9 del d.l. n. 47/2014 ha esteso l’applicazione della cedolare secca). Ciò costituisce ele­mento di dif­ferenza rispetto al pas­sato: elemento del quale do­vrebbe tenersi conto nel confrontare i dati relativi ai diversi anni ma per il quale - mancando un’indicazione circa il numero dei contratti stipu­lati nei comuni “cala­mitati” - non è possibile operare la pur necessaria verifica.

Oltre a ciò, va notato che un aspetto certamente incongruo della defini­zione che stiamo con­side­rando deriva dal fatto che la fattispecie considerata dalla definizione è quella del con­tratto di locazione li­bero, contratto che deve avere per legge (art. 2, comma 1, l. n. 431/1998) una durata minima di 4 anni: che senso ha, dunque, conside­rare - come considera la defini­zione fornita dal rapporto - per questi con­tratti una durata di 3 anni?

Appare dunque evidente che la definizione che viene fornita a proposito di questa fattispe­cie è inidonea ad essere ricondotta alla classifica­zione dei contratti che si ricava dalla l. n. 431/1998 (che pure è proprio la legge che disciplina le locazioni abitative)! Il che ci porta a chiederci quale utilità - ai fini della comprensione dell’insieme del mercato delle lo­cazioni abitative - possano avere le risultanze del rapporto che stiamo considerando.

Sempre quanto alla definizione in esame va aggiunta un’ulteriore osser­vazione: non è chiaro quale sia la portata della pre­cisa­zione secondo cui «in ta­le in­sieme potrebbero ri­cadere con­tratti a canone concordato lad­dove l’im­mobile non fosse ubi­cato in co­muni ad alta ten­sione abita­tiva». L’affermazione sem­bra dimenticare che i contratti di cui al comma 3 dell’art. 2 della l. n. 431/1998 (i contratti “a canone concor­dato”) possono essere stipulati anche in comuni che non siano comuni ad alta ten­sione abitativa.

• La seconda definizione fornita dal rapporto è quella del contratto "ORD_T: ORDINA­RIO TRAN­SITORIO Contratti non agevolati con durata inferiore a 3 anni”. Al riguardo, è detto che «a questo insieme di contratti si ipotizza appar­tenga il mercato degli affitti non agevolati di natura transitoria, di durata massima 18 mesi, tenendo in ogni caso presente che in tale insieme potrebbero ricadere contratti transitori a canone concordato per abitazioni ubicate in comuni con più di diecimila abitanti, non ad alta tensione abitativa o non colpiti da eventi calamitosi, ovvero a canone concordato per studenti universitari, con durata massima 36 mesi, per abitazioni ubicate in comuni non ad alta ten­sione abitativa o non colpiti da eventi calamitosi».

Anche in questo caso, la definizione fornita dal rapporto è diversa da quella che era stata dettata nel passato: fino all’anno scorso la definizione era la seguente: «ORD_T: ORDINARIO TRANSITO­RIO Contratti non agevolati con durata inferiore a 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di natura transito­ria non agevolato, tenendo in ogni caso presente che in tale insieme potrebbero rica­dere con­tratti a studenti laddove l’im­mobile non fosse ubicato in comuni ad alta tensione abitativa».

Come si vede, più di una sono le divergenze tra le due definizioni: oggi viene fatto richiamo alla di­fferenza di disciplina - quanto alle locazioni transitorie - tra quelle relative ad immobili siti in comuni con popolazione inferiore ai 10.000 abitanti e quelle site in comuni che supe­rino tale soglia. Viene fatto richiamo inoltre - a differenza dal passato - all’ipotesi delle loca­zioni di immobili siti in comuni “col­piti da eventi calamitosi”.

Non solo: viene menzionata anche la possibilità che nell’ambito della fattispecie considerata rientrino anche locazioni per studenti.

Come si vede, l’insieme delle locazioni riconducibili alla definizione in esame è ampio e diso­mogeneo sì che non è davvero possibile individuare un preciso carattere comune che connoti - in base alle previsioni delle norme in tema di locazioni abitative - tutte le locazioni conside­rate.

Da notare, poi, che già nel passato nella definizione della fattispecie che si considera era pre­sente l’elemento di incongruenza - che oggi risulta ancor più evidente che nel pas­sato - re­lativo alla durata del contratto: viene infatti fatto riferimento alle locazioni tran­sito­rie con durata fino a tre anni. L’indicazione contrasta con la regola per cui la locazione tran­sitoria (in base all’espressa disposizione in ma­teria del d.m. 16 gennaio 2017) può avere al massimo la durata di 18 mesi. Ciò oggi - come detto - appare ancora più evidente proprio perché nella stessa definizione fornita viene espressamente detto che la durata della loca­zione transitoria non deve ecce­dere il 18 mesi. Non è chiaro, dunque, in base a quale ragiona­mento si continui ad indi­viduare invece una durata mas­sima di 3 anni.

Da aggiungere - sempre con riguardo alla definizione in esame - che rispetto al passato (quando la definizione di questa tipologia era “Contratti non agevo­lati con durata da 1 anno e inferiore a 3 anni”) si è corretta l’incongruenza derivante dal fatto che con la definizione utilizzata risultavano escluse le locazioni transitorie di durata inferiore all’anno (locazioni che sono anzi una parte assai importante di questo segmento di loca­zioni). Oggi invece - a quanto è detto in sede di presentazione del rapporto - ven­gono con­siderati anche i contratti aventi durata inferiore ad un anno.

In ogni caso, il fatto che l’odierna definizione presenti tanti punti di divergenza rispetto alla definizione della medesima fattispecie dise­gnata nel passato osta alla possibilità di un con­fronto tra i dati odierni ed i dati indicati nel passato.

• La terza ipotesi considerata è quella che viene definita "AGE_L: AGEVOLATO LUNGO PERIODO (ex AGE_C) Contratti agevolati con durata a partire da 3 anni". Al proposito, si precisa che «a questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti agevolati a ca­none concordato relativo ad abitazioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa o co­muni colpiti da eventi calamitosi, tenendo in ogni caso presente che in tale insieme potreb­bero ricadere, anche se con bassa concentrazione, contratti per studenti in comuni ad alta tensione abitativa con durata pari a 3 anni (durata massima per tale tipologia di contratti)».

Anche questa definizione è diversa da quella che ve­niva presentata nel passato. Allora infatti la fattispecie veniva definita come segue: contratto “agevolato con­cordato” (AGE_C), corri­spondente alla fattispecie dei “contratti agevo­lati con du­rata a par­tire da 3 anni”. Al riguardo veniva precisato che «a que­sto in­sieme di con­tratti si ipotizza ap­partenga il mer­cato degli af­fitti di natura agevolata a canone con­cordato relativo ad abi­ta­zioni ubicate in comuni ad al­ta ten­sione abitativa».

Come si vede, è oggi aggiunta - rispetto agli elementi in precedenza presenti - la possibilità che si tratti di locazioni di immobili posti in comuni colpiti da eventi calamitosi o che si tratti di locazioni per studenti in comuni ad alta tensione abitativa aventi durata di tre anni.

Ciò significa che, anche in questo caso, non vi è coincidenza tra quanto oggetto della prece­dente e quanto oggetto della presente indagine (pur mantenendosi, nel testo del rapporto, la stessa denominazione). Nemmeno in questo caso - attesa la mancanza della coincidenza dell’ambito dei contratti considerati - può operarsi un raffronto di carattere storico tra i dati pur relativi a fatti­specie per la quale viene utilizzata la medesima denominazione.

Oltre a ciò, si nota che le diverse ipotesi considerate (contratti agevolati a partire da tre anni nei comuni ad alta tensione abitativa; contratti per studenti di durata di tre anni) sono ipotesi che in base alla disciplina normativa del rapporto locatizio non coin­cidono (gli stessi modelli dei contratti da utilizzarsi per le due ipotesi sono differenti) sì che la defini­zione in esame sembra abbracciare ipotesi disomogenee e prive di caratteri comuni.

Vi è, dunque, da chiedersi anche con riguardo a questa fattispecie quale senso abbia l’opera­zione diretta all’individuazione di ipotesi prive di caratteri comuni.

Da osservare poi (ed è rilievo che era già stato formulato nel passato) che l’individuazione dell’elemento costituito dall’ubicazione dell’immobile nei soli comuni ad alta tensione abita­tiva pare con­trastare con il fatto che anche nei Comuni che non siano ad alta ten­sio­ne abi­tativa pos­sono stipularsi contratti agevolati di cui al comma 3 dell’art. 2 della l. n. 431/1998.

• La quarta e ultima ipotesi è quella che viene definita “AGE_T: AGEVOLATO TRANSITORIO (ex AGE_S) Contratti agevolati con durata inferiore a 3 anni”. Al proposito viene precisato che «a questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti agevolati a ca­none concordato di natura transitoria, inclusi gli affitti per studenti universitari, relativo ad abita­zioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da eventi calamitosi. Per tale seg­mento la locazione di porzioni di abitazioni (tipicamente una camera con uso di spazi co­muni) è molto frequente».

La definizione risulta anche in questo caso differente dalla precedente definizione della fatti­specie analoga presentata nei precedenti rapporti annuali nei quali il contratto era definito “AGE_S: AGEVOLATO STUDENTI. Contratti agevolati con durata inferiore a 3 anni” con la precisazione che «a questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di natura agevolata per stu­denti relativo ad abi­tazioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa».

Come si vede, le caratteristiche delle fattispecie considerate sono del tutto differenti.

Nella definizione oggi proposta viene presa in considerazione ogni locazione transitoria di immobile sito in comune ad alta tensione abitativa o in comune “calamitato”. Nel passato la definizione riguardava solo le locazioni per studenti di immobili in comuni ad alta tensione abitativa. Cambia completamente il campo delle locazioni che viene considerato. Sotto que­sto profilo pertanto appare impropria la precisazione - oggi indicata - “ex AGE_S”: in realtà l’ipotesi odierna e quella che era definita nel passato “AGE_S” non sono affatto coincidenti.

Ricordato che già nella definizione presentata l’anno scorso era venuto meno (rispetto al passato) il limite costituito dalla durata inferiore a un anno (atteso che dal 2024 anche le locazioni con durata in­feriore all’anno sono state prese in consi­dera­zione dal rapporto), si osserva che anche nell’odierna definizione vi è l’incongruenza derivante dal fatto che non sono com­presi nel segmento delle locazioni in esame i con­tratti aventi una durata di 3 anni (la de­scri­zione della fattispecie fa riferimento in­fatti ai soli contratti di durata “infe­riore a 3 anni”: e dunque durata non pari ma solo inferiore ai 3 anni): i contratti per studenti di durata di tre anni verrebbero dunque ad essere compresi nella (diversa) categoria AGE_L. Il che ap­pare certamente foriero di con­fu­sione e comunque impedisce un’analisi razionale dei dati.

Si noti, poi, che il fatto che si faccia riferimento sia per le locazioni transitorie che per le loca­zioni per studenti ai soli casi delle locazioni nei comuni ad alta tensione abitativa pare igno­rare che tali contratti possano essere stipulati anche nei comuni che non siano ad alta ten­sione abitativa: ciò vale non solo per i contratti transitori ma anche per i contratti di loca­zione per studenti (da ricordare che i contratti di loca­zione per studenti uni­versitari, in base a quanto dispone l’art. 3 del d.m. 16 gennaio 2017, possono avere ad og­getto non sol­o immo­bili siti nei Comuni che siano sede dell’uni­versità, ma anche immobili siti in Co­muni “limi­trofi” a questi).

Infine va notato che la precisazione, nella definizione in esame, secondo cui «per tale seg­mento la locazione di porzioni di abitazioni (tipicamente una camera con uso di spazi co­muni) è molto frequente» non risulta comprensibile: ciò dal momento che nella pre­sentazione in chiave generale dei dati del rapporto viene precisato che le locazioni che ven­gono conside­rate da questo sono solo le locazioni di immobili interi (il che - anzi - dovrebbe es­sere visto quale ulteriore limite dell’operazione che stiamo esaminando, come diremo infra).

Le risultanze numeriche del rapporto

Consideriamo ora le risultanze numeriche dei dati presentati dal rapporto che stiamo esaminando.

Come si è già detto, il totale dei contratti di locazione considerati dal rapporto che stiamo esami­nando è di poco superiore a 1.000.000, ripartiti secondo le 4 categorie individuate come segue: ordinari lungo periodo poco più di 400.000, ordinari transitori circa 300.000, agevolati lungo pe­riodo poco più di 250.000, agevolati transitori poco più di 70.000.

Come si è già detto, il raffronto tra le quattro categorie indicate non è consentito perché le definizioni di ciascuna delle quattro categorie sono formulate - come si è visto - in modo disomoge­neo e tale da confondere, nella medesima categoria, contratti di locazione dalla natura assai diver­sificata.

Si consideri - ma solo per fare un esempio - la prima delle categorie indicate (ordinario lungo pe­riodo): questa comprende sia i contratti non agevolati a canone libero, sia i contratti a canone con­cordato posti in comuni non ad alta tensione abitativa o in comuni non colpiti da eventi calamitosi. Dal mo­mento che non è consentito sapere quale sia la proporzione - rispetto al totale dei con­tratti appartenenti alla categoria - delle diverse fattispecie considerate, al numero complessivo indi­cato non è possibile attribuire un preciso significato che possa essere utile nella prospettiva della lettura del quadro complessivo delle diverse ipotesi di locazione disegnate dalla normativa in mate­ria.

La medesima considerazione deve farsi con riguardo alle altre categorie in­divi­duate dal rapporto in esame, le quali - come si è visto - sono costruite considerando più fatti­specie del tutto distinte e disomogenee, in relazione alle quali non è fornita però alcuna indi­ca­zione idonea a consentire di conoscere le proporzioni di ciascuna delle ipotesi che concorrono a deter­minare il numero totale dei contratti appartenenti alla singola categoria.

Tanto più che - come detto - la classificazione seguita dal rapporto non presenta coincidenza con le definizioni delle locazioni abitative fornite dalle norme in materia di locazioni.

Tutto ciò conduce a ritenere che l’intera operazione oggetto di esame dovrebbe essere riconsiderata ed impostata - ove ciò fosse possibile - in modo tale da rispettare la ripartizione delle tipologie delle locazioni fissate dalla normativa nella materia.

Oltre a ciò, va detto che i dati che sono forniti dal rapporto - probabilmente proprio perché si tratta di dati che sono stati ricavati attraverso il ricorso a criteri che dovrebbero essere meglio verificati - appaiono tali da richiedere ulteriori verifiche e controlli.

Si consideri - per esempio - il dato che viene presentato quanto alle locazioni transitorie.

Si noti, dunque, che il numero totale delle locazioni che rientrerebbero nella definizione “ordinario transitorio” (oltre 300.000) appare davvero elevatissimo. Ciò appare ancor più singolare ove si con­sideri che il nu­mero indicato riguarderebbe solo le locazioni transitorie non agevolate: mentre - come noto - le locazioni transitorie relative agli immobili posti nei comuni ad alta tensione abitativa fruiscono di norma delle agevolazioni fiscali (e di norma i locatori saranno nel caso portati a benefi­ciare dei vantaggi fiscali consentiti).

Davvero non è chiaro come e da quali dati il numero elevatissimo anzidetto sia stato ricavato: una qualche ragione potrebbe forse derivare dalla considerazione che nel conteggio siano incluse anche le locazioni soggette ad IVA (locazioni che però non hanno ele­menti in comune con le altre locazioni considerate); altra ragione potrebbe derivare dalla considerazione che nella voce siano compresi anche tutti i contratti per i quali le parti - disattendendo erroneamente e comunque illegittimamente le norme che fissano la durata minima per le locazioni libere e per le locazioni agevolate - fissino una durata più breve di quella di legge; altra ragione ancora potrebbe risiedere nel fatto che nella voce considerata rientrino anche le locazioni turistiche di durata eccedente i 30 giorni. Non è dato sapere però se e quale peso ciascuna delle fattispecie ora indicate possa avere sul totale indicato.

In ogni caso, proprio perché il numero dei contratti rientranti nella categoria che stiamo con­siderando appare elevatissimo è certa la necessità di una verifica.

La necessità di una verifica relativamente ai dati concernenti le locazioni transitorie trova conferma nelle considerazioni che possono farsi a proposito delle risultanze presentate nel rapporto relativa­mente ai contratti AGE_T (agevolato transitorio). Si tratta - come si è visto - dell’ipotesi dei contratti agevolati di natura transitoria, incluse le locazioni a studenti univer­sitari di durata inferiore a tre anni. Il totale dei contratti relativi a questa categoria viene indicato in 71.003.

Nel precedente rapporto, era presente invece la categoria del con­tratto “agevolato studenti” che concerneva solo le locazioni a studenti (e non invece - come oggi - tutte le locazioni transitorie age­volate relative ad immobili posti in comuni ad alta tensione abitativa) e comprendeva un totale di 66.426 contratti. E’ evidente che tra i due risultati non vi è coerenza: dal raffronto tra il dato del 2024 (che comprendeva solo le locazioni a studenti) ed il dato del 2025 (che invece comprende tutte le locazioni transitorie agevolate) emergerebbe che le locazioni transi­torie agevolate nei co­muni ad alta tensione abitativa rappresenterebbero un numero assolutamente insi­gnificante (poco più di 4.000 locazioni in tutto)! E ciò ancorché nei comuni non ad alta tensione abi­tativa - nei quali pure il numero dei contratti di locazione è di regola inferiore a quello dei contratti che sono stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa - il numero delle locazioni tran­sitorie sia - secondo le risultanze dell’indagine - elevatissimo!

Si tratta - si ripete - di risultanze che richiedono un preciso ed approfondito controllo.

Aspetti critici dei risultati dell’indagine

Oltre alle osservazioni critiche ora svolte relativamente alle tipologie delle locazioni considerate dal rapporto ed alle risultanze numeriche del rapporto, dobbiamo formulare anche nei confronti dell’odierno rapporto le ulteriori osservazioni che avevamo già segnalato nel passato.

• Un primo rilievo di carattere generale riguarda i limiti dell’oggetto dell’indagine.

Dall’analisi condotta emerge che sono escluse tutte le locazioni di porzioni di unità abitative: viene infatti sottolineato in sede di introduzione della relazione che questa riguarda solo le loca­zioni di immobili interi.

La limitazione riduce in misura rilevante l’idoneità dei dati raccolti ad essere utili e signifi­cativi so­prattutto con riguardo alle ipotesi delle locazioni per stu­denti e delle locazioni transi­torie, relativa­mente alle quali il ricorso alla locazione di porzione di immo­bile (peraltro espressamente pre­vista dal d.m. 16 gen­naio 2017) è in concreto assai frequente. Con l’esclusione dall’indagine delle loca­zioni di porzione di immobile viene ad essere resa estra­nea all’indagine una parte delle locazioni residenziali che in molte realtà e con riguardo a molte situa­zioni è importante.

Va ricordato poi che nel descrivere la categoria “agevolato transitorio” si precisa che «per tale seg­mento la locazione di porzioni di abitazioni (tipicamente una camera con uso di spazi co­muni) è molto frequente». Non è chiaro quale sia il significato di tale precisa­zione, dal momento che il rap­porto in esame non comprende le locazioni di porzioni: forse con essa si è inteso sottolineare che quanto alle locazioni transitorie e per studenti le risultanze dell’indagine presentano un profilo di debolezza derivante dal fatto che molte delle loca­zioni transitorie e per studenti non sono conside­rate dal rapporto perché relative a porzioni di im­mobile.

• Altro rilievo già formulato nel passato concerne l’oggetto dell’in­dagine.

Nel rapporto in esame manca ogni considerazione circa gli elementi che caratterizzano l’immobile oggetto della locazione.

Non sono considerate le condizioni in cui si trova l’immobile oggetto della locazione né l’esistenza degli impianti di cui il bene sia dotato e le condizioni di questi. Manca anche ogni considerazione circa la presenza di arredi nell’alloggio locato.

Si tratta di aspetti che hanno in concreto grande rilievo sulla scelta circa l’una o l’altra tipologia delle locazioni e circa il contenuto economico del contratto: viene così perduta la possibilità di disporre di elementi assai utili ai fini della corretta lettura delle risultanze dell’indagine.

• Nel medesimo ordine di idee si osserva che nell’indagine manca anche qualsiasi consi­derazione circa la presenza di locali accessori (per esempio la considerazione della presenza dell’autorimessa quale oggetto del contratto di locazione).

Dal momento che è certo che il fatto che la locazione comprenda (o non comprenda) un’au­torimessa o un posto auto ha grande rilievo ai fini della quantificazione del canone (ed anche, in molti casi, ai fini della stessa decisione circa la stipulazione del contratto di locazione) l’assenza di qualun­que con­siderazione di tale elemento è tale da rendere meno utile l’indagine.

• Un’ultima osservazione che deve essere formulata concerne altro aspetto che presenta grande rilievo e che condiziona il mercato delle locazioni abitative.

Ele­mento di grande importanza - necessario perché possa essere com­preso il mondo delle locazioni abitative - è la situazione relativa alla conclusione degli accordi territoriali per le locazioni agevo­late, transitorie e per studenti tra le organiz­zazioni della proprietà e dell’inquilinato maggiormente rappresentative in sede locale (si tratta della con­tratta­zione locale che è prevista dalla l. n. 431/1998 e dal d.m. 16 gennaio 2017).

Si consideri che nell’anno 2025 nella maggior parte dei co­muni gli accordi locali per le locazioni age­volate sono già stati stipulati dalle organizzazioni anzidette: ed i contenuti degli accordi locali condi­zionano grandemente il mer­cato delle lo­cazioni abita­tive.

L’intera materia è in questo periodo in fase di evoluzione e mutamento: ed in diversi comuni si è recentemente svolta l’at­tività diretta alla stipulazione di nuovi accordi volti a sosti­tuire i primi accordi terri­toriali con­clusi in at­tuazione del d.m. 16 gennaio 2017, sì che gli effetti dei nuovi accordi hanno iniziato recentemente a manifestarsi.

Gli aspetti indicati presentano davvero grande rilievo in relazione alle locazioni abitative nel loro com­plesso: e gli effetti che ne derivano riguardano la situazione relativa non solo alle locazioni age­vo­late ma anche la situazione relativa a tutte le loca­zioni abitative stante l’unicità del comparto.

Degli aspetti ora segnalati dovrebbe tenersi conto in sede di valutazione dei dati con­si­derati dal rap­porto in esame: sta di fatto però che anche per l’anno 2025 nel testo del rapporto non vi è cenno a tali ele­menti.

In conclusione

Le osservazioni fino ad ora svolte consentono di formulare alcune considerazioni conclusive.

Anche con riguardo all’anno 2025 il rapporto immobiliare dell’Agenzia delle Entrate presenta nume­rosi profili critici, i quali anzi ap­paiono oggi - a seguito della modifica dell’impostazione della classi­ficazione delle locazioni conside­rate - ancora più presenti ed evidenti che nel passato.

Infatti:

• il primo e più evidente profilo critico dell’indagine condotta dall’Agenzia deriva dalla man­canza di coincidenza dei caratteri delle tipologie delle loca­zioni che vengono prese in con­siderazione ai fini dell’indagine con i requisiti fissati dalle norme di legge che disciplinano le locazioni abitativi: sarebbe davvero necessaria una nuova impostazione dell’opera­zione che consentisse tale raccordo;
• altro aspetto dell’indagine che dovrebbe essere oggetto di intervento è legato al fatto che le fattispecie utilizzate per la classificazione nel rapporto in esame sono costituite da ipotesi aventi caratteri disomogenei privi di unitarietà: anche a questo riguardo sarebbe necessaria una nuova impostazione dell’operazione;
• da segnalare, inoltre, la necessità che nel corso degli anni siano tenuti fermi i criteri di selezione e classificazione dei dati raccolti e non si operino modifiche tali da escludere la possibilità del raffronto;
• vi è poi - come nel passato - la necessità che fosse prestata attenzione alla presenza - nel caso degli immobili oggetto dei contratti di loca­zione oggetto di indagine - degli elementi che rilevano sul piano concreto e delle pattuizioni contrattuali (la presenza di arredo, lo stato di manutenzione del bene lo­cato, l’esistenza e le condizioni degli impianti, la stessa presenza dell’autori­messa o del posto auto) che nella relazione non sono considerati;
• infine, dovrebbe essere prestata attenzione alla situazione degli accordi territoriali raggiunti dalle or­ganizzazioni rappresentative dei proprietari e dei conduttori nelle diverse realtà lo­cali, situazione di cui nell’indagine in esame non vi è menzione.

Riferimenti

Aquaro - Dell’Oste, Affitti, nelle grandi città solo il 35% sceglie il “4+4”. Crescono i con­tratti concordati e transitori, in Il Sole 24 Ore, 31 maggio 2026;

Scalettaris, I dati e le considerazioni sulle locazioni nel rapporto immobiliare 2019 dell’Agenzia delle Entrate, in Arch. loc. e cond., 2020, 4;

Scalettaris, I dati e le considerazioni sulle locazioni abitative nel rapporto immobiliare 2023 dell’Agenzia delle Entrate, in Arch. loc. e cond., 2023, 417;

Scalettaris, I dati e le considerazioni sulle locazioni abitative nel rapporto immobiliare 2024 dell’Agenzia delle Entrate, in Arch. loc. e cond., 2024, 397;

Scalettaris, La locazione breve secondo il recente quaderno dell’Agenzia delle Entrate, in IUS-Condominio elocazione.it, 20 gennaio 2025;

Kowalsky, Durata locazione (uso abitativo), in IUS-Condominioelocazioneit.