L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la regione Piemonte, con il provvedimento del 28 luglio 2026, n. 15 (pubblicato nel B.U.R. Piemonte del 28 luglio 2026, n. 8), ha approvato la disciplina per l'individuazione di ulteriori aree idonee all'installazione di impianti da fonti rinnovabili. In particolare, il provvedimento individua i criteri regionali per favorire lo sviluppo delle energie rinnovabili cercando di individuare ulteriori aree idonee con priorità alle aree già compromesse o artificializzate, come: coperture di edifici; parcheggi; aree industriali, artigianali e commerciali; cave dismesse; discariche e altri siti degradati.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• La delibera può limitare le modalità di esercizio delle facoltà inerenti alla comunione

La società, proprietaria del piano terra dell'edificio, intendeva adibire l'immobile di sua proprietà a ristorante, mutandone la destinazione dall'attuale laboratorio artigianale. A tale scopo ha dedotto che si rendeva necessaria la realizzazione di una fossa settica ed una vasca condensa grassi nel sottosuolo dell'edificio. A fronte dei rischi connessi, il condominio non autorizzava i lavori, evidenziando il divieto di ogni scavo e realizzazione di opere che compromettano la massima sicurezza dell'edificio e non consentano il pari uso del sottosuolo da parte di tutti i condomini. A seguito dell’impugnativa della delibera, i giudici di legittimità hanno rilevato che le delibere assembleari che disciplinano l'uso delle parti comuni possono legittimamente prevedere limiti qualitativi e modalità di esercizio delle facoltà inerenti alla comunione, purché finalizzati a garantire la sicurezza dell'edificio e il pari uso del bene comune; pertanto, non incorre in illegittimità la deliberazione che, con portata regolamentare, si limiti a riprodurre il contenuto dell'art. 1102 c.c. vietando interventi del singolo che, pur diretti al miglior godimento della sua proprietà esclusiva, rendano impossibile o insicuro l'utilizzo del bene comune da parte degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2026, n. 23936).

• La distinta comunione tra coeredi

La sentenza di primo grado, ai fini della verifica della maggioranza occorrente per la conferma dell'amministratore, aveva sostenuto che il condominio doveva intendersi costituito da due unità immobiliari di pari valore millesimale, una di proprietà del condomino e una rientrante nella comunione ereditaria, non avendo inciso sulla consistenza delle quote la vendita della cantina, con la conseguenza che il voto contrario dell'attore avrebbe impedito il conseguimento del quorum deliberativo occorrente. La Corte d'Appello ha invece sostenuto che, per effetto dell'acquisto delle quote ereditarie della cantina da parte, il condominio era composto da tre partecipanti. Secondo la Suprema Corte, quando un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone e, per effetto di atti inter vivos, si scindano dall'originaria comunione ereditaria singoli beni (ad es. una cantina) dando luogo a una distinta comunione tra taluni coeredi, sicché le due comunioni (l'ereditaria e quella sul bene separato) costituiscono, ai fini dell'assemblea condominiale e del calcolo delle maggioranze ex art. 1136 c.c., autonomi partecipanti, in quanto fondate su titoli diversi e patrimonialmente separate (Cass. civ., sez. II, 20 luglio 2026, n. 23548).

• L’affievolimento della funzione di affaccio dei poggioli non integra alterazione illecita della destinazione d'uso

Alcuni condomini convennero in giudizio il condominio chiedendo di accertare l'invalidità della delibera condominiale, con cui era stata approvata l'installazione di un ascensore esterno all'edificio, volto ad eliminare barriere architettoniche; in particolare, gli istanti contestavano la mancata informazione dell'assemblea, la violazione degli artt. 1102, 1117 e 1120 c.c. e del regolamento condominiale. Secondo la Suprema Corte l'installazione di un ascensore, anche esterno, su parti comuni dell'edificio, finalizzata all'eliminazione di barriere architettoniche, integra esercizio consentito del diritto di uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., purché non comporti una concreta inutilizzabilità del bene condominiale secondo la sua naturale fruibilità né una sensibile menomazione dell'utilità che il singolo condomino precedentemente ne traeva. Il mero affievolimento della funzione di affaccio dei poggioli, senza compressione sostanziale del godimento della cosa comune, non integra alterazione illecita della destinazione d'uso (Cass. civ., sez. II, 18 luglio 2026, n. 23484).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• L’installazione dell'antenna collocata su un parapetto facente parte della facciata continua dell'edificio

La proprietaria esclusiva di un terrazzo aveva convenuto in giudizio i comproprietari di un locale adibito a bar, sostenendo che questi avessero installato, senza il suo consenso, un'antenna televisiva a servizio dell'attività commerciale e, di conseguenza, chiedeva la rimozione dell'impianto. Secondo i convenuti, invece, l'antenna era stata installata molti anni prima, con il consenso del padre dell'attrice e prima dell'acquisto dell'immobile da parte degli attuali proprietari del locale commerciale. Secondo il giudicante, gli immobili di proprietà delle parti facevano parte del medesimo fabbricato e, pertanto, i convenuti risultavano essere comproprietari all'interno dello stesso edificio dell'attrice, sicché può ritenersi sussistente il diritto soggettivo invocato dagli stessi convenuti, di apposizione dell'antenna. Ad ogni modo, dalle foto allegate da parte convenuta, l'antenna era collocata su un parapetto facente parte della facciata continua dell'edificio e nulla era stato provato da parte attrice in merito alla esclusiva proprietà del parapetto di facciata ove risulta collocata l'antenna. In sintesi non era non era stata provata la proprietà esclusiva della parte materiale sulla quale l'impianto appariva collocato. Domanda respinta (Trib. Napoli 22 luglio 2026, n. 11759).

• L’esclusione del risarcimento assicurativo in presenza di danni non verificati

Il condominio aveva denunciato alla Compagnia assicuratrice che la rottura accidentale di una tubazione di scarico pluviale a servizio del fabbricato aveva provocato un rilevante spargimento d'acqua, con danni alle parti comuni e a un'unità immobiliare. L'ente esponeva di avere denunciato tempestivamente il sinistro e successivamente integrato la richiesta di indennizzo. In assenza di accordo, il giudice nominava un perito d’ufficio, il quale quantifica il danno e, di conseguenza, il condominio chiedeva il risarcimento assicurativo; la Compagnia si opponeva. Nel corso del giudizio, a parere del CTU, era da escludere il danno di 'acqua condotta' (rottura pluviale), inoltre i danni accertati nell'immobile al quinto piano erano o dovuti a difetti della guaina bituminosa di copertura del cornicione condominiale e l'importo stimato era sovrastimato. Oltre a ciò, le condizioni assicurative escludevano, tra gli altri, le infiltrazioni di acqua piovana non conseguenti alla rottura di tubazioni o condutture (fattispecie sottratte alla copertura). Nel caso concreto il rigetto della richiesta non era dipeso solo dalla mancata prova del rischio coperto, ma dall'accertamento di una causa esclusa e dall'impossibilità di verificare la rottura allegata. Opposizione accolta (Trib. Napoli 22 luglio 2026, n. 11669).

• Le infiltrazioni provenienti dal bagno del piano sovrastante

Il condominio proponeva ricorso d’urgenza, evidenziando che si erano verificate perdite d'acqua provenienti dal bagno di un appartamento posto al quarto piano, danneggiando l'unità immobiliare sottostante e la scala comune. L'appartamento risultava locato a terzi, mentre il proprietario aveva dedotto in giudizio che fosse disabitato; inoltre, il convenuto ha eccepito l'inammissibilità del ricorso per difetto di residualità, sostenendo che il condominio avrebbe potuto avvalersi della denuncia di danno temuto prevista dagli artt. 1172 c.c. e 688 c.p.c. oppure dell'accertamento tecnico preventivo disciplinato dall'art. 696 c.p.c. Nel giudizio, il CTU aveva rilevato la correlazione dello stato di degrado e carente manutenzione presso il servizio igienico, in particolare alle condizioni di precaria installazione e insufficiente impermeabilizzazione dell'elemento doccia ivi presente, frutto della mancata, tempestiva adozione da parte del proprietario dell'immobile di provvedimenti di riparazione/ripristino realmente efficaci, atti a contenere lo sversamento/percolamento di acqua e a conseguire la definitiva cessazione dei fenomeni infiltrativi. Secondo il consulente, gli interventi commissionati dal proprietario avevano implicato la rimozione e il riposizionamento dei sanitari, nonché il rifacimento soltanto parziale del rivestimento della parete della doccia. In definitiva, il giudicante ha ritenuto che gli accertamenti tecnici aveva determinato il diritto fatto valere dal condominio, che aveva invocato la responsabilità da custodia prevista dall'art. 2051 c.c. Il proprietario è stato quindi obbligato a eseguire le opere individuate dalla CTU come indispensabili per mettere a norma il bagno e arrestare le infiltrazioni, compreso il rifacimento dell'impianto elettrico (Trib. Torino 23 luglio 2026, n. 24544).

• La riserva di uno specifico posto alla persona disabile con sottrazione del relativo spazio all'uso comune

Una condomina invalida civile al 100%, con una marcata riduzione della capacità di deambulazione, aveva chiesto al Comune uno stallo riservato sulla pubblica via, il quale rigettava la richiesta perché il fabbricato disponeva di aree destinate a parcheggio. La condomina si era quindi rivolta all'assemblea, chiedendo uno spazio di sosta vicino all'ingresso principale. Nonostante la volontà assembleare, l'assegnazione non era stata eseguita e, per questi motivi, la condomina aveva proposto ricorso d'urgenza chiedendo uno stallo fisso con segnaletica. Secondo il giudice, anche nel caso di insufficienza dei posti auto rispetto al numero dei condomini, la riserva di uno specifico posto alla persona disabile, con sottrazione del relativo spazio all'uso comune, non costituisce una innovazione vietata ex art. 1120 u.c. c.c. bensì una modalità di (più intenso) esercizio delle facoltà di godimento della cosa comune che si giustifica alla luce del bilanciamento tra i diritti di norma spettanti al comproprietario e i diritti fondamentali facenti capo alla persona disabile. L'assegnazione del posto, peraltro, non possiede carattere di realità né può considerarsi senza termine, essendo pur sempre collegata alla condizione di disabilità grave. Nella vicenda, dunque, la riserva dello stallo è stata così ricondotta all'art. 1102 c.c. (Trib. Palermo 21 luglio 2026, n. 4300).

• La rimozione di una corda stendibiancheria installata da una condomina su due lati della facciata interna

Alcuni condomini, con il ricorso possessorio di manutenzione, avevano chiesto la rimozione di una corda stendibiancheria installata da una condomina su due lati della facciata interna, tra finestre poste al primo piano e affacciate sulla corte. I ricorrenti sostenevano che la corda occupasse lo spazio nel quale era prevista la realizzazione di una piattaforma elevatrice destinata all'abbattimento delle barriere architettoniche; inoltre, tale corda veniva indicata come un'indebita ingerenza nel possesso altrui e come un'iniziativa oppositiva rispetto al progetto condominiale. Il giudicante accoglieva il ricorso e, per l’effetto, ordinava l'immediata rimozione della corda e il ripristino delle porzioni di facciata interessate dai fissaggi. Avverso il provvedimento, la condomina proponeva reclamo sottolineando che la corte era comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. e che il filo, collocato tra due finestre del proprio appartamento, rappresentava un uso consentito della cosa comune. Secondo il giudicante, con il primo provvedimento, l'esito del giudizio possessorio non variava anche se ci si focalizza sulla mera situazione di fatto; invece, la condomina aveva modificato la situazione attuale unilateralmente, pur essendo a conoscenza della contrarietà degli altri condomini, in un contesto storico-artistico delicato; in ciò, il filo costituisce di sicuro una molestia di fatto al compossesso della corte, dotata di un decoro estetico innegabile anche solo ai fini civilistici, rimasto immutato nei suoi delicati equilibri negli anni, in quanto idoneo a creare situazioni restrittive delle disponibilità di fatto altrui. In definitiva, la molestia è stata quindi ravvisata nella modifica volontaria dell'assetto preesistente e nella capacità del filo di restringere la disponibilità di fatto degli altri compossessori (Trib. Venezia 23 luglio 2026).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• La segnalazione del proprietario confinante con l'immobile nel quale sono stati realizzati abusi edilizi

Il ricorrente è proprietario di un'unità immobiliare posta all'interno di un condominio, formato da quattro fabbricati divisi da un cortile. Dopo aver rilevato che sul fabbricato interno posto al confine ovest del cortile erano in corso lavori, lo stesso ricorrente ha inviato al Comune un esposto sollecitando l'esercizio del potere di vigilanza poiché, secondo l'interessato, l'intervento in corso di esecuzione era in contrasto con la vigente normativa urbanistico-edilizia per i seguenti profili: formazione di finestre e balconi posti a distanza inferiore a dieci metri dalla pareti antistanti; innovazione della servitù di passo pedonale. Non avendo ottenuto riscontro a tale esposto, il ricorrente ha proposto il ricorso evidenziando l'illegittimità del silenzio serbato dall'Amministrazione e l'esistenza delle violazioni alla normativa urbanistico-edilizia denunciate. Secondo il giudice, nel caso in cui la segnalazione sia effettuata dal proprietario di un'area o di un fabbricato confinante con l'immobile nel quale si assume essere stato realizzato un abuso edilizio, quest'ultimo, in ragione dello stabile collegamento con il territorio oggetto dell'intervento, diviene titolare di un interesse differenziato e qualificato all'esercizio dei poteri repressivi e sanzionatori, e può perciò pretendere che il competente organo adotti le misure richieste. Il silenzio serbato dall'amministrazione sulla sua istanza integra quindi gli estremi del silenzio rifiuto, sindacabile in sede giurisdizionale quanto al mancato adempimento dell'obbligo di provvedere espressamente. Premesso ciò, l’Amministrazione aveva solo riposto alle richieste del ricorrente ma senza indagine delle violazioni, sicché il ricorso è stato parzialmente accolto (T.A.R. Lombardia Milano 20 17 luglio 2026, n. 3737).

Riferimenti

Aree idonee all'installazione di impianti da fonti rinnovabili., in Regione.Piemonte.it, 28 luglio 2025.