L’ordine di liberazione dell’immobile nel procedimento esecutivo

La disciplina della liberazione dell'immobile pignorato, contenuta nell'art. 560 c.p.c., è stata oggetto di un'importante riforma ad opera del D.L. 135/2018 (convertito con L. 12/2019) e successivamente dalla riforma Cartabia, che ha ribaltato l'impostazione precedente.

Il sistema attuale, nel prevedere che «il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal nono comma» (art. 560, terzo comma, c.p.c.), distingue tre ipotesi:

1. Immobile non abitato dal debitore (art. 560, comma 7, c.p.c.): il giudice ordina la liberazione non oltre la pronuncia dell'ordinanza che autorizza la vendita o delega le relative operazioni.
2. Immobile abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare (art. 560, comma 8, c.p.c.): la regola generale è che l'ordine di liberazione viene emesso contestualmente al decreto di trasferimento, e non prima. Il legislatore ha così accordato prevalenza alle esigenze abitative del debitore rispetto all'interesse del creditore a vendere l'immobile libero.
3. Ipotesi di liberazione anticipata (art. 560, comma 9, c.p.c.): anche quando l'immobile è abitato dal debitore, il giudice può ordinare la liberazione anticipata se l'esecutato ostacola il diritto di visita dei potenziali acquirenti, impedisce le attività degli ausiliari del giudice, non mantiene adeguatamente l'immobile o viola altri obblighi di legge.

Il Tribunale di Castrovillari, con sentenza 17 marzo 2025, n. 487, ha ricostruito l’evoluzione normativa, osservando che la necessità di liberare anticipatamente l'immobile è divenuta un'opzione facoltativa, da valutarsi nel caso concreto, mentre per gli immobili costituenti abitazione principale il rilascio è consentito solo al momento dell'emissione del decreto di trasferimento; in motivazione: «La necessità di liberare in via anticipata l’immobile ritenuta imprescindibile a lungo, viene ora a delinearsi come un’opzione facoltativa, da valutarsi nel singolo caso concreto. Le esigenze del debitore che abita l’immobile “prima casa”, infatti, vengono considerate prevalenti rispetto all’interesse economico del creditore ad ottenere il massimo risultato possibile dalla vendita dell’immobile, sicché in caso di destinazione abitativa primaria il rilascio dell’immobile è consentito solo al momento dell’emissione del decreto di trasferimento».

Va inoltre ricordato che l'abitazione principale non gode di impignorabilità assoluta (al di fuori dell'esecuzione esattoriale, ex art. 76 d.P.R. 602/1973, norma eccezionale non suscettibile di applicazione analogica): la tutela del debitore si realizza proprio attraverso il differimento della liberazione al momento del decreto di trasferimento e non attraverso l'improcedibilità dell'esecuzione.

Quanto alle modalità attuative, l'art. 560, comma 10, c.p.c. prevede che l'ordine di liberazione sia eseguito dal custode senza le formalità di cui agli artt. 605 e ss. c.p.c., anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento, senza spese a carico dell'aggiudicatario o assegnatario (salvo espresso esonero del custode da parte di questi ultimi). Il giudice può autorizzare il custode ad avvalersi della forza pubblica.