L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che nella Gazzetta Ufficiale n. 177 del 1° agosto 2026 è stata pubblicata la l. n. 137/2026. Tra i profili di maggiore interesse, il Legislatore considera compatibili le professioni di avvocato con dottore commercialista ed esperto contabile, pubblicista, revisore contabile e consulente del lavoro, previa iscrizione nei rispettivi albi; nonché, tra le altre attività, l’amministrazione di condominio. La legge inserisce l'attività di amministratore di condominio tra quelle che l'avvocato può svolgere, recependo a livello normativo un orientamento già sostenuto dal Consiglio Nazionale Forense.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• Il ristoro dei danni asseritamente ascritti all'occupazione del vano adibito a cabina elettrica

Il condomino aveva chiesto giudizialmente la condanna della società al risarcimento dei danni per la occupazione di un vano condominiale adibito a cabina elettrica, in precedenza concesso in uso alla società in forza di una convenzione, poi risolta. Nelle more della controversia così intrapresa, la società convenuta, rimasta peraltro contumace, riconsegnava il locale, sicché l'attore limitava temporalmente la richiesta risarcitoria con riferimento all'occupazione protrattasi. La domanda attorea era stata dichiarata inammissibile in ambedue i gradi del giudizio di merito e, per queste ragioni, il ricorrente riteneva che la sentenza del Tribunale aveva disatteso la domanda risarcitoria allora spiegata per mancanza di prova sul quantum del danno; essa, pertanto, non assumeva efficacia preclusiva in ordine ai danni prodotti da contegni illeciti tenuti (occupazione sine titulo dell'immobile compiuta) in un periodo successivo alla sua emanazione. Secondo la Suprema Corte, ciascuna frazione temporale di occupazione senza titolo conserva la sua rilevanza autonoma, sia in termini di fatto lesivo che di danno-conseguenza di esso e, pertanto, l'efficacia vincolante di una sentenza res iudicata che abbia pronunciato sul risarcimento danni da occupazione può investire la qualificazione giuridica del rapporto o la titolarità, attiva o passiva, del diritto, ma non preclude una richiesta di ristoro avente ad oggetto i pregiudizi economici derivanti dall'illecito perpetrato in epoca successiva alla pubblicazione della decisione. Ha pertanto errato la Corte territoriale nel ritenere l'inammissibilità dell'azione esperita dall'odierno ricorrente, concernente - circostanza pacifica - il ristoro dei danni asseritamente ascritti all'occupazione del vano da data posteriore alla sentenza (Cass. civ., sez. III, 9 agosto 2026, n. 24577).

• Il riscatto di immobili urbani

Alcuni immobili ad uso parcheggio e già locati furono aggiudicati senza previa offerta al conduttore. Quest’ultimo esercitò giudizialmente il riscatto ex art. 39 l. 392/1978 e, con sentenza della Corte d'Appello fu ad esso riconosciuto il diritto, dichiarandosi l'avvenuto trasferimento ex tunc e fissandosi tre mesi dal passaggio in giudicato per il pagamento del prezzo, che tuttavia non avvenne, in quanto la società ritenne il debito estinto per compensazione con i canoni di locazione versati indebitamente. Secondo la Suprema Corte, in tema di riscatto di immobili urbani disciplinato dall’art. 39 della l. n. 392 del 1978, il mancato pagamento del prezzo nel previsto termine di tre mesi (che ha natura dilatoria) dalla sentenza che ha accolto la domanda di riscatto non comporta, in mancanza di una espressa previsione, decadenza dal diritto legittimamente esercitato e giudizialmente riconosciuto, né condiziona gli effetti della sentenza, ma concreta solo un inadempimento della obbligazione pecuniaria del retraente, dal quale può derivare il diritto del retrattato all’adempimento coattivo ed al risarcimento del danno ex art. 1224 c.c., ma non quello di chiedere la risoluzione del rapporto che è rimedio non esperibile per le obbligazioni nascenti dalla legge quale è quella del pagamento del prezzo in conseguenza dell’esercizio del diritto potestativo spettante al retraente (Cass. civ., sez. III, 22 luglio 2026, n. 23761).

• L'individuazione dell'opera abusiva ai fini del computo della volumetria

Il Comune aveva respinto dodici domande di condono edilizio, ciascuna riferita a un’unità abitativa compresa in un complesso edificato su quattro piani. Il T.A.R. aveva rigettato l’impugnazione; invece, il Consiglio di Stato aveva confermato la decisione, considerando unitariamente il complesso ai fini dei limiti volumetrici. Le richiedenti hanno proposto ricorso per cassazione, denunciando l’invasione delle attribuzioni del Legislatore e dell’amministrazione. Secondo la Corte di legittimità, in tema di condono edilizio ex art. 32, comma 25, del d.l. n. 269/2003, l'individuazione dell'opera abusiva ai fini del computo della volumetria rilevante per la sanatoria va effettuata con riguardo all'unitarietà dell'immobile o del complesso immobiliare, qualora realizzato in esecuzione di un disegno unitario, risultando irrilevante la mera suddivisione in più unità abitative e la presentazione di distinte istanze di condono imputabili a un unico centro di interesse (Cass. civ., S.U., 22 agosto 2026, n. 24735).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• L'abbattimento di alberi pericolanti in condominio

A seguito di lamentele di alcuni condomini, era stata richiesta una perizia agronomica, affinché un tecnico abilitato valutasse la reale pericolosità di alcuni alberi. L'agronomo incaricato, rilevando parametri di stabilità e inclinazione, rilevava la pericolosità, evidenziando che era necessario l'abbattimento per scongiurare la caduta per ribaltamento o sollevamento della zolla, poiché la potatura non avrebbe consentito di raggiungere un fattore di sicurezza adeguato. L'assemblea deliberava a maggioranza l'abbattimento, ritenendo prevalente l'esigenza di tutela dell'incolumità delle persone. Il condomino dissenziente proponeva ricorso cautelare, sostenendo che la delibera fosse illegittima e che occorresse sospenderne l'esecuzione per consentire una nuova perizia. Secondo il giudice, l'abbattimento di alberi pericolanti costituisce intervento di manutenzione e non innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. Del resto, la pericolosità era stata accertata con rigore scientifico e, quanto al vincolo paesaggistico, non era stato dedotto alcun elemento idoneo a qualificare gli esemplari come alberi monumentali (Trib. Genova 19 agosto 2026).

• I lavori necessari alla messa in sicurezza del locale privato

Il proprietario di un box aveva chiesto al giudice il provvedimento urgente volto ad imporre al condominio l'esecuzione dei lavori necessari alla messa in sicurezza del suo locale, eliminando le infiltrazioni d'acqua e prevenendo il rischio di nuovi cedimenti della soletta. Il ricorrente rilevava che la pavimentazione del cortile presentava avvallamenti e lesioni e riteneva che la mancata manutenzione ordinaria e straordinaria fosse la causa delle infiltrazioni. Il resistente condominio, invece, contestava il pericolo di crollo. Il giudice confermava

le conclusioni della CTU e, quindi, la persistenza delle infiltrazioni e la loro imputabilità alla mancata manutenzione del cortile sovrastante di proprietà del condominio. Oltre a ciò, il giudicante ha precisato che la denunzia di danno temuto non richiede un danno già verificato, ma anche solo "il ragionevole pericolo che il danno si verifichi"; sicché, nel caso in esame, dato che si era verificato un cedimento, le infiltrazioni potevano provocarne altri con ulteriori rischi (Trib. Milano 21 agosto 2026).

• Il subentro del condomino all’impianto centralizzato

Un condominio si era distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato. Successivamente, però, a seguito della sua richiesta di riallacciarsi, tale diritto gli era stato negato in quanto non era più possibile appoggiare una nuova utenza alla canna fumaria dell'impianto originario. Tale diramazione, infatti, era ormai occupata dagli allacci degli altri condomini, i quali contestavano il subentro. Secondo il giudice, invece, era stato violato il disposto dell'art. 1102 c.c., essendo stato impedito il pari diritto degli altri all'uso della cosa comune. Per meglio dire, i convenuti avevano approfittato della liberazione della canna fumaria condominiale da parte dell'attrice per occuparla interamente, senza consentirle di ripristinare l'uso anteriore né offrire valide alternative al problema indiscutibile del riscaldamento del piano terra. Per queste ragioni, la domanda della parte attrice è stata accolta (Trib. Brescia 5 agosto 2026, n. 6404).

• Il riposizionamento dell’impianto di climatizzazione

Una condomina proponeva ricorso ex art. 1170 c.c. contro la proprietaria dell'appartamento servito dall'impianto che aveva collocato l'unità esterna del proprio climatizzatore sul muro perimetrale comune, in prossimità della copertura del bagno nella disponibilità della ricorrente. La ricorrente, in particolare, rilevava che il macchinario era rumoroso e occupava lo spazio sovrastante la copertura e impediva di intervenire sulla guaina impermeabilizzante e sui verticali, proprio mentre nel bagno si erano manifestate infiltrazioni. Secondo il giudice, invece, quanto alla manutenzione della guaina impermeabilizzante, tale situazione integrava una turbativa possessoria meritevole di tutela, poiché l'installazione dell'impianto, pur insistendo legittimamente sul muro perimetrale condominiale, determinava una concreta limitazione all'esercizio del possesso da parte della ricorrente in relazione alla possibilità di provvedere liberamente alla manutenzione della copertura del proprio bagno; la molestia non richiedeva però la rimozione integrale del climatizzatore e, pertanto, poiché il rialzo era sufficiente a ripristinare il pieno esercizio del possesso, la resistente è stata condannata a riposizionare l'impianto in modo da lasciare almeno 30 centimetri liberi sotto le staffe (Trib. Roma 14 agosto 2026).

• La registrazione audio dell’assemblea condominiale

Una condomina, tramite registrazione audio della riunione depositata sia integralmente sia per estratto, contestava le deliberazioni deducendo plurimi vizi. Secondo l'attrice, dall'ascolto non risultava che il preventivo dell'amministratore fosse stato esaminato e discusso, nonostante il verbale assembleare lo indicasse come allegato e parte della documentazione approvata. Il condominio, invece, contestava la registrazione, osservando che la medesima era stata interrotta. Secondo il giudice, la preventiva richiesta di autorizzazione a poter registrare la seduta assembleare o il consenso dei condomini costituiscono un ragionevole contemperamento tra la tutela degli interessi del registrante e la tutela della privacy e condizionano la possibilità di utilizzare il mezzo probatorio. Nel caso concreto, invece, il verbale non attestava alcuna autorizzazione né il consenso dei condomini. La registrazione è stata quindi esclusa sia nella versione integrale sia nell'estratto. Non sono state utilizzate neppure le dichiarazioni testimoniali riferite al contenuto dell'estratto fatto ascoltare al testimone, mentre sono rimaste valutabili le restanti parti della deposizione (Trib. Imperia 19 agosto 2026, n. 486).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• La chiusura della loggia di pertinenza dell'unità immobiliare

La proprietaria di un immobile aveva effettuato un cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale. La titolare, a mezzo di tecnico incaricato, aveva presentato dapprima una SCIA per la regolarizzazione di un intervento abusivo consistente nella chiusura della loggia di pertinenza dell'unità immobiliare, realizzata attraverso il montaggio di vetrate. Tale segnalazione era stata tuttavia rigettata dall'amministrazione comunale in quanto la pratica presentata era carente dei requisiti minimi per la presentazione della stessa in quanto non era stato valutato l'aumento di volumetria (e cambio d'uso) dovute alla trasformazione da loggia a locale residenziale. Secondo il giudice, il diniego era comunque sufficientemente ed esaustivamente motivato sia in relazione alla mancata corrispondenza di quanto dichiarato ai "parametri" di riferimento, ossia quelli contemplati dagli artt. 24, commi 5-bis e 5-ter d.P.R. n. 380/2001, sia in relazione agli esiti del sopralluogo effettuato. In particolare, l'ordine di demolizione aveva messo in luce la carenza dei requisiti igienico-sanitari minimi relativi ai rapporti aero-illuminanti, compromessi dalla trasformazione della loggia in locale chiuso ad uso residenziale, oltre alla non conformità dell'ambiente interno rispetto alla disciplina dettata dal Regolamento edilizio comunale. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (T.A.R. Lazio Roma 24 agosto 2026, n. 14338).

Riferimenti

Legge 28 luglio 2026, n. 137, in Gazzettaufficiale.it, 1° agosto 2026.