La sospensione delle delibere assembleari nel condominio

Ambito di applicazione

L’impugnazione in sede giudiziale della delibera adottata dall’assemblea condominiale non spiega di per sé, sino alla definizione del giudizio, alcuna automatica incidenza sulla efficacia obbligatoria propria della delibera impugnata; l’art. 1137, comma 3, c.c. consente, tuttavia, all’autorità giudiziaria di sospenderne di volta in volta l’efficacia su istanza di parte.

La norma si riferisce letteralmente non all’efficacia ma alla «esecuzione della deliberazione» nonostante, come noto, una delibera assembleare non costituisca un titolo esecutivo e non possa, quindi, fondare ex se un procedimento esecutivo; il riferimento è da intendersi, quindi, piuttosto agli effetti vincolanti che, ai sensi dell’art. 1137, comma 1, c.c. le delibere assembleari spiegano tra i condomini a prescindere dalla eventuale successiva formazione del titolo giudiziale. In tal senso l’ambito di applicazione della sospensione si deve ritenere esteso non solo alle deliberazioni che siano suscettibili di essere immediatamente poste a fondamento della formazione, in sede giudiziale, del titolo esecutivo, come nel caso delle approvazioni di riparti di spese idonee a fondare l’ingiunzione per la riscossione dei contributi ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c.,  ma anche alle altre deliberazioni comunque dotate di efficacia obbligatoria : si pensi ad una delibera regolativa delle modalità di uso dei beni comuni.

La cornice normativa

L’art. 1137, comma 4, c.c. rinvia per ogni ulteriore regolazione del rimedio dell’inibitoria («Per quanto non espressamente provisto»), alla disciplina sul procedimento cautelare uniforme di cui agli artt. 669-bis e segg. c.p.c., a conferma della natura cautelare della misura rispetto al diritto suscettibile di essere fatto valere in sede di merito e della sua riconducibilità al principio costituzionale di effettività della tutela giurisdizionale.

La competenza a provvedere sull’istanza di sospensione spetta, quindi, al giudice adito per il merito (art. 669-quater, comma 1, c.p.c.) o, in caso di ricorso ante causam, al giudice competente a conoscere dell’impugnazione nel merito (art. 669-ter, comma 1, c.p.c.); tuttavia è sempre competente il tribunale per le cause rientranti nella competenza del giudice di pace (art. 669-ter, comma 2; art. 669-quater, comma 3, c.p.c.).

La connessione con il giudizio di impugnazione

È stato espressamente consentito, per effetto della riforma ex l. n. 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013, proporre istanza di inibitoria prima del giudizio di merito, vale a dire anteriormente all’impugnazione della delibera assembleare da inibire (art. 1137, comma 4, c.c.), tenuto conto che nel giudizio ordinario la prima udienza non potrebbe di regola svolgersi prima del decorso del c.d. termine a comparire ex art. 163-bis c.p.c. (esteso attualmente ad almeno 120 gg. dopo la riforma ex d.lgs n. 149/2022)

È da tener presente, al contempo, che la proposizione dell’istanza cautelare ante causam non comporta alcuna sospensione od interruzione del breve termine di decadenza (trenta giorni) previsto per l’impugnazione e, quindi, nella prassi si è rivelata del tutto residuale l’utilità di un distinto anticipato esperimento del rimedio dell’inibitoria rispetto a quello del giudizio di merito.

Al riguardo è stata però introdotta, con la riforma Cartabia ex d.lgs. n. 149/2022, in vigore per tutti procedimenti successivi al 28 febbraio 2023, la possibilità che l’inibitoria disposta ante causam dal giudice resti efficace a prescindere dalla successiva promozione o coltivazione del giudizio di merito: infatti la sospensione della delibera condominiale è stata espressamente ricompresa tra le misure cautelari per le quali, ai sensi dell’art. 669-octies, comma 6, c.p.c., il giudizio di merito è meramente facoltativo e, quindi, il giudice adito, in sede di accoglimento dell’istanza cautelare, non deve fissare alcun termine per l’impugnazione della deliberazione ex art. 1137 c.c. e la deliberazione resta inibita nella sua efficacia a prescindere dal giudizio di merito ed anche in caso di successiva estinzione del giudizio eventualmente instaurato (c.d. strumentalità attenuata della misura cautelare), in deroga a quanto previsto in via generale per le misure cautelari dall’art. 669-octies, comma 1, e dall’art. 669-novies, comma 1, c.p.c..

La possibilità che l’iniziativa giudiziale si esaurisca nella fase cautelare indubbiamente potrebbe, quindi, rendere maggiormente utile l’attivazione del rimedio ante causam nei casi di effettiva urgenza di provvedere, confidando in un tempestivo provvedimento giudiziale – eventualmente anche inaudita altera parte ai sensi dell’art. 669-sexies, comma 2, c.p.c. - senza l’assunzione degli oneri difensivi connessi al giudizio di merito.

È da evidenziare, inoltre, che il novellato art. 669-octies, comma 6, c.p.c. riferisce correttamente la sospensione non già all’esecuzione ma all’efficacia delle delibere assembleari adottate dal condominio, in tal senso fornendo un significativo riscontro a quanto già argomentato in ordine alla estensione dell’ambito di applicazione della misura.

Presupposti sostanziali

Profili generali

L’art. 1137, comma 3, c.c., nel rimettere al giudice il potere di sospendere la deliberazione assembleare impugnata, non indica, neppure mediante clausola generale (come per i “gravi motivi” ex art. 23, comma 3, c.c. in tema di associazioni), quali siano i presupposti sostanziali per l’accoglimento dell’instanza di inibitoria.

È indubbio, tuttavia, che, in ragione del contenuto della misura richiesta e della richiamata disciplina di cui agli artt. 669-bis e segg. c.p.c., devono ritenersi sussistenti i presupposti propri di ogni cautela, astrattamente riconducibili alle due polarità del c.d. fumus boni iuris e del c.d. periculum in mora.

Vengono, infatti, in questione due profili complementari: uno relativo al grado di probabilità di accoglimento dell’impugnazione (fumus) e l’altro al danno che nelle more del giudizio di merito subirebbe il diritto fatto valere dal condomino impugnante (periculum).

In particolare, quanto al fumus, è da valutare il vizio della delibera assembleare impugnata, così come formulato dalla parte attrice o, in caso di nullità, rilevato di ufficio dallo stesso giudice adito, trovando applicazione anche alle delibere condominiali il principio sancito in materia contrattuale dall’art. 1421 c.c. (Cass. sez. II, 27 settembre 2017 n. 22678; Cass. sez. II, 17 giugno 2015, n. 12582); in ordine al periculum deve, poi, essere rappresentata l’effettiva incidenza della delibera condominiale su interessi meritevoli di tutela del soggetto impugnante.

I due profili devono essere entrambi valutati ai fini dell’accoglimento dell’inibitoria in quanto, in astratto, la pur manifesta fondatezza dell’impugnazione non giustifica di per sé l’anticipazione degli effetti della sentenza se non è prospettata alcuna lesione suscettibile di verificarsi in attesa della definizione del merito; analogamente, la mera rappresentazione di un pur rilevante danno imminente non rileva se non unita alla dimostrazione della verosimile fondatezza dell’impugnazione.

Sussiste, tuttavia, un nesso di complementarità tra i due profili, nel senso che quanto maggiore è la consistenza dell’uno tanto minore potrà essere quella dell’altro: in sostanza, l’inibitoria della delibera impugnata può essere disposta sia in caso di paventate lesioni di minore consistenza ma palesemente fondate nella loro ingiustizia sia in caso prospettati pregiudizi ad interessi di rango primario della parte attrice pur nell’ipotesi di mera incertezza o controvertibilità della questione di merito.

Entrambi i presupposti sono argomentabili soltanto alla luce della natura cautelare della sospensione rispetto al giudizio di impugnazione ex art. 1137 c.c.: la disciplina normativa non prevede, infatti, come si è detto, alcun requisito specifico, di talché si deve escludere che il legislatore abbia richiesto una peculiare consistenza della situazione di pericolo ai fini dell’adozione della misura della sospensione.

Muovendo, quindi, dal criterio ermeneutico riassumibile nel broccardo ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit, non è da ritenersi necessario, in particolare, che sia prospettato un danno imminente irreparabile alla sfera dell’impugnante così come previsto, invece, dall’art. 700 c.p.c. ai fini della tutela atipica in via di urgenza né è richiesto che sia per inverarsi quel pregiudizio grave e irreparabile che il legislatore della riforma del codice di procedura civile ha inserito tra i presupposti dell’inibitoria della sentenza di primo grado in sede di gravame (art. 283, comma 1, c.p.c. come novellato dal d.lgs. n. 149/2022; il gravissimo danno è, invece, richiesto nel rito del lavoro dall’art. 431, comma 3, c.p.c. e nel rito delle locazioni dall’art. 447-bis, ult. co., c.p.c.).

La ripartizione delle spese

L’esclusione di uno standard peculiare della situazione di pericolo è in concreto rilevante in presenza di una controparte, il condominio, che si presenta in linea di principio dotato di idonee garanzie patrimoniali suscettibili di restaurare a posteriori la sfera patrimoniale del condomino che abbia ottenuto l’annullamento della delibera impugnata; tale solidità patrimoniale in astratto potrebbe, infatti, indurre a ritenere non sussistente, di regola, un pregiudizio irreparabile a carico del condòmino impugnante in sede di promozione del giudizio: si pensi alle ipotesi ricorrenti di impugnazioni di delibere approvative degli stati di riparto delle spese di preventivi e rendiconti annuali di gestione.

Nel contenzioso condominiale non è, in particolare, espressamente richiesto che il giudice proceda ad una valutazione comparativa tra le esigenze gestionali del Condominio ed i danni paventati dall’impugnante alla rispettiva sfera patrimoniale: valutazione comparativa che è, invece, prevista, nel giudizio di impugnazione delle delibere societarie, tra «il pregiudizio che subirebbe il ricorrente dalla esecuzione e quello che subirebbe la società dalla sospensione della esecuzione della deliberazione» (art. 2378, comma 4, c.c.).

Il carattere esclusivamente patrimoniale del pregiudizio paventato dal condomino attore non può, in altri termini, essere considerato dirimente al fine di escludere la sussistenza di esigenze cautelari da tutelare mediante l’inibitoria della deliberazione impugnata, tenuto anche conto che l’assemblea può comunque rinnovare ogni decisione, anche con efficacia retroattiva, sanando il vizio in cui era incorsa in precedenza, essendo riconosciuta una applicazione generale al principio formulato in tema di società dall’art. 2377, comma 8, c.c. (Cass. sez. II 18 giugno 2025 n. 16397; Cass. sez. VI-II 8 giugno 2020 n. 10847; Cass. sez. II 21 novembre 2019 n. 30479).

Il tempestivo vaglio, in sede di istanza di sospensione, dei vizi della deliberazione condominiale approvativa di un rendiconto o di un preventivo di spese è, inoltre, idoneo a selezionare il contenzioso nella fase di riscossione, in quanto la disposta inibitoria preclude l’ottenimento del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c. o, nel caso sia negata, affievolisce la convenienza ad opporsi alla emessa ingiunzione di pagamento. In tal senso anche la censura rivolta al solo piano di riparto delle spese condominiali può astrattamente giustificare l’istanza di inibitoria al fine di evitare l’ulteriore sviluppo del contenzioso tra i condomini.

Il diniego assembleare

La sospensione può, inoltre, ritenersi ammissibile anche in relazione ad una deliberazione assembleare a contenuto negativo: si pensi ai dinieghi delle autorizzazioni a determinate modifiche dei beni comuni ex art. 1102 c.c. quali si riscontrano, ad esempio, in relazione all’installazione di canne fumarie, impianti di condizionamento oppure di impianti per la produzione di energia da fonte rinnovabile ex art. 1122-bis c.c.

In tali casi, infatti, l’inibitoria mira a rimuovere un impedimento che l’assemblea ha opposto all’esercizio di un ipotetico diritto del condomino, il quale ben potrebbe, comunque, essere oggetto di un autonomo accertamento positivo in sede giudiziale anche a prescindere dall’impugnazione della delibera assembleare, essendo in questione, in tesi, una ragione di eventuale nullità della stessa per impossibilità dell’oggetto (secondo la direttiva nomofilattica aggiornata da Cass., sez. un., 14 aprile 2021, n. 9839).

Anche in tali fattispecie, un tempestivo vaglio dell’istanza di sospensione del diniego assembleare può, quindi, assolvere un ruolo deflattivo del contenzioso, in quanto potenzialmente idoneo ad evitare o, quanto meno, ridurre la maturazione di una lesione di un diritto suscettibile di essere risarcita dalla compagine condominiale.

Delibere regolative

Ulteriori delibere assembleari frequentemente oggetto di contestazioni sono quelle adottate per disciplinare le modalità di uso dei servizi e beni comuni con o senza l’apporto di modificazioni ai sensi dell’art.1102 c.c.: si pensi alle ripartizioni dei posti auto tra i condomini od alla regolazione della apertura/chiusura di cancelli nelle aree cortilizie oppure agli orari di accensione dell’impianto centrale del riscaldamento.

Viene in questione un contenuto tipico del regolamento condominiale in senso stretto ex art. 1138, comma 1, c.c., laddove sono previste «le norme circa l’uso dei beni comuni» le quali, tuttavia, non possono pregiudicare il contenuto del diritto di proprietà spettante a ciascun condomino – sulle rispettive unità immobiliari come sulle proprietà comuni – né possono essere derogare a talune norme connotanti la situazione di condominio, quali espressamene richiamate all’art. 1138, comma 4, c.c.

Proprio il rispetto di tali limiti costituisce, quindi, il parametro di giudizio per valutare la fondatezza delle censure rivolte alla delibera regolativa e, in sede cautelare, è da verificare l’impatto delle dedotte violazioni sulle effettive utilità suscettibili di essere precluse: se, ad esempio, la chiusura di un’area cortilizia sia o meno idonea a pregiudicare la destinazione commerciale di un locale al piano terra o l’accesso tramite il proprio veicolo all’abitazione.

È da considerare, al riguardo, che la misura e le modalità di uso dei beni comuni rientrano nella competenza per la materia del giudice di pace ai sensi dell’art. 7, comma 3, n. 2, c.p.c. (Cass. sez. VI-II, 27 ottobre 2015 n. 21910) e, quindi, ogni deliberazione in merito è suscettibile di essere sospesa, come già evidenziato, solo avanti al Tribunale (artt. 669-ter, comma 2, 669-quater, comma 3, c.p.c.). Se, tuttavia, è radicalmente in contestazione la destinazione impressa al bene, vale a dire il diritto ad un determinato uso di una porzione condominiale (ad es. quale parcheggio) e non le mere modalità di esercizio del diritto, la competenza spetta comunque al Tribunale anche per il giudizio di merito (Cass., sez. VI-II, 10 agosto 2015, n. 16650).