L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la provincia autonoma di Trento, con il provvedimento del 13 agosto 2026, n. 56 (pubblicato nel B.U.R. Trentino Alto Adige del 20 agosto 2026, n. 34), ha approvato alcune modificazioni del decreto recante "Disposizioni regolamentari in materia di edilizia sostenibile”. Il provvedimento aggiorna il regolamento in materia di edilizia sostenibile e certificazione energetica degli edifici ivi compresi i suoi allegati tecnici. In particolare, il provvedimento recepisce a livello provinciale le novità introdotte dal D. Min. Ambiente e Sic. Energ. 28/10/2025 (Requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici) e dal d.lgs. n. 5/2026 sulla promozione energetica da fonti rinnovabili.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• La clausola del divieto di alienare l’immobile per un tempo indeterminato

Gli attori avevano chiesto lo scioglimento della comunione ordinaria in essere tra le parti avente ad oggetto un immobile ad uso industriale, formalmente intestato al convenuto ma, secondo la prospettazione attorea, in comproprietà tra tutti i fratelli. Secondo quanto dedotto dagli attori, era stato stipulato con il Comune un contratto preliminare di acquisto del terreno da destinarsi ad insediamenti di carattere artigianale e industriale e avrebbe poi edificato il fabbricato, ottenendo l'agibilità dell'immobile. Secondo la Suprema Corte, invece, la clausola contrattuale, inserita in un atto di compravendita, che vieta all'acquirente di alienare il bene per un tempo indeterminato o comunque rimesso alla discrezionalità di una parte, senza che sia ravvisabile un interesse apprezzabile e meritevole di tutela, è nulla per contrasto con l'art. 1379 c.c. e non è opponibile ai terzi. Il principio si applica anche ai vincoli di destinazione e ad altre pattuizioni che, pur non configurandosi come divieto di alienare in senso stretto, producono limitazioni ugualmente incisive sul diritto di proprietà (Cass. civ., sez. III, 7 settembre 2026, n. 25103).

• La decadenza del diritto al contributo per la riparazione degli immobili danneggiati dal sisma

La vicenda trae origine dal contributo per la riparazione degli immobili danneggiati dal sisma, già riconosciuto ai sensi della legislazione speciale, sugli interventi e provvidenze per la ricostruzione e per la ripresa economica dei comuni colpiti dai terremoti. A seguito di compravendita, il venditore aveva ceduto anche il diritto al contributo e l’acquirente, divenuto proprietario, presentava un nuovo progetto di ricostruzione, prevedendo l'accorpamento dell'unità acquistata con altro suo immobile limitrofo. Il Comune non provvedeva alla richiesta di voltura del contributo avanzata dal nuovo proprietario, inoltre veniva revocato il contributo originariamente concesso al precedente proprietario. Secondo la Suprema Corte, in tema di contributi per la ricostruzione o riparazione di immobili danneggiati da eventi sismici, il contributo pubblico non costituisce una posizione patrimoniale autonoma e ambulatoria, ma è un beneficio d'indole pubblicistica strettamente correlato al progetto edilizio approvato e al relativo titolo abilitativo; ne consegue che la revoca o la caducazione della concessione edilizia comporta necessariamente la decadenza dal diritto al contributo, il quale non può sopravvivere alla concessione né essere trasferito o "rivivere" in relazione a diversa e successiva concessione (Cass. civ., sez. I, 6 settembre 2026, n. 25029).

• L’esenzione dell’IMU

Le due unità immobiliari erano state unificate mediante la realizzazione di una scala interna; a seguito di variazione catastale, peraltro, la cucina era presente in uno solo dei due subalterni. Il ricorrente ha eccepito quindi di trovarsi nelle condizioni corrette, sia per le caratteristiche dell'immobile, adibito ad abitazione principale, sia relativamente ai requisiti di proprietario, per poter godere dell'esenzione IMU. Secondo la Suprema Corte, invece, ai fini dell’esenzione IMU, assumono rilievo esclusivamente la residenza anagrafica e la dimora abituale del possessore dell’immobile, considerate individualmente, e non la situazione abitativa degli altri componenti del nucleo familiare. Ne consegue che il contribuente che dimori abitualmente e risieda anagraficamente nel proprio immobile ha diritto all’esenzione IMU per tale abitazione principale anche se il coniuge risiede e dimora in un diverso immobile, e ciò indipendentemente dal fatto che questo sia ubicato nello stesso o in diverso comune, non potendo la condizione abitativa del coniuge precludere il beneficio fiscale spettante al possessore che soddisfi personalmente i requisiti di legge (Cass. civ., sez. trib., 4 settembre 2026, n. 25004).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• La richiesta di nomina giudiziale di un amministratore nel condominio minimo

Nella specie una condomina aveva chiesto al competente Tribunale di provvedere alla nomina di un amministratore per il proprio condominio, non essendo riuscita a tale scopo l'assemblea, riunitasi inutilmente per ben due volte dopo le dimissioni rassegnate dall'amministratore in carica. Il giudice ha respinto il ricorso in primo luogo perché il fabbricato condominiale per cui era causa costituiva un condominio minimo, composto da tre sole unità immobiliari. In secondo luogo, nel caso di specie risultava documentato che l'amministratore aveva rassegnato le proprie dimissioni dall'incarico e che in due assemblee di seguito non era stata raggiunta una decisione condivisa circa l'individuazione del sostituto. Secondo il Tribunale la mancata nomina di un nuovo amministratore non determina quindi automaticamente una situazione di impossibilità amministrativa né integra, di per sé sola, il presupposto necessario per l'intervento sostitutivo dell'Autorità Giudiziaria (Trib. Ascoli Piceno 2 settembre 2026).

• La formalizzazione del verbale di assemblea

Secondo il condomino il verbale manoscritto, redatto durante la riunione e sottoscritto dal presidente e dal segretario, non indicava i condomini favorevoli e contrari, né consentiva altrimenti di individuarli e di verificare il raggiungimento dei quorum deliberativi. Inoltre, riteneva che la copia dattiloscritta successivamente predisposta dall'amministratore non poteva sanare quelle omissioni. In quanto le integrazioni contenute nel nuovo documento, inserite unilateralmente dopo la chiusura dell'assemblea, sarebbero state prive di rilevanza giuridica. A parere del Tribunale, il verbale non ha natura costitutiva, ma meramente ricognitiva degli accadimenti, delle deliberazioni adottate e delle relative maggioranze e la sua redazione non è obbligatoriamente contestuale rispetto allo svolgimento dell'assemblea. Il verbale pertanto può essere formalizzato anche nei giorni successivi, purché rispetti fedelmente le decisioni adottate e non perde validità se integrato nei limiti della veridicità e senza alterazioni. Inoltre, la deliberazione aveva dunque contenuto soltanto programmatico e non produceva un effetto lesivo attuale nella sfera del condomino (Trib. Roma 4 settembre 2026, n. 12493).

• L’eliminazione degli ostacoli dalle rampe dell’edificio

Il ricorrente, invalido al 100%, utilizza una carrozzina motorizzata custodita nei box raggiungibili attraverso rampe che, secondo la sua prospettazione, presentavano dossi e variazioni di pendenza tali da impedirgli di percorrerle autonomamente. Per svolgere le attività quotidiane aveva quindi bisogno dell'aiuto di parenti e amici o, in alcune occasioni, dell'assistenza retribuita di un terzo. Quindi, con ricorso ex art. 700 c.p.c. aveva chiesto che fosse ordinato al condominio di eliminare gli ostacoli presenti sulle rampe. Il Tribunale ha escluso che l'art. 2, comma 2, della l. n. 13/1989 attribuisca al condomino un diritto immediato a ottenere la condanna del condominio all'esecuzione delle opere. Inoltre, nella vicenda, il fumus era stato escluso anche sul piano probatorio, poiché l'elaborato tecnico non descriveva con sufficiente precisione l'inidoneità delle rampe; quanto al periculum in mora, il ricorrente aveva dichiarato di poter comunque uscire dall'abitazione con l'aiuto di parenti, amici o di un assistente retribuito. In ogni caso, sussisteva la disponibilità del condominio a consentire il parcheggio della carrozzina in spazi comuni più facilmente accessibili. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Trib. Foggia 2 settembre 2026).

• La richiesta di un amministratore ad acta per la scelta della ditta appaltatrice

Una condomina, con procedura d’urgenza, aveva ottenuto un provvedimento diretto all'esecuzione dei lavori necessari sul terrazzo di sua proprietà, avente anche funzione di copertura dell'edificio; successivamente, dato l’inadempimento, aveva successivamente promosso il procedimento di attuazione coattiva previsto dall'art. 669-duodecies c.p.c. Nonostante ciò, i lavori non erano iniziati e, per questo motivo, la condomina aveva richiesto la nomina di un amministratore ad acta con il compito di individuare l'impresa esecutrice e di supervisionare e dirigere la corretta esecuzione delle opere. Secondo il giudice, invece, l'amministratore del condominio aveva adempiuto puntualmente alle prescrizioni indicate nell'ordinanza cautelare e che alcuni dei condomini, tenuti al pagamento delle spese di rifacimento del terrazzo, avevano omesso di versare le quote necessarie per l'esecuzione dei lavori, ostacolando in tal modo l'attuazione dell'ordinanza; dunque, per queste ragioni, il Tribunale rigetta la richiesta concernente la nomina di un amministratore ad acta, trattandosi di provvedimento non idoneo a sopperire alle inadempienze imputabili ai condomini. Difatti, la morosità non poteva essere superata affidando a un altro soggetto gli stessi compiti gestori già correttamente eseguiti (Trib. Pescara 31 agosto 2026).

• Il diritto di accesso del proprietario nell’immobile condotto in locazione

In seguito alla comparsa di gravi infiltrazioni, nell’immobile condotto in locazione era stato promosso un accertamento tecnico preventivo. Dopo l'intervento dei Vigili del Fuoco, l'ente locale aveva ordinato al proprietario di rendere inaccessibili i locali posti sotto la verticale del piano di calpestio realizzato nel sottotetto, fino al ripristino delle normali condizioni di sicurezza. Tuttavia, la conduttrice aveva inizialmente consentito l'accesso, lo aveva poi limitato ai soli locali interessati dall'interdizione e, infine, aveva negato ulteriori ingressi di sopralluoghi per finalità diverse. La proprietaria aveva quindi proposto ricorso d'urgenza ai sensi dell'art. 700 c.p.c., chiedendo di poter accedere all'intero appartamento con i propri tecnici per individuare le opere necessarie alla messa in sicurezza e al ripristino del bene. Secondo il giudice, il diritto di accesso del locatore alla cosa locata non è espressamente previsto dal codice vigente; nondimeno, tra gli obblighi che la legge impone al locatore vi è quello di mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione al fine di garantirne il godimento. Ad ogni modo, il diritto di accesso del locatore, esercitato nel rispetto del libero godimento del bene da parte del conduttore e tenuto conto dell'inviolabilità del domicilio, è lo strumento necessario al locatore stesso per adempiere agli obblighi di legge ad esso imposti, l'esercizio di detto diritto può essere ostacolato solo ove sussistano comprovate ragioni. Nella specie, il fumus boni iuris era stato riconosciuto sulla base delle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo, della documentazione fotografica e dei verbali dei Vigili del Fuoco. Il Tribunale ha quindi accertato il diritto della società proprietaria di accedere all'intero immobile e ha ordinato alla conduttrice di consentire immediatamente l'ingresso alla locatrice e ai tecnici incaricati per le operazioni necessarie alla messa in sicurezza e al ripristino (Trib. Pisa 26 agosto 2026, n. 1568).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• La legittimità edilizia dei parcheggi dell’edificio

La ricorrente è proprietaria di un immobile che presenta un'autorimessa al piano terreno, da cui accede attraverso un "corsello", cioè una stretta corsia di larghezza variabile fra mt. 2,21 e mt. 2,27, delimitata, sul lato opposto, da 6 posti auto di proprietà dei controinteressati. Poiché i posti auto costituiscono un ostacolo per l'accesso all'autorimessa, era stato richiesto al Comune di verificare la legittimità dei parcheggi, anche facendo presente che l'area interessata dal presunto abuso era stata assoggettata a vincolo paesaggistico e al vincolo sismico. Sulla base del verbale della Polizia Municipale, l'Amministrazione comunicava l'avvio del procedimento finalizzato a verificare la legittimità edilizia dei parcheggi; in particolare, i vigili rilevano che non si erano trovati elementi tali da poter ricondurre ad un arco temporale ben preciso sia la tracciatura sia l'utilizzo dei parcheggi. Parte ricorrente lamentava la violazione delle norme edilizie e paesaggistiche in quanto non era mai intervenuto alcun titolo edilizio abilitante e le opere non state realizzate in area assoggettata a vincolo paesaggistico e sismico. Secondo il giudice amministrativo, invece, la ricorrente non aveva neppure provato di avere un diritto di passo carrabile sulla fascia prospiciente, che non poteva essere esercitato per la presenza delle autovetture. Sul punto il Collegio ritiene anche doveroso precisare che per giurisprudenza pacifica "l'onere di fornire la prova della legittimità di un'opera edilizia, anche in relazione all'epoca di realizzazione della stessa, incombe sul proprietario" e, nel caso in esame, la stessa Amministrazione aveva ritenuto non sussistano elementi per sanzionare i parcheggi, per cui era onere della ricorrente dimostrare l'esistenza del vincolo, che dall'istruttoria del Comune non era invece emersa. Ricorso rigettato (T.A.R. Liguria-Genova 5 settembre 2026, n. 1053).

Riferimenti

Disposizioni regolamentari in materia di edilizia sostenibile, in Bollettino.Regione.Taa.it, 20 agosto 2026.