L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Lazio con il provvedimento del 18 settembre 2026, n. 16 (pubblicato nel B.U.R. Lazio del 22 settembre 2026, n. 16), ha approvato i criteri e la modalità per la definizione del canone calmierato per l'edilizia sociale. In particolare, il provvedimento prevede che la concessione in uso dell’alloggio può essere a titolo gratuito se l’immobile è stato acquistato da enti o soggetti pubblici e destinato ad uso abitativo per il personale appartenente al proprio organico.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• L’accesso al fondo di proprietà esclusiva

Il condominio aveva chiesto la condanna della condomina a consentire l'accesso all'atrio, attraverso la sua proprietà, per l'installazione di prese di ventilazione a servizio delle cantinole condominiali sottostanti, affette da infiltrazioni e umidità. La Corte d'Appello, in riforma dell'ordinanza, ha ritenuto che il primo giudice avesse omesso di pronunciare sull'oggetto della domanda, cioè sulla richiesta di accesso, e che la condizione giuridica dell'atrio fosse irrilevante, gravando comunque sulla proprietaria, in forza dell'obbligazione propter rem di cui all'art. 843 c.c., l'obbligo di consentire l'accesso necessario all'esecuzione dell'opera comuni. Secondo la Suprema Corte, invece, in tema di condominio, l’art. 843 c.c. è applicabile nei rapporti tra condominio e singolo condomino solo se l’accesso al fondo di proprietà esclusiva è necessario per costruire o riparare un bene rientrante tra le parti comuni ex art. 1117 c.c. Difatti, l’accesso e il passaggio imposti dalla norma costituiscono una mera limitazione legale del diritto di proprietà per un’utilità occasionale e transeunte del vicino e non possono tradursi nell’imposizione di un peso stabile e permanente sul fondo altrui (quale, ad esempio, l’installazione di prese di ventilazione), che integrerebbe una servitù non riconducibile all’ambito applicativo dell’art. 843 c.c. (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2026, n. 25609).

• I prelievi e versamenti promiscui tra i conti correnti di diversi edifici

La controversia trae origine dalle vicende dell'ex amministratore, il quale gestiva contemporaneamente diversi enti condominiali. Nella prospettazione attorea, l’amministratore si era reso protagonista di alcune irregolarità e distrazioni di denaro, operando un intreccio di prelievi e versamenti promiscui tra i conti correnti dei vari condomini amministrati al fine di coprire temporanei ammanchi e "buchi di cassa". A seguito della scoperta degli ammanchi, il condominio promuoveva un procedimento, richiedendo la restituzione della somma ai sensi dell'art. 2033 c.c. (ripetizione di indebito oggettivo) o, in subordine, ex art. 2041 c.c. (arricchimento senza causa). Secondo la Suprema Corte, il problema dell’amministratore rimane una questione interna di responsabilità che non può paralizzare la pretesa restitutoria del solvens. Pertanto, la Corte di merito, accertato il transito oggettivo delle somme prive di giustificazione causale, ha correttamente ritenuto che il condominio ha diritto a ripetere le somme dal condominio beneficiario. Difatti, qualora l'amministratore comune a due condomini distragga, abusando dei propri poteri o commettendo un illecito penale, somme dal conto corrente dell'uno per accreditarle sul conto dell'altro al fine di ripianarne disavanzi di cassa, il trasferimento patrimoniale tra i due enti di gestione si configura come oggettivamente privo di causa (sine causa), legittimando il condominio depauperato ad agire direttamente in ripetizione ex art. 2033 c.c. nei confronti del condominio beneficiario, a nulla rilevando che la dazione, riconducibile alle sue ordinarie mansioni, benché effettivamente espletate in modo distorto o illecito, sia stata determinata dalla condotta criminosa dell'amministratore comune infedele, la quale rileva esclusivamente nei rapporti interni di responsabilità tra quest'ultimo e i condomini amministrati (Cass. civ., sez. II, 14 settembre 2026, n. 25301).

• L’omessa presentazione della SCIA antincendio in condominio

Il Tribunale dichiarava Tizio responsabile del reato di cui all'art. 20 del d.lgs. n. 139/2006, per avere, nella qualità di amministratore di condominio avente altezza superiore a 24 metri, omesso di presentare la SCIA antincendio prevista e, conseguentemente, di richiedere il rilascio del certificato di prevenzione incendi. Avverso la predetta decisione l'imputato, per il tramite del difensore, ha proposto ricorso per cassazione, deducendo che il Tribunale aveva erroneamente ritenuto sussistente l'obbligo di presentare la SCIA antincendio prima dell'esecuzione degli interventi di adeguamento prescritti, mentre, alla luce della disciplina di settore e delle risultanze tecniche acquisite, tale segnalazione avrebbe potuto essere presentata soltanto a seguito del completamento dei lavori e dell'acquisizione delle necessarie certificazioni di conformità. Secondo la Suprema Corte, un'eventuale delibera negativa dell'assemblea condominiale non vale, di per sé, ad esonerare l'amministratore dagli obblighi derivanti dalla normativa in materia di prevenzione incendi, permanendo in capo allo stesso il dovere di attivarsi per l'adeguamento dell'edificio e per la regolarizzazione della relativa posizione amministrativa, mediante l'espletamento di tutte le attività che rientrano nei poteri attribuitigli dalla legge e dal mandato conferitogli dai condomini. Tuttavia, la configurabilità della responsabilità dell'amministratore di condominio in relazione all'omessa regolarizzazione antincendio di attività soggette ai controlli di prevenzione incendi non può essere automaticamente desunta dalla sola mancata presentazione della SCIA, atteso che quest'ultima è destinata ad attestare la conformità dell'attività alle prescrizioni antincendio e si inserisce nella fase conclusiva del procedimento amministrativo. Ne consegue che l'accertamento della responsabilità penale non può prescindere dalla verifica delle condizioni concrete che rendevano possibile tale adempimento; sicché, l'omesso esame di tali profili impedisce di formulare un adeguato giudizio sulla colpevolezza dell'imputato e impone, pertanto, l'annullamento della sentenza con rinvio al Tribunale competente, che procederà a nuovo giudizio facendo applicazione dei principi sopra indicati (Cass. pen., sez. III, 23 settembre 2026, n. 34142).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• L’allontanamento dei cani dall’edificio

I condomini si rivolgevano al Tribunale proponendo un ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. contro i vicini, proprietari di un appartamento al piano terra con annessa terrazza-giardino, proprietari di numerosi cani. In particolare, i ricorrenti lamentavano che gli animali abbaiavano ininterrottamente giorno e notte e la mancata pulizia delle deiezioni generatesi causava esalazioni nauseabonde che impedivano agli attori di aprire le finestre. I resistenti sostenevano che il regolamento non poteva vietare la detenzione di animali domestici. Il Tribunale, invece, pur riconoscendo la correttezza del dato normativo, ha chiarito che la detenzione di animali resta subordinata al rispetto dei limiti delle immissioni ex art. 844 c.c., dei doveri di custodia e dei diritti dei vicini alla quiete, alla salubrità e alla salute. In ogni caso, il Tribunale ha disposto la detenzione di massimo due cani, con il trasferimento degli altri cani in strutture idonee. In caso di mancato adempimento, ci sarà l'esecuzione coatta; infine, il giudice ha disposto le attività di pulizia, disinfestazione e sanificazione radicale delle parti comuni (Trib. Salerno 11 settembre 2026).

• La revoca dell’amministratore che non adotta gli interventi urgenti

I condomini avevano chiesto la revoca dell’amministratore poiché quest’ultimo non aveva adottato gli interventi urgenti necessari per mettere in sicurezza la copertura condominiale. Difatti, la situazione di degrado aveva prodotto infiltrazioni e danni alle proprietà individuali, tali da attivare una procedura mediante consulenza tecnica d'ufficio. In tale contesto, la relazione aveva accertato un pericolo grave e imminente per la pubblica e privata incolumità, già oggetto di ordinanze amministrative rimaste ineseguite. Secondo il giudice, la protratta inattività dell’amministratore aveva compromesso il rapporto fiduciario; oltre, a ciò, era emersa la convergenza tra il pericolo accertato, l'inesecuzione delle ordinanze amministrative e l'assenza di iniziative idonee a conservare e mettere in sicurezza le parti comuni. Per queste ragioni, l’amministratore è stato revocato (Trib. Avellino 17 settembre 2026).

• La responsabilità dei singoli condomini nei confronti dell’appaltatore

Un'impresa appaltatrice otteneva il decreto ingiuntivo a titolo di corrispettivo residuo per lavori di manutenzione straordinaria eseguiti in forza di un contratto di appalto. Il condominio opponente, invece, riteneva che la clausola contrattuale prevedeva, in caso di morosità del committente, che l'impresa rinunciasse al vincolo solidale tra i condomini e soddisfacesse il proprio credito, pro quota, nei confronti dei soli morosi, previa richiesta dei loro nominativi; sicché, tale impegno impediva di ottenere un'ingiunzione contro il condominio e imponeva di agire direttamente contro i singoli inadempienti. Secondo il giudice, la parziarietà dell'obbligazione condominiale attiene cioè al profilo della responsabilità patrimoniale dei singoli condomini e non incide sul diritto del creditore di agire in giudizio per l'accertamento e la condanna. La parziarietà opera, infatti, sul piano dell'imputazione del debito e dell'esecuzione, non su quello della tutela giurisdizionale del credito. La possibilità di convenire il condominio non comportava, dunque, che ciascun partecipante dovesse rispondere dell'intero debito (Trib. Salerno 15 settembre 2026, n. 4441).

• L’abitazione privata quale luogo di partecipazione all’assemblea

Una condomina aveva chiesto l’invalidità della delibera, evidenziando che la convocazione presso l'abitazione di due condomini, con le quali aveva una precedente vertenza, le aveva impedito di partecipare e di proporre la propria candidatura come amministratrice. Secondo il giudice, a seguito dell’istruttoria di causa, non risultava idonea prova la circostanza secondo la quale la convocazione dell'assemblea presso l'abitazione dei condomini aveva impedito la partecipazione da parte della ricorrente. Invero, pur richiamando l'inopportunità di riunirsi nell'abitazione di un condomino che aveva una disputa con altri partecipanti, il Tribunale non aveva riscontrato un contenzioso esistente. Del resto, secondo il giudice, è importante la presenza di un luogo accessibile, adeguato e riservato, agevolmente raggiungibile e senza barriere che impediscano la partecipazione delle persone con disabilità; dunque, uno spazio che permetta lo svolgimento ordinato della riunione. Domanda rigettata (Trib. Napoli Nord 16 settembre 2026, n. 2934).

• Il ritardo colpevole del condominio all’esecuzione dei lavori

I condomini (società) agivano contro il condominio chiedendo la condanna per mancati incassi e spese divenute inutili a causa della chiusura dei locali, adibiti a sale per eventi, spettacoli teatrali e ristorazione. Difatti, a seguito del distacco di intonaco dai frontalini dei balconi posti sulla verticale dell'ingresso, con l’intervento dei Vigili del fuoco, era stato prescritto l'inibizione degli affacci interessati e l'interdizione pedonale e veicolare dell'area sottostante, impedendo di fatto l'accesso ai locali. Secondo il giudice, l'attesa dell'autorizzazione assembleare non giustificava il rinvio. Difatti, si trattava di lavori di modesto importo e di facile e rapida esecuzione, gli stessi, pertanto, avrebbero potuto essere eseguiti nel giro di una decina di giorni. Per le ragioni esposte, il giudice ha accertato il ritardo colpevole in capo al condominio, richiamando sia l'art. 2043 sia l'art. 2051 c.c. (Trib. Napoli 16 settembre 2026, n. 12266).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• La rimozione delle opere abusive

Il ricorrente era stato incaricato dalla proprietaria, dell'immobile facente parte del condominio, di modificare l'impianto fognario già esistente nel predetto immobile. Segnatamente, il lavoro da eseguire si componeva di due distinte fasi: la prima, con la realizzazione di una parte "orizzontale" con scavo su suolo pubblico; una seconda parte "verticale" ed esterna con passaggio di una tubazione sul muraglione presente. A seguito, degli interventi, il predetto muraglione subiva una frana che aveva interessato un largo tratto dello stesso per circa 10 mt lineari. Conseguentemente, veniva applicata la sanzione amministrativa pecuniaria e la rimozione del manufatto abusivo. Secondo il giudice amministrativo, a differenza di quanto sostenuto dal ricorrente, l'intervento concretamente eseguito non era consistito nella mera collocazione di una conduttura esterna – adiacente allo spigolo sinistro del muro di sostengo di che trattasi - funzionale al recapito delle acque reflue provenienti da un'abitazione privata nella pubblica fognatura, come previsto nel progetto presentato, ma di veri e propri interventi edilizi, che avevano comportato una modifica permanente dello stato dei luoghi, mediante l'utilizzo di un preesistente foro di drenaggio per finalità diverse da quelle originarie e la realizzazione di opere di rinforzo in calcestruzzo incidenti sulla struttura del manufatto. Si trattava, pertanto, di opere che avrebbero richiesto un autonomo titolo edilizio e che, in difetto dello stesso, devono comunque essere qualificate come abusive. Ne consegue che l'obbligo gravante sul ricorrente di rimuovere le opere abusivamente realizzate prescinde dall'accertamento di eventuali ulteriori concause del crollo o dalla possibile responsabilità di altri soggetti coinvolti nella manutenzione del muro, con conseguente infondatezza anche dell'ultima censura dedotta (T.A.R. Lazio-Roma 18 settembre 2026, n. 15011).

Riferimenti

Criteri e modalità per la definizione del canone calmierato per l'edilizia sociale, in Regione.Lazio.it/bur, 22 settembre 2026.